Уважаемые подписчики!

Поздравляю Вас с прошедшими праздниками, которые, надеюсь, прошли хорошо. Теперь начинаются суровые будни. О них читайте текст моего нового заместителя Антона Белых, которого я сердечно поздравляю с повышением и желаю дальнейших карьерных и прочих успехов. К моим поздравлениям присоединяется и генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина (именно она была основателем нашего издания).

В новом году наш еженедельник будет выходить в несколько новом формате: мы решили каждую неделю выпускать редакционные статьи, которые будут отражать и анализировать основные информационные поводы недели, которые попали в наше обозрение. надеюсь, Вам понравится.

С уважением, главный редактор электронного еженедельника "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости." Александр галашин. info@besh.ru

От редакции

Антон Белых, заместитель главного редактора электронного еженедельника "Управление недвижимостью. Обзоры. Аналитика. Новости."

Вот и наступил Новый год. Как говорилось в классическом новогоднем фильме Эльдара Рязанова устами Ипполита Георгиевича (он же – Владимир Яковлев), новогодняя ночь заканчивается – завтра наступит похмелье. Для нас, участников рынка коммерческой недвижимости, похмелье наступило быстро, но так же быстро и прошло.

Пришло отрезвление. Как холодный душ на голову, последнее постановление столичного мэра, касающееся запрета собственникам гостиниц использовать номера под офисы. То есть сдавать их в аренду, получая дополнительный фиксированный доход. Казалось – арендаторы должны впасть в панику: найти небольшое и недорогое (сопоставимое по цене с гостиничным номером) помещение под офис в столице не так просто. Однако, во-первых, мир не без добрых людей – и вот "Астера груп", проанализировав ситуацию на рынке (какой мгновенный анализ – молодцы!), и так уже владеющая офисным центром Millenium House, который специализируется на предоставлении небольших офисов (заполнение 100%), сообщила о том, что инвесторы приняли решение о строительстве еще одного аналогичного центра. Теперь малому бизнесу будет куда податься.

Вопрос: когда? И не является ли это заявление простым пиаром? А то ведь говорят, что инвестиции в офисную недвижимость "обесцениваются", несмотря на многократное превосходство спроса на д предложением. Но, говорят, к 2007 рынок офисной недвижимости достигнет своего насыщения. А так ли это? У нас же в стране рост благосостояния граждан. Может, и не достигнет за счет увеличения спроса?

Во-вторых, арендаторам площадей в некоторых гостиницах бояться не стоит: ведь по специальному постановлению правительства Москвы, если гостиничный номера были официально переоборудованы под офисы, арендаторам там ничего не грозит: новое постановление попросту их не коснется. А остальные – с 1го февраля с вещами на выход! Скатертью дорожка. Правда, освободить помещения можно частным гостиницам до конца первого квартала, а государственным – до середины года.

Что ж, хорошее начало года. А главное – нескучное. Посмотрим, что будет дальше.

С отрезвлением, ребята!

Новости

Борьба с субарендой

Власти Москвы решили разобраться с промышленными предприятими, которые используют предоставляемые им в аренду столицей площади не по целевому назначению. Недобросовестных арендаторов грозят лишить права на аренду принадлежащих городу площадей.

В течение года власти Москвы проверят промышленные предприятия на предмет эффективного использования предоставленных городом помещений для развития производства, так как столичных чиновников не устраивает ситуация, при которой значительная их часть сдается в аренду. Об этом заявил вице-мэр Москвы Валерий Шанцев в ходе прошедшего вчера заседания столичного правительства, на котором была одобрена концепция развития промышленности в Восточном административном округе. По словам Шанцева, из 1200 крупных промышленных предприятий города только треть работают на полную мощность и обеспечивают 95% промышленного роста, а остальные держатся на плаву за счет сдачи в аренду помещений. В целом крупные промпредприятия приносят лишь 25% в доходную часть бюджета столицы, в то время как малый бизнес -- 35%. "Речь не идет о репрессивных мерах. Никто насильно заставлять предприятия заниматься производством не собирается. Скорее всего, власти решат эту проблему с помощью экономических рычагов и сделают так, чтобы неэффективные ГУПы ушли сами",-- сообщил "Бизнесу" зампредседателя комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Мосгордумы Сергей Локтионов. Чиновники признают, что главная причина нецелевого использования производственных площадей в Москве -- неконкурентоспособная продукция большинства предприятий. Стимулировать предприятия к профильной деятельности руководство города намерено за счет инноваций. Для этого в Восточном административном округе в течение 2005 года планируется запустить инновационную систему, которая позволит внедрить на промышленных предприятиях имеющиеся научные разработки. В состав этой системы войдут инновационный центр, выставочный комплекс и технопарк. Как дорого компаниям обойдется участие в этой программе пока неизвестно. Механизм сотрудничества между городом и компаниями чиновники намерены "шлифовать" в течение года. По словам главного специалиста управления экономики и промышленной политики ВАО Геннадия Талдонова, скорее всего, будет реализовано взаимное партнерство в виде паев.

