Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью “Пять вещей, которые мне следовало бы узнать пораньше”. Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

Сегодня на сайте выложена статья “Пять ключей построения богатства”. Это статья не столько об инвестировании в недвижимость, сколько о выработке полезных привычек, позволяющих вырваться из «крысиных бегов» и достичь финансовой независимости. Некоторые идеи из этой статьи мне показались интересными, я думаю взять их на вооружение, ну и разумеется, сама статья мне показалась достойной того, чтобы разместить ее на сайте.

А сейчас – статья сегодняшнего выпуска.

Пять вещей, которые мне следовало бы узнать пораньше

Вена Джонс-Кокс

Главное, о чем я жалею по отношению к своей молодости, это то, что никто не потрудился рассказать мне в то время, что всю жизнь работать для того, чтобы иметь средства на жизнь – плохая идея, и представление о том, что работа может сделать вас богатыми – всего лишь фантазия. Я думаю, что я догадывалась о чем то подобном на бессознательном уровне, глядя на друзей моего отца – инвесторов в недвижимость – которые могли себе позволить поехать в Европу на несколько месяцев подряд, в то время как родители моих друзей – даже те, которые имели прекрасную работу – были счастливы, если им удавалось выкроить две недели отпуска в году, чтобы провести их вместе со своей семьей, но я всегда думала, что друзья моего отца имеют так много свободного времени потому, что они просто нетрудоспособны, и мне никогда не говорили, что, несмотря на их забрызганную краской одежду и потрепанные 15-летние автомобили, все они были мультимиллионерами.

Короче говоря, когда я вошла в «реальный» мир после окончания колледжа, мое образование, к сожалению, было неполным в некоторых очень важных областях. В последующие годы я получила несколько уроков относительно мира недвижимости – некоторые из них весьма болезненные (например, то, что никогда нельзя отдавать деньги продавцу до тех пор, пока вы не убедитесь, что он действительно является владельцем продаваемой недвижимости), некоторые приятные (можно нанять других людей, чтобы они сделали ту работу, которую вы терпеть не можете). Каждый раз инвестирование в недвижимость учит меня чему-то новому, и я сожалею о том, что никто не сел рядом со мной и не рассказал мне все это несколько лет назад. Насколько легче была бы моя жизнь, если бы кто-нибудь рассказал мне об этих вещах раньше…

1. Инвестирование в недвижимость – это не об объектах собственности, не о сделках и не о финансировании.

После четырех недель моей карьеры инвестора в недвижимость, я заключила свою первую сделку и приобрела дом. Это был один из наиболее очевидных примеров кармического возмездия, которые я когда-либо испытывала. Продавцом того дома была маленькая старушка, по отношению к которой я однажды обвинила своих родителей, что они имеют перед ней ужасные преимущества. Однако эта старушка сильно удивила меня, сказав мне сразу с порога, что все, что она хочет получить за свой дом – это остаток кредита плюс $1,000 на переезд, несмотря на то, что дом стоил по меньшей мере на $15,000 дороже. Кажется, ее муж недавно умер, и поэтому она переезжала в другой штат, чтобы жить вместе со своей дочерью и внуками. Короче говоря, она хотела уехать к концу месяца.

До того момента, когда я заключила эту сделку, я сделала примерно 100 предложений о покупке, которые ни к чему хорошему не привели. Подобно большинству новичков, я не в полной мере усвоила урок, что инвестирование в недвижимость – это работа с людьми, а не с домами; как результат, все мои предложения я делала по домам, про которые я думала, что продавец должен быть достаточно мотивирован на продажу по какой либо причине. Я никогда не спрашивала, хочет ли продавец сделать скидку, и почему он хочет продать дом дешевле (потому что дом выглядел некрасиво, не так ли?). Кто захотел бы продать дом задешево?
Эта старушка дала мне важнейший урок, что люди не обязательно хотят того, что они должны хотеть по вашему мнению. Ее дом был в хорошей форме, она могла бы продать его за полную стоимость в течение 60 дней или около того. Но то, что она хотела  - это не самая высокая цена, а скорость. Она была мотивирована не деньгами, а желанием поскорее оставить этот дом. В результате она была готова удовлетвориться 2/3 стоимости дома при заключении сделки неделей позже. И если бы кто-то потрудился рассказать мне с самого начала, что не каждый владелец потрепанного дома или дома в сомнительном районе автоматически хочет продать его дешевле (хотя это было бы абсолютно логично!), возможно, я могла бы сберечь свое время, когда делала предыдущие 99 предложений. Люди – странные существа, и единственный способ действительно понять, чего они хотят от сделки – это спросить их об этом. Так что если вы делаете предложение за предложением, и получаете отказ за отказом, может быть стоит просто поговорить с продавцами о том, чего они хотят, вместо того, чтобы приписывать им свои мысли.

