ОБЗОР: рынок жилой недвижимости Московского региона

и факторы, влияющие на его состояние ( 24 – 30 сентября 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти.

Стройиндустрия.

Цены на жилье.

Госрегулирование и позиция представителей

В Москве не будут сокращаться темпы строительства жилья. Об этом на открытии традиционной осенней городской выставки "Недвижимость-2007" заявил заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Александр Максименко.

И хотя, по его словам, свободных площадей под застройку в столице практически не осталось, темпы строительства в ближайшие годы останутся на прежнем уровне, а именно - в пределах 5 миллионов квадратных метров в год. Возведение социальных объектов и жилых домов планируется вести на территориях, откуда будут выводиться или уже выводятся промышленные зоны. Кроме того, по словам Максименко, значительные объемы жилья станут возводить на месте старых кварталов, в частности, пятиэтажной застройки 1960-х годов Будут продолжать стираться границы и между Москвой и ближайшим Подмосковьем. Однако уже сегодня в связи с увеличением объемов строительства за МКАД и традиционной осенней активностью продавцов недвижимости начали расти цены на квартиры в городах и населенных пунктах, расположенных в пределах 20 километров от Кольцевой дороги. Как отметил директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков, впервые за десять месяцев продавцы выводят на рынок новые объекты с более высокой ценой, чем весной и летом. Так, больше всего уже подорожал запад Московской области - на 7,3 процента и юго-восток - на 5,2 процента. И это только за август. Юго-запад прибавил 4 процента в цене, а юг - 2,8. Все остальные направления пока еще держатся в ценах первого полугодия Впрочем, и столичная недвижимость медленно, но верно начала дорожать. (Российская газета, 24.09.2007. Ольга Игнатова. Здесь остановки нет // Цены на жилье опять пойдут вверх).

Московские власти будут штрафовать застройщиков за задержку строительства домов. Отныне плата за аренду земельного участка будет удваиваться за каждые шесть месяцев задержки. Для сравнения, ранее за просрочку наказывали только один раз. Участники рынка уверены, что новая норма позволит пополнить бюджет Москвы на десятки миллионов долларов.

В то же время стало известно, что правительство Москвы хочет изменить генеральный план развития города на новый. В частности, уже готовится документ, прекращающий все контакты с инвесторами по городской земле. Между тем, если будет принят новый генплан, многие участники рынка грозят перейти в Московскую область.

Сейчас в прямом эфире радио СИТИ-FM - маркетолог-аналитик компании "Комстрин" Олег Борисенок.

Что вас больше забеспокоило, введение штрафов или новый генплан в соответствии с которым все возьмет на себя правительство Москвы?

Я думаю, что, скорее всего, конечно же новый генплан, потому, что штрафы это не такая серьезная проблема для девелоперов, все-таки аренда земли, она не играет основную составляющую в доли проекта.

Но, любопытно как вся эта история впишется в антимонопольное законодательство, если основным застройщиком станут городские власти. Это будет фактически установлением монополии на рынке.

Да, это именно будет монополией, тем не менее, вся земля все-таки принадлежит городу, которая сейчас есть в наличии у города, и это всех устраивает. Если проследить последние события, тот мы можем сделать некую цепочку, которая напоминает некий глобальный план правительства, но вот смотрите, запрещение точечной застройки, введение штрафов, плюс, новый генплан. То есть, по сути, власть и берет все в свои руки, и основной упор будет делаться на строительство социального жилья в промзонах, То есть все-таки законные основания для подобных действий у властей есть? На счет законности оснований, судить не берусь, но если рассудить логически, то у властей в принципе другого выхода нет. Они вынуждены брать под контроль, потому что, во-первых, мощность коммуникаций - их не хватает. И все-таки власти должны исполнять свои социальные обязательства. Поэтому, я думаю вот они пошли на этот шаг.

