ОБЗОР: рынок жилой недвижимости Московского региона

и факторы, влияющие на его состояние ( 8 – 14 октября 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти.

Стройиндустрия                                                                                                                       

Цены на жилье                                                                                                                        

Жилье эконом класса и новостройки                                                                                 

Жилье в Подмосковье

Госрегулирование и позиция представителей власти

 

Первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев высказался против одномоментного приведения нормативов Госстроя в соответствие с рыночными ценами на жилье. "Говоря о соответствии цен на рынке и цен, которые утверждает Госстрой по нормативам, то надо признать, что здесь есть вилка, возникают ножницы, но, если мы все-таки увеличим эту составляющую, приведем два показателя в соответствие друг другу, сразу в начале года, то мы тем самым разогреем, рынок и заставим его подняться по всем территориям, - заявил он, проводя селекторное совещание с регионами но вопросам обеспечения жильем молодых семей.

  В рамках программы молодым семьям предоставляются государственные субсидии на приобретение жилья, а расчет размера этих субсидий производится, в частности, исходя из норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, который устанавливается органом местного самоуправления и не превышает норматив, определяемый Росстроем. В ходе совещания губернатор Брянской области Николай Денин посетовал, что нормативы Росстроя далеки от рыночной стоимости жилья. Так, по его словам, рыночная стоимость одного квадратного метра в Брянской области составляет порядка 25 тысяч рублей, в то время как показатель, установленный Росстроем, не превышает 18 тысяч рублей. В связи с этим, субсидии, которые получают молодые семьи от государства, недостаточны для приобретения ими жилья.

 В свою очередь, Медведев заметил, что государство должно следить за ценами и нормативами на жилье и "не перегревать рынок". "Усредненные цены берутся, чтобы рынок не напрягался, - сказал он. - Если мы сразу установим текущую среднерыночную цену, то что это будет означать для регионов, где цены ниже?". Он добавил, что федеральные и региональные власти должны принимать совместные меры по регулированию рынка жилья в России.

 Приведение нормативов в соответствие с рыночными ценами, по мнению Медведева, может стать причиной того, что "в тех регионах, где цена на жилье была ниже, она моментально пойдет на эту планку".

 Вместе с тем, первый вице-премьер согласился, что такой большой разрыв между ценами не стимулирует молодые семьи участвовать в программе по обеспечению их жильем. В связи с этим, Медведев согласился с возможностью определенной коррекции нормативов, устанавливаемых Росстроем.

 "Мы должны эти нормативы подравнивать в соответствие с возможностями федерального и регионального бюджетов, но делать это надо аккуратно",- заявил он, добавив, что регионы не должны "захлебнуться" от взлетевших цен на жилье. "Мы об этом подумаем, но предлагаю сделать это с двух сторон", - сказал вице-премьер. (Итар-Тасс, 05.10.2007. Дмитрий Медведев высказался против одномоментного приведения нормативов Госстроя в соответствие с рыночными ценами на жилье)

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев намерен обсудить со специалистами Минрегиона и Минфина возможность увеличения возрастного порога с 30 до 35 лет для членов молодых семей, претендующих на участие в программе по обеспечению их жильем.

Давайте об этом подумаем, соответствующие предложения мы обсудим в ближайшее время на одном из совещаний с Минрегионом и, естественно, с привлечением Минфина",- сообщил Медведев на селекторном совещании "О ходе реализации мероприятий по обеспечению жильем молодых семей".

Участником такой программы в настоящее время может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает этот порог, и одного и более детей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. С предложением поднять возрастной порог на совещании выступил губернатор Брянской области Николай Денин. По его словам, многие молодые семьи, которые создаются людьми после 27 лет, зачастую "выпадают из программы", поскольку та рассчитана не на один год.

"Вопрос вполне справедливый, давайте к нему еще раз вернемся", - ответил первый вице-премьер. Вместе с тем, он обратил внимание на определенные риски,  так как повышение возрастного порога приведет к большему числу семей-участниц программы и, соответственно, к большим затратам из госбюджета.

"Этот вопрос имеет определенную цену: если мы программу раздвинем до 35 лет, в нее попадут большее количество людей, что и хорошо, но требует, естественно, счета", - сказал Медведев. (Итар-Тасс, 05.10.2007. Медведев заинтересовался идеей увеличить до 35 лет возрастной порог участников программы по обеспечению жильем)

Стройиндустрия

 

Депутаты предлагают создание очередной госкорпорации - по производству стройматериалов. Ее задача - устранить картельный сговор на цементном рынке. Свои предложения законодатели направят первому вице-премьеру куратору нацпроекта "Доступное жилье" Дмитрию Медведеву. Строители, возмущенные резким удорожанием цемента, готовы даже к введению госконтроля за рынком стройматериалов.