ВВЦ удвоит выставочные площади Москвы

В ближайшее время на территории ВВЦ начнется строительство выставочного центра, который соединит два существующих павильона -- 69-й и 70-й. Суммарная площадь комплекса составит 70 тыс. кв. м, что сделает его вторым по величине после "Экспоцентра". Этим проектом начинается программа комплексной перестройки ВВЦ, в рамках которой к 2010 году на территории центра появится 250 тыс. кв. м выставочных площадей. Появление в Москве нового центра, скорее всего, остановит рост арендных ставок на такие площади.

На данный момент основные выставочные площади в столице составляют около 160 тыс. кв. м, что не обеспечивает в полной мере потребности столицы. Самый большой в Москве выставочный комплекс "Экспоцентр" предлагает около 80 тыс. кв. м площадей, недавно построенный павильон "Крокус Экспо" включает 45 тыс. кв. м.

Проблему нехватки выставочных павильонов столичные и федеральные власти решили устранить путем комплексной перестройки ВВЦ. Здесь к 2010 году планируется построить около 250 тыс. кв. м современных выставочных площадей, часть которых пойдет под конгресс-центры, офисы и торговые ряды. Строительство нового центра открывает данную программу. Основным инвестором выступит ОАО ГАО ВВЦ, при этом не исключается возможность подключения соинвесторов. В настоящее время 30,21% акций ОАО ГАО ВВЦ принадлежит Москве, остальные -- федеральному центру. Как сообщал ранее генеральный директор ОАО ГАО ВВЦ Магомед Мусаев, новая программа развития и реконструкции выставочного центра принята летом 2004 года.

Объем инвестиций, по словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, оценивается в $15 млн. Площадь комплекса составит 45 тыс. кв. м, при этом общая суммарная площадь после соединения с двумя существующими павильонами составит 70 тыс. кв. м. Он будет включать четыре выставочных зала и многоярусный гараж на 2 тыс. машиномест. Сдать в эксплуатацию выставочный павильон планируется в сентябре текущего года.

Как отмечают участники рынка, арендные ставки на ВВЦ, вероятнее всего, будут увеличены с нынешних $1,2 за кв. м в день до $3. Напомним, что арендная плата в "Экспоцентре" составляет $7–8, в "Крокус Экспо" $3–4. По словам Алексея Жирова, пресс-секретаря ВВЦ, на данный момент подано пять заявок на проведение ежегодных выставок в новом павильоне.

Как прогнозирует Сергей Левит, президент выставочной компании IFA, появление нового, большого по площади выставочного центра наверняка стабилизирует ставки аренды на выставочные площади. По его словам, начиная с 2000 года рост цен в этом сегменте составлял 10–12% ежегодно. "Однако чтобы арендные ставки на выставочные площади наверняка "застыли", в Москве должен появиться не один такой центр, а как минимум еще два-три",-- резюмирует Левит.

Альтернатива гостиницам почти в два раза дороже

В ближайшее время отели перестанут сдавать номера под офисы Найти аналогичное гостиничным номерам помещение выселенным арендаторам будет весьма непросто. Во-первых, на аренде малых площадей, аналогичных гостиничным номерам, специализируется считанное число офисных центров. Во-вторых, цена аренды малых площадей в бизнес-центрах значительно выше обычной и доходит до $2 тыс. за метр в год.

По данным директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, сейчас гостиничные офисы составляют около 3% всего офисного рынка (включая офисы категорий A, B и C). Это гостиницы уровня "Измайловской" или "Центральной", в которых, как правило, снимают помещения нотариальные конторы, небольшие турфирмы, издательства и т. д. По мнению Шершнева, распоряжение мэра о выселении из таких гостиниц арендаторов вызовет увеличение спроса на офисы площадью 30-80 кв. м класса С или В-.

По мнению Светланы Мухановой из "Дельта-Риэлти", арендаторов площадей в гостиницах привлекает не только маленький метраж, но и возможностью снять офис на короткий срок и поселиться рядом. "Исчезновение возможности снимать офисы в гостиницах еще больше увеличит давление спроса на этот сектор рынка и повлечет за собой увеличение предложения аренды небольших офисов в бизнес-центрах класса В и С. Новые бизнес-центры этих классов уже очень часто предлагают именно маленькие метражи. Понятно, что это делается для увеличения доходности центра",-- уточняет она. "Для того чтобы рынок малых офисных площадей был привлекателен для инвесторов и управляющих компаний, стоимость квадратного метра должна в два раза превышать стоимость метра в больших помещениях",-- уверяет руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood Михаил Гец.