Если при условии, что власти становятся монополистами на рынке застроек, будут ли они регулировать каким-то образом цены на недвижимость или все останется в пределах рыночной экономики?

Я думаю, что какую-то роль они будут оказывать, конечно, и роль не последнюю в регулировке цен. Тем более у них есть планы по скупке жилья у инвесторов, за счет бюджетных денег, так, что я думаю, роль власти будет в этом плане. (Радио CityFM 21.09.2007. В эфире СИТИ-FM маркетолог-аналитик компании "Комстрин" Олег Борисенок высказал мнение о введении нового генерального плана развития столицы)

В минувшую пятницу в прошлом известный бизнесмен, а ныне депутат Госдумы, член партии "Справедливая Россия" Александр Лебедев выступил с очередным оригинальным предложением, призвав московские власти полностью отказаться от коммерческого строительства жилья. "В ближайшие годы необходимо строить исключительно муниципальное жилье, которое город будет сдавать очередникам и бюджетникам" , - говорится в заявлении депутата.

Лебедев - вроде совсем не глупый человек. Кому, как не ему знать, что прекращение коммерческого строительства приведет к резкому сокращению предложения на рынке жилья, после которого цены на жилье резко возрастут.

Подобный шаг можно считать фактическим закрытием московского рынка недвижимости как в части продажи, так и в части аренды. Не секрет, что в условиях высоких цен на недвижимость даже многие москвичи живут в съемных квартирах. Аренда в условиях жесточайшего дефицита квартир приведет к тому, что даже в самой маленькой однушке будут ютиться по пять-шесть человек, неспособных самостоятельно оплачивать аренду. Любая сдаваемая квартира будет превращаться в коммуналку. Это станет настоящей катастрофой для наиболее необходимой Москве категории людей -молодых представителей формирующегося среднего класса, умеющих работать и зарабатывать, приносящих городу налоги и экономическое процветание.

В конечном счете, лебедевская инициатива приведет к перенаправлению потоков талантов, мозгов и квалифицированных рабочих рук в обход российской столицы, а в ряде случаев и всей России. Вначале начнет пустеть Москва. По мере роста цен на жилье в области, которые неизбежно поползут вслед за столицей, молодые специалисты все больше и дальше будут селиться в Подмосковье. А затем и вовсе начнут искать счастье в других регионах страны и за рубежом. В конце концов Москве достанется лишь труд низкоквалифицированных и малоэффективных нелегалов, готовых жить чуть ли не под открытым небом, в сараях и подвалах.

И это лишь один из аспектов проблемы, которая возникнет, если прислушаться к мнению уважаемого политика и бизнесмена. Еще одна уже по-настоящему страшная деталь: отказ от строительства даст большой рост криминализации рынка недвижимости. Еще памятны жуткие случаи обмана, мошенничества, убийств одиноких пенсионеров на почве "квартирных отношений". Что будет, когда квартиры станут поистине "золотыми"?

Или за этими словами скрывается обыкновенный пиар? Популистские заявления, призванные дискредитировать столичное правительство в глазах москвичей? Желание отвести внимание от провалившейся кампании по раскрутке "альтернативного" решения проблемы доступного жилья, которая на поверку оказалась рекламой собственного элитного коттеджного поселка? Напомним, депутат много выступал с "революционными" идеями строительства деревянных домов по цене 400 - 500 долларов за кв. м, когда в реальности для ошарашенных покупателей он стоил около полутора тысяч. Дома в не самом близком Подмосковье, стоящие около 360 тыс. долларов - разве это доступное жилье? (Московская правда, 25.09.2007. Елена Егоршина. Лебединая песня // или новые мифы о "доступном жилье")

