Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости #5

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #5 25 ноября 2003 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин                     mailto:info@besh.ru

Добрый день, уважаемые подписчики.
В настоящем выпуске - новости, публикации о компании ОРГМЕНЕДЖМЕНТ и о Группе

компаний ГОРОД, а также приглашение встретиться и пообщаться на "Умном Доме"
------------------------------------------------------------------------------
Идем на "Умный Дом"

Международная выставка Hi-Tech House - Интеллектуальное Здание - Умный Дом 2003.

Управление, автоматизация и эксплуатация зданий и жилых домов пройдет в Москве
в 
Гостином Дворе 26-29 ноября. В рамках этой выставки состоится форум Hi-Tech 
House – Интеллектуальное Здание - Умный Дом.

В работе Форума принимают участие известные мировые производители, дистрибьюторы

и российские интеграторы систем жизнеобеспечения и управления зданиями и жилыми

домами, ведущие проектные и инсталляционные компании.

Среди приглашаемых гостей - представители проектно-инвестиционных, строительных

и девелоперских структур, руководители межотраслевых холдингов, банков, 
бизнес-центров, крупных промышленных и добывающих предприятий, торговых сетей,

представители Администрации Президента РФ, Правительства Москвы, глав регионов

России и ближнего зарубежья, а также, архитекторы, дизайнеры и проектировщики

корпоративных и жилых зданий, инсталляторы интегрированных электронных и 
инженерных систем, специалисты в области систем безопасности и видео наблюдения,

телекоммуникаций

Устроители выставки и форума объявили об обязательной предварительной 
регистрации на первый день форума. Зарегистрироваться можно на сайте 
www.midexpo.ru/show/hth-forum/

Возможно также будет регистрация на месте проведения форума (а к чему тогда 
регистрироваться заранее?...)

Мы идем на эту выставку. И приглашаем всех-всех-всех. Эта выставка - хорошая

возможность нам встретиться и пообщаться лично. По нашим данным, на выставке

будут специалисты многих управляющих компаний. Присоединяйтесь!

------------------------------------------------------------------------------
Принято Положение о конкурсном отборе управляющих компаний для обслуживания 
жилфонда Петербурга 

На собрании совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в 
жилищной сфере Санкт-Петербурга принято "Положение о порядке конкурсного отбора

управляющих компаний и подрядных организаций для обслуживания жилищного фонда

Санкт-Петербурга". Об этом корреспонденту "Росбалта" сообщили в пресс-службе

комитет по содержанию жилищного фонда (КСЖФ). Также принято решение о разработке

формы примерного договора к Положению. Планируется, что проект примерного 
договора будет рассмотрен на собрании совета Ассоциации до конца ноября. 
Рассматриваемые документы являются  основой для перехода к конкурсному 
обслуживанию всего жилищного фонда и развития конкуренции в этой сфере. 

Напомним, что Ассоциация управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной

сфере Санкт-Петербурга создана в августе текущего года. В нее вошли частные 
компании, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги. Возглавил новую 
организацию заместитель председателя комитет по содержанию жилищного фонда 
Олег Вихтюк. По данным КСЖФ, жилищный фонд Санкт-Петербурга составляет 
70 млн. кв. м. Из них порядка 5,5 млн. или 8% обслуживается частными компаниями.

 
Источник: Росбалт www.rosbalt.ru 17 ноября 2003 г
------------------------------------------------------------------------------
PMC теперь называется Knight Frank

На прошлой неделе было объявлено об изменении названия компании Property
Marketing Company. Приводим текст официального заявления:

17 ноября 2003 

Уважаемые господа,

Я рад известить Вас о том, что с сегодняшнего дня компания РМС (Property 
Marketing Consultants) представляет на Российском рынке одного из старейших 
в мире  консультантов по недвижимости, британскую компанию Knight Frank. 
В связи с этим наше название изменилось, теперь наша компания официально 
называется Knight Frank. 

Мы надеемся, что благодаря объединению мы сможем предлагать нашим клиентам еще

более профессиональное обслуживание в сферах аренды, покупки, продажи, оценки

и инвестирования в коммерческую недвижимость. 

