Все выпуски  

Итоги 2011 года на рынке недвижимости Уфы. Говорят <<ЭКСПЕРТы>>


Итоги 2011 года на рынке недвижимости Уфы. Говорят «ЭКСПЕРТы»


 

Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Уфе на конец 2011 года составила около 49  тыс.руб/кв.м. С начала года цена выросла на + 10%. За месяц - на +1%.

Можно ли подвести какие-то предварительные итоги? Даже не дожидаясь аналитических выкладок на конец декабря, можно отметить не только тенденции, завершающие этот год, но и подвести итоги года по сегментам рынка.

 

Мы провели опрос руководителей офисов «ЭКСПЕРТ» в г. Уфа о том, каким был для них 2011 год

Андрияшин Олег Кузьмич, директор офиса «ЭКСПЕРТ» по ул. Герцена, 1д.

Осень 2011 года на вторичном рынке недвижимости Уфы была особенно активной. На рынке не хватает требуемых покупателям квартир. Покупатели ищет варианты, пытаясь учесть максимальное количество факторов выбора, в итоге подходящих вариантов не так уж много. Но то, что значительная доля покупок происходит с участием ипотеки, сдерживает рост цены. Т.е. ипотека сейчас популярна и является естественным ограничителем цены квадратного метра.

Наш офис сейчас активно внедряет технологию «Участкового риэлтора», так как именно она позволяет не просто знать обслуживаемый район, все дома в нем, но и знать и постоянно отслеживать все продаваемые квартиры. Это дает нашим сотрудникам возможность предложить покупателям, ищущим квартиру, все возможные варианты. Более того, за счет постоянного общения в микрорайоне, мы находим там новых клиентов и квартиры на продажу

Крестьянников Дмтрий Маратович, директор офиса «ЭКСПЕРТ» по ул. Театральной, 5\1

Цена на жилье в Уфе выросла за 2011 год примерно на 10%.  На самом деле, это не так уж много, так как даже процент инфляции выше. Казалось бы, мы последние месяцы сталкиваемся с нехваткой требуемых вариантов, а когда предложение недостаточно, цены растут. Но сейчас причины нехватки вариантов на рынке совсем иные. Скорее, они субъективные. Ищутся квартиры в конкретном микрорайоне, с очень конкретными характеристиками – тип дома, двора, площадь кухни и т.д. В итоге отсекается много вариантов, по тем или иным качествам не подходящих лично именно этому покупателю.

Много сделок происходит с ипотекой. Поэтому перспектив сильного роста цен свыше темпов инфляции на нашем рынке мало, так как нет перспектив значительного роста доходов. Ипотека сейчас  скорее ограничивает рост цен на недвижимость в сегмента стандартного жилья в отличие от периода ее развития в 2005-2006. В 2012 году нас ждет стабильное развитие рынка недвижимости. Рост цен может вызвать лишь значительное снижение ставок по ипотеке,. Конечно, ценовые критерии будут изменяться, но происходить этот процесс будет избирательно – в отдельных сегментах и на отдельные предложения.

Карапетян Владимир Самвелович, руководитель департамента строящегося жилья Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Весьма популярно у покупателей недвижимости осенью 2011  было строящееся жилье. Несмотря на все риски, граждане предпочитают новое жилье, если им позволяет имеющаяся сумма. Строящиеся квартиры новых планировок стоит дороже, так как их площадь больше, больше кухня, коридор и т.д. Даже если стоимость квадратного метра ниже, общая цена квартиры может быть не ниже, чем на вторичном рынке. Поэтому покупатели, ориентирующиеся на новостройку, могу в итоге передумать, и купить вторичку.

Если говорить об итогах года, то позитивных моментов было много. Большинство застройщиков вышли из кризисной «полосы», продолжили активное строительство или завершили проекты. Появились организованные загородные коттеджные поселки, в некоторых из которых сейчас уже есть готовые объекты – например, «Спутник», «Ново-Булгаково».

Самым позитивным моментом в 2011 году было решение проблем многих проблемных новостроек, активизация строительства по НЕпроблемным.