2. Никогда не сдавайте в аренду жилье людям, которых вы знаете.

Это неизбежно: когда-нибудь вашему приятелю (или брату) Джо понадобится жилье как раз в тот момент, когда у вас будет вакансия. Вам может прийти в голову, что это может быть идеальным решением для вас обоих. Джо хороший парень, и с его столярными навыками (ведь именно он тогда отремонтировал дверь в вашем общежитии в колледже!), вы знаете, что он приведет ваш дом в отличное состояние. Итак, в полной уверенности, что вам не придется об этом жалеть, вы предлагаете Джо занять вашу вакантную квартиру. Он получает сниженную арендную плату, вы получаете арендатора, которому можно доверять, выигрывают все. Все, кроме людей, кто хотя бы отдаленно оказывается вовлеченным в эту ситуацию. Проблема заключается в том, что вы и ваш друг заключаете это соглашение с противоположными точками зрения на выгоды этой ситуации. Вы счастливы, потому, что вы знаете, что ваш приятель будет относиться к вам справедливо – это значит, что он будет платить арендную плату вовремя, ремонт, о котором вы договорились, будет сделан вовремя, и квартира будет содержаться в полном порядке. Он счастлив потому, что он знает, что вы будете относиться к нему справедливо – это значит, что вы позволите ему задержать арендную плату на Рождество, выбрать удобное ему время для выполнения ремонта, и осуществить его давнюю мечту – завести ротвейлеров в подвале. Вы думаете, он будет идеальный жилец, он думает, что вы будете идеальным хозяином. Это конфликт мировоззрений, который не может быть решен без адвокатов и кулачных боев.

Помните, что когда вы становитесь арендодателем, ваши взгляды на жизнь сильно меняются. Ваши друзья, которые, вероятно, еще снимают жилье, скорее всего еще не получили опыта предпринимательской деятельности, и более чем вероятно, не имеют никакого представления о том, каково это – инвестировать кучу времени и денег в собственность. Мой партнер однажды потерял не одного, а целую группу своих друзей по колледжу, когда выселил одного из них за неуплату аренды; внезапно он стал чужим для них, и они больше не приглашали его на партию в покер. У меня есть брат, который не может пропустить ни одну семейную встречу без того, чтобы не вернуться к вопросу о том, как плохо я поступила с его лучшим другом, заставив его платить за просрочку аренды каждый месяц. Мне еще никогда не встречалась такая ситуация, которая привела бы к взаимному удовлетворению обоих сторон. Если вы знаете такие случаи, я буду рада услышать об этом. Положительный момент заключается в том, что так как никто никогда не говорил людям о том, что сдавать квартиры друзьям или родственникам – это очень плохая идея, есть много возможностей для покупки недвижимости, которые появляются, когда владельцы понимают, что они больше не увидят ни копейки от Джо. Держите свои глаза открытыми для таких ситуаций, они могут стать одними из лучших ваших сделок.

3. Не существует единственно верного способа инвестирования в недвижимость.

У большинства новых инвесторов есть «гуру», учитель, к которому они обращаются не только за советами, но и за мировоззрением, которое помогает новичку сориентироваться и сфокусироваться на конкретной стратегии. В роли этих гуру могут выступать профессиональные преподаватели/инструкторы, наставники, или, как это было со мной в начале моей карьеры, члены семьи. Одной из главных особенностей гуру является их уверенность в том, что их конкретная стратегия – это начало и конец всех инвестиций в недвижимость. Мой отец был хорошим примером такой ситуации: он действовал по определенному трафарету, покупая дома за наличные и сдавая их в аренду, не учитывая те особенности сделок, которые не вписывались в его трафарет. И как большинство гуру, он был готов защищать до смерти идею, что другие стратегии менее выгодны, более сложны в реализации, и в целом уступают его любимой стратегии.

Гуру является убедительной фигурой для нового инвестора, потому что он (или она!) так сосредоточен и так уверен в себе. Подражание конкретному гуру может быть весьма ценным для подавленного новичка, так как это позволяет ему на самом деле узнать, как работает конкретная стратегия. Оборотная сторона культа гуру заключается в том, что он ограничивает опыт новичка. Большинство гуру – и не только те, кто продает семинары, выступают за одну или две стратегии, исключая все остальные. В результате, их последователи имеют узкую точку зрения на вопрос о том, что такое хорошая сделка, и таким образом, упускают много выгодных возможностей. Когда я перестала работать у моего отца, стратегия оплаты наличными за дома для меня перестала работать, так как мне нужно было покупать какие то продукты на стол. Я переключилась на другую стратегию, и вскоре она стала приносить огромную прибыль. Однажды, два года назад, я просмотрела свои старые записи о предложениях покупки, которые я делала, когда следовала стратегии своего отца, единственной стратегии, которую я знала, и обнаружила, что я потеряла около $100,000 прибыли за то время, пока находилась в этом умственном тупике. Много объектов недвижимости не вписывались в трафарет моего отца, хотя могли бы принести хорошую прибыль, но я просто не видела этих возможностей.