Стройиндустрия

Так, по мнению первого заместителя генерального директора компании "ДСК1" Андрея Паньковского, рост цен на недвижимость в столице может подтолкнуть дефицит цемента, который наблюдается сегодня в России. А он, в свою очередь, явился прямым следствием значительного роста объемов строительства жилья и других объектов в целом по стране. По имеющимся у специалистов ведущего столичного домостроительного комбината данным, с начала года цемент в среднем подорожал на 75 процентов "Сейчас цемент для реализации социальных программ по строительству жилья в Москве продается по цене примерно 4200 рублей за тонну, что на 75 процентов больше, чем было в начале 2007 года. И это еще льготная цена: на бирже цемент уже сегодня стоит свыше 6 тысяч рублей за тонну. Удорожание строительного материала непременно скажется и на росте сначала себестоимости, а затем и рыночной цены квадратного метра", - констатировал Паньковский Помочь же, по его мнению, стабилизировать ситуацию и избежать резкого скачка цен способно только положительное решение вопроса о поставке цемента в Россию из-за рубежа, в частности, из Китая. Но это уже прерогатива федеральных властей. (Российская газета, 24.09.2007. Ольга Игнатова. Здесь остановки нет // Цены на жилье опять пойдут вверх)

Цены на жилье

За неделю с 17 по 24 сентября стоимость квадратного метра московской хрущевки выросла на 0,3 процента, перевалив за 4000 долларов и составив 4004 доллара, говорится в еженедельном отчете "Индикаторов рынка недвижимости " . На ту же величину, до 3674 долларов за метр, подорожало жилье в старых панельных домах. В то же время средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 0,2 процента до 4073 доллара.

На 0,2 процента подорожали квартиры в "сталинских" домах и современных домах из монолитного кирпича. Квадратный метр в них стоит соответственно 4838 и 4556 доллара.

Стоимость же жилья в типовых панельных девятиэтажках практически не изменилась и составила 3753 доллара за квадратный метр. Квартиры в панельных высотках даже подешевели на 0,2 процента до 4043 долларов за квадратный метр.

В целом за последний месяц цены на квартиры выросли на 0,25 процента. Авторы отчета заявляют, что хотя масштабного роста цен ожидать еще рано, налицо окончание стагнации и рост потребительской активности. (Lenta.ru, 24.09.2007. Цена квадратного метра московской хрущевки перевалила за 4000 долларов)

Цены на квартиры в Москве продолжали слегка, еле заметно ползти вверх в течение всего сентября. Прошлая неделя дала им существенную прибавку. Вместе с хрущевками, которые подорожали на 0, 3 % и стоят сегодня в среднем 4004 доллара за 1 квадратный метр, такой же рост показало и жилье в старых панельных домах с микроскопическими кухнями. За него сегодня просят около 3674 "долларов за метр. Чуть меньше (на 0, 2 %) поднялись в цене "сталинки" и современные дома из монолитного кирпича. Квадратный метр в них стоит соответственно 4838 и 4556 долларов. Стоимость же жилья в типовых панельных девятиэтажках практически не изменилась и составила 3753 доллара за метр. А вот панельные высотки в 16 и 22 этажа, наоборот, даже подешевели на 0, 2 %, до 4043 долларов.

Как сообщил руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко, "налицо окончание стагнации и рост потребительской активности". Между тем вложения в московскую недвижимость пока в расчете на год остаются убыточными, их доходность составляет -0, 21 банковского депозита. Г-н Репченко убежден, что незначительный рост цен вызван не столько удорожанием самой недвижимости, сколько падением курса доллара. "Ослабление американской валюты неизбежно ведет к некоторой коррекции цен на квадратные метры. Наиболее чувствительным к таким колебаниям оказывается низкокачественное жилье, поэтому в первую очередь цены повысились на хрущевки и старые панельные дома" , - считает аналитик. По его прогнозу, тенденция к росту цен сохранится, и в ближайшее время жилье будет дорожать в среднем на 0, 5 % в месяц.

