9.8.05 13:07 | Построил – передал – эксплуатирую

Пока депутаты обсуждали потенциальные возможности для частных инвесторов превратиться в концессионеров, иностранные компании изучали российский рынок. Еще в конце 90-х годов прошлого столетия французские компании, занимающиеся водоснабжением, анализировали возможности сотрудничества с российскими «водоканалами».

9.8.05 13:05 | Руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин мечтает о подземном городе

Московский строительный рынок славится своей закрытостью, сюда трудно попасть новым игрокам. Но руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин с подобными оценками категорически не согласен. “Ты зарекомендуй себя как хороший бизнесмен и работай. Кто тебе будет мешать?” — возражает он. На прошлой неделе, например, Ресин одобрил покупку контрольного пакета “Главмосстроя”, чей совет директоров он возглавляет, холдингом “Базэл” Олега Дерипаски.

Все строительство в Москве Ресин держит под строгим контролем — начиная с гаражей и заканчивая реконструкцией знаковых объектов: гостиниц “Москва” и “Россия”. Строители называют его “отцом родным”. В конфликты своих подопечных вмешивается редко, предпочитая оставаться над схваткой.

Ресин — один из немногих представителей коммунистической номенклатуры, кто остается у руля и в наши дни. “Я человек очень осторожный, иначе давно бы с каната сорвался. На службе всегда чего-то опасался и сейчас боюсь. Поэтому каждое действие всегда семь раз взвешиваю, прежде чем принять решение. Всегда думаю: что будет за это?” — пишет он в мемуарах “Москва в лесах”. Так же вдумчиво Ресин разговаривает с журналистами. А на острые вопросы о СПК “Развитие” или “Интеко” он и вовсе предпочитает не отвечать.

— Как бы вы прокомментировали идущий в столице передел строительного рынка?

— Я бы не назвал его переделом. Идут обычные рыночные процессы: акции предприятий продаются и покупаются. И это происходит не только в строительном секторе и не только в столичных масштабах.

— На рынок столичной недвижимости постепенно выходят все крупные холдинги страны. Всегда ли руководство Москвы ставится в известность об их планах?

— Мы, конечно, информированы обо всех подобных проектах, но в условиях свободной рыночной экономики нет необходимости спрашивать у города специального разрешения купить ту или иную площадку, приобрести пакет акций того или иного строительного предприятия. В то же время реализация любого инвестиционного проекта невозможна без конструктивного диалога с городской властью. А вопросы того, что можно и что нельзя строить на данной конкретной площадке, четко определены генпланом.

— Как вы считаете, это хорошо, что пять-шесть крупнейших застройщиков практически контролируют рынок?

— Совершенно неверная постановка вопроса. В Москве работают сотни строительных компаний. Все проекты идут через конкурсы, и нельзя так говорить, что трудно пробиться на рынок. Кто хочет, тот пробивается. У нас для всех есть место, объемы строительства огромные. Молодая компания должна себя зарекомендовать, чтобы с ней хотели работать и город, и инвесторы.

— Кого бы вы могли отметить из молодых компаний? Какими качествами должен обладать современный строитель?

— В книгах о людях госбезопасности читал, что у чекистов в идеале должны быть чистые руки, горячее сердце и холодная голова. Для руководителя в строительном комплексе требуются сильная голова, тяжелая задница и крепкие ноги. Голова — чтобы думать. Задница — чтобы быть усидчивым, спокойно оценить ситуацию, с умом использовать силы и средства. Ноги кормят и нас, строителей. Объекты одного стройуправления часто разбросаны на большой территории, упускать их из поля зрения нельзя. Как ни странно, редко кто в одном лице обладает этими качествами.

Молодых компаний сейчас много — ПИК, “Интеко”, “Крост”, “Строймонтаж”. Квалификация их работы, темпы, качество несопоставимы с прошлым веком. Приезжие говорят, что только слепой не видит разницы в облике Москвы. Эти изменения происходят во многом благодаря новому поколению строителей.

“Мне не нравится здание посольства Великобритании“

— А чья роль в градостроительной истории Москвы была самой существенной?