Арендаторам найти новый офис гостиничного формата будет не так просто. Например, в гостинице "Космос" под офисы сдаются номера общей площадью 25 кв. м с санузлом и шкафом, аренда которых составляет $1080 в месяц с учетом НДС, включая охрану и уборку. К этому добавляется плата за телефон -- $25. По данным директора по развитию компании "Астера групп" Марти Уилан, сегодня в столице есть два крупных центра, которые сдают в аренду маленькие площади, сопоставимые по размеру с гостиничными номерами. Причем офисный центр Millenium House, где предлагаются такие помещения, заполнен на 100%. "В Москве есть примеры успешного управления малыми офисами в известных бизнес-центрах -- например, в БЦ "Миллениум" или "Смоленском пассаже" под управлением компании "Регус", где ставки аренды достигают уже $2 тыс. за кв. м, в то время как для больших офисов в том же здании установлена ставка $700",-- добавил Михаил Гец из Blackwood.

Единственной хорошей новостью для арендаторов, расходы которых на аренду помещений могут существенно возрасти, является рост предложения малых офисных площадей. "Проанализировав ситуацию на рынке и спрос на малометражки, инвесторы Millenium приняли решение о строительстве еще одного аналогичного центра",-- говорит Уилан из "Астера групп".

Арендаторов гонят из отелей

С 1 февраля мэр столицы Юрий Лужков запретил московским отелям сдавать номера под офисы и торговые центры. Сейчас, по оценкам специалистов, "не по прямому назначению" используется треть гостиничных номеров.

По оценке компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG), в последние годы из-за реконструкции в столице выведено из оборота около 2700 гостиничных номеров и места не просто найти даже в четырехзвездочных отелях. Столичные власти готовы решать эту проблему административными методами. Мэр Лужков накануне Нового года подписал распоряжение, предписывающее администрациям муниципальных гостиниц с 1 февраля 2005 г. расторгнуть договоры с арендаторами, получившими номера под офисы, торговые помещения, медицинские или сервисные центры. В гостиницах, где городу принадлежит часть акций, номера должны быть освобождены до лета 2005 г., а руководству остальных отелей предложено избавиться от арендаторов в I квартале 2005 г. Исключение сделано лишь для номеров, которые перепланировали под офисы с официального разрешения. По оценке Марины Смирновой, замдиректора HCDG, сейчас под "непрофильные" цели используется около 30% московского гостиничного фонда. Наиболее крупные арендодатели — гостиницы "Россия", "Космос", комплекс "Измайловский", многокорпусные отели в районе ВВЦ, а также отели на периферии.

Руководство отелей и арендаторы за свое будущее не переживают. Как объяснил "Ведомостям" исполнительный директор Российской гостиничной ассоциации Геннадий Ламшин, в конце 90-х гг. многие отели получили от городских властей статус гостинично-офисных комплексов и разрешение на соответствующее использование части номеров. Менеджер гостиницы "Россия" подтвердил, что большинство из сдающихся под офисы 350 номеров переоборудовано с одобрения городских властей. В офисный комплекс превращены первые три этажа "Космоса", рассказала Марина Левченко, гендиректор турфирмы "Тари тур", арендующей там помещения. Она надеется, что ее компанию и других арендаторов распоряжение мэра не коснется.

В 2004 г. средняя загрузка московских отелей приближалась к 70%, и в этих условиях использование номеров по прямому назначению приносит больше денег, чем сдача их арендаторам. "Мы сами стараемся увеличивать номерной фонд", — утверждает менеджер гостиницы "Заря", расположенной в районе ВВЦ. "Турфирмам приходится отказывать туристам из-за того, что их просто негде селить", — соглашается Ирина Тюрина, пресс-секретарь Российского союза туриндустрии.

Правда, по словам Владислава Кочеткова, пресс-секретаря "Магазина готового бизнеса", аренда номеров в гостиницах сейчас не слишком привлекательна для малого бизнеса. Тем более что, по данным HCDG, стоимость аренды в гостиницах не такая уж низкая — $400-700 за 1 кв. м в год.

