Стандарт жилья 21 века: о чем бы помечтать..

Не так давно на одном из известных профессиональных форумов прочитала «советы риэлтору». От «нериэлтора». Среди огромного количества фраз, как бессмысленных, так и банальных,  прозвучала идея: «после изучения и анализа технологических возможностей строительной отрасли – продвигать через СМИ, ТВ стандарт жилья 21 века, чтобы уже на подсознательном уровне у потребителей формировалось желание улучшить жилищные условия, переехать в другой район или за город (особенности проживания в монолите, в домах их пеноблока или газобетона, утеплители в панельных домах и т.п.). С обоснованием цены.»

Не вдаюсь в подробности о «формировании желания», так как автор поста, видимо, не совсем понимал, что квартиры, к  сожалению, у нас большинство покупает по принципу «на что уж хватит».. А также о «подсознательном уровне», так как мы все совершенно сознательно хотим жить « как в телевизоре иногда показывают». Но одну мысль все-таки захотелось обдумать.

Стандарт жилья 21 века,  который будет реален не только с точки зрения строительной отрасли, а с точки зрения всех заинтересованных сторон: строителей, которые могут построить; покупателей, которые смогут оплатить; менталитета по восприятию типов квартир, материалов и т.д. А также прочих условий нашего проживания, которые тут долго обсуждать не слишком хочется, и которые и так всем понятны: инфраструктура, образ жизни, транспортная сеть и прочее.
Иными словами, чего реально можно ожидать от рынка строительства жилья в ближайшие годы. Здесь стоит рассуждать именно об объектах для постоянного проживания.  После всех раздумий и анализа типичных запросов клиентов показалось, что для описания подойдет примерно следующее разделение районов типичного проживания граждан:

Центральные самые престижные районы крупных городов.  Это элитные дома с закрытыми территориями, внутренними гаражами, выход в которые предусмотрен из лифта, охраной и остекленными фасадами, защищающими от шума, пыли и чужих глаз. Квартиры либо большой площади от 100 кв.м., либо для «золотой» молодежи – квартиры-студии свободной планировки. В квартирах обязательно должны присутствовать гардеробные комнаты, 2 санузла с просторными ванными комнатами, холлы, большие лоджии. Не возбраняются зимние сады, пентхаусы, и еще всякие разные архитектурные премудрости, дающие собственнику возможность активно выделиться их обладанием среди себе подобных. Кончено, премудрости эти должны быть не бессмысленны, а особо удобны для какого-либо хитроумного применения…

Основной принцип проживания в таких домах – комфорт и близость к центру при минимальном вмешательстве окружающей действительности в личную жизнь проживающих. Вплоть до минимизации количества квартир на площадке в пределах 1-3.

Дома такого класса далеко не всегда могут быть высотками. Большое количество проживающих и в подъезде, и во дворе создает постоянное движение. Это шум лифта, даже если он почти бесшумен, хлопанье дверей, подъезд-отъезд автомобилей. Соответственно, больше грязи, суеты и всего того, чего так нужно избежать жильцам. Больше территории нужно и под благоустройство. Поэтому часто в таких домах бывает и по 6-8 этажей.

В таких квартирах нужна качественная черновая отделка квартир и максимальное обустройство мест общего пользования  - общих холлов, лифтов, подъездов и т.п. Качество всех материалов и деталей отделки должно быть очень хорошим, покупателя здесь можно привлечь именно такими характеристиками. Новейшие разработки и технологии могут быть использованы на таких объектах как базовые. А материалы и конструктивные решения не восприниматься как «прошлый век». Собственникам таких квартир хочется быть не как все, быть лучше, выше уровнем и демонстрировать это.

Социальная однородность проживающих сомнению здесь не подвергается и легко достигается ценовыми механизмами – как стоимостью квартиры, так и коммунальными платежами.

Пример такого микрорайона в Уфе: Исторический Центр, «Арбат», «Уфа-Сити», «Пассаж», «Парковый».

Микрорайоны бизнес-класса. Строительство в этих микрорайонах должно приближаться к описаниям  предыдущего раздела, но при этом вписываться в более узкие ценовые рамки. Соответственно, отражаться в меньших площадях квартир, более скромной инфраструктуре. Либо такие микрорайоны бывают  несколько отдалены от центра. Если говорить о квартирах, то они должны иметь площади выше «большинства привычных большинству». Могут присутствовать разные площади и планировки, но квартиры не должны быть тесными.

Большая кухня, широкие коридоры и холлы, дающие те самые дополнительные квадратные метры,  остекление лоджий, наличие грузовых лифтов, консьержа, придомовых паркингов, интернет-коммуникаций. Если в квартире более 80 кв.м., то два санузла тоже не помешает. Теперь, видимо, к этому требованию стоит прибавлять и систему кондиционирования, либо приточно-вытяжные системы.  Новейшие разработки и технологии могут быть использованы на таких объектах как возможные для выбора опции за дополнительную плату. Отделка чаще тоже черновая, иногда допускается и получистовая, но больше это относится к базовой подготовке стен, полов, лоджий, потолка и проемов.

Как правило, квартиры такого класса располагаются в высотных домах или домах средней этажности, сформированных в микрорайоны.  Они предназначены для проживания семей. Несмотря на то, что 1-комнатные квартиры всегда пользуются высоким спросом, в таких микрорайонах их не должно быть слишком много. Так как небольшое количество квартир на одной площадке этажа сейчас тоже немаловажно. Также есть и другая причина: комфортабельная 1-комнатная приближается по площади (а значит, по цене, к стандартной 2-комнатой). Семья, даже без детей, но с перспективой,  чаще сделает выбор в пользу 2-комнатной. А молодежь иногда может обойтись и более скромным вариантом.

