Ипотека возрождается

09 ноября 2009| www.metrinfo.ru | Владимир Абгафоров
За последний год ипотечное кредитование на нашем рынке прошло много разных стадий. Была «полная заморозка» – зимой и весной кредиты практически не выдавались, хотя банки по каким-то своим соображениям и продолжали эту услугу рекламировать. Летом началось робкое оживление, а с середины сентября все больше признаков стало указывать на полноценное возрождение.

Как обстоят дела с ипотечным кредитованием сегодня – этот вопрос изучал корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Прогресс налицо…

Начиная с середины лета количество кредитов, выдаваемых российскими банками, постоянно растет. «По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество увеличилось еще на 26% - до 13529 единиц», - сообщили нам в Аналитическом консалтинговом центре компании «МИЭЛЬ». Цифры эти, конечно, на 60% ниже того, что было летом 2008 года. Но если сравнивать не с этими благополучными временами, а «тощими» зимой и весной – улучшение налицо.

«В сентябре, по сравнению с началом года, количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья возросло более чем в два раза», - говорит Динара Гарипова, руководитель информационной службы Холдинга МГСН.

«Действительно, в настоящий момент мы наблюдаем некоторое оживление на рынке ипотечного кредитования, - соглашается Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц «Смоленского банка». – В последние пару месяцев ряд банков заявили о либерализации условий: в частности, о снижении процентных ставок. Мы действовали в соответствии с рыночными тенденциями и также понизили процентную ставку по одной из наших ипотечных программ «Собственник» на 1,25% - до 10,5% годовых».

По данным аналитиков «МИЭЛЬ», в III квартале 2009 года шло постоянное снижение процентных ставок по кредитам: по сравнению со II кварталом они в целом уменьшились в рублях на 1 процентный пункт (до 17,31% годовых), в долларах и евро – на 1,3 процентных пункта (до 12,84%).

В компании «Кредитмарт» ссылаются на показания разработанного компанией ипотечного индикатора - Кредитмарт.Индекса. А они свидетельствуют о снижении ставок. Например, если диапазон ставки рублевых кредитов в сентябре составлял 18,53%- 20,72%, то в октябре уже 16,58%-19,27% (см. таблицу в конце текста).

Позитивные данные приводит Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого бюро ипотечного кредитования»: по ее словам, об отмене антикризисных ограничений по кредитам для физических лиц объявил Сбербанк – он снизил первоначальный взнос (с 30 до 15-20%), увеличил максимальные суммы и сроки кредитов, отменил поручительства по ряду программ для заемщиков—клиентов банка. «Нордеа банк» (прежнее наименование – «Огрэсбанк») снизил процентные ставки и сократил размер первоначального взноса. «ВТБ24» снизил ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте на 1,5%, а по кредитам в рублях на 1%.

«Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк, Русский ипотечный банк, - говорит Инна Игнаткина, исполнительный директор МИАН, - Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости». Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк, в некоторых регионах - Сбербанк) объявили о возобновлении кредитования новостроек.

…но сложности остаются

Однако до прежних, докризисных показателей еще очень далеко. Проценты все равно остаются значительно выше, чем были полтора года назад. «Значительно изменился подход банков к андеррайтингу клиентов, ужесточились требования к пакету предоставляемых документов, их проверка, - перечисляет Наталья Павлова, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». – Также банки требуют, чтобы заемщик вносил значительно бОльшие суммы собственных средств в качестве первоначального взноса». «На первичном рынке условия приобретения квартиры с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков, - констатируют в «МИЭЛЬ». – Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия регистрации в залоговой квартире несовершеннолетних детей».

Кому нужнее?

В нынешней ситуации слышны мнения, что развитие ипотеки сегодня тормозят в первую очередь не банки, а клиенты. Банкиры уже и рады кому-нибудь кредит дать, но люди, напуганные кризисом, опасаются брать на себя долгосрочные обязательства. Наши эксперты, однако, с такой постановкой вопроса не согласились.

«Это верно лишь отчасти, - считает Ирина Мандракова («Смоленский банк»). – Банки выдавать кредиты готовы, но не по принципу «хоть кому-нибудь». Все-таки следует вспомнить, что проблема «плохих» долгов со всеми вытекающими последствиями никуда не делась, и брать на себя новые кредитные риски не хочет никто». Также, отметила эксперт, кризис отразился не только на банках, но и на заемщиках: многие из тех, кто мог позволить себе ипотеку в спокойные годы, сегодня этого сделать не могут.

«Ипотечный кредит интересен как банкам, так и клиентам, - убеждена Юлия Изотова, начальник отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка (МКБ). – Для банков это наименее рискованный высокодоходный кредит. И при клиентоориентированном подходе банка он позволяет предложить клиенту и остальные банковские продукты».

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, приветствует проявляемую многими потенциальными заемщиками осторожность. «Сейчас и есть тот самый период низких цен на недвижимость, когда можно улучшать свои жилищные условия, и имеет смысл воспользоваться моментом, - говорит эксперт. – С другой стороны, к вопросу обременения себя долгосрочными кредитными обязательствами лучше подойти максимально взвешенно, еще раз все просчитать и не спешить. Ипотечный кредит – действительно интересный, актуальный и реальный способ приобретения жилья, но важно правильно рассчитать свои силы, получить необходимую информацию и выбрать наиболее подходящую программу для себя».

Портрет без ретуши

По нашей просьбе специалисты рынка составили «типовой портрет» сегодняшнего ипотечного кредита. Прежде всего, это внушительный первоначальный взнос – как говорит Игорь Жигунов (Городской Ипотечный Банк), клиент, претендующий на ипотеку, должен располагать собственными средствами в размере не менее чем 30-40% стоимости квартиры. В 2007 и начале 2008 годов, напомним, было достаточно 10-15%.