01 февраля 2005 г. открывается новый проект Rambler-Недвижимость-Сочи

Проект "Rambler-недвижимость", давно зарекомендовал себя, как один из самых компетентных и активно развивающихся ресурсов в сети Интернет. Он посвящен широкому кругу вопросов рынка недвижимости и пользуется огромной популярностью не только среди профессионалов, но и среди людей, которым данная информация необходима для того, что бы лучше ориентироваться в вопросах рынка недвижимости. Только за последний год, были открыты три новых раздела: "Недвижимость Санкт-Петербурга", "Ипотека, кредиты, рассрочка" и "Услуги по недвижимости". Данные разделы дали возможность посетителям сайта решить большинство вопросов, связанных с недвижимостью двух столиц. "Rambler-недвижимость" входит в состав Интернет-холдинга "Rambler", который успешно работает и развивается в течение последних лет.

1 февраля 2005 года открывается новый каталог, посвященный недвижимости "Летней Столицы" - города-курорта Сочи. Данный проект осуществляется совместно с компанией "АСТА Элит", являющейся первым московским агентством недвижимости, основным направлением деятельности которого являются все операции на рынке недвижимости в Сочи. Компания "АСТА Элит" обладает развитой информационной базой недвижимости и занимает лидирующие позиции на рынке недвижимости города Сочи.

Данный раздел наиболее широко освещает вопросы рынка недвижимости Сочи и содержит актуальную базу объектов жилой и коммерческой недвижимости курорта. Уникальность данного проекта заключается в том, что он содержит наиболее полную информацию о городе-курорте, а так же новости и аналитику рынка недвижимости Сочи и горнолыжного курорта "Красная Поляна". Будет представлен электронный каталог объектов недвижимости по категориям: "новостройки", "элитная недвижимость", "коммерческая недвижимость", "дома, коттеджи", "земельные участки в Сочи" и т.д. Посетители сайта, также смогут получить информацию о рекреационных возможностях, гостиницах города Сочи, а также природе, экологии и истории курорта.

Кроме потенциальных покупателей, проект Rambler-Недвижимость представляет огромный интерес для компаний-застройщиков и инвесторов. Данный проект, олицетворяет собой не только эффективную площадку для продажи объектов недвижимости города Сочи, но и станет эффективным инструментом в продвижении риэлторских услуг на рынке недвижимости города Сочи. Открытие раздела "Rambler-Недвижимость-Сочи" - несомненно, важный шаг на пути к созданию глобального ресурса по недвижимости, со всё более и более расширенными географическими рамками.

"МОЛЛ-2005" - главное событие года в индустрии торговых центров

2-4 февраля 2005 г. в Москве в "Экспоцентре" на Красной Пресне (павильон 7) пройдет II-я Международная выставка "МОЛЛ-2005" - единственная в России специализированная выставка, посвященная торговой недвижимости и розничным сетям.

В этом году к выставке проявили особый интерес региональные участники рынка. Ликвидировать профессиональный вакуум, характерный для регионов, и призвана выставка, где можно увидеть собственными глазами лучшие достижения торговой индустрии, а также новейшие проекты со всей России.

Экспонентами "МОЛЛА-2005" стали около 100 компаний из 11 регионов России Украины, Казахстана, Германии, США. Среди них – ведущие девелоперы ("Гарант-Инвест Недвижимость", "Инкомреалинвест", "Адамант" (Санкт-Петербург), "Время" (Самара), "Диамант" (Волгоград), "Труд" (Новосибирск), "Автозамимпорт" (Калининград), "Антарес" (Владимир), Mega Center Development (Алматы)), торгово-развлекательные центры ("Семеновский", Star Galaxy, "Мегакомплекс на Московском" (Самара), "Красная площадь" (Краснодар)), управляющие компании ("Делта-Сервис", "Торговый квартал - Регион", "Ермак"), крупнейшие обеспечивающие компании ("Русский проект", "Дизайн Групп Проект", "ДатаКрат" (Екатеринбург)), а также консалтинговые фирмы, операторы розничной торговли, общественного питания, услуг, профессиональные объединения.

В рамках выставки Российским Советом Торговых Центров будут организованы: · V-я Международная конференция "Концепция российского торгового центра", · Международная конференция "Представление сетевых марочных брендов в региональном торговом центре", в которых примут участие более 600 специалистов.

Официальное открытие выставки состоится 2 февраля в 11.00. После него будет организована пресс-конференция.

Идея и поддержка проведения выставки – Российский Совет Торговых Центров. Организатором выставки "МОЛЛ-2005" является компания Russian Retail Solutions при содействии ЗАО "Экспоцентр".

В 2005 году выставку поддержали Минэкономразвития России, администрации городов Москвы, Екатеринбурга, Торгово-промышленная палата Российской Федерации, Московская международная бизнес-ассоциация, профессиональные ассоциации и выставочные фирмы – Российская ассоциация франчайзинга, Ассоциация предприятий индустрии моды, Гильдия управляющих и девелоперов, "Мессе Дюссельдорф", "Экспо-Парк", "Пир".