Впрочем, не все эксперты связывают изменения на рынке недвижимости с курсовыми колебаниями. Как рассказал руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков, "доллар падал и прежде, однако на стоимость жилья это какого-либо серьезного влияния не оказывало". По его мнению, главный фактор начавшегося роста - "отложенный спрос". Уже около 10 месяцев у населения формировалось устойчивое мнение, что "квадрат" подешевеет, но этого так и не произошло. Поэтому люди, которые откладывали решение жилищных проблем, начали выходить на рынок. Также, считает эксперт, на активность покупательского спроса повлияли исследования Российской гильдии риелторов(РГР).

Напомним, что главный аналитик РГР Геннадий Стерник еще в конце августа пообещал, что средневзвешенная цена за квадратный метр жилья весной 2009 года в Москве составит 9600 долларов. Произойдет это, по его мнению, потому, что спрос по-прежнему не удовлетворен, а значительного увеличения объемов предложения, которое могло бы существенно скорректировать цены вниз, ожидать не приходится. Объемы ввода нового жилья в Москве, по подсчетам эксперта, - примерно 5 млн. квадратных метров в год, из них не больше половины попадает на рынок, остальное "съедают" социальные обязательства города. А те, кто способен купить квартиру, в очереди на жилье, как правило, не стоят. (Новые известия, 25.09.2007. НАТАЛЬЯ КУКЛИНА. "ЗОЛОТАЯ" ХРУЩОБА // Цены на московскую недвижимость поползли вверх)

На фоне стремительно падающего доллара закончился и годовой "застой" на столичном рынке жилья. Москвичи вновь взялись совершать операции с недвижимостью, что спровоцировало заметный скачок цен. При этом в первую очередь дорожает отнюдь не элитное жилье, а квартиры в малопрестижных хрущевках и старых кирпичных пятиэтажках. Их цена теперь вплотную приблизилась к стоимости жилья в современных панельных высотках. При этом, по мнению большинства аналитиков, плата за метр ветхого жилфонда в ближайшее время будет только расти. По словам директора аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN. RU) Олега Репченко, только за минувшую неделю цены выросли на 0, 2 - 0, 3 %.

За квадратный метр в кирпичной пятиэтажке новоселу сейчас придется отдать в среднем чуть более $4 тыс. , - говорит Репченко. - Покупай он квартиру в типовом панельном доме, экономия была бы налицо - примерно $ 250 на каждом "квадрате". Но тем не менее многие покупают квартиры именно в старых пятиэтажках.

И ситуация вряд ли изменится. Построенные полвека назад пятиэтажки – привлекательный товар для потенциального покупателя.

Да, они маленькие, но зато они удобно расположены, - говорят специалисты IRN. RU. - Основная их часть находится недалеко от Третьего транспортного кольца. Найти в этих краях добротный и дешевый "новострой" практически невозможно. За эти деньги вам в лучшем случае предложат панельный дом на окраине города. Пока при выборе жилья покупатели будут обращать внимание на месторасположение, подобная "вторичка" будет востребована. К тому же если подумать, то маленький размер квартиры для многих - огромный плюс. В монолитных новостройках однокомнатные квартиры достаточно велики - около 50 - 60 кв. м. Не всем это по карману. И те, у кого лишних денег нет, предпочтут покупать квартиры в старых домах, где площадь варьирует в районе 28 - 30 кв. м.

Удивляться не стоит - старые квартиры в хрущевках могут стоить столько же, сколько и в современных монолитных домах. А в некоторых случаях и дороже, - говорит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Consulting Лана Волохина. - Четыре тысячи долларов - отнюдь не верхняя планка. Некоторые хрущевки и кирпичные пятиэтажные дома расположены внутри Третьего транспортного кольца, и цена там значительно выше. Так, на Ленинском проспекте стоимость метра варьирует в районе $ 5 - 7 тыс. Да, это некомфортное жилье, но оно находится практически в самом центре города.

Правда, есть мнение, что рост цен может затронуть весь рынок недвижимости. Виной тому дефицит цемента, который вот уже несколько лет наблюдается в России.