Для квартир этого класса, также, как и для предыдущего типа,  очень важно социальное окружение. Но, если для элитных домов это условие всегда было базовым и строгим, то для этого класса раньше оно было не столь принципиальным.  Но с каждым годом становится все важнее. Покупка жилья становится все более доступной для всех слоев населения. Где с использованием ипотеки, где начинают работать сертификаты, и т.п. Это создает разрозненную социальную структуру проживающих,  что многим не по вкусу.

Предыдущие годы для строительства домов, которые тоже можно было бы отнести к такому типу, использовалась и точечная застройка. Но уже изученные ее минусы ограничивают: узкие проезды старых кварталов, иное социальное окружение, обычно невозможно сделать большую парковку, приходится выбирать между парковкой и детской площадкой. Типы окружающей инфраструктуры тоже не всегда соответствуют. Иногда окружение такого квартала как раз и приводит к тому, что, задуманный как элитный, он все-таки становится кварталом бизнес-класса. Например, рядом может находиться большая промышленная или незастроенная территория, что портит вид, или магазины только эконом-класса. И это дает еще большую неоднородность проживающих.

Благоустройство микрорайона по современным стандартам также делает невозможным использовать для этого в дальнейшем точечную застройку. Правда, у больших микрорайонов обычно более длительный срок благоустройства.

Пример такого микрорайона в Уфе: некоторые микрорайоны в «Южном», «Звездный», некоторые дома точечной застройки

Спальные районы и так называемые «промежуточные».  Это дома с квартирами разных планировок и размеров, более унифицированной застройки. Условно говоря, на каждый микрорайон площадью столько-то кв.км. должен быть стандартный набор инфраструктуры, транспорта, магазинов, развлекательных учреждений и т.п. Для центральных районов, о которых было  в первом пункте, таких требований нет. Так как должно быть и шума меньше, да и все имеют личный автомобиль. Наличие дорогого супермаркета и супермодной торговой галереи и гламурных кафешек там, правда, приветствуется. Но в спальном районе все должно быть буквально в шаговой доступности, так как плотность населения высока, а выезжать в крупные супермаркеты по выходным привычно не для всех там проживающих.

Квартиры здесь могут быть побольше и поменьше, присутствовать и старый фонд, но и вестись новая застройка. Квартиры в новых домах все равно нужны не устаревших планировок. Основное, что нужно учитывать застройщикам, если они хотят рассчитывать на покупателей среднего класса, это: умеренно большая кухня, коридоры пошире, чтобы проходила современная мебель, раздельные санузлы, кладовые, лоджии с остеклением, наличие больших лифтов. Все остальное было бы хорошо, но, поскольку влияет на цену,  с отсутствием покупатели могут и смириться. Также как и с материалом стен, например. Поэтому используются и монолитные конструкции, и различные сочетания монолита, кирпича, блока, утеплителей. Часто в таких микрорайонах используется чистовая отделка, если квартиры самые «бюджетные», и получистовая – если квартиры побольше.

В целом, в любом случае двор и микрорайон должны быть благоустроены и иметь большие парковки. Так как подобные высотные дома включают большое количество квартир, а, значит, и автовладельцев.

Пример такого микрорайона в Уфе: «Айгуль», Сипайлово, «Солнечный», Колгуевский, «Серебряный ручей» в Деме.

Пригороды. Здесь всегда будут мирно соседствовать поселки коттеджей и таунхаусов, а также микрорайоны мало- и многоэтажной застройки. О коттеджных поселках для постоянного проживания нужно говорить отдельно, но микрорайоны многоэтажной застройки в пригородах появляются все чаще. И здесь требования устанавливаются, скорее, к микрорайону и транспортной доступности, нежели, чем к самой квартире.

Пока что такие квартиры дешевле, чем в городе, и раскупаются хорошо. Пока их покупают те, кому не хватило денег на квартиру в городе. Спрос есть на квартиры небольших и средних площадей, 1-2-комнатные. Так как основное ограничение – это имеющаяся сумма денег, в которую надо уложиться. Но при этом планировка должна быть современной, а отделка – либо получистовой, либо улучшенной черновой. Покупатели также ждут от таких микрорайонов той же благоустроенности и инфраструктуры, а также обустройства домов, что и в черте города. Иначе появляется некая ущемленность и ощущение того, что то, что покупается, все-таки не Уфа, а местечко попроще.

Ввиду того, что трассы во многих направлениях от мегаполисов застраиваются торговыми комплексами, интерес  к таким квартирам в пригородах растет, так как все необходимое для жизни в итоге оказывается рядом, а цена низка. Но, в любом случае, инфраструктура шаговой доступности тоже должна присутствовать, общественный транспорт должен быть предусмотрен, а дороги и парковки – быть качественными.

Поскольку сейчас такие квартиры дешевле городских, то у большинства покупателей нет другого жилья, и им хочется заселиться поскорее. Но пока большинство таких микрорайонов строится. В будущем их будет гораздо больше, и, видимо, спрос на них увеличится еще и из-за экологических особенностей жизни в мегаполисах. Плюсом большинства таких микрорайонов, располагающихся в пригородных поселках, помимо экологичности, является также уфимская регистрация (прописка).

Примеры: «Радужный» в Зубово, «Французская деревня» в Михайловке.

Автор: Андреева Елена

www.expert-russia.ru