Мы также сможем предложить состоятельным россиянам возможность профессионального

сопровождения сделок по покупке жилой и коммерческой недвижимости за границей

с помощью представительств Knight Frank  в других странах.

Компания Knight Frank была основана в Лондоне более века назад и является одним

из ведущих мировых консультантов по недвижимости. В альянсе с американской 
Grubb&Ellis деятельность Knight Frank получила действительно всемирный масштаб.

Сейчас у ассоциации есть сеть из 200 офисов в 30 странах мира, а штат 
сотрудников насчитывает более 9000 человек.

Подробнее о компании можно узнать посетив сайт  www.knightfrank.com.

С уважением,

Грег Тэйн
Президент
Knight Frank Moscow

Кирилл Стародубцев,
Генеральный директор
Knight Frank Moscow

Как пояснили нам в компании, изменение наименования не связано с поглощением.

"Скорее, это ассоциация, использование имени".

------------------------------------------------------------------------------
В Санкт-Петербурге открыт региональный офис компании "М+В Цандер" 

Для удобства своих клиентов "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ" открыла новый

региональный офис в Санкт-Петербурге. Расширение географии компании связано 
с введением в эксплуатацию двух торговых центров "МЕТРО Кэш энд Керри" в 
северной столице. Компания "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ" осуществляет

инженерно-техническое  обслуживание обоих комплексов и является управляющей 
эксплуатационной компанией сети "МЕТРО Кэш энд Керри" в Москве и Санкт-Петербурге.

В ноябре, когда в Москве будет открыт новый, седьмой по счету торговый центр,

общая площадь обслуживаемых "М+В Цандер" торговых территорий составит порядка

150 тыс. кв. метров. 
 
Источник: КДО www.kdo.ru , 19 ноября 2003

------------------------------------------------------------------------------

Управление недвижимостью - часть инвестиционного процесса

Артем Цогоев, Оргменеджмент

Сегодня в США распространены партнерства(Partnerships)   и инвестиционные трасты

недвижимости (REITs). Целью их создания было дать возможность мелким и средним

инвесторам осуществлять вложения в доходную недвижимость. Конгресс решил, что

единственный путь для такого инвестора к инвестированию в объекты недвижимости

лежит через объединение их капиталов. До 1992 трасты и партнерства имели право

только  вкладывать средства своих инвесторов в объекты недвижимости, но не имели

права заниматься управлением имуществом. Это подразумевало то, что им было 
необходимо находить третьих лиц для осуществления property management(управления

недвижимостью). Нужно сказать, что этот факт сильно ограничивал развитие трастов

и фондов недвижимости.

Наконец, в 1992 году эти компании были наделены американским правительством 
правом  самостоятельно заниматься  управлением недвижимостью (property 
management). Таким образом, было подтверждено мнение менеджеров ряда ведущих

трастов и партнерств о том, что управление недвижимостью является неразрывной

частью инвестиционного процесса. Нужно сказать, что после принятия этого 
правительственного  решения последовал бурный рост рынка коллективных инвестиций

в недвижимость. В результате,  на конец 2003 г. партнерства и трасты 
недвижимости управляют объектами недвижимости, стоимость которых составляет 
более 500 млрд. долларов.

К чему этот пример из американской истории? А к тому, что компания, 
специализирующаяся на инвестициях в недвижимость, которая  одновременно является

управляющей компанией, справится с управлением недвижимостью лучше, чем просто

управляющая компания. 

Почему? 

Цель  инвесткомпании - наращивание денежных средств инвесторов. Цель управляющей

компании - наращивание рыночной стоимости управляемой недвижимости в интересах

владельца. Организация, совмещающая в себе функции инвестиционной структуры и

управляющей компании, может управлять недвижимостью так, чтобы наращивать 
одновременно денежные средства собственников недвижимости и повышать ее рыночную

стоимость, т.е. наиболее эффективно. Именно такую единую организацию 
представляют собой Инвестиционная Компания ОРГМЕНЕДЖМЕНТ и ее дочерняя 
Управляющая Компания ORGMANAGEMENT REAL ESTATE CORPORATION (REC).