По данным специалистов, с начала года цемент в среднем подорожал на 7 5 процентов. Для строительства социального жилья цемент в Москве продается по цене примерно 4, 2 тыс. рублей за тонну. И это еще льготная цена: на рынке цемент уже сегодня стоит свыше 6 тыс. рублей за тонну.

- Бытует мнение, что рост цен можно остановить: достаточно снять пошлины на ввоз более дешевого импортного цемента, но лично мне верится в это с трудом, - говорит Лана Волохина. - Нет, пошлины, конечно, снимут или уменьшат, но вот на ценах это не отразится. Это будет показательной акцией успокоения. Но кардинально ничего не изменится. Недвижимость будет постепенно дорожать. Ведь это выгодно всем участникам рынка. (Известия, 25.09.2007. НИКОЛАЙ МОРОЗОВ. КВАРТИРЫ В ХРУЩЕВКАХ ПОДОРОЖАЛИ // За квадратный метр непрестижного жилья просят до $7 тысяч)

Эксперты осторожны в оценках: фазу роста следует ожидать не ранее начала 2008 года.

Четвертое в истории отечественного рынка недвижимости затишье эксперты называют знаковым. Впервые период стагнации был вызван внутрерынорчными факторами, без оговорок на внешний форс-мажор. "В 1999 году "движущей силой" стал дефолт, - говорит генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников, - в 2004 году – так называемый "банковский кризис". Стагнация-2007 принесла игрокам в определенном смысле хорошие новости. Одиннадцать месяцев "чистого" затишья свидетельствует о зрелости отрасли. "Это можно считать признаком того, что рынок недвижимости в столице окончательно сформировался, он цикличен и поддается не только мониторингу, но и прогнозированию", - говорит Колокольников.

За прошедшие семь недель данные по стоимости квадрата ни разу не были зафиксированы со знаком "минус", сообщают в RRG, основываясь на данных о предложении на рынке. Вместе с тем, нарисовавшуюся картину роста цен в 3,5% эксперты называют условной. "Появление небольших "плюсов" в статистике не следует интерпретировать как тенденцию к новому росту цен. Скорее цены пребывают в колебательном режиме, на рынке продолжается "утряска" стоимости жилья на примерно постоянном среднем уровне", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Об окончании периода стагнации говорит и другой важный фактор, напоминает глава RRG Денис Колокольников. Количество предложения на рынке готового жилья значительно подросло. Согласно данным RRG, в апреле-мае этого года на рынке предлагалось небывалое количество квартир – порядка 30 тысяч еженедельно. Объем выставляемых на продажу квартир заметно снизился к лету, однако с наступлением осени опустевшая ниша продавцов не пополнилась новыми заявками на продажу. "В результате, на сегодняшний день, - резюмирует Колокольников, - к продаже предлагается порядка 17 тысяч квартир. Это почти вдвое меньше квартир, нежели в мае". Аналогичную динамику предложения на вторичном рынке приводят в компании "Пересвет – Инвест". Так, количество квартир, заявленных к продаже в мае-апреле, составило порядка 25 тысяч, затем следовала фаза спада, после чего число выставляемых объектов зафиксировалось в августе на уровне 15 тысяч.

"Говорить о серьезном увеличении предложении на рынке сегодня нельзя. Стоит лишь отметить некоторое повышение интереса со стороны потенциальных покупателей", - комментирует статистику аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО "Пересвет-Инвест" Ольга Юматова. По ее словам, лето традиционно является периодом затишья на рынке недвижимости, поэтому увеличение предложения в июле-августе и не прогнозировалось. Вместе с тем, возможностей для ощутимого падения цен также не существует: сильные игроки рынка, вложив средства в недвижимость в период бурного роста стоимости, рыночными методами будут удерживать цены, чтобы максимизировать прибыль. (РБК, 25.09.2007. Елена Прогонова. Цены на жилье снова пошли вверх)