— Москва в прошлом веке пережила несколько переворотов в градостроительстве. До недавних пор самыми комфортабельными считались дома, построенные при Сталине, — это и высотные здания, и жилые дома на Тверской, набережных Москвы-реки. Но их мало. При Хрущеве произошла градостроительная контрреволюция, лишившая возможности творить почти всех архитекторов. Домостроительные комбинаты штамповали типовые дома. При Брежневе строители подняли этажность типовых домов, но продолжали существовать в жестких рамках, регламентированных Госстроем. При Лужкове произошла долгожданная революция в градостроении, время “бумажной архитектуры” безвозвратно ушло. Ведь в Москве всегда были сильные архитекторы, даже когда бал правили партийные руководители.

— Вы помните все объекты, строительство которых ведется в Москве?

— Да, все 5000 объектов. Полную и реальную картину строительства в Москве мне дают оперативные совещания по субботам, которые я начал проводить еще в начале 80-х. Тогда возглавляемый мною “Главмосинжстрой” занимался строительством олимпийских объектов. На субботних встречах каждый может решить назревшую проблему на уровне первого заместителя мэра.

— Какие здания, по вашему мнению, портят облик города?

— Мне не нравится здание посольства Великобритании. Его архитектура соответствует не Москве, а какому-нибудь южному городу. Высотки на Новом Арбате, мягко говоря, тоже не украшают столицу.

— А объекты, в возведении которых вы принимали участие, войдут в историю?

— Участвовал я во многих, но особенно дороги мне проекты восстановления храма Христа Спасителя, Манежа, Гостиного двора. Я бы еще отметил программу реконструкции пятиэтажек, благодаря которой будут построены миллионы квадратов жилья.

— Строители утверждают, что реконструировать пятиэтажки невыгодно.

— Да, не очень выгодно. А что делать? Дело ведь не только в выгоде. Мы же Москву строим! Планка Москвы очень высоко поднята, опускать ниже уже нельзя. Иногда надо работать, невзирая на неприбыльность.

— По какому принципу выбираются районы для комплексной реконструкции?

— Сегодня в такой реконструкции нуждаются порядка 200 районов столицы. Мы исходим из того, чтобы сделать проекты реконструкции этих районов удобными для жителей и привлекательными для инвесторов. Реконструкция идет планомерно: в прошлом году была разработана документация на реконструкцию 39 кварталов, а этом планируем еще на 40.

“Потребность в жилье еще долго будет высокой“

— Кто самый крупный инвестор в столичную недвижимость?

— Ведущим инвестором в жилищное строительство остается город — ведь ежегодно в Москве для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек сдается около 1,8 млн кв. м жилья, что свыше трети от всего объема жилищного строительства в столице (4,5 млн кв. м в год). Большая часть этих квартир в этом году — порядка 1,15 млн кв. м — строится на средства городского бюджета.

— Как уменьшается количество очередников на получение жилья?

— Ежегодно для очередников строится более 400 000 кв. м социального жилья. По состоянию на июль 2005 г. в очереди на жилье в Москве стоят 199 522 семьи, или 663 106 человек. Сейчас квартиры получают очередники 1986 г.

— Почему при увеличивающихся потребностях города в жилье объемы его ввода не увеличиваются?

— Они резко увеличились в последние годы, так как у нас была хроническая необеспеченность жильем, которая складывалась на протяжении 70 лет. Отставание в обеспечении жильем по сравнению с цивилизованными странами составляет десятки метров. Если сейчас на москвича приходится в среднем 21 кв. м, то на европейца — 40-70 кв. м. А наши граждане хотят жить не хуже европейцев. Но с 21 до 70 — дистанция огромного размера, которую надо сокращать. Поэтому тех 5 млн кв. м, что мы строим, конечно, недостаточно и потребность в жилье еще долго будет высокой.

— В чем же проблема? Почему нельзя строить больше?

— Тут много разных факторов. Возьмем участок — просто сам по себе он еще ни о чем не говорит. Надо его рассматривать с позиции обеспеченности инженерией, дорогами, соцкультбытом. И при детальном исследовании некоторых участков становится ясно, что стоимость 1 кв. м на нем будет заоблачной. И таких участков очень много.

— Некоторые серии типовых домов безнадежно устарели, тем не менее их производят. Почему?

