Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

REIC - инвестиции в недвижимость - сделки десятилетия

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Движение недвижимости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

  Июнь 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
REIC

Статистика

23 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

REIC - инвестиции в недвижимость - сделки десятилетия. Выпуск 1.


«Самый простой способ стать миллионером – это занять миллион долларов,

а кредит пусть выплатят арендаторы».

Джек Миллер

 

Добрый день!

 

Вас приветствует рассылка "REIC - инвестиции в недвижимость – сделки десятилетия". Выпуск 1.

 

 

Инвестируя в недвижимость нужно смотреть не на прогнозы цен (которые никогда не сбываются) и не на процент годовых по формуле «аренда, деленная на продажу». Инвестиции в недвижимость – комплексная деятельность, в которой необходимо по максимуму использовать такие преимущества недвижимости, как легкость и дешевизна кредитов под залог недвижимости, а также возможность получать доход и от арендной платы, и от удорожания помещения. Реализуя эти преимущества, инвестор может рассчитывать на доходность в 15-20% годовых при полном страховании рисков.

 

В этой рассылке публикуются примеры объектов, подходящих для реализации «комплексной стратегии инвестирования в недвижимость». Эта стратегия подразумевает покупку недвижимости с дальнейшей сдачей ее в аренду и получением под залог приобретенной недвижимости кредита в банке. При этом кредит берется с таким расчетом, чтобы арендные платежи покрывали выплаты по кредиту. В результате реализации этой стратегии инвестор вкладывает в объект лишь небольшую долю своих средств, а высвобожденные ресурсы может использовать по своему усмотрению. Подробнее о комплексной стратегии инвестирования Вы можете прочитать здесь.

 

ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

 

Офисное помещение по адресу:

Санкт-Петербург, Дровяная ул., 9

фотографии можно посмотреть здесь

 

Резюме:

  • Сумма инвестиций: 3 308 760р.
  • Сумма к получению через один год: 2 659 335р. (80,3% от вложенных средств)
  • Внутренняя норма доходности (IRR): 24,57%

внутренняя норма доходности выражает ежегодную доходность на вложенные средства, для сравнения – депозит в Сбербанке приносит ежегодную доходность в 9%

 

Подробное описание:

  • Объект:
    • Адрес: Адмиралтейский район, Дровяная ул., 9 (700м до м.Балтийская)
    • Здание: административное здание 1950-х гг. в хорошем состоянии, расположено во дворе, на закрытой территории

фотографии здания можно посмотреть здесь

    • Помещение: офисное помещение площадью 60 кв.м., с собственным санузлом, высота потолков – 3м.
    • Вход: прямой из подъезда
    • Инфраструктура: все телекоммуникации, кондиционирования нет
    • Состояние: готовый ремонт «советского» типа

фотографии помещения можно посмотреть здесь

    • Парковка: 2 машиноместа места в закрытом дворе

 

  • Экономика:
    • Запрашиваемая стоимость: 126 тысяч условных единиц, у.е. = 26 рублей.
    • Транзакционные расходы: 1% от суммы сделки
    • Прогноз затрат:
      • ремонт «по евростандарту» – 3.000руб. за кв.м. общей площади.
      • страхование помещения – 1% от оценочной цены
      • коммунальные платежи – за счет арендатора
    • Прогноз доходов:
      • Арендная плата: 600руб. за кв.м. в месяц

обоснование арендной ставки можно посмотреть здесь

      • Арендная плата за парковку: 2.500руб. за машиноместо в месяц

 

  • Инвестиционные показатели:
    • Соотношение «арендная ставка / стоимость» (yield) – 13,19%
    • Соотношение «чистый операционный доход / стоимость» (cap rate) – 14,02%

 

  • Предлагаемая стратегия инвестиций:
    • Помещение покупается за собственные средства инвестора
    • Ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца
    • Сдача помещения в аренду по 600руб. за кв.м. в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10%
    • По истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных для сегодняшнего рынка условиях (70% от оценочной стоимости, 13% годовых, срок 7 лет)
    • Выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей
    • После погашения кредита помещение продается. Транзакционные расходы при продаже составят 1% от суммы сделки.

 

  • Принятые допущения:
    • Среднее ежегодное удорожание составит 10%
    • Потери от недозагрузки и неплатежей составят 7% от ежегодной арендной платы

 

  • График денежных потоков:

 

ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ

На момент инвестиции

-3 308 760р.

На конец 1 года

2 659 335р.

На конец 2 года

-83 395р.

На конец 3 года

-36 667р.

На конец 4 года

14 734р.

На конец 5 года

71 275р.

На конец 6 года

133 470р.

На конец 7 года

201 884р.

На конец 8 года

6 597 297р.

 

 

  • Устойчивость проекта:
    • Проект обладает высокой устойчивостью: доходность по прежнему превышает 15% годовых даже при:
      • уменьшении арендной ставки на 25%
      • или при одновременном уменьшении прогноза удорожания до 5% в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5%
      • или при одновременном уменьшении арендной ставки на 20%, прогноза удорожания до 6% в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5%

 

  • Перспективность проекта:
    • При увеличении арендной ставки на 20% доходность проекта превышает 25%
    • При увеличении прогноза удорожания до 20% доходность проекта превышает 30%
    • при одновременном увеличении арендной ставки на 20% и прогноза удорожания до 20% доходность проекта превышает 35%

 

Полную презентацию проекта можно посмотреть здесь

 

С уважением,

администратор рассылки

Алексей Федоров

Клуб инвесторов в недвижимость

(Real Estate Investors Club / REIC)

www.realestateinvest.ru

 
В избранное