Если же проанализировать основные цели собственника недвижимости, для достижения

которых он обращается к Управляющей компанией , то они, как правило,  состоят
в 
следующем:

1. Получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости. На этом направлении
 в задачу управляющей компании входят функции налаживания отношений с 
арендаторами, сопровождение договорной базы, ведение финансовой отчетности и
т.д.
 От каждой составляющей зависит доходность этого инструмента в целом. Многие

собственники, особенно это касается зданий класса В, предпочитают, чтобы их 
недвижимость сдавалась в аренду на срок 11 месяцев. Во-первых, это позволяет
не 
регистрировать договоры аренды, а, во-вторых,  становится возможным повышать

арендную плату ежегодно, в соответствии с показателями рынка. Наша компания,

однако, стараемся обращать внимание собственников, с которыми работаем, на то,

что недвижимость можно рассматривать в качестве инвестиционного механизма. 
Здание с хорошей структурой договоров(5-10 лет без права разрыва) можно 
рассматривать как источник получения кредитных средств под залог платежей 
арендаторов объекта. Ряд компаний, располагающих свободными денежными 
средствами, покупают готовые офисные центры, заселенные арендаторами. Кроме 
того, стоимость договора может оказаться (и оказывается) на 10-20% выше при 
заключении договоров на срок до 5-лет. При кажущейся выгоде заключения договора

на 11 месяцев, очевидны и явные потери собственников недвижимости. И это только

один из примеров.

2. Поддерживать здание в технически исправном состоянии. На самом деле, задача

управляющей компании состоит не в уборке помещений, не в проведении текущих 
ремонтов, не в технической эксплуатации здания - всем этим должны заниматься

подрядчики. Задача управляющей компании - организовать процесс функционирования

недвижимости так, чтобы она, как инвестиционный продукт работала на своего 
собственника. Чем лучше управляющий организует работу здания и обслуживающих

служб, чем более комфортные условия он создаст для арендатора, и тем больше,

в конечном счете, получит доходов собственник. Кроме того, очень важна 
разработка программы страхования имущества и проведение оценки рисков, связанных

с функционированием недвижимости.

3. Увеличивать рыночную стоимость здания. Доход, извлекаемый собственником от

принадлежащего ему здания, не всегда соответствует прибыли, получаемой им от

арендных платежей, т.е. реальный доход. Существует также доход "виртуальный"
- 
т.е. повышение в процессе управления зданием рыночной стоимости объекта 
недвижимости. Постой пример. Большинство управляющих компаний задумываются о

вопросах имиджа здания только тогда, когда из него съезжают арендаторы, и 
становится необходимым осуществлять поиск новых арендаторов на освободившиеся

площади. Однако, если рассматривать объект недвижимости с точки зрения 
инвестиционного продукта, а именно так это делают в компании ORGMANAGEMENT REC,

становится понятным, что каждодневная работа управляющего по созданию 
позитивного и узнаваемого образа здания, по информационной поддержке здания,

является средством повышения рыночной стоимости здания. Управляющий должен 
добиться того, чтобы в тот момент, когда собственник здания решит выставит 
его на продажу, или захочет взять под залог кредит в банке, потенциальные 
покупатели или кредиторы сказали: "А, эта та самая известная "Линолеум Plaza!".

Да это  здание дорого стоит, но оно того стоит". 

4. Минимизировать расходы. Эта цель собственника состоит из двух частей: 
минимизация расходов по владению объектом доходной недвижимости и минимизация

расходов по содержанию управляющей компании. Что касается первого, то 
ORGMANAGEMENT REC является едва ли не единственной управляющей компанией, 
которая  предоставляет всем собственникам недвижимости услуги по налоговой 
поддержке, предлагает схемы оптимизации налоговых выплат, ведет бухгалтерию и

предоставляет детализированные отчеты движения денежных средств. Что касается

второго, то услуга управления стоит собственнику 1,5 -3% за квадратный метр в

год.

