юридические услуги в Новосибирске

Рассылка: Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Выпуск1

Добрый день, дамы и господа!

Сегодня мы поговорим о типичных ошибках связанных с приобретением недвижимого имущества. И начнем с покупки квартир в новостройках. Предложений о продаже в строящихся домах, как и самих строительных компаний, великое множество. Однако, риски при покупке квартир в строящихся домах достаточно велики и чтобы обезопасить себя (вернее свои деньги) необходимо предпринять хотя бы минимум усилий.

Про то что строительная декларация должна быть размещена на сайте и т.д. и т.п. говорить не будем. (как правило все и порядочные и непорядочные организации это делают). А вот договора, которые строительные компании заключают с потенциальными дольщиками, являются важными документами, на которые необходимо обратить пристальное внимание. Ведь Вы отдаете фирме кровно заработанные денежки при подписании договора, а фирма в свою очередь дает Вам бумагу (он же договор) в котором обещает предоставить квартиру в уже построенном доме. И вот тут начинается самое интересное. Так как договор составляет юрист строительной компании, который при составлении договора обычно напряженно думает о финансовом благополучии своего работодателя, на свет рождаются такие договора долевого строительства, в которых у Вас как у дольщика есть масса обязанностей, а вот Ваших прав явный дефицит. При этом ответственность застройщика формулируется туманно-величаво, типа «…в соответствии с законодательством Российской Федерации».

В любом договоре, чем конкретнее прописаны обязанности сторон, тем проще потом решать споры, и Вас как участника долевого строительства должна интересовать ответственность застройщика за несвоевременное исполнение обязательств (сроки, качество работ и т.д.) причем желательна конкретика, сколько и за что он Вам будет должен, в случае нарушения своих обязательств перед Вами. Если есть возможность обязательно покажите проект договора юристу, вполне возможно, что у него возникнет ряд вопросов, и если компания-застройщик не захочет отвечать на них, то лучше поискать другую стройку.

Если Вам предлагают заключить сначала предварительный договор, то 95% того, что у застройщика проблемы или с землей, или с разрешением на строительство или какая нибудь другая проблема, из-за которой регистрация договора долевого участия в УФРС невозможна. И тут фантазия застройщиков работает на полную мощь, материализуются и предварительные договора и вексельные схемы и соинвестирование. Каждая из этих схем конечно же добавляет рисков дольщику. Хотя бы тот же предварительный договор. Вы отдаете деньги застройщику сейчас, а тот путем подписания предварительного договора только обещает подписать с Вами потом (а может быть совсем потом) основной договор. Вопрос – каковы гарантии, что основной договор когда нибудь подпишется?

О хитрых схемах строителей писать можно бесконечно (целую книжку можно написать), поэтому подведем итог – внимательно читайте договор и будет Вам счастье!

В сфере приобретения коммерческой недвижимости тоже хватает подводных камушков. Бывает и сам продавец не знает о проблемах с документами на реализуемый объект. Чаще всего чудеса происходят с квадратными метрами. В практике моей был такой типичный случай. Предприятие приобрело производственное здание, площадью 2000 кв.м., конечно же, здание было зарегистрировано, имело технический паспорт и в Свидетельстве о праве собственности продавца и в паспорте БТИ фигурировала площадь 2000 кв.м. Короче, с документами полный порядок. Прошло время, новоиспеченный владелец решил получить кредит под залог недвижимого имущества, срок действия технического паспорта истек, и банк предложил получить новый тех. паспорт. Техники БТИ выехали на место, произвели замеры, и выдали новый технический паспорт с указанной в нем площадью… 2700 кв. м. И вот нарисовалась ситуевина – у владельца есть Свидетельство на 2000 кв.м., договор купли-продажи здания на 2000 кв.м., и новый технический паспорт на 2700 кв.м., явная нестыковка, которая уводит получение кредита в банке в туманное будущее. Вроде все просто - необходимо сдать новый паспорт в УФРС и получить новое свидетельство на 2 700 кв.м. А УФРС Вам спросит откуда появилось лишних 700 кв.м. и откажет во внесении изменений. Что это? Откуда взялось 700 кв.м.? Пристройка (она же реконструкция) или еще что? А где у Вас разрешение и ввод в эксплуатацию? А где то? А где се? Вот Вам и проблема, которая выросла на пустом месте. (на самом деле косяк БТИ, в котором тоже БТИ никогда не признается).

Но чаще всего, продавец знает о проблемах с продаваемой недвижимостью, и чем больше Вы соберете информации о будущей покупке, тем лучше. Самый простой и нужный для начала документ - выписка из ЕГРП. Стоит она 100 руб., делается 3-4 рабочих дня в УФРС. Минимум усилий и у Вас на руках бумага, в которой указан собственник недвижимости и отсутствие (или присутствие) обременений на эту недвижимость (имеется ввиду залог, арест и т.д.). Очень простая штука, которая может уберечь Вас скажем от передачи задатка какому -нибудь мошеннику.

Земля, на которой стоит объект недвижимости тоже требует пристального внимания, а именно права на него. Оформлены ли они надлежащим образом? Если это договор аренды, не кончается ли он случайно? Бывают случаи, когда здание в собственность оформлена, а земля принадлежит другому лицу (неприятная ситуация, которая материально и морально может сильно достать).

При заключении договора, обязательно проверьте полномочия продавца, а если это юридическое лицо, то и надлежащую процедуру согласования сделки по продаже с учредителями (крупная сделка, сделка с заинтересованностью и т.д.). А то купите такой объект, сделаете ремонт, а через полгодика заберут Вашу покупку обратно, под предлогом недействительности сделки (будет очень неприятно). В случае если это физическое лицо, на момент сделки потребуйте согласие супруга (супруги) продавца. Помните, если супруг был в неведении относительно сделки, то в течение года он эту сделку может оспорить.

Все описанные мною ошибки на первый взгляд элементарны, однако как показывает практика, народ на эти грабли наступает не редко, так что смотрите под ноги и удачных вам покупок!

С уважением,
Юридическая Фирма «ПАКТУМ»