Вторая важная составляющая – подтверждение дохода. До кризиса банки охотно учитывали всевозможные «серые» зарплаты, в ходу были различные «справки по форме банка» (это когда работодатель фактически признавал, что он выплачивает работнику одну сумму, а налоги платит с другой). С кризисом все эти игры закончились – единственным воспринимаемым банками документом стала справки по форме «2-НДФЛ», т.е. те данные, которые направляются в налоговую инспекцию.

Третье – разумеется, повышение процентов. Даже с учетом осеннего «послабления» ставки находятся на очень высоком уровне – 10-17% в долларах США и 12-22% в рублях. Конкретные размеры ставки зависят, по словам Игоря Жигунова, от нескольких параметров: валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он больше, тем ниже ставка), а также срока (чем длиннее кредит, тем часто выше ставка).

В-четвертых, сроки. Формально на рынок вернулись программы продолжительностью до 20-25 лет, но их мало и их условия сложны для заемщиков. Фактически наиболее востребованные на сегодня кредиты – 10-15-летние.

И, наконец, виды недвижимости, принимаемые банками в виде залога. Здесь почти полное господство городских готовых квартир, т.е. вторичного рынка. Приобретение еще не построенных новостроек банки практически не кредитуют. Также как и объекты загородной недвижимости.

В моде – умеренность

Теперь посмотрим на другую сторону процесса – заемщиков. «Новые условия существенно изменили их профиль, - говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – С рынка почти полностью ушли наемные сотрудники с доходом 25-30 тыс. руб. в месяц. Стало очевидно, что клиент без первоначального взноса и высокого соотношения параметров платеж/доход на ипотеку теперь рассчитывать не может. Но на смену им уже пришли более надежные в финансовом отношении люди, зарабатывающие более $3000». Эти люди работают в крупных, стабильных компаниях, - добавляют в Кредитмарт.

Наученные горьким опытом прошлой осени, когда курс доллара за пару месяцев взлетел в полтора раза, заемщики предпочитают сегодня брать именно рублевые кредиты – хотя проценты по ним и выше. «Наиболее распространенным является рублевый ипотечный кредит на короткий срок – до 10 лет, - отмечает Юлия Изотова (МКБ). – Далеко не все заемщики, исходя из своего дохода, могут взять кредит на такой короткий срок – многие берут и на 15-20 лет. Однако абсолютно все из них намерены платить досрочно и погасить кредит через 5-7 лет».

Увеличилось и количество тех, кто обращается за небольшими кредитами – 1-2 млн. «Их получатели появились на рынке в августе, - рассказывает Динара Гарипова (МГСН). – Выдавать такие кредиты стали Сбербанк и банк «ДельтаКредит». В Кредитмарт называют среднюю сумму кредита – 2 млн. рублей.

Указанной суммы на приобретение квартиры (во всяком случае, в Москве) не хватает, поэтому заемщики используют деньги для альтернативных обменов: например, продают однокомнатную квартиру и покупают двухкомнатную. В условиях сегодняшнего снижения цен такая операция оказывается выгодной – даже с учетом того, что по кредиту придется платить проценты.

«Более 80% сделок с жильем, осуществляемых в настоящее время, приходится на альтернативные операции, - подтверждает этот тезис Инна Игнаткина (МИАН). - В случае необходимости участники сделок в качестве доплаты за улучшение жилищных условий используют ипотечные средства. Средний размер займа при этом составляет 1-1,5 млн. руб. При получении кредита непосредственно на покупку квартиры средний размер займа составляет 2,8-3 млн. руб.».

Возобновление партнерства

В 2007-8 годах на рынке активно развивались всевозможные партнерские программы банков и риэлторских компаний. Суть их сводилась к тому, что клиенты, которых в банк приводили риэлторы, получали различные бонусы и скидки. После начала кризиса все это сотрудничество естественным образом свернулось, а сейчас возрождается.

Недавно агентство «МИАН» сообщило о совместной ипотечной программе со Сбербанком. Как говорит Евгения Таубкина (НБИК), ее компания сотрудничает с банком «ВТБ24» - клиенты получают снижение ставок по ипотечным кредитам на 0,5% годовых, уменьшение комиссии за выдачу на 20% и сокращение в два раза срока моратория на досрочное погашение. «Смоленский банк», по словам Ирины Мандраковой, также имеет совместные программы со «Смоленской Строительной Компанией». Клиентам банка предлагается две партнерские программы: «Супердоверие» на приобретение квартир в строящихся домах, и «Собственник» под залог приобретаемого жилья. По первой программе заемщик может получить кредит от 200 тыс. до 3 млн. руб., при первоначальном вносе от 50% от стоимости приобретаемого по ипотеке жилья. Ставка по кредиту при этом составляет от 11,5% годовых. По программе «Собственник» кредиты выдаются на сумму от 500 тыс. до 4 млн. руб. на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 30% под процентную ставку от 10,5% годовых.

Итоги и перспективы

С тем, что активная фаза кризиса пройдена, согласны, похоже, все. Вопрос сводится к срокам: когда рынок ипотечного кредитования восстановится полностью. Наши эксперты, произнеся положенные случаю мантры о том, что все зависит от общей экономической ситуации (и это правильно: если вторая волна кризиса все-таки случится, рынок схлопнется по новой), в общем и целом согласились с тем, что уже 2010 год станет временем восстановления ипотечного рынка. А за 2-3 года рынок, по расчетам, должен полностью компенсировать все потери, нанесенные ему нынешним кризисом.