Получение владельцами максимальной прибыли от эксплуатации зданий достигается

управляющей компанией ORGMANAGEMENT REAL ESTATE CORPORATION, когда она  
выступает на стороне собственника, разрабатывая всестороннюю стратегию, 
направленную на максимизацию стоимости принадлежащего собственнику объекта 
капиталовложений.

Артем Цогоев
Управляющий директор
ORGMANAGEMENT REAL ESTATE CORPORATION http://orgm.nm.ru/

------------------------------------------------------------------------------
Наш комментарий:
Уважаемый Артем, нам - и сотрудникам Маркетинговой группы БЕШ, выпускающей 
данную рассылку, и, надеюсь, подписчикам, - очень нравятся Ваши статьи. Только,

пожалуйста, не смешивайте их с прямой рекламой. По правилам сервиса, 
поддерживающего данную рассылку, мы не имеем права публиковать рекламу. Просим

отнестись к этому с пониманием.
Желательно также избегать двусмысленных конструкций типа 1,5 -3% за квадратный
метр в год.
Приводим также другой материал на ту же тему. Группа компаний ГОРОД предлагает

несколько иной подход к решению тех же проблем собственника и девелопера.
------------------------------------------------------------------------------
Как делать деньги из домов

Материал о Группе компаний ГОРОД, опубликованный в КДО www.kdo.ru

По сути, девелопмент — это умение делать дома из денег с тем, чтобы из готовых

домов вновь извлекать деньги. Для того чтобы деньги «на выходе», в итоге, 
превысили первоначальные вложения и чтобы произошло это как можно быстрее, 
девелопер должен правильно выстроить всю инвестиционную цепочку. Первое 
звено — получение контроля над привлекательным участком, для чего необходимо

продемонстрировать отцам города, что проект имеет социальную значимость и 
вписывается в общую градостроительную концепцию администрации. Одновременно 
нужно хорошо помнить, что будущее здание должно отвечать текущему состоянию 
платежеспособного спроса и быть правильно позиционировано на рынке в 
соответствии со своей себестоимостью и характеристиками. Затем надо найти 
инвесторов или выступить самим в качестве такового. Нанять подрячиков и следить

за реализацией проекта. И наконец, сдать объект и распорядиться им в 
соответствии с планом — продать, целиком или по частям (это может быть сделано

и на более ранних стадиях) или подыскать арендаторов. 

В случае с коммерческой недвижимостью особое значение имеет выбор управляющей

компании уже на стадии строительства, поскольку для того чтобы недвижимость 
приносила максимальный доход, мало ее просто иметь — ею надо еще и правильно

управлять. Ситуацию на московском рынке управляющих компаний прокомментировал

первый заместитель генерального директора Группы Компаний «Город» Владимир Родин.


По словам В. Родина, девелоперские компании часто допускают ошибку, начиная 
подбирать управляющую компанию слишком поздно. В результате, они зачастую 
закупают инженерное оборудование западных производителей, исходя из 
привлекательной цены, но не задумываются, что это может быть малоизвестная или

просто новая на российском рынке компания-производитель, которая еще не успела

(а может быть, и не собирается) создать разветвленную дилерскую и сервисную 
сеть, обладающую квалифицированным персоналом и необходимыми комплектующими и

расходными материалами. В результате, какой-нибудь фильтр для кондиционера 
приходится специально выписывать из-за границы, попадая при этом на все 
возможные расходы по пересылке и уплате таможенных пошлин. 

Квалифицированный управляющий может дать полезные рекомендации инвестору еще

на стадии завершения объекта, особенно в том, что касается инженерной 
инфраструктуры здания. Но, разумеется, его роль не сводится к консалтингу. 
В отличие от собственного хозяйственного управления собственника объекта 
профессиональный управляющий кровно заинтересован в эффективной и беспроблемной

эксплуатации здания, поскольку он, в противном случае, может потерять выгодного

клиента. 

