Что спасет застройщика?
Что спасет застройщика-банкрота и его дольщиков?
Основополагающий принцип, являющийся в то же время ошибкой, но ошибкой, дающей
дополнительные возможности, который использовали наши застройщики все предыдущие
годы: когда начиналось строительство, финансирование во многом осуществлялось
за счет продаж квартир. Возможно, иначе было бы построено гораздо меньше жилья.
Но сейчас эта схема стала фактором Х для застройщиков.
Начался финансовый кризис, продажи недвижимости встали почти намертво. Теперь
уже не секрет, что нет продаж - нет и денег на продолжение строительства.
Каков итог. Те застройщики, кто предусмотрел ситуацию заранее, продолжают достраивать
свои объекты. Кто не предусмотрел - ждут покупателей и сокращают расходы. Если
даже те, кто планирует временно заморозить строительство. Но это - опять издержки.
И отказы дольщиков, что все вместе уведет объект в <<черную финансовую дыру>>.
По наблюдениям риэлторов, значительная часть немногих платежеспособных покупателей,
которые приходят в агентства недвижимости Уфы, желают все-таки приобрести новое
жилье. Рынок, понимая, что в ситуации кризиса новых объектов строиться будет
меньше, повышает спрос на <<первичку>>.
С другой стороны, поскольку многие застройщики приостановили пока ввод в процесс
строительства новых объектов, количество интересных предложений для покупателей
сокращается. Интересные покупателю квартиры, попросту, раскупаются.
Стимулируют эту ситуацию и специальные предложения и спеццены от застройщиков,
которые спешат привлечь на рынке тех, у кого есть средства. Особенно, если это
последние квартиры в доме, или квартиры большой площади. Скидки могут быть значительны.
Раскупаются активнее всего квартиры в домах, возведенных << под крышу>> и почти
достроенных.
Это позитивные тенденции кризисного рынка строящегося жилья. Но есть и негативные
тенденции.
Если объект находится на стадии <<котлована>>, либо отстроено 1-2- этажа, и строительство
идет <<не шатко не валко>>, риски, воспринимаемые покупателем субъективно, возрастают.
Достроят ли объект? В итоге, именно на объектах, которым необходимо финансирование
<<от покупателя>>, и наблюдается отток последних.
Те же, кто уже успел приобрести квартиру на таких объектах, начинают беспокоиться
о том, не разорится ли застройщик. Тем более, что активно ходят слухи, что многие
застройщики на тот или иной срок заморозили строительство.
На слуху у дольщиков все чаще появляется слово <<банкротство>>.
Для многих банкротство застройщика звучит почти как смертельный приговор. Имущество
<< с молотка>>, и купленной квартиры не будет. Но все может быть не так страшно.
Во-первых, банкротство не происходит за один день. Это весьма длительный процесс,
где изучаются интересы всех лиц, и особенно, дольщиков. Так как по отношению
к ним застройщик несет самые значительные и серьезные обязательства. Далее последует
конкурсное управление. Возможна также продажа недостроенного объекта другому
инвестору вместе, так сказать, вместе с дольщиками. Это одна из возможностей
<<реанимации>> таких объектов.
Каковы другие пути? Как помочь активизировать рынок новых строек? Если смотреть
долгосрочно, то снижение темпов ввода новых объектов в будущем приведет к тому,
что цена квадратного метра квартир на вторичном рынке в новых домах будут отличаться
от квартир в панельках и хрущевках очень значительно. А это не очень приятная
тенденция, так как всем хочется жить в доме с большим лифтом и мусоропроводом.
Самая красивая схема, которая часто встречается у зарубежных девелоперов, но
редко у нас - строить объект без привлечения дольщиков, а начинать продавать
тогда, когда он близится к завершению. Конечно, с привлечением кредитных средств
это делать невыгодно. Также это требует значительных капиталовложений и наличия
сумм, необходимых на полное финансирование. Но это цивилизованная схема.
Тем же строителям, у которых в настоящий момент назрели серьезные проблемы,
можно обратиться за помощью к государству. Выкуп муниципальными властями недостроенных
объектов с привлечением частных подрядчиков, может решить несколько проблем сразу.
Это сниженная цена метра, это созданные рабочие места и объемы работ для подрядных
организаций, у которых также сейчас существуют проблемы с заказами. Это также
вопросы госзаказа на стройматериалы у местных производителей, налоговые льготы
и т.п.
Важным условием при этом, правда, будет хороший дисконт на непроданные квартиры,
выкупаемые муниципальными властями, вплоть до уровня себестоимости.
Одним из вариантов также является соинвестирование государства с частными инвесторами,
определяемыми по конкурсу или без него. Мотивация может быть в определенных
льготах при выделе земли, плате за нее, организации коммуникаций, а также в некоторых
финансовых механизмах.
Такое частичное <<огосударствление>> может дать возможность не только покупок
жилья в собственность по более дешевым ценам от <<пригосудаственных>> структур.
Но и дополнительного предоставления жилья по договорам социального найма в порядке
очередности. Ведь значительная часть муниципального жилого фонда уже приватизирована
и будет еще приватизироваться до конца этого года. Причем большинству муниципальных
домов уже по нескольку десятков лет. Новые же выкупленные и достроенные впоследствии
дома дадут возможность и обновить муниципальный жилой фонд, и получить муниципальное
жилье тем, кто не имеет возможности купить это за деньги. В таких домах часть
квартир будет частными, а часть - муниципальными. Так же, как и в добрые времена
возрождения института частной собственности в России. Не зря говорят, что кризис
возвращает нас в технологии и процессы десятилетней давности
Схемы же, аналогичные ЖСК, в кризис не окажутся жизнеспособными, так как будут
напоминать нашим гражданам пресловутые финансовые пирамиды. И риски, в том числе
инфляционные и стоимости привлеченного капитала, будут действительно высоки.
Со стороны банков также может быть инициировано предложение депозитно-ипотечных
схем, о которых мы писали ранее. Правда, внедрение их по низким ставкам возможно
будет при стабилизации экономических процессов, которая последует, думаю, не
раньше осени 2009.
Новых нам с вами идей. И правильного их воплощения, которое часто от нас с вами
лично не зависит.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru
