Вопросы и ответы

Вопрос: Обязан ли хозяин квартиры предоставить квартиросъемщику регистрацию по месту временного проживания.

Ответ: На практике очень не многие хозяева идут на этот шаг. Довольно часто зарегистрировать квартиросъемщика не позволяют квадратные метры и количество прописанных (зарегистрированных по постоянному месту жительства).

Но в нашей практике встречаются хозяева квартир добровольно идущие на этот шаг. Если раньше возможность предоставления регистрации была редкостью, то сейчас таких хозяев с каждым днем становится все больше и больше.

Вопрос: Зачем нужен договор аренды квартиры?

Ответ:  Сейчас люди все больше начинают осознавать свои права и бороться за них, начинают задумываться и подстраховывать устные сделки письменными соглашениями. Аренда квартир - это тоже соглашение, требующее предусмотрительности. Конечно, иногда хочется верить на слово - уж, больно, например, хозяева хорошие или жильцы милые, иногда просто не хочется платить дополнительные деньги агентству за оформление бумаг. Между тем сдача жилья, как и обратная сторона - съем квартир - это весьма небезопасное мероприятие, похожее на скольжение по бурным волнам: никогда не знаешь на какой подводный камень можешь наткнуться. Арендаторы могут испортить ваш новый ремонт, затопить соседей, сломать телевизор или незаметно унести вашу любимую фамильную вазу - все, что может произойти, даже предусмотреть сложно. Арендовать квартиру - это также подвергнуть себя и свое имущество определенному риску: где гарантия, что хозяин не придет без предупреждения, когда вас, например, не будет дома. Квартиры внаем - это обоюдный риск арендатора и арендодателя, зачем допускать лишние риски, если можно свети их к минимуму. В договоре аренды можно оговорить все моменты, касающиеся ваших деловых отношений: сделать опись имущества, которое находится в квартире; оговорить, когда  и каким образом будет взиматься плата; когда будут приходить за платой или с проверкой владельцы жилья и как должны себя вести новоиспеченные жильцы. Договор - это средство нахождения общего языка, цивилизованный способ избежать лишних проблем и ненужной головной боли.

Вопрос: Кто должен оплачивать коммунальные услуги арендованной квартиры.

Ответ: Данный вопрос обязательно должен быть обсужден при составлении Договора аренды квартиры. Наиболее типичное и цивилизованное решение этого вопроса таково: Наниматель оплачивает свет (согласно показаниям счетчика) и телефонные переговоры, при предоставлении хозяином квартиры в пользование городского телефона, все остальные расходы ЖКХ оплачивает хозяин квартиры.

Однако, согласно ГК РФ, если в договоре найма пункт по уплате коммунальных услуг не оговаривался, уплата данных услуг является обязанность нанимателя.

Поэтому, чтобы не попасть в различные неприятные и конфликтные ситуации будьте внимательны при заключении Договора аренды квартиры или используйте помощь квалифицированных риэлторов.

Вопрос: Какие документы необходимы для заключения Договора аренды квартиры.

Ответ: Со стороны арендатора - все просто - нужен документ, удостоверяющий личность.

Собственник квартиры обязан предоставить правоустанавливающие документы на сдаваемое жилье, которыми являются Свидетельство о государственной регистрации и Договор отчуждения недвижимого имущества в пользу собственника квартиры (Наиболее распространенный вариант - Договор купли-продажи квартиры), а также документы подтверждающие отсутствие задолжностей на оплате ЖКХ и коммунальных услуг. В случае, если собственников или зарегистрированных в квартире несколько, обязательно - письменное согласие или личное присутствие при подписании договора всех вышеуказанных лиц.

Вопрос: Срок договора аренды квартиры истекает может ли он быть пролонгирован далее и при каких условиях.

Ответ: Рекомендуем позаботиться о продлении Договора аренды квартиры заранее. Скорее всего условия данного договора изменяться. Но при обоюдном желании сторон данный договор после его окончания может быть автоматически продлен на тот же срок.

 Недвижимость и кризис: прогнозы аналитиков не сбылись

Осенью 2008 года, в самом начале кризиса, многие эксперты высказывали различные мнения о том, когда на московском рынке недвижимости может наступить "дно", после которого спрос и цены снова пойдут вверх.

При этом большинство специалистов, надеясь на благополучное развитие событий, рассчитывали, что кризисный минимум будет достигнут уже в феврале, марте или, в крайней случае, в апреле 2009 года, и весна ознаменуется новым ростом.

Однако, как показало время, в реальности далеко не все прогнозы аналитиков сбылись, что готовы признать и сами эксперты. Главное заблуждение состояло в том, что "дно" падения рынка недвижимости в стране и, в частности, Москве оказалось глубже прогнозируемого, и теперь специалисты стараются нащупать новый возможный минимум.

"Дно" на рынке жилья откладывается до лета
Осенью 2008 года генеральный директор компании Vesco Group Вячеслав Ширяев заявил журналистам, что с середины декабря 2008 года по конец января 2009 года на московском рынке жилья вероятна некоторая стагнация, однако восстановление обязательно начнется уже в конце февраля 2009 года.

Вместе с тем, говоря о ситуации сегодня, руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter (входит в Vesco Group) Татьяна Вакуленко признала, что о достижении определенного дна можно говорить лишь на рынке жилой недвижимости класса de luxe.

"В сегменте элитной недвижимости цены уже понизились настолько, что застройщики идут на те дисконты, которые хотят клиенты. В настоящее время мы наблюдаем тенденцию, когда покупатели диктуют свои условия, то есть по сути это рынок покупателя", – комментирует она.

В то же время, по словам Вакуленко, в сегменте жилья бизнес-класса и в дешевой категории жилья падение рынка, которое выражается в сокращении спроса и дальнейшем снижении цен, может достичь своего минимума не раньше лета.

Рассказывая об общем влиянии мирового финансового кризиса на рынок московского жилья, эксперт отмечает, что с конца осени 2008 года наблюдается ощутимый спад спроса – примерно в два раза, однако, начиная с весны 2009 года покупатели на рынке заметно активизировались.

Говоря о первичном рынке жилья в Москве, заместитель генерального директора компании "Пересвет-Девелопмент" (входит в ГК "Пересвет-Групп") Сергей Баранов рассказал, что за последние полгода на рынке жилой недвижимости Москвы можно отметить снижение как спроса, так и предложения.

По его информации, если сравнивать идентичные недели месяца, цены в промежутке 16-23 февраля 2009 года на новостройки в Москве составляли 5,749 тысячи долларов (или 195,453 тысячи рублей) за квадратный метр. В промежутке 16-23 марта 2009 года цены поднялись до 5,764 тысячи долларов (или до 201,747 тысячи рублей) за квадратный метр, то есть +0,26% в долларах и +3,22% в рублях соответственно к уровню третьей недели февраля.

"Однако данные цены не учитывают скидки, которые могут достигать 10% и более, поэтому сказать, что на рынке общее падение цен сменилось ростом или очередным падением нельзя. Рынок находиться в выжидании как со стороны покупателей, так и продавцов", – констатирует Баранов.

По его прогнозам, рынок приблизится ко дну тогда, когда общая экономическая ситуация в стране выровняется и пойдет в рост. "Тогда начнет развиваться и рынок первичного жилья. Доход покупателей начнет расти, количество сделок увеличится, что неминуемо, на фоне дефицита предложения, отразится и на ценах. Они начнут также повышаться", – заключает он.

Вторая волна снижения арендных ставок на жилье
Как рассказал руководитель департамента маркетинга компании МИАН Алексей Кудрявцев, корректировка ставок аренды, выражавшаяся в предыдущие несколько месяцев преимущественно в виде скидок и бонусов потенциальным нанимателям, в марте приобрела более явный характер.

"В среднем по Москве стоимость найма за март сократилась на 7,2% до 58,645 тысячи рублей в месяц. Аренда наиболее востребованных квартир экономкласса подешевела за месяц в среднем на 6,8% до 30,986 тысячи рублей в месяц. Учитывая данное обстоятельство, собственники жилья предпочитают отказаться от сдачи квартиры в наем до наступления периода деловой активности (традиционно август-сентябрь), когда ожидается рост спроса и уровня арендных ставок", - приводит статистику Кудрявцев.

Кудрявцев уверен, что ввиду низкого уровня платежеспособности населения существенного увеличения стоимости найма, несмотря на сохраняющийся высокий уровень спроса на съемное жилье, не ожидается вплоть до осени текущего года.

В то же время, генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец считает, что рынок аренды жилья в Москве миновал лишь первую волну снижения арендных ставок. Дальнейшее развитие событий будет тесно связано с такими важнейшими экономическими показателями, как уровень доходов населения, рост заработных плат, ситуация на рынке труда, уровень потребления и так далее, уверен он.

"Аренда отреагировала на экономические изменения снижением ставок и ростом активности, поэтому для этого сегмента кризис еще не наступил. Вот если процесс последних месяцев продолжится, то в этом случае мы будем наблюдать не только удешевление аренды, но и огромное количество пустых квартир", – констатирует Барнинец.