Вчера в Госдуме депутаты, чиновники и строители обсудили, как справиться с беспрецедентным ростом цен на цемент. По данным Росстата, в августе средняя цена на цемент составила более 3600 руб. за тонну (без НДС и стоимости доставки), что на 59% превысило прошлогодний показатель за аналогичный период. По еще более высоким ценам заключаются биржевые сделки, на долю которых приходится 30% от всех закупок, до 7500 руб. за тонну. "Нередко цена подскакивает и до 10 000 руб.", - говорит президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. А по оценке главы думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, российский цемент оказался вдвое дороже европейского, цена которого составляет 90 евро. Основная причина резкого удорожания, по мнению депутатов, - сложившийся дефицит цемента на рынке. "Ситуация тревожная, под угрозой срыва находится нацпроект "Доступное жилье", для реализации которого требуется 140 млн т цемента", - говорит депутат.

Сейчас российский рынок поделен между тремя крупными холдингами: Евроцемент (на Европейской части и Урале), "Сибирский цемент" (в Сибири) и "Парк Групп" (на Дальнем Востоке). Сами производители бодро заявляют, что прекрасно справляются с потребностями рынка. Поданным ОАО "Евроцемент", отраслевые объемы производства в 2007 году составляют 72 млн т, в следующем году производители ориентируются на 79 млн т. "Мы покрываем существующую потребность в цементе на этот год - 70 млн т - и постоянно наращиваем мощности", - сказал от лица всех производителей цемента президент компании Михаил Скороходов.

Однако ажиотаж, связанный с цементом, свидетельствует об обратном. Строительные компании подозревают производителей цемента в манипуляции цифрами и одновременно в картельном сговоре. В итоге строители вынуждены сейчас работать себе в убыток. "В связи с удорожанием стройматериалов себестоимость квадратного метра жилья выросла уже на 10% от договорных цен, - говорит старший вице-президент Главмосстроя Лариса Подгорная. - В результате компании не имеют средств продолжать строительство объектов и объекты замораживаются". Правительство видит решение проблемы, в частности, в отмене ввозной пошлины. Считается, эта мера позволит привлечь на рынок зарубежных производителей. "Это даст незначительный эффект, так как на европейской части России доля того же "Евроцемента" составляет 80%", - сетует г-жа Подгорная.

Подводя итоги заседания, Мартин Шаккум заявил, что без государственного участия дело не сдвинется. "Почему не создать госкорпорацию по производству строительных материалов, по аналогии с теми институтами, которые сейчас внедряются", - предложил г-н Шаккум. Присутствовавшие на заседании руководители строительных компаний идею поддержали. Более того, строители убеждены в необходимости создания еще одной госкорпорации - по строительству. (РБК, 12.10.2007. ЛЮДМИЛА НОВИКОВА. Строителям обещали Госцемент // Депутаты создадут госкорпорацию по производству стройматериалов)

Обеспокоенный ростом цен на цемент и как следствие этого - на жилье мэр Москвы Юрий Лужков собирается обратиться в Федеральную антимонопольную службу.

В распространенном пресс-службой мэра письме говорится, что на российском рынке цемента сложилась крайне тяжелая ситуация. После того как весной 2005 года компания "Евроцемент" скупила большую часть цементной отрасли страны, формирование цен приобрело монопольный характер. Если в начале 2005 года тонна цемента в России стоила 1440 рублей, то сегодня стоимость этого материала для конечного потребителя с учетом налогов и доставки определяется уже суммой 5 и более тысяч рублей. С начала 2007 года фактические цены на цемент в стране выросли с 2740 до 5260 рублей за тонну, а в московском регионе и того выше - с 2900 до 6500 рублей.