Официальным спонсором выступил торговый комплекс "Золотой Вавилон". Юридическая поддержка: Capital Legal Services. Официальное издание: журнал "Молл". Генеральный медиа-партнер: информационное агентство "Интерфакс". Информационные спонсоры: "Ведомости. Недвижимость", информационное агентство "АК&М". Информационные партнеры: журнал и газета "Российская торговля", журналы "Мир и Дом. "Вusiness", "Бизнес журнал", "Свой бизнес", "Новости торговли", "Торговый эксперт", "Мое дело", "Московский рынок и услуги", "Московские торги", "Торговое оборудование в России", "Торговое оборудование. Лучший выбор", "P.O.S.Materials", "Модный magazin", "Build Report", "Food Report", "Управление магазином", "Магазин и ресторан", "ОптМастер", "Real Estate Catalog", "Real Estate Quarterly", газета "Property Times", информационные агентства "МФД-ИнфоЦентр", RWAY, "Выставочный МОСТ", интернет-порталы Rambler-Недвижимость, Russian Realty, Arendator.ru, Guide to Property, Горячая Линия Недвижимости, Retail.ru, Ua-Retail.com, Allexpo.ru, Нижегородский бизнес online, информационный проект "ПИР".

Закон о недвижимости поправили

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о внесении изменений в федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Об этом сообщила пресс-служба главы государства.

Теперь в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней должны включаться сведения об ограничении дееспособности или отсутствии дееспособности у правообладателя, сведения о проживающих членах семьи собственника, находящихся под опекой, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения. Также был подписан закон "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с изменениями недвижимость признается принадлежащей добросовестному приобретателю с момента регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Профессионалов станет больше

В феврале 2005 года в Петербурге стартует программа Американского института управления инвестициями в коммерческую недвижимость.

Это всемирно известный курс CCIM (Certified Commercial Investment Member Institute - Коммерческие инвестиции в недвижимость). Российская Гильдия Риэлторов, которая имеет эксклюзивные права на CCIM в России совместно с Гильдией управляющих (ГУД) и Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга впервые в северной столице организуют для петербургских специалистов рынка недвижимости обучение по данному курсу.

Тематика курса включает в себя анализ финансового состояния коммерческой недвижимости, анализ состояния рынка, методику принятия решений, ведение переговоров, маркетинг и арендные отношения.

Обучение ведут американские специалисты, являющиеся одновременно преподавателями Института Коммерческих Инвестиций в Недвижимость США и руководителями крупных компаний - операторов рынка недвижимости. Курс читается на английском языке. Для слушателей предусмотрен последовательный перевод.

Президент НП "Гильдия управляющих" Александр Гришин был одним из первых, кто прошел курс CCIM в Петербурге и как он считает, что "на сегодняшний день - это самая сильная программа по обучению специалистов, занимающихся вопросами инвестирования в недвижимость. Сейчас острая нехватка кадров в этой области и CCIM позволит поднять уровень профессионализма специалистов, что будет способствовать общему развитию рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. И те компании, которые решатся отправить своих сотрудников на данные курсы, только получат преимущество за счет профессионального роста своих специалистов".

Справка:

Курсы CCIM проходят в России с 1999 года и пользуются огромной популярностью среди владельцев недвижимости, топ менеджеров и руководителей отделов управляющих компаний. Специалисты, которые удостоены степени CCIM, отмечают, что нашли программу исключительно интересной и полезной для их бизнеса. Слушатели оценили высокий уровень подготовки преподавательского состава и информационного материала. Среди обучающихся были представители не только компаний, активно работающих на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга (Nobble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Colliers Int., Knight Frank, Stiles & Riabokobylko), но и менеджеры с Украины, Армении, Казахстана, других стран СНГ, а также из российских регионов.

Обладатель степени CCIM имеет доступ к информации о новейших тенденциях и анализу текущего состояния рынка. Став членом элитного клуба профессионалов, профессионал со степенью CCIM становится пользователем развитой международной системы обмена информацией. Используя полученные сведения, специалисты CCIM проводят по всему миру более 50 000 операций ежегодно. По самым, скромным подсчетам, это примерно $54 млрд.

Инвестиции в офисную недвижимость "обесценятся"

Участники рынка офисной недвижимости прогнозируют в 2005 году небольшое разнонаправленное движение арендных ставок на офисные помещения разных классов на фоне продолжающейся стабилизации рынка. Причиной этого станет довольно большой объем ввода новых офисных центров на фоне растущего спроса. Рост спроса на офисные помещения, по данным аналитиков, будет обеспечиваться положительной динамикой макроэкономических показателей. По мнению участников рынка, рынок офисных помещений Москвы достигнет своего насыщения к 2007 году.

