15.12.2008 Сбербанк обещает двукратное падение цен на жилье до конца 2009 года

К концу 2009 года квартиры в Москве подешевеют в долларовых ценах на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% - на вторичном. При этом в российских регионах падение цен будет менее серьезным.

http://www.rb.ru/topstory/business/2008/12/15/081800.html

04.02.2009 Россияне стали меньше полагаться на инвестиции в недвижимость.

http://realty.lenta.ru/news/2009/02/04/investrealty/

04.02.2009 За месяц стоимость торговых помещений Петербурга снизилась на 15,6 процента, а ставки аренды на 8,4%

http://realty.lenta.ru/news/2009/02/04/arendaspb/

05.02.2009 Мосгордума предложила продать часть городской недвижимости для покрытия дефицита бюджета.

http://realty.lenta.ru/news/2009/02/05/moscowsale/

06.02.2009 Москва заняла первое место в мире по темпам снижения ставок на аренду офисов.

Темпы снижения стоимости аренды офисных помещений в Москве достигли 26,3 процента в квартал.

http://realty.lenta.ru/news/2009/02/06/cheap/

Теперь что я думаю:

Цены на недвижимость упадут.

Основной причиной быстрого роста недвижимости были халявные западные деньги.

Теперь халява кончилась. Когда халяву вернут неизвестно. Но не раньше, чем через два года.

И скорее всего это будут не европейские или американские деньги, а китайские.

Кроме инвесторов, еще и бизнесмены имели тенденцию вкладывать свободные деньги в недвижимость.

Сейчас, когда у многих бизнес идет плохо, что они будут делать с инвестиционной недвижимостью? Я думаю продавать.

А вот кто будет покупать на падающем рынке? Другие бизнесмены, у которых есть деньги?

Неа. Они будут ждать пока цены достигнуть дна и начнется рост.

Население? В ипотеку под 15-21% годовых? Сомневаюсь.

Инвестиционный спрос уходит из рынка недвижимости, и видимо надолго.

В Японии, например, как цены стали падать 17 лет назад, так до сих пор и падают.

17 лет непрерывного падения!

Впрочем это хорошо. В России мало кто может купить себе квартиру. Дедушкой станешь, пока на неё заработаешь. :( 

Я предполагаю, что цены будут падать до тех пор, пока люди не смогут их покупать.

И не с инвестиционными целями, а чтобы жить. Гениальная мысль, правда? :)

Некоторые эксперты считают, что справедливая цена следующая:

1 кв.м.= 1 месячной зарплате (средней по региону).

Долго думал, как они пришли к этому, не понял. :)

Ну да ладно.

Предлагаю свою формулу (для тех кто хочет инвестировать в недвижимость):

Цена квартиры = (или меньше) годовая арендная плата / 0,20 (это десятичные проценты)

Сейчас инвестиции в жилую недвижимость должны давать не менее 20% годовых (с арендной платы, без учета колебания цены на саму недвижимость).

Но с учетом тенденции падения цен на недвижимость, и ростом ставок по депозитам – 20% явно мало.

Т.е. если депозит сейчас дает 14% годовых, то есть ли смысл вкладываться в недвижимость за туже доходность? Ведь квартиру нужно застраховать, налоги заплатить. Потом простои, если арендатор съедет…

С коммерческой недвижимостью ситуация аналогичная. Будет переходить от неэффективных собственников к эффективным, причем по цене, которую эффективные смогут себе позволить. Рынок коммерческой недвижимости будет падать быстрее, а восстанавливаться медленнее, чем рынок жилья.

Почему быстрее падать?

Как строятся торгово-офисные центры?

Берешь кредит, за пару лет строишь, сдаешь площади в аренду (желательно еще до окончания строительства) и еще годика через три возвращаешь кредит из арендных платежей.

А в условиях неполного заполнения площадей и постоянного снижения арендных ставок, платить по кредиту нечем и недвижимость переходит к банку.

А нафига она банку? Он попытается продать её хоть за сколько-нибудь.

Почему восстанавливаться будет медленнее?

Уж очень много у нас торгово-офисных центров на душу населения. Согласны?

Собственно недвижимость можно будет покупать не раньше чем через годик другой.

А пока на эту недвижимость нужно заработать. Есть у меня пару идей, но об этом в следующем выпуске.

P.S. Я вот думаю, а где будут работать бывшие инвестиционные банкиры, клерки, продавцы?

Что государство будет делать? В периоды спада могут помочь инфраструктурные проекты масштаба страны. Например построить нормальные жд и автодороги на Дальний Восток, а потом и в Китай; в стране до спада наблюдалась нехватка электрических мощностей – можно пару ГЭС построить; протянуть широкополосный Интернет в каждую деревню. :)  Развивать высокотехнологические отрасли: космос (обитаемый город на Луне :) ); нанотехнологии (русская электроника – лучшая в мире).

Поживём – увидим.

P.P.S. Написанное выше не есть руководство к действию. Жить надо своим умом и решения принимать самостоятельно.

P.P.P.S. Если кто из читателей рассылки разбирается в данном вопросе – пишите, интересные мысли опубликую.

Александр.