Говоря о намерении обратиться в ФАС, мэр подчеркнул, что "повышение цен на цемент может торпедировать национальный проект, что является недопустимым" В ФАС "РГ" сообщили, что пока никакого официального обращения к ним от мэра Москвы не поступало. Начальник управления контроля промышленности ФАС Алексей Ульянов рассказал: "Сейчас на рынке цемента наблюдается небольшой спад, связанный с сезонностью. Но с начала года действительно произошел огромный скачок цен - от 50 до 70 процентов. При этом в рамках национального проекта темпы строительства сегодня выросли как минимум в полтора раза. Возникла колоссальная потребность в цементе. Первыми на эту ситуацию обратили внимание регионы, откуда уже весной начали поступать жалобы Федеральной антимонопольной службой подготовлены порядка десятка предложений по урегулированию ситуации. Одно из них - отмена пятипроцентной пошлины на ввоз цемента. В ближайшие дни официальное письмо будет передано в правительство" Компания "Евроцемент" в настоящее время владеет 37,3 процента мощностей по выпуску цемента в стране. Объем продаж на внутреннем рынке составляет 40 процентов. По данным Ассоциации строителей России, производство цемента в стране в целом превышает его потребление на 1,6 миллиона тонн. Но почему сегодня производители задирают цену?

"Себестоимость продукции в строительной индустрии формируется в основном за счет сырьевой составляющей, - рассказал "РГ" директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. - Цены на сырье в последние годы растут достаточно высокими темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличения железнодорожных тарифов. Серьезным внеэкономическим фактором увеличения себестоимости строительных материалов является разветвленная сеть посредников, стоящих между добывающими производствами и строительной индустрией. Существует и такая проблема, как плохая постановка учета и анализа себестоимости на предприятиях строительной индустрии".

По мнению эксперта, на рынок строительных материалов, так же, как и на рынок сырьевых ресурсов наибольшее негативное влияние оказывает искусственно раздутая сеть посреднических фирм. При этом наценки компаний-перекупщиков достигают 30-40 процентов.

"Мы провели целое исследование, чтобы выяснить, почему все же стремительно растут цены на строительные материалы, - продолжает Павел Горячкин. - И пришли к выводу, что одной из главных причин существования аномально длинных цепочек продажи строительных материалов является коррумпированность и некомпетентность менеджерского звена ряда строительных компаний. Отделы по снабжению, как правило, предпочитают работать в рамках старых, сложившихся связей, не ведут активного мониторинга рынка, не ищут дороги напрямую к производителям или хотя бы к дилерам "первой руки". Весьма распространены "комплексные" закупки строительных материалов, когда наряду с основными товарами, на которых специализируется данный поставщик, приобретается целый ряд дополнительных материалов, попавших к нему через нескольких посредников. Понятно, что такая схема закупок весьма удобна лишь для снабженцев".

Структура себестоимости производства цемента (%) 23,6 - топливо 22,3 - сырье 17,1 - электроэнергия 11,0 - оплата труда 10,7 - прочие материальные затраты 4,5 - социальные нужды 2,5 - амортизация основных фондов 8,3 - прочие затраты Структура себестоимости строительства (%) Затраты на стройматериалы, изделия и конструкции - 54,0 Оформление прав на земельный участок - 12,0 Платежи на развитие инфраструктуры города - 9,0 Платежи за согласования документов - 6,5 Накладные расходы - 5,7 Подведение инженерных сетей - 4,5 Затраты на проектирование - 3,0 Затраты на зарплату - 2,8 Затраты на использование механизмов - 2,2 Кто покупает цемент (%) 52 - производители железобетонных конструкций 25 - производители строительно-монтажных работ 18 - производители асбестоцементных изделий 5 - население Общероссийский выпуск . (Российская газета, 12.10.2007. Ольга Игнатова, Нина Егоршева. Цемент крепчал // С начала года самый ходовой стройматериал подорожал более чем в два раза)

Резкое увеличение себестоимости строительства столичного жилья и, соответственно, цен на квартиры до конца текущего года пообещал вчера глава московского стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, из-за роста цен на строительную продукцию и социальных обременении в Москве все дороже обходится строительство жилья даже по городскому заказу, не говоря о коммерческих проектах. Впрочем, некоторые эксперты усматривают в словах Ресина продолжение пиар-акции столичных властей, для которых падение цен на недвижимость сейчас невыгодно.

"Инфляция в этом году будет 18% вместо 9%", - заявил вчера неожиданно Ресин. Впрочем, столь сильное заявление главы стройкомплекса было несколько дезавуировано его коллегами: руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина объяснила "Газете", что речь вдет о росте цен на строительную продукцию. "Прогнозный рост цен на строительную продукцию, куда входят и зарплаты, и стройматериалы, и строительно-монтажные работы, и механизмы, согласно пересмотренным прогнозам МЭРТа по итогам года составит 17, 6%", - сказала Оглоблина. Она уточнила, что расчетный показатель, сделанный ее департаментом в начале года, составлял 12, 6%, но, скорее всего, по итогам года составит ту же величину, что вышло у специалистов МЭРТа после пересчета. "Поставщики взвинчивают цены на цемент, металл, нерудные материалы, - возмущался Ресин. - Бывает так, что застройщики уже после достижения договоренностей с городом выходят на подписание инвестконтракта, заявляя в нем повышенные цены".

В результате, утверждают чиновники, стоимость жилья по городскому заказу тоже растет. А это уже бьет по тем москвичам, которые участвуют в городских жилищных программах, - молодым семьям, очередникам, согласившимся купить жилье по себестоимости у города при помощи ипотечного кредита с субсидируемой ставкой. Сейчас стоимость квадратного метра жилья обходится им примерно в 32 тысячи рублей - на 5% дороже, чем в начале года, утверждает Оглоблина.

Но это только верхушка айсберга. "Исходя из 14-летнего опыта, пятипроцентный рост стоимости строительства можно смело умножать на полтора, - подсчитывает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина. - То есть только этот параметр даст рост стоимости 1 кв. м в рыночном сегменте на 7, 5% по итогам года". С учетом инфляции, прикидывает Ветлугина, получается, что рост цен в этом году составит около 10%.

"Цена столичного жилья падает, - возражает гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - И нет никаких оснований к росту цен, кроме желания игроков рынка, которым надо зафиксировать прибыль". При этом среди крупных игроков рынка эксперт называет и столичное правительство, которое является основным застройщиком в сегменте экономкласса. Поэтому-то, считает он, чиновникам сейчас выгодно говорить о росте цен, объясняя его алчностью поставщиков стройматериалов.

Между тем одним из факторов роста себестоимости может стать требование столичных властей ограничить количество гастарбайтеров в Москве. Когда Ресин пожаловался, что стройкомплекс лихорадит из-за дефицита рабочей силы, Юрий Лужков предложил заменить мигрантов механизмами. Машины, конечно, хорошо, но очень дорого. Если гастарбайтеров и вправду заменят механизмами (с прилагающимися к ним высокооплачиваемыми операторами), то стоимость московского жилья может достичь и мирового рекорда. (Газета, 12.10.2007. ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ. Ресин пообещал рост цен на жилье // Чиновники жалуются, что сами платят на 5% больше)

Цены на жилье

 

В первую неделю октября на рынке московской жилой недвижимости наметилось оживление. Если новостройки дорожали теми же темпами, что и в сентябре (в среднем на 0,35%), то стоимость вторичного жилья, по некоторым оценкам, выросла сразу на 2%. Аналитики полагают, что в этом месяце рост цен будет куда большим, чем в прошлом. А новостройки в скором времени окончательно потеряют привлекательность среди частных инвесторов.

В сегменте новостроек особых изменений в сравнении с прошлым месяцем пока не произошло. Квартиры бизнес-класса подорожали в среднем на 0,4% (до $5706 за 1 кв. м). Элитное жилье выросло в цене на 0,3% (до $9738 за 1 кв. м). Подобные коррекции в сторону незначительного удорожания продолжатся и в ближайшие недели. "На рынке появляется все больше новых объектов жилья, что во многом обусловлено реализацией значительного числа новостроек на различных стадиях строительства. Тем не менее общая ситуация на рынке остается стабильной, появление новых объектов компенсируется сокращением существующего числа предложений",- считает генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Кроме того, столичные новостройки становятся менее привлекательными для частных инвесторов. Но это вовсе не означает, что в скором времени они начнут дешеветь. "Продолжает проявляться тенденция сокращения предложения на ранних этапах строительства объектов жилой недвижимости. В связи с этим уменьшается и количество инвестиционных сделок. Большинство покупателей ориентируется на приобретение жилья для собственного пользования, а не в качестве получения дополнительного дохода",- комментирует тренд Аверьянов.

На вторичном рынке цены растут куда динамичнее. По оценкам аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", средняя удельная цена столичных квартир увеличилась на 1,2% (на $59). По данным же аналитического отдела корпорации "Инком", средние цены предложения квартир в первую неделю октября выросли сразу на 2,2% (то есть рост составил $117). При этом продолжает сокращаться общий объем предложения квартир в Москве. Если в последнюю неделю сентября, по расчетам компании "Инком", в столице экспонировалось 29,9 тыс. объектов, то с 1 по 7 октября - только 29,6 тыс. Гораздо меньше квартир (соответственно на 4,1% и 2,6%) выставляется в кирпичных пятиэтажных и современных панельных домах. К слову, в Подмосковье темпы падения объемов предложения скромнее -15,8 тыс. объектов на минувшей неделе против 15,9 тыс. две недели назад.