По данным компании Pauls Yard, величина арендной ставки на офисные помещения в Москве в 2004 году практически не изменилась. Так, арендная ставка на офисы класса А составила 620 долл. в год за квадратный метр включая операционные расходы, не включая НДС, что лишь на 1,5% больше, чем в 2003 году. При этом средневзвешенная ставка аренды на офисы класса В претерпела более существенные изменения по сравнению с 2003 годом, понизившись на 4%, и составила 430 долл. в год за квадратный метр включая операционные расходы и не включая НДС. Падение ставок на офисы класса В, по всей видимости, объясняется растущими требованиями к офисным зданиям и, соответственно, снижением популярности низкокачественных офисов. При этом участники рынка отмечают, что требования арендаторов к офисам класса А также постоянно растут. "Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как: Дукат Плейс III, Башня на Набережной и бизнес парк Крылатские Холмы, - пишет компания Pauls Yard в своем отчете. - Новые здания должны соответствовать определению "smart building", что, безусловно, сказывается на стоимости проекта, но, несмотря на снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность для институциональных инвесторов".

Участники рынка отмечают растущий интерес инвесторов к покупке офисных центров. По оценке Pauls Yard, сделки по продаже офисных помещений составили около 25% от общего числа сделок. В качестве наиболее крупных сделок отмечаются покупка в первом квартале 2004 года "Пермской Финансово-Промышленной Группой" строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24 (в 2003 году этой компанией уже были приобретены: бизнес-центр "Самсунг", здание корпорации "Эрикссон" на улице 8 Марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1-5), покупка Берлинского Дома компанией Eastern Property Holdings, приобретение офисного здания в 1-ом Колобовском переулке крупной российской компанией, покупка подразделением Газпрома здания на ул. академика Власова, 51, а также приобретение компанией "Проспект" здания класса В на ул. Новодмитровская 23 стр. 5. Продажные цены объектов в прошлом году в отличии от арендных ставок увеличились на 13-15% и составили для офисов класса А 3 000-4 700 долл. за квадратный метр и офисов класса В 2 000-2 800 долл. за квадратный метр. Таким образом, в 2004 году продолжилась тенденция снижения доходности инвестиций в офисную недвижимость российской столицы. При этом по оценке компании Jones Lang LaSalle объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 году составил 150-200 млн. долларов. По данным компании, инвесторы в настоящее время рассчитывают на доходность 13% в год - доходность офисных зданий, 13-16% - доходность торговых центров. Более высокие ожидания доходности в секторе торговой недвижимости объясняется более оптимистичными ожиданиями относительно роста стоимости аренды, - по данным экспертов, он составит 5-7% в год.

В минувшем году в Москве было введено в эксплуатацию 400 тыс. квадратных метров офисных площадей, уровень поглощения составил от 300 тыс. до 500 тыс. кв. метров. Превышение спроса над предложением влечет низкий уровень вакантных площадей, который в минувшем году составил для зданий класса А – 3,5%, для зданий класса В – 8%. Объем вновь вводимых офисных площадей в 2005 году оценивается в 700 тыс. квадратных метров. По данным компании ABV Realty именно эта цифра является предельной емкостью рынка: большее количество офисных помещений рынок столицы поглотить не в состоянии. Стоит отметить, что эта оценка расходится с прогнозом компании Pauls Yard, которая полагает, как уже говорилось выше, что рынок достигнет своего насыщения лишь к 2007 году. В любом случае, все участники рынка сходятся во мнении, что основной тенденцией наступившего года на рынке офисной недвижимости станет продолжение стабилизации, сопровождающаяся снижением доходности инвестиций. "В 2005 году, ставки аренды в офисных зданиях класса А незначительно вырастут, ставки в классе В, продолжат снижение", - полагает компания Pauls Yard. Компания ABN Realty при этом полагает, что на отдельные высококлассные, пользующиеся повышенным спросом объекты цены будут расти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. При этом, участники рынка полагают, что инвесторы будут проявлять все больший интерес к покупке офисных площадей, что приведет к росту цен продажи и снижению доходности инвестиций на фоне стабильных арендных ставок.

Статьи

Современные монастыри

В последние годы все больше западных бизнес-школ обзаводятся новыми зданиями. Значит ли это, что в них студентов станут лучше учить?

Строительство и обслуживание таких зданий обходится совсем недешево, но они выполняют ряд важных функций. Во-первых, они обеспечивают простор, во-вторых, они удовлетворяют нужды нового стиля жизни, в-третьих, они оборудованы по последнему слову техники, ну и в конце концов они выглядят впечатляюще.

Не исключено, что амбициозные деканы просто пытаются доказать друг другу, что их школа лучше. Но в качестве основной причины строительства новых зданий руководители бизнес-школ в один голос называют заботу о студентах.