На деле, при поиске управляющих фирм, по мнению В. Родина, собственники 
коммерческой недвижимости часто руководствуются не объективными потребностями

их бизнеса, а предвзятыми эмоциональными установками их руководителей или 
личными связями. И даже тендеры часто проводятся формально, поскольку, проводя

тендер, собственник часто преследует цель прощупать конъюнктуру, а не найти 
подходящего управляющего. Это напоминает ситуацию на риэлторском рынке 10-летней

давности. Инвесторы часто предпочитают обратиться к «своим людям», опасаясь,
что 
чужие их «надуют». Ситуация усугубляется тем, что нет общепризнанных стандартов,

по которым можно оценить работу управляющих, а информация о строящихся объектах

и их технических параметрах заблаговременно не поступает к заинтересованным 
компаниям. В результате, в прошлом году публичный конкурсный отбор управляющих

компаний был осуществлен, по данным ЗАО «Город», не более, чем в половине 
сданных бизнес-центров, но и там, где он проводился, результат часто был задан

заранее. 

«Не так давно мы принимали участие в конкурсе, проводимом крупной нефтяной 
компанией, — рассказывает В.Родин. — Это было интеллектуальное здание, и, хотя

российские фирмы были допущены к участию, заранее было известно, что собственник

хочет видеть победителем иностранную компанию. Зная это, одна из иностранных

компаний-участниц пошла на то, чтобы указать в своем предложении заведомо 
заниженное необходимое финансирование. Она получила объект и отыграла свое 
при заключении договора за счет включения в него дополнительных расходов на 
мероприятия, которые не были детализированы в рамочных условиях тендера. Таких

примеров много». 

Нередки случаи, когда в управляющую компанию приходят за советом собственники

этажей в бизнес-центрах. Часто их не устраивает ценовая политика застройщика,

который оставил у себя в собственности инженерное оборудование и создал дочернюю

фирму для ее эксплуатации. 

Сейчас очень многие стали проявлять интерес к управлению и пытаются 
позиционировать себя на этом рынке. По-прежнему весьма популярны услуги 
нескольких зарубежных компаний, хорошо знакомых с международными стандартами

качества и хорошо умеющих находить общий язык с зарубежными инвесторами и 
арендаторами. Сильной стороной российских профессионалов управления являются

более низкие цены (но отнюдь не демпинговые) и умение разбираться в 
административных хитросплетениях нашей бюрократической системы. Кроме того, 
и многие застройщики, и крупные риэлторские фирмы, особенно те из них, которые

инвестируют или соинвестируют собственные проекты, проявляют большой интерес
к 
рынку управления. Что касается собственников офисных и торговых центров, то,

несмотря на естественное желание сэкономить, они все больше склоняются к идее,

что лучше доверить управление профессионалам, а самим заниматься своим 
профильным бизнесом. 

Группа «Город» — холдинг, объединяющий 12 компаний в сфере управления 
недвижимостью. Большинство работ выполняется своими силами, и система 
субподряда максимально сокращена. Компания работает более 10 лет и предоставляет

услуги в сфере консалтинга, управления эксплуатацией и доверительного 
управления. Среди клиентов ЗАО «Город» такие компании, как НК ЮКОС, 
МФО «Менатэп», ИК Собинтек и другие. Год основания компании — 1993. 
Профессиональная ответственность застрахована на млн. Количество сотрудников
— 
более 500. В эксплуатации находится 80 тыс. кв.м, в том числе 40 тыс. кв.м —

класса А. 
------------------------------------------------------------------------------

И о проблеме с кадрами для эксплуатирующих служб.

Общепринятое мнение, что "людей не хватает". Профессионалов мало, хороших 
профессионалов еще меньше, и каждый профессионал ценится на вес золота.

А к нам обратился специалист, выполняющий обслуживание ОПС на всех(!) объектах

одного не маленького московского ЧОПа. По его словам, "желает начать работать

за деньги". Для сравнения - нынешняя его зарплата что-то около 10 000 р включая

"компенсацию использования личного автомобиля". Бывают же странности...
------------------------------------------------------------------------------

На этом пока все. Буду рад Вашим отзывам, предложениям и новостям.
Ведущий рассылки - Александр Галашин   mailto:info@besh.ru