В целом же аналитики убеждены, что, принимая во внимание падение курса доллара и превышение запланированных ранее показателей инфляции, цены на жилье по итогам октября вырастут больше, чем в сентябре. Напомним, что по итогам прошлого месяца этот показатель составил в среднем 2%. (Business & Financial Markets, 11.10.2007. ВЛАДИМИР НОВИКОВ. ОСЕННЕЕ ОБОСТРЕНИЕ // За первую неделю октября московское жилье подорожало на 2%)

Цены на недвижимость в Москве продолжают отыгрывать снижение курса доллара симметричным повышением. По данным аналитического центра www.irn.ru, за прошедшую неделю индекс стоимости жилья в столице прибавил еще 0,4% и составил 4.102 пункта. 

Впрочем, на фоне ослабления доллара в сентябре на 3% подобное повышение долларовых цен на недвижимость скорее является компенсацией потерь, нежели реальным ростом. Подробности смотрите в обзоре рынка недвижимость за сентябрь, а также в разделах: динамика цен на недвижимость, оценка стоимости квартир, цены на квартиры по районам, аналитический вестник рынка недвижимости.

* Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. (irn.ru 08.10.2007. Индексы рынка недвижимости на неделю от 08.10.2007)

Цены на недвижимость в Москве продолжают отыгрывать снижение курса доллара симметричным повышением. По данным аналитического центра www.irn.ru, за прошедшую неделю индекс стоимости жилья в столице прибавил еще 0,4% и составил 4.102 пункта.

Впрочем, на фоне ослабления доллара в сентябре на 3% подобное повышение долларовых цен на недвижимость скорее является компенсацией потерь, нежели реальным ростом.

Тип дома Цена кв. м $ Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3701 Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3772 Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4040 Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4052 Сталинки и типовой кирпич (6 - 11 эт. и иные кв. небол. пл-дей) 4856 Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей).... 4592 Все панельные и блочные дома......3838 Все монолитные и кирпичные дома 4500 Примечание: Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

По данным аналитического центра lrn.ru (Московская правда, 12.10.2007. СИММЕТРИЧНОЕ ПОВЫШЕНИЕ)

По данным Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», в сентябре 2007 г. на вторичном рынке жилья Москвы сохранилась тенденция двух прошедших месяцев - увеличение цены и снижение объема предложения столичных квартир.

Средняя удельная цена предложения по итогам месяца увеличилась еще на 1% и составила 4920 $/ кв. м ±0,4%. С начала года (относительно декабря 2006 г.) уровень средних цен повысился на 1,9%.

Объем предложения на вторичном рынке жилья продолжает уменьшаться. Количество предложений квартир и объем предложения в денежном выражении изменились на -0,6 и +0,2% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, сократилась на 2,5% и занимает 28% общего объема.

Среди квартир различного размера увеличение цен зафиксировано в сегменте однокомнатных (+1,52%) и двухкомнатных (+1,16%) квартир.

В территориальном разрезе положительная тенденция зафиксирована во всех административных округах, кроме ЗАО, где произошла незначительная коррекция цен (-0,7%). Наибольший прирост цены предложения зафиксирован в ЦАО (+2,3%).

В разрезе жилья по классам качества наибольший прирост в отчетном периоде отмечен на жилье эконом класса (+1,1%), бизнес класс прибавил в цене +1%, средний класс +0,6%. Самые высокие приросты в сентябре зафиксированы во всех классах жилья Центрального (+1,0%, 2,3%, +2,1% для эконом, среднего и бизнес-класса соответственно) и Восточного административного округа (+1,7%, +1,8%,+1,6%).