"Разумеется, нам хотелось быть не хуже, чем другие бизнес-школы, но в первую очередь мы думали о студентах", — говорит Тел Снайдер, декан University of Chicago's Graduate School of Business, которая в прошлом году переехала в новое здание. "В старой школе у нас было 900 студентов, а мест для отдыха хватало всего на 350 человек".

То же самое относится и к лондонской Imperial College's Business School. Прошлой весной эта бизнес-школа переехала в новое здание, строительство которого обошлось в 27 млн фунтов стерлингов ($50,677 млн). Раньше школа располагалась в двух смежных зданиях, которые находились через дорогу от основного здания.

Даница Пург, декан и директор IEDC-Bled School of Management (одной из первых бизнес-школ в Центральной и Восточной Европе), расположенной в Словении, также утверждает, что бизнес-школе нужно современное здание.

"Целых 14 лет у нас были хорошие программы, но здание было слишком мало, — говорит она. — К нам приезжали лучшие профессора, а мы не могли обеспечить их самым необходимым, например комнатами для отдыха".

Когда University of Chicago's Graduate School of Business переехала в новое здание стоимостью $125 млн, она освободила пять разных зданий, построенных более века назад. "Студенты MBA пока не готовы проводить в школе круглые сутки семь дней в неделю, но все к этому идет. В старом здании мы не могли удовлетворить их потребности".

Современные программы MBA подразумевают, что студенты находятся в школе по 8-10 часов в сутки, и кроме классов необходимы кафе и комнаты для отдыха, общения с преподавателями и друзьями. Чтобы обеспечить все потребности студентов, необходимо много места и денег. Современные бизнес-школы просторны, удобны и прекрасно оборудованы.

University of Chicago's Graduate School of Business сейчас занимает семиэтажное здание, в котором есть 12 классных комнат, 31 аудитория, 42 комнаты для собеседований и 167 кабинетов преподавателей. В новом здании достаточно места для 1100 студентов, 110 кандидатов наук и 200 человек персонала.

27 млн фунтов стерлингов, которые Imperial College's Business School получила в подарок от своего выпускника Гари Танаки в 2000 г., были потрачены на строительство, Сама школа была переименована в Tanaka Business School.

Дэвид Бегг, декан Tanaka Business School, говорит, что, получив пожертвование или начав сбор денег на строительство, бизнес-школы стараются построить здание, которое будет отвечать всем современным требованиям.

"Вы ведь не можете строить новое здание каждые два года, поэтому при строительстве нужно делать все по максимуму. Это все равно что купить новую машину", — добавляет он.

Клив Холтем, профессор информационного менеджмента лондонской бизнес-школы Cass, изучал влияние пространства на результат обучения. Он принимал непосредственное участие в разработке проекта нового здания бизнес-школы, которое расположено в лондонском Сити, и утверждает, что во многом современные школы похожи на самые совершенные сооружения для работников умственного труда — средневековые монастыри.

Сходство выражается в том, что все находятся на виду друг у друга — это достигается за счет стеклянных перегородок, а длинные коридоры и лестницы, зачастую оборудованные местами для отдыха и общения, способствуют встречам преподавателей различных дисциплин и студентов.

Ян Коуэлл был слушателем программы MBA в City University, когда бизнес-школа переехала из старого здания в комплексе Барбикан в новое здание Cass в 2002 г.

"Когда мы переехали, было впечатление, что мы выбрались из тюрьмы, — говорит он. — В новом здании просторно, там большие классы и аудитории".

Профессор Снайдер полагает, что новые здания значительно облегчают процесс обучения. "Мне, как учителю, хотелось бы верить, что окружающая обстановка не имеет значения, но опыт преподавания в новом здании Gleacher Center доказывает обратное".

В стремлении к совершенству University of Chicago's Graduate School of Business истратила около $300 000 на создание и оборудование классных комнат.

Когда словенская бизнес-школа IEDC создавала проект своего здания в городе Бледе (которое вскоре будет увеличено на 30%), особое внимание уделили тому, что это будет не просто школа, но также место для встреч и общения деловых людей, поэтому в центре здания находится атриум, от которого расходятся комнаты и аудитории.

"Наша школа — это место не только для учебы и встреч, но также и для размышлений, поэтому в наших коридорах и классах вы можете увидеть картины и скульптуры", — говорит Даница Пург. В новом здании IEDC можно насчитать около 200 произведений искусства.

Новое здание может способствовать притоку учеников и преподавателей. Ян Коуэлл, например, пришел учиться в Cass, потому что эта школа "не стоит на месте, развивается, инвестирует деньги в строительство нового здания".