Новостроек эконом-класса, которые находятся на завершающем этапе строительства, и которые предпочитают покупатели, как менее рисковый вариант, в Уфе хронически не хватает, поэтому спрос переходит в сегмент вторички. Пока на 2012 год запланировано не столь много новостроек. И большинство из них с отдаленным сроком сдачи. Большинство спроса покупателе ориентировано на новостройка в степени полуготовности или с  близким сроком сдачи. Поэтому, с точки зрения ЭКСПЕРТ, спрос на новостройки будет сталкиваться с недостатком качественного предложения. Особенно в первой половине года. Возможно, впоследствии появятся и новые проекты,  но пока их маловато. Тенденция строительства идет скорее по «заречью» - это Затон, Дема, где недостаточно создана инфраструктура. В черте же рек новостроек мало, а все хотят жить именно тут.  Поскольку цена на новостройки зависит не от спроса и предложения, а зависит от ценового решения застройщика, видимо, застройщики, отмечая хороший спрос, могут удерживать цены высокими. Низкую цену застройщики будут предлагать разве что на начальный цикл строительства ( «поле», стадия фундамента  или котлована)

Вострова Регина Ирековна, директорв офиса «ЭкспертЦентр» по проспекту Октября, 11.

В настоящий момент, согласно статистике ЭКСПЕРТ, в Уфе продается всего лишь 1% всего жилого фонда, а это мало. По большому счету, это максимум 1 квартира на дом. На рынке есть дома, в которых не продается ни одной квартиры. По статистике же в других городах -  2-3% жилого фонда многоквартирных домов. В итоге, покупатели, выбирающие квартиру по более жестким критериям, таким как очень ограниченный район или тип квартир, могут просто не найти на рынке  требуемого варианта. Поэтому мы рекомендуем им рассматривать выбор более широко, изучать предложение в нескольких районах. И учитывать тип застройки района.

В будущем году ожидаю спрос на жилье достаточно активным. Поскольку большинство покупателей хотят жить в квартирах улучшенных планировок, возможно, окажется так, что, как незадолго до кризиса, меньшим спросом стали пользоваться старые хрущевки и панельки. Хотя на фоне дефицита квартир сейчас хорошо продаются и они. Но если строительство и, главное, ввод нового жилья активизируется, у людей появится выбор.

Багметов Антон Валерьевич, директор офиса «ЭКСПЕРТ» - 5 звезд на проспекте Октября, 82

Поскольку занимаюсь коммерческой недвижимостью и элитным жильем, хочу прокомментировать именно эти сегменты..

Активный спрос на коммерческую недвижимость, который был на протяжении всей осени, говорил о благоприятной экономической ситуации для развития бизнеса. Ну и о нехватке требуемых объектов. Хотя, коммерческая недвижимость при выборе покупателем или арендатором определяется еще бОльшим количеством факторов выбора. Но факт спроса отрицать нельзя. В отличие от жилой недвижимости, рост цен на которую сдерживает фактор доходов, в том числе позволяющий платить ипотеку, возможности по покупке\аренде коммерческой недвижимости, зависят от средней доходноси и рентабельности на квм. того типа бизнеса, для чего предназначается помещение.  А рентбельность – массой причин, в том числе отраслевыми и законодательными ограничениями. Но  пока стоимость илья за метр у нас выше, чем коммерческой недвижимости, в том числе и на лучших «красных» линиях.

Элитное жилье в той же степени, что и коммерческая недвижимость, является показателем ситуации на рынке. С конца августа было достаточно много продаж элитки. К декабрю спрос значительно уменьшился. Так как большинство таких покупателей ориентируются в своих решениях на политические и экономические ожидания. Сегмент покупателей элитки не столь широк, и как альтернатива для них всегда есть загородное проживание в коттедже.

С другой стороны, строительства элитных домов у нас мало. Элитным в Уфе жилье может считаться только если оно находится в Центре, но при этом комфортно расположено и вписано в квартал. А в центре земли для комфортной застройки все меньше, необходимы расселение и снос частного сектора. В итоге застройщику выгоднее строить эконом-класс в пригороде, а элитки или хотя бы  бизнес-класса, на который, по большому счету «тянет» большинство таких домов, строится мало.

В компании ЭКСПЕРТ начата работа по технологии «Участковый риэлтор», которая позволяет специалисту знать все дома на своей территории и все продаваемые квартиры в каждый момент времени. То же самое мы применяем к сегменту элитного жилья, по-большосу счету, зная все квартиры, которые продаются в 150 домах Уфы, приравненных к элитным.

Продолжение следует…

 

Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ искренне поздравляет всех читателей «Вечерки» с Новым 2012 годом и желает исполнения самых заветных желаний, и особенно связанных с покупкой недвижимости, в чем всегда будем рады вам помочь.


В избранное