Таким образом, уже в течение трех месяцев на вторичном рынке жилья Москвы сохраняется тенденция снижения объема предлагаемых на продажу квартир и роста средней удельной цены предложения. В территориальном разрезе в сентябре продолжилось увеличение цены столичных квартир различных классов как в спальных, так и в престижных районах. До конца года мы ожидаем дальнейший рост цен на вторичном рынке жилья столицы в пределах 2-3% в месяц. (miel.ru 09.10.2007. Мониторинг вторичного рынка жилья Москвы за сентябрь 2007 года)

НЕДВИЖИМОСТЬ Рынок недвижимости может слегка оживиться. Те, кто имеет свободные средства или давно мечтал о квартире, будут совершать покупки. Цены могут подрасти, но ненамного. (Коммерсант, 11.10.2007. ПАВЕЛ МАКСИМОВ. АСТРОЛОГИЧЕСКИЙ ПРОГНОЗ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ НА ОКТЯБРЬ- ДЕКАБРЬ 2007 ГОДА.)

РЫНОК ЖИЛЬЯ По данным Европейской ассоциации риэлтеров (СЕРІ), самое дешевое жилье среди европейских столиц сейчас находится в Вене, Вильнюсе и Будапеште ([евро]700-800 за 1 кв. м), самое дорогое - в Риме, Париже и Копенгагене ([евро]11,5-15 тыс.). Москва в обзоре СЕРІ не анализируется, российские оценки средней цены квадратного метра для Москвы в размере [евро]3-3,5 тыс. дают представление о месте столицы в рейтинге. СЕРІ, впрочем, анализирует цены на недвижимость, которая для Москвы является относительной редкостью - на большие квартиры с двумя спальнями (трехкомнатные), построенные после 1997г.

Городов, где бы цены на жилье начинались с [евро]3 тыс., в Европе не так много: это Копенгаген, Париж, Мадрид, Стокгольм и Люксембург (данные по Лондону в обзоре не приведены). В большинстве остальных столиц Европы у горожан есть доступ к жилью дешевле [евро]2 тыс. за 1 кв. м. Во втором по величине городе страны цены, по данным СЕТІ, начинаются примерно с [евро]500 за 1 кв. м в Восточной Европе и с [евро]1,5-2 тыс. - в Западной Европе. В большинстве столиц минимальная цена квадратного метра близка к средней зарплате - вероятно, на этом уровне уравновешиваются рынки труда и жилья. Для Москвы это правило не работает.

Если минимальные цены на недвижимость отражают лишь доступность жилья, то "вилка" цен на него (см. диаграмму) - динамичность развития. В большинстве европейских столиц цены на квартиры варьируют в 2-7,5 раз. СЕРІ не рассматривает в данном случае цены на эксклюзивное жилье - речь идет о "вилке" цен на однотипное жилье, демонстрирующих разброс состояния инфраструктуры конкретной территории, престиж местоположения дома, наличие в городе проблемных районов. По этим показателям Москва выглядит ближе всего к Риму и Парижу с их аномальным разбросом цен, чем резко отличается от куда более однородных столиц Скандинавии и Восточной Европы. (Коммерсант, 08.10.2007. Москва как третий Рим недвижимости).

За последние шесть лет цены на квартиры в Москве выросли в 6 раз. Но с весны этого года столичное жилье практически не дорожало, и многие вздохнули с облегчением—вот он, долгожданный перелом. И ошиблись: с весны следующего года начнется новый виток ценовой гонки. Квартиры подорожают на 80–100%.

Предпосылок для стагнации не видно. Экономика России продолжит расти. По прогнозам Алексея Кудрина, рост обеспечен на ближайшие 20–25 лет, по прогнозам Егора Гайдара—на 10–15 лет. Рынок жилья в Москве до сих пор находится в первой четверти периода длинного цикла. Это значит, что до 2010–2011 гг. цены будут расти на 20–25% в год и только потом темпы удорожания жилья немного снизятся. К 2015 г., по нашим прогнозам, цена за 1 м2 в Москве будет колебаться в пределах $14 000–15 000. Звучит неправдоподобно? История показывает, что такой рост вполне возможен: в Калифорнии, Лондоне, Берлине и Париже цены за последние 10 лет выросли в 8–10 раз. Цены на недвижимость в Москве к 1995 г. достигли уровня 50–55% от среднего уровня цен в Париже, Лондоне и Берлине и с тех пор колеблются на этих отметках.

Составить краткосрочный прогноз сложнее. Для этого мы прибегаем к методу технического анализа. Вместо изучения динамики цен мы отслеживаем скорость роста и скорость роста прироста цен. В прошлом году построить на основе полученных уравнений график и выделить тренд было еще сложновато: в нашем распоряжении имелось только два цикла колебаний первой производной, то есть скорости роста цен. На середину лета этого года таких циклов было уже 2,5. Это позволило нам перейти от полуформализованного прогнозирования параметров к четкой математической модели. Мы выяснили, что амплитуда колебаний синусоиды, построенной исходя из формулы, от цикла к циклу удваивается. А к четвертому циклу ее пиковые значения и вовсе могут превысить $1000 (в сторону как снижения, так и повышения).