Но все согласны, что одного только нового здания для бизнес-школы недостаточно. Профессор Пург утверждает, что "превосходным учителям нужно превосходное окружение. Но хорошего профессора с куском мела в руках я предпочту любым, даже самым современным технологиям". (FT, 9.01.2005, Полина Михалева)

В Питере не хватает офисов

Мода на петербургскую прописку обернулась проблемами для крупных госкомпаний. Внешторгбанк и "Транснефть" не могут найти офисы в Петербурге, а эксперты говорят, что в городе готовых зданий представительского класса просто нет. Питерские чиновники предложили "Транснефти" построить офис на месте одной из школ, ученики которой вчера провели акцию протеста.

В июле прошлого года губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко пообещала пополнить доходы городской казны за счет перевода "ряда крупных компаний" на налоговый учет в Петербурге. Вскоре госкомпании одна за другой стали объявлять об открытии в Питере дочерних компаний, а то и вовсе переносе штаб-квартир в Северную столицу. Например, "Роснефть" открыла на родине президента Владимира Путина трейдинговую "дочку" — "РН-Трейд", которая, по оценке компании, должна платить в городской бюджет порядка $50 млн в год. "Транснефть" создает в Петербурге филиал для управления Балтийской трубопроводной системой. Он мог приносить Петербургу $30-50 млн в год. А Внешторгбанк решил сменить московскую прописку на питерскую. В 2003 г. банк заплатил в московский бюджет около $60 млн налога на прибыль, которые в случае переезда достались бы Питеру. Переехать в Петербург обещал и "Совкомфлот".

Однако переезд в Северную столицу осложнился неожиданной проблемой — найти там подходящий офис госкомпаниям оказалось непросто. "Готовых офисов представительского класса в Петербурге практически нет, — поясняет Алексей Григорьев, гендиректор компании "РМС-оценка", занимающейся оценкой недвижимости. — У города есть подходящие здания, но они требуют ремонта и реконструкции, а на это нужно два-три года".

"Мы пока не нашли место под строительство офиса для филиала", — рассказывает вице-президент "Транснефти" Сергей Григорьев. Большинство зданий в Петербурге — памятники архитектуры, которые нельзя сносить или перестраивать, к тому же большинство подходящих объектов уже в частной собственности, объясняет он. По словам Григорьева, чиновники предложили "Транснефти" несколько вариантов, среди которых аварийное здание 142-й школы на Арсенальной набережной. В пресс-службе Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Петербурга подтвердили это, добавив, что школу решено закрыть, а детей уже переводят в другие школы.

Это пришлось по душе не всем. Вчера ученики и их родители провели около здания школы пикет против ее закрытия. Передача здания школы "Транснефти" противоречит закону "Об охране прав ребенка", который запрещает передавать здания, предназначенные для образовательных нужд, под другие цели, пояснил один из организаторов митинга — депутат петербургского Законодательного собрания Алексей Ковалев. Он надеется, что "Транснефть" "не пойдет на конфликт и выберет другой объект". В "Транснефти" уверяют, что не воспользуются спорным участком.

Не избежал проблем с поиском офиса и Внешторгбанк. "Рассматривается несколько адресов, объекты есть, но вопрос должен быть решен с некой помпой — такой банк [как ВТБ] не может оказаться в унылом месте", — поясняет сотрудник банка. Банк собирался занять шестиэтажное здание торгово-офисного центра класса А на Большой Морской улице площадью 6000 кв. м, строительство которого компания "БизнесЛинк" собирается завершить в феврале. Но сделка зависла — стороны не могут договориться. В "БизнесЛинке" "Ведомостям" сообщили, что делали ВТБ предложение об аренде здания, но сейчас никаких переговоров об аренде или о продаже здания с ВТБ или его агентами не ведется.

Чуть больше повезло "Газпрому". Осенью он получил предварительное согласие Матвиенко на застройку под офис участка в районе Большой Охты. Впрочем, официальных решений пока нет.

А "Совкомфлот" и "Роснефть" избежали проблем, решив ограничиться небольшими офисами. "Мы просто арендовали небольшие площади под "РН-трейд", это было несложно", — сказал источник в "Роснефти". "Мы еще подыскиваем офис, но никаких проблем у нас нет, — добавил топ-менеджер "Совкомфлота". — Речь идет о небольшом помещении, и мы не собираемся строить никаких офисов".

Питерские аналитики считают это правильным. Местный рынок недвижимости "очень сложен для [сторонних] инвесторов, закрыт, юридически не проработан", говорит гендиректор консультационной компании Stanley Estate Мария Тиника. "Если инвестор приобретает недвижимость у города, требуется расселение объекта и длительное согласование чиновниками, а для компании, не знакомой с петербургским условиями, это практически нереально", — поясняет она.