4. Все люди лгут.

Так или иначе, я выросла с идеей, что лгать – это плохо, и если тебя поймают на лжи, то тебе будет очень неловко и будет куча проблем. Но те люди, которые обращаются за арендой, похоже, пропустили в детстве этот урок, и так и не выучили его в зрелом возрасте. Мне никто заранее об этом не сказал, и я в первые четыре года своей карьеры инвестора в недвижимость проверяла их бумаги лишь поверхностно, и в результате, получала в качестве арендаторов жильцов-из-ада. Я серьезно думала, что мои дома были прокляты, потому что вполне хорошие арендаторы каким то образом становились чудовищами лишь через неделю после въезда.

Первым моментом, который открыл мне глаза, был не один, а сразу три звонка из коллекторских агентств (агентств по взысканию долгов) по поводу одной из моих жильцов через несколько недель после того, как я вселила ее в свой дом. Я отвечала звонящим, что они по-видимому ошибаются, так как бумаги моей жилицы не вызывали подозрений, когда я их проверяла. Наконец, один из кредиторов прислал мне описание жилицы и ее автомобиля, и тогда я поняла, что что-то я где-то упустила. В результате небольшого детективного расследования выяснилось, что я на самом деле проверяла не ее кредит, а ее сестры, так как имя и номер социального страхования в документах был указан ее сестры. Более того, ее «друг», который имел работу с зарплатой $35,000 в год, благодаря которому она и смогла арендовать квартиру, оказался ее бывшим мужем, который не собирался жить в этой квартире и помогать ей выплачивать арендную плату, а «предыдущий арендодатель», который дал моей жилице такую блестящую рекомендацию, на самом деле оказался ее матерью. Нужно ли говорить, что эта жилица была выселена спустя несколько месяцев, заплатив арендную плату лишь за первый месяц.

После такого урока я стала фанатично проверять бумаги потенциальных арендаторов. Я проверяю их водительские права. Я проверяю, совпадают ли адреса, текущий с тем, который указан в кредитном отчете, проверяю имена арендодателей, совпадают ли они с именами владельцев недвижимости. Я проверяю рабочие телефоны, действительно ли они принадлежат тем организациям, в которых работают мои заявители. И я установила жесткие правила, что никто не может вселиться ни в один из моих домов, если я уличила его во лжи. После того, как я обнаружила, что около 60% моих заявителей предоставляют фальшивую информацию в своих документах, я разработала специальную форму, разъясняющую потенциальным арендаторам, что ложь об их арендной, кредитной, криминальной, или рабочей истории приведет к немедленному выселению и потере их депозита безопасности. Знаете, что после этого произошло? Я отклонила 8 из 10 заявителей за их фальсификации в документах. Выводы делайте сами.

5. Вы никогда не достигнете состояния, когда вы знаете "достаточно".

Когда мой стаж инвестора в недвижимость достиг 4 лет, я думала, что я очень много знаю. Я знала все основные стратегии вдоль и поперек; я заключила более 100 сделок; я потратила больше 1000 часов в аудиториях, изучая новые вещи. Я искренне верила, что не существует таких вещей, которые мне следует изучить дополнительно, чтобы быть успешной. Затем в один год 7 из моих домов подверглись рефинансированию за 4-месячный период. Придя в себя после получения налогового счета с 5-значной суммой, я неожиданно «открыла» обмен по закону 1031, технику известную на тот момент несколько десятилетий, но про которую я думала, что она применима только к старым ребятам, которые готовятся выйти из бизнеса. Примерно в то же время я начала делать радиопрограмму, и мой адвокат посоветовал мне рассмотреть Лэнд траст как способ исключить свое имя из публичного реестра. Тогда же я обнаружила, что документ escrowing может защитить ненадежную сделку с арендой до той степени, которая является для меня комфортной. А на прошлой неделе я выяснила, что "mortgage to secure option" является эффективным способом защиты интересов в суде. Так что, если вам еще никто этого не говорил, мораль такова: в бизнесе по инвестированию в недвижимость знание – это прибыль. Продолжать учиться все время, и не забудьте передать немного этих знаний тем людям, которые идут позади вас.

Оригинал статьи на английском языке: http://reiclub.com/articles/five-things-i-wish

Эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

Другие проекты автора:

Сайт Биржа ФОРЕКС: http://sites.google.com/site/birzaforeks/

Сайт Компьютерное моделирование: http://sites.google.com/site/komputernoemodelirovanie/

Сайт О психологии просто…: http://sites.google.com/site/opsihologiiprosto/

Персональная страница автора: http://sites.google.com/site/brovkoav/