Офисы "просядут" осенью
Говоря о ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы, директор отдела исследований компании CB Richard Ellis Кристофер Питерс отмечает, что в марте 2009 года было рано говорить о достижении офисным рынком Москвы своей критической отметки. Этот момент может наступить либо в третьем, либо в четвертом квартале этого года, предполагает Питерс.

"Самое серьезное падение ставок аренды было зафиксировано в третьем и четвертом кварталах 2008 года. По нашим прогнозам, по крайней мере в ближайшие шесть месяцев этого года будет наблюдаться дальнейшее падение арендных ставок, однако, не такое серьезное, и в конце концов ситуация выровняется", – считает он.

Как добавляет Питерс, в первом квартале 2009 года активность арендаторов на рынке заметно уменьшилась. Уменьшился также и масштаб сделок, а сделки на офисном рынке в настоящий момент напоминают ситуацию 2004-2005 годов, "но, тем не менее, своего дна в марте этого года рынок еще не достиг".

По его словам, текущее состояние мировой экономики до сих пор не вполне ясно, поэтому люди пока еще не задумываются о расширении бизнеса, а без этого невозможен и рост офисного рынка.

Рынок гостиниц пока держится
Как рассказал заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium Дмитрий Волков, многие игроки на гостиничном рынке в краткосрочной перспективе ожидают замедление темпов падения и возобновления роста, либо начала стагнации, "то есть достижения пресловутого дна".

По его информации, на рынке отелей Москвы с сентября 2008 года произошло снижение и средней стоимости номера (на 5-15% в зависимости от категории), и средней заполняемости (на 5-10%).

По словам Волкова, несмотря на то, что гостиничный сегмент был наименее развитым до кризиса, и большинство девелоперов неохотно рассматривали инвестиции в гостиничный бизнес, "сегодня в сравнении с другими сегментами недвижимости гостиничный рынок Москвы демонстрирует наибольшую устойчивость".

"Причина – сохраняющийся дефицит предложения, даже несмотря на снижение деловой активности и уменьшение туристического потока. В свою очередь, заморозка большинства проектов в среднесрочной перспективе только усугубит дефицит номерного фонда", – уверен Волков.

В то же время, отмечает он, некоторые эксперты предполагают, что падение может продолжиться и далее. Гостиничный рынок заметно отличается от других сегментов коммерческой недвижимости по степени чувствительности к кризису: он был менее чувствителен в начале, но затем перешел в состояние регрессии, обращает внимание Волков.

Институциональные инвесторы ушли надолго
Осенью 2008 года управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев рассказывал журналистам о том, что западные институциональные инвесторы, которые могли бы позволить себе совершать покупки от 100 миллионов долларов и выше, по состоянию на октябрь 2008 года отсутствуют на рынке недвижимости России, и "могут вернуться не раньше весны".

Говоря о ситуации сегодня, Ковалев отметил, что после посещения международной выставки недвижимости MIPIM в марте этого года, он несколько изменил свое представление об институциональных инвесторах.

"Инвесторы, о которых так мечтали наши девелоперы, вряд ли вообще будут активны в ближайшие несколько лет. Это можно объяснить тем, что на подъеме нашего рынка инвестиции будут приносить такую же доходность, как и в других странах, но риски в этих странах куда более понятны для них", – прогнозирует он.

По его словам, в настоящее время деятельность институциональных инвесторов в России ограничивается активностью исследователей и аналитиков, "однако за этой активностью никаких решений не последует".

"Они могут что-то рассматривать, но все решения принимаются в Западной Европе и США, где сейчас сосредоточены все институциональные инвесторы, а у них нет желания вкладывать в Россию, и в 2009-2010 годах под любым предлогом сделок не будет", – уверен Ковалев.

Вместе с тем, рассказал он, не стоит забывать, что в России присутствуют и суверенные (государственные) фонды, которые приняли политическое решение о размещении своих средств в России.

"Ради стратегических политических интересов они готовы вкладывать свои средства на длительный период. Пока их активность наблюдается только на словах, но, возможно, она продолжится на межгосударственном уровне с привлечением первых лиц государств", – добавляет Ковалев.

В ближайшие 6-12 месяцев, уверен он, мы можем увидеть проекты, в которые будут инвестированы средства суверенных фондов из Китая, Сингапура, Саудовской Аравии.

До встречи в следующем выпуске.

Жду ваших писем на  mosaren@mail.ru

Александр.