Период колебания составляет 2,5 года, из которых период повышения темпов роста занимает в среднем 1,5 года, а снижения—около года. Для большей точности мы выделили еще одну—третью производную, где амплитуда колебаний уменьшена до $75. Наложение трех трендов позволяет выделить основной, то есть тот, который позволяет определить среднюю удельную цену предложения в будущем. По нашим прогнозам, с весны 2008 г. по весну 2009 г. она вырастет вдвое.

Технический прогноз мы сопоставили с анализом воздействующих на рынок факторов. В 2007 и начале 2008 г. соблюдается их баланс. По нашим оценкам, спрос на рынке будет примерно уравновешен предложением. Внешними факторами пока тоже можно пренебречь: предвыборная кампания будет, с одной стороны, способствовать росту благосостояния отдельных слоев населения, а с другой—провоцировать некоторую нестабильность на рынке. Рост бюджетных расходов будет сопровождаться снижением цен на энергоносители и сокращением притока капитала в страну. (SmartMoney, 15.10.2007. Геннадий Стерник. Оживление недвижимого)

В сентябре тенденция к увеличению средней стоимости найма получила свое развитие. В сегменте эконом подорожали одно- и трехкомнатные квартиры - на 2,24% и 6,26% соответственно. Стоимость найма двухкомнатных квартир, напротив, незначительно уменьшилась – на 1,16%. Однако по итогам 12 месяцев (с октября 2006 года) стоимость всех квартир выросла: однокомнатные – на 18,09%; двухкомнатные – на 27,87%; трехкомнатные – на 30,51%.

С начала 2007 года наиболее сильно подорожали однокомнатные квартиры в ЦАО (20,4%), СВАО (19,2%) и ЮАО (18%), двухкомнатные в ВАО (30,6%), ЗАО (30%) и САО (29%), трехкомнатные в СЗАО (39,2%). Наименьшее изменение средней стоимости найма можно отметить для однокомнатных квартир в ВАО (4,5%).(miel.ru,11.10.2007. Обзор рынка аренды жилья в Москве в сентябре 2007 года

Жилье эконом-класса и новостройки

 

За неделю с 1 по 8 октября квадратный метр в среднем подорожал на 0,4 процента до 4102 доллара, говорится в еженедельном обзоре "Индикаторов рынка недвижимости" . Причиной роста цен стала коррекция после сентябрьского ослабления курса американской валюты.

Больше всех остальных, на 0,8 процента до 4052 долларов за квадратный метр, подорожали кирпичные пятиэтажки. На втором месте по темпам роста цен - панельные пятиэтажки, квадратный метр в которых вырос в цене на половину процента до 3701 доллара.

Квартиры в панельных типовых девятиэтажках подорожали на 0,4 процента. Квадратный метр в них стоит 3772 доллара. Традиционно дорогое жилье в "сталинских" домах и домах из современного монолитного кирпича выросло в цене на 0,2 процента - до 4856 и 4592 доллара соответственно. И только цены на квартиры в панельных высотках практически не изменились и по-прежнему составляют 4040 долларов за квадратный метр.

Согласно исследованию, темпы роста цен на жилье составляют 0,75 процента в месяц. При этом вложения в московские квартиры впервые за несколько месяцев стали доходными. В настоящее время их доходность составляет 0,1 доходности банковского депозита. (Lenta.ru 08.10.2007. Московское жилье: квадратный метр стоит больше 4100 долларов)

НА ЭКОНОМКЛАССЕ НЕ СЭКОНОМИШЬ В секторе дешевого жилья продолжается планомерный рост, не зависящий ни от каких политических факторов, а связанный прежде всего с уменьшением предложения и подорожанием стройматериалов. "Рост цен на строительные материалы, в том числе цемент, металл и т. д., и общий рост расходов на зарплату в строительной отрасли приведут к росту цен на квартиры, - утверждает заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова. Особенно это коснется уже построенного готового жилья: застройщики не упустят возможности заработать на общем росте рынка. Отказ от точечной застройки города рано или поздно неминуемо приведет к росту цен на отдельно стоящие новые дома. Кроме того, рост может подстегнуть и недостаток предложения при увеличении количества социального жилья, которое не присутствует на рынке, а распределяется среди льготников различных категорий".