— Серию выбирает заказчик строительства еще на стадии проекта застройки квартала. Принципиальную роль играет экономическая составляющая — какую серию домов выгоднее для бюджета построить в данном микрорайоне. Когда метраж в муниципальных квартирах превышает нормативы, то городской бюджет страдает. Ведь для тех, кто улучшает жилищные условия, размер доплаты за “лишние” метры установлен на символическом уровне. Есть несколько путей ее решения. Во-первых, разрабатываются специальные серии домов для муниципального строительства, в которых предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры. Во-вторых, мы рассматриваем возможность привязать под муниципальные программы монолитные дома. По такому пути идут многие инвесторы, не имеющие мощностей по выпуску панелей, — “Крост”, “ДОН-Строй”, “Тема”.

— Правила высотного домостроения пока не одобрены Федеральным агентством по строительству и ЖКХ. По каким нормам будут строиться высотки “Нового кольца Москвы”, в “Москва-Сити”?

— До сих пор в стране не было специальной единой нормативно-правовой базы по проектированию, строительству и эксплуатации высотных строений. Общие нормы высотного строительства еще находятся в стадии разработки, но каждое здание повышенной этажности имеет свое специальное разрешение государственных строительных экспертиз. Московские городские нормы для высотных зданий разработаны в 2004 г. Особое внимание проектировщики высоток уделяют качеству строительных материалов и мерам пожаротушения и эвакуации граждан. В процессе разработки документации был учтен зарубежный опыт, но прямого заимствования нормативов и технологий, конечно, не было. Московские нормы адаптированы под московские же условия — климатические, геологические, инженерно-инфраструктурные.

“Казино, кинотеатры и супермаркеты не нуждаются в солнечном свете“

— Остались ли в Москве свободные территории под застройку?

— Эта проблема стоит остро. Например, мы занимаемся ликвидацией Люберецких полей аэрации, на месте которых планируется построить до 5 млн кв. м жилья. Но для этого надо очень много сделать, а себестоимость жилья окажется очень высокой. Еще одно важное направление — освоение высотного и подземного пространства. “Новое кольцо Москвы” помимо всего предполагает обеспечение комплексной реконструкции районов, создание новой социальной инфраструктуры для окружающих районов. Кроме того, вокруг высоток появятся новые городские “субцентры”, снижающие жилищную, инфраструктурную, транспортную нагрузку с исторического центра Москвы.

Также будет осваиваться подземное пространство. Мы ведь тут отстали от мировых столиц. Например, в деловой части Монреаля построен оригинальный подземный город, где под землей тянется около 30 км улиц с торговыми комплексами, ресторанами, банками. Так же используется подземное пространство под Токио, Лас-Вегасом, Парижем. Я считаю, что казино, кинотеатры, супермаркеты и многие другие вообще не нуждаются в наличии непосредственного солнечного света и, по всей видимости, постепенно перекочуют под землю.

— Еще один резерв — земля промышленных предприятий. Почему программа реорганизации промзон практически не развивается?

— Я бы так не сказал. Она разрабатывается нашим Департаментом градостроительства и Департаментом промышленности. Приходится решать одновременно целый узел проблем. С одной стороны, сохранить производственный потенциал столицы, ведь налоговые поступления от промышленных предприятий составляют порядка 25% городского бюджета. Нельзя забывать о сохранении рабочих мест и уровня зарплаты. С другой стороны, вопрос упирается в то, кто должен нести компенсационные расходы за перебазирование промпредприятий. Но стоимость московской земли такова, что, несмотря ни на какие обременения, прибыль инвесторов будет выше, чем в Европе. Требования по сохранению и выводу промышленных предприятий отпугнут только безответственных спекулянтов, зарабатывающих исключительно на перепродаже. Сейчас технология вывода промышленных предприятий из центра будет отрабатываться на примере проекта “Пром-Сити” на северо-западе столицы.

— Ранее вы выступали против продажи земли. Ваша позиция не изменилась?

— Сейчас принят Земельный кодекс, и его надо выполнять. Но некоторые участки в Москве нельзя продавать, так как это связано с выполнением государственных функций. Есть еще такой момент: продашь землю, а потом вдруг возникнет необходимость прокладывать теплотрассу. Выкупать придется за бешеные деньги из частной собственности.

“Задача — сделать роль Мосстройэкономбанка в стройкомплексе ведущей“

— Вы остались членом наблюдательного совета Мосстройэкономбанка после смены основного акционера. Вы знаете, как компании “Нафта-Москва” удалось стать крупнейшим совладельцем банка?

— Купив контрольный пакет акций у бывших владельцев банка — Казибека Тагирбекова и ряда юридических фирм.

— Какую роль этот банк играет в строительном бизнесе?

— Пока не очень большую, так как уставный капитал организации небольшой. Но мы поставили задачу сделать роль Мосстроэкономбанка в стройкомплексе ведущей.

— Каким образом?

— Во-первых, в три раза будет увеличен уставный капитал и привлечен большой объем кредитных средств. Во-вторых, расширится состав участников рынка — как физических, так и юридических лиц. В-третьих, большое внимание будет уделено собственному строительству. Сейчас разрабатываются два крупных коммерческих проекта — это строительство второй очереди Смоленского пассажа и реконструкция здания банка на Баррикадной.

— В Москве остро не хватает качественных бизнес-центров. Почему их мало строят?

— Офисная недвижимость возводится в Москве ровно в том объеме, в каком это возможно и нужно городу. Если дать волю инвесторам, они все застроят офисами. Но градостроение — это комплексная вещь. Существует генплан развития Москвы, в соответствии с которым осуществляется все строительство. Мы не можем жертвовать инженерной и транспортной инфраструктурой, социальными обязательствами города, промышленным потенциалом, памятниками архитектуры и природными зонами в угоду интересам коммерческих инвесторов.

— Строители жалуются, что рентабельность строительного бизнеса снижается.

— И поэтому все так активно рвутся в него? Бизнес строительной индустрии рентабельный и востребованный.

— Как отразилось подорожание цемента на строительном процессе?

— Действия монополиста, несомненно, скажутся на всей цепочке строительства. Повышение стоимости цемента влечет удорожание строительства в целом. Многие строители отказались от продукции “Евроцемент груп”. Однако степень концентрации рынка такова, что найти альтернативного поставщика в регионах невозможно — мощностей заводов не хватает. Растут расходы на транспортировку, что также в итоге сказывается на стоимости произведенного жилья. А это уже серьезный вопрос, ведь он касается количества возводимого социального жилья. В бюджете есть определенная сумма денег, предназначенная на эти цели, — и это величина постоянная. То есть если себестоимость 1 кв. м увеличивается, то количество этих метров уменьшается. Поэтому это вопрос принципиальный, и сейчас он рассматривается в антимонопольном комитете. Мы надеемся, что будет найдено справедливое решение.

— А если все останется как есть? Вы просчитывали потери города?

— Город может потерять около 10% возводимого социального жилья.

— Но ведь в себестоимости индустриального жилья цемент составляет всего 3%.

— Можно сказать “всего 3%”, а можно — “целых 3%”! Это своего рода лукавство. Давайте посчитаем: если себестоимость строительства типового жилья составляет $300 за 1 кв. м, то 3% — $9. А если цемент дорожает в два раза, то себестоимость составит уже $309. Если площадь дома — 10 000 кв. м, то удорожание будет $9000. Этого нельзя допустить, ведь растут еще зарплата, инфляция, там 2%, тут 3% — в итоге складывается где-то 20-30%. Совершенно неперевариваемые цифры. Дурной пример заразителен, вслед за цементом могут подскочить в цене металл, лес, энергетика. И к чему мы придем?

— Кого бы вы назвали своим преемником?

— Все мое окружение — это мои преемники. Не только мои заместители, фамилии не хотел бы сейчас называть — зачем устраивать шумиху прежде времени?

— Не мешает ли бизнес ваших подчиненных работе стройкомплекса?

— Переходя на госслужбу, они оставляют во главе своих предприятиях управленцев и собственным бизнесом не занимаются.

— Жалеете ли вы, что Валерий Шанцев покинул мэрию Москвы?

— Это выбор Валерия Павлиновича. И вопрос “жалеете — не жалеете?” передо мной не стоит. Активно работая в правительстве Москвы, он приобрел огромный опыт. Я не сомневаюсь, что он достойно справится с новой работой.

— Вы почувствовали какие-нибудь сложности в работе после его ухода?

— Пока рано говорить. Прошли считанные дни. Дополнительная нагрузка легла на плечи Юрия Михайловича: та часть работы, которую выполнял Валерий Павлинович, теперь на нем.

БИОГРАФИЯ

Владимир Иосифович Ресин родился 21 февраля 1936 г. в Минске. В 1958 г. окончил Московский горный институт по специальности “экономика и организация горной промышленности”. С 1958 по 1974 г. занимал должности от горного мастера на стройках в Мурманской, Калужской, Смоленской областях до управляющего трестом. С 1974 по 1988 г. занимал руководящие должности в строительных организациях Москвы — “Главмосинжстрое”, “Главмосстрое”, “Моспромстрое”. С 1988 г. работает в системе исполнительной власти города Москвы. С 2000 г. — первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. С 2002 г. — по совместительству руководитель Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, а с 2004 г. — и. о. руководителя Департамента инвестиционных программ строительства Москвы.

Ведомости

4.8.05 12:57 | Управление многоквартирным домом

Согласно вновь принятому Жилищному кодексу Российской Федерации, в котором отражены рыночные реалии государства, все собственники многоквартирных домов до 1 марта 2006 г. должны определиться, кому они доверят управление зданием. Мониторинг его состояния, эксплуатация и ремонт, содержание придомовой территории станут теперь обязанностью частных компаний. Об этом шла речь на Второй Международной конференции «Недвижимость, ипотека, страхование».

Прежний Жилищный кодекс не предусматривал ответственности Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) перед горожанами, их отношения никоим образом не регулировались. Поэтому не было и речи о том, чтобы жильцы в случае халатного или недобросовестного выполнения ДЕЗом своих обязанностей имели возможность предъявить ей какие-то претензии.
Однако сегодня государство может влиять на решение собственника лишь в той мере, в которой оно владеет недвижимым имуществом в этом доме. В столице в среднем около 25 % квартир принадлежит муниципалитету, но есть и такие дома, где практически не осталось городской собственности. Недалек тот день, когда государство не будет иметь никакого отношения к содержанию имущества в многоквартирном доме.
Новое жилищное законодательство меняет наше представление об управлении многоквартирным домом. В ст. 161–163 говорится, что теперь каждый собственник в праве сам определить управляющую компанию для своего дома. При этом жители получают право образовать ТСЖ и управлять своим имуществом самостоятельно или же нанять управляющего. Если собственник в отведенное ему время так и не смог понять, какой способ управления для него выгоднее, то государство проводит конкурс на подбор обслуживающей фирмы для кондоминиума. Через год компанию подвергают проверке со стороны муниципалитета, и жильцы сообщают, устраивает ли их работа назначенной организации. Так формируются отношения между собственником и управляющим, подкрепленные договором.
Таким образом, все обязанности по эксплуатации и содержанию жилья возлагают на управляющего. Это в полной мере относится и к ремонту здания. Сегодня степень изношенности жилого фонда Москвы представляет немалую проблему. По некоторым данным около 60 % квартир нуждается в капитальном ремонте. Однако где взять средства на своевременный ремонт? Прежде сохранность здания обеспечивал принцип плановых ремонтов. В каждом доме регулярно проводили текущий или капитальный ремонт. Теперь же по причине отсутствия необходимых на это финансовых средств в условиях рыночной экономики им нет места. Но выход из ситуации существует, его предлагает Государственная жилищная инспекция столицы. Ремонт отдельных конструктивных элементов, основанный на методе мониторинга, можно осуществлять в соответствии с истинным техническим состоянием дома. В чем же заключается данная система?
Каждый жилищный блок проходит тщательное обследование, его результаты заносят в единую базу. Далее в соответствии с полученной и проанализированной информацией жилые дома классифицируют по техническому состоянию, которое оценивают как удовлетворительное, частично неудовлетворительное, неудовлетворительное и частично аварийное.
Приведем определения данных терминов.

  Удовлетворительное состояние: несущие конструкции пригодны к эксплуатации, при этом отдельные элементы, не влияющие на безопасность проживания, могут требовать текущего или капитального ремонта.

  Частично неудовлетворительное состояние: конструктивные элементы могут требовать капитального ремонта нескольких конструкций или систем.

  Неудовлетворительное состояние: значительное число несущих элементов может требовать капитального ремонта или замены.

  Аварийное состояние: несущие конструкции достигли износа, при котором их мощностные характеристики, определенные инструментальным методом, превысили предельно допустимые и требуют капитального ремонта.
Кроме того, отмечают такое состояние здания, когда его износ превышает 60 %.
Информационную систему с результатами мониторинга домов используют управляющие компании для планирования капитального ремонта, предотвращения аварийных ситуаций, минимизации вероятности наступления страховых случаев при эксплуатации жилого фонда.
Такие обследования жилья в Москве проводят каждые пять лет, в центре города — каждые три года в зависимости от технического состояния.
Программа представляет большой интерес для владельцев, желающих безопасно и рационально вкладывать свои деньги, а также для страховых компаний. Ведь ремонт и восстановление зданий можно осуществлять в частности за счет длинных заемных средств страховых компаний. Вместе с тем у собственников также появляются взаимоотношения со страховщиками. Уже сегодня при наступлении страховых случаев в жилых домах учитывают оплату льготного страхования по муниципальной программе при оплате коммунальных услуг. И хотя страхование жилого имущества пока не является для жильцов обязательным, в будущем собственники многоквартирных домов будут обязаны страховать свое имущество, в том числе и общедолевое. По мнению заместителя руководителя Департамента ЖКХ столицы А. В. Широкова, обязательное страхование станут осуществлять через управляющую компанию, которая сможет предлагать страховую организацию.
По общему мнению, страхование в жилищной сфере должно получить большее развитие. Например, необходимо обеспечить не только страхование ответственности третьих лиц, но и перепланировку и переуступку прав. Необходимо донести до жителей дома эту информацию, не только разместив в подъезде объявления с призывами, но и рассказав им о возможностях страхования. 

Юлия Милованова  "Недвижимость & Цены" № 30 (2005 г.)

4.8.05 08:47 | Элитные дома тоскуют по управляющим

Управление и обслуживание элитных жилых домов по-прежнему остается самой закрытой сферой на рынке недвижимости. Предложение независимых управленцев в жилом секторе, в отличие от коммерческой недвижимости, практически отсутствует - вместе с тем, спрос уже возник.

За последние два-три года значительно ужесточились требования жильцов к обслуживанию своих домов. В частности, у собственников квартир и у созданных ими ТСЖ по новому законодательству появилась возможность расторгнуть контракт с УК и сформировать собственную управляющую компанию.

Парадоксальный рынок

Сегодня на рынке управляющих компаний в дорогом секторе жилья существует ряд парадоксов. Основной из них заключается в том, что, в отличие от относительно высоких доходов, получаемых девелоперами от строительства и продажи дорогих квартир, управление приносит им гораздо меньшую прибыль – тем не менее, львиная доля управленцев «элитой» приходится как раз на девелоперов. Еще один парадокс в том, что УК в элитных домах практически бесприбыльны, а вот управленцы в домах бизнес-класса получают от своей деятельности существенный доход за счет большего количества квартир, и, соответственно, увеличенного оборота.

Доходность управления в элитных жилых объектах редко доходит до 10-15 %, поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов.

Еще одной особенностью этого рынка является то, что УК в большинстве случаев работают только с новостройками. В этих домах жильцы, как правило, имеют приличный гарантированный уровень дохода. Кроме того, инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10–15 лет не потребуют серьезного ремонта.

Нежелательные наниматели

По словам директора по управлению недвижимостью компании «Астера» Анны Деркач, особенность управления жилыми объектами состоит в том, что управляющую компанию нанимает не одно юридическое лицо, а группа собственников - физических лиц, с которыми, в силу их количества и индивидуальностей, договариваться сложнее, нежели с организациями. Эта особенность является так же одной из основных причин, по которым управляющие компании неохотно идут в данный вид бизнеса - в отличие от коммерческой недвижимости, с индивидуальными нанимателями хлопот гораздо больше. Взять, к примеру, риски неплатежей. Кроме того, управляющий, де-юре отчитываясь перед собранием жильцов, де-факто отчитывается перед каждым собственником квартиры. Следовательно, он должен убедить множество разных людей в своем профессионализме, порядочности и современности. Это задача не из легких, возможно, в том числе и поэтому рынок управляющих компаний так информационно закрыт.

В результате по окончании строительства продавцу (девелоперу) приходится решать следующую проблему: продать покупателям нужно не одни квартиры, а полностью функционирующий объект, который включает в себя не только приобретенные квадратные метры, но и механизм, позволяющий им функционировать с наибольшей выгодой для владельца. Естественно, что при отсутствии предложения среди управляющих компаний девелопер вынужден создавать собственную управляющую структуру, в обязанности которой входит эксплуатация здания.

Закрытые «доли»

С момента зарождения бизнеса управления недвижимостью он был и до сих пор остается самым закрытым сектором среди других видов деятельности в недвижимости. Оборот этого рынка не всегда легко подсчитать. К примеру, в Москве всего построено 500–600 тыс. кв. м элитного жилья. Средняя ставка за управление составляет около $2 за кв. м в месяц. Следовательно, оборот московских УК приближается к $15 млн. в год. С Петербургом все не так просто. «У нас, в отличие от столицы, несколько размыты критерии элитности, потому сложно определить абсолютные цифры», - утверждает Анна Деркач.

Сегодня трудно оценить так же доли рынка независимых управленцев и управляющих структур, созданных девелоперами. Во многих случаях границы этих групп выделены нечетко. Но можно сказать с уверенностью, что доля профессиональных управляющих компаний, созданных на принципах современного европейского подхода к управлению недвижимостью, растет с каждым годом. Впрочем, пока рынок занят дочерними структурами застройщиков. «Сейчас баланс между профессиональными управленцами и „управленцами от девелоперов” соотносятся как 20 к 80»,- считает Анна Деркач.

Высокие отношения

По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, в идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. Однако законодательно это никак не урегулировано, и застройщик вправе не пускать независимого управдома на стройплощадку.

В принципе, все отношения владельца и управляющего происходят на основе договора. Это может быть договор доверительного управления, оперативного управления и т. д. В том случае, если владелец имеет претензии к работе управляющего, ничто не мешает ему расторгнуть договор и искать нового управляющего. Формально ТСЖ является формой самоуправления жильцов, и их общее собрание в любой момент может сменить эксплуатирующую организацию. «Как показывает наш опыт, если такой выбор производится на основе тендера, то обе стороны в большей степени бывают довольны друг другом, и у них реже возникают разногласия или проблемы»,- говорит Марина Маркарова.

Сантехники в дефиците

Очень острой для УК остается кадровая проблема. «Не поверите, но самая дефицитная специальность в УК, обслуживающих высокотехнологичные жилые комплексы, это не инженеры систем кондиционирования, а обычные сантехники. Спрос на кадры значительно превышает предложение, и некоторых специалистов приходится искать месяцами,- говорит HR-директор Colliers International Лада Сюткина. – Иногда сотрудников буквально "перекупают", поскольку рынок недвижимости относительно молодой, и количество профессионалов на нем не так велико».

По оценкам экспертов, в настоящее время сложилась парадоксальная ситуация, при которой наиболее «умные» дома оказываются и более расходными для жильцов, хотя изначально в концепцию «умного дома» закладывался как раз принцип экономии различных ресурсов. Этот парадокс вполне объясним - в сфере ЖКХ пока не получается вытеснения высокими технологиями «дедовских» методов, потому дешевый, неквалифицированный рабочий труд оказывается предпочтительнее высокой оплаты квалифицированных и немногочисленных специалистов по эксплуатации инженерных систем здания.

Источник: Деловой Петербург

2.8.05 15:29 | Консалтинг по-русски: семь раз отмерить и все равно ошибиться

Консалтинг на рынке недвижимости существовал всегда. Свою лепту в развитие этого бизнеса внесло обострение конкурентной борьбы. Если пять лет назад консалтинговые компании работали только в сфере коммерческой недвижимости, а три года назад начали оказывать услуги в секторе строительства элитных жилых домов в Москве, то сегодня консультанты присутствуют во всех сегментах рынка недвижимости. Кто они, чем зарабатывают себе на хлеб и сколько стоят их услуги?

В последнее время практически все инвесторы, девелоперы и риэлторы в один голос заявляют, что столичный рынок недвижимости вошел "в цивилизованную фазу развития", потребители стали более разборчивыми, и поэтому далеко не каждый проект становится успешным. Прежде чем вложить средства, необходимо семь раз отмерить, просчитать и проанализировать - только в этом случае можно рассчитывать на успех. Поэтому рост спроса на консалтинговые услуги вполне
объясним, вопрос в том, насколько компетентны консультанты.

Отчеты "под копирку"

Подобные сомнения не лишены оснований: отечественный рынок недвижимости слишком молод, нет традиций, недостаточно опыта, ситуация по сути своей уникальная, значит, учиться не у кого. В то же время все большее число компаний начинает предлагать консалтинговые услуги: спрос, как известно, рождает предложение. Естественно, гарантировать, что любое предложение будет качественным, невозможно. Например, по словам директора по развитию компании 4Rent Estate Сергея Храмова, ему приходилось работать с клиентами, "которые ранее уже "обожглись"на том, что обращались за консалтинговыми услугами в "крупнейшие западныекомпании", ориентируясь на рекламу этих компаний в прессе, и получаликонцепции, основанные на устаревших или поставленных на поток данных,написанные "под копирку" заключения".

По мнению управляющего партнера компании Nordblom Group Ирины Жаровой-Райт, качественные консалтинговые услуги на московском рынке - большая редкость, поскольку не всегда компании-консультанты работают над отчетами должным образом: "Не так давно появились случаи, когда при написании отчета консультантами используется некая болванка или предыдущий отчет на похожую тему, с той лишь разницей, что в новом варианте меняется адрес объекта и бриф. Причем целые главы переписываются слово в слово, а их авторы даже не удосуживаются поменять стилистику. В итоге - продукт довольно сомнительного качества, достоверность информации в котором не превышает 50%. К тому же это нарушение прав заказчика, так как противоречит заключаемому между ним и исполнителем договору о конфиденциальности. В настоящий момент у меня восемь таких отчетов и на каждом из них стоит имя одной известной международной компании". В то же время большинство экспертов подчеркивают, что сейчас на московском рынке существуют компании, которые предоставляют действительно качественные консалтинговые услуги. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев выделяет три основные группы консультантов.

1. Западные сетевые агентства, которые работают в России от 5 до 12 лет и занимаются в
основном крупными строительными девелоперскими проектами, бизнес-центрами
класса А, элитной жилой недвижимостью и крупными складскими помещениями.

2. Выходцы из риэлторских компаний, которые обладают широкими возможностями в аналитике. Их
консалтинг более качественный, так как присутствует фактор заинтересованности в
конечном результате - возможность участия в реализации проекта. Специализация
сферы работы таких консультантов зависит от деятельности риэлторской компании.

3. Консалтинговые компании, которые сформированы из нескольких компаний, в
основном занимающихся бизнес-консалтингом и решивших расширить свою деятельность.
Они существуют на рынке один-два года, структура их работы основана на
привлечении субподрядчиков, они занимаются консалтингом в любом сегменте
недвижимости. Казалось бы,нет ничего проще, чем воспользоваться накопленным в течение десятилетий опытом
западных компаний. Однако на этот счет у профессионалов рынка - большие
сомнения. "На мойвзгляд, западный опыт пока малоприменим на нашем рынке, - говорит генеральный
директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова. - Причина не столько в
качестве или спросе на консалтинговые услуги, сколько в особенностях
российского рынка недвижимости, который пока недостаточно
"прозрачен", и в особенностях менталитета российских инвесторов.
Кроме того, есть отличия и с точки зрения доходности проектов, источников финансирования
и пр."

4. Жарова-Райт сомневается не только в возможности применения западного опыта у нас, но и в
способности западных консалтинговых компаний стать активными игроками на
российском рынке: "За их плечами громадный опыт мирового уровня. Но их
отчеты не всегда применимы для российских заказчиков. За все время работы на
рынке недвижимости и оказания консалтинговых услуг я видела только один отчет
европейской компании. Он содержал прогнозы по развитию рынка с точки зрения
инвестиций и носил больше информационно-аналитический и рекомендательный
характер. На мой взгляд, такую работу нельзя считать полноценным отчетом,
поскольку она не применима к конкретному продукту".

Научите меня строить!

Наиболее широко западные наработки представлены в сегменте коммерческой недвижимости. В
этой части рынка консалтинговые услуги на сегодняшний день достаточно
востребованы и потенциально могут быть наиболее качественными.

Как отмечает генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов, в сфере коммерческой
недвижимости консалтинг всегда играл определяющее значение: "Примечателен
тот факт, что большинство компаний, которые