Имеет значение и сезонный фактор. "Продавцы квартир, рассчитывая на осеннее оживление рынка, не преминули поднять цены на наиболее востребованные квартиры типового и экономкласса - на 1,6 - 2,3% на первичном рынке и на 1,8 - 2,9% на вторичном", - отмечает Алексей Кудрявцев.

"Сентябрь охарактеризовался незначительным повышением цен на загородные домовладения различных направлений, - подтверждает заместитель генерального директора компании "Миэль - Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. - Например, на западных и юго-западных направлениях на удалении до 30 км от МКАД повышение цен составило от 3% до 7%. На других направлениях особого роста цен не отмечено".

(Коммерсантъ-Деньги, 08.10.2007. АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ. Чиновники встали на путь избавления)

Недорогие квартиры в новостройках по-прежнему являются наиболее востребованными на столичном рынке недвижимости.

Сегодня приходится констатировать, что выбор такого жилья не так уж и велик. И причин этому сразу несколько.

Во-первых, на территории Москвы практически не осталось свободных участков под массовую застройку, и все масштабные проекты в сегменте недорогого жилья последние 2-3 года анонсируются в ближайшем Подмосковье.

Во-вторых, даже эти объекты с объемом более 500 тыс. кв. м пока так и не вышли на рынок. А ведь именно в районах комплексного освоения, где одновременно возводятся современное жилье и объекты всей необходимой инфраструктуры, всегда существовала особая потребность. На этапе освоения покупатели могут приобрести здесь квартиры по очень выгодной цене и быть уверенными в том, что с развитием района стоимость их недвижимости значительно возрастет.

Примером в этом отношении может служить район Кожухово, который возводится в Восточном округе Москвы.

По мнению экспертов, ликвидность жилья в Кожухове будет расти, чему способствуют экологические, инфраструктурные и транспортные показатели района.

По словам Татьяны Пальчиковой, заместителя генерального директора компании "Трест-1991", Кожухово - один из немногих районов, где в течение всего 2007 года наблюдался стабильный рост стоимости квартир. "Только за это лето стоимость квадратного метра Кожуховских новостроек выросла на 5,4%, что является по рынку очень высоким показателем. После ввода в эксплуатацию всех объектов инфраструктуры Кожухова рост стоимости жилья здесь может продолжиться более высокими темпами", - отмечает она. (Комсомольская правда, 09.10.2007. Мария ЛЕБЕДЕВА. ЖИЛЬЕ С ПЕРСПЕКТИВОЙ)

Жилье в Подмосковье

 

Несмотря на рост предложений, спрос на загородную недвижимость, особенно по умеренным ценам, остается неудовлетворенным. Большинство поселков эконом - класса позиционируется как дачные, что не всегда устраивает покупателей. Последние, по мнению специалистов ООО ИФК "АТЛАС", хотят видеть свой загородный дом как постоянное место жительства, не уступающее по комфортности городской квартире, но остающегося в ценовых рамках экономичного жилья. Этим требованиям могут удовлетворять дома в поселках комфорт-класса, занимающего промежуточное положением между бизнес - и экономклассом. Удержанию нового сегмента загородной недвижимости в доступной ценовой нише способствует значительная удаленность от МКАД - более 50 км. Пока таких предложений на рынке мало, но аналитики прогнозируют рост интереса к ним. Так же как и к еще одному новому формату - имениям на больших участках земли (1-2 га) в отдаленных районах Московской области и соседних областях. Аналитики компании ООО "ГРОСС-ИНВЕСТ", развивающей комплексные проекты в Калужской области, полагают, что диверсификация рынка приведет к тому, что спрос на подобные нишевые продукты будет усиливаться.

Приобретая загородный коттедж, покупатель все чаще интересуется расходами на его содержание, ошибочно полагая, что чем больше поселок, тем дешевле обходится эксплуатация жилья, отмечает управляющая компания "Жилье и Офис", входящая в группу компаний "Русский дом недвижимости". Стоимость содержания загородного дома определяется тем, взимается ли она с квадратного метра жилья или с площади участка. В ежемесячные расходы прежде всего включают услуги управления и эксплуатации и услуги ресурсоснабжающих организаций, а также охрану и некоторые другие. При расчетах с сотки земли ежемесячные платежи владельца 15 соток составляют около 12 тыс. рублей.

(Недвижимость и цены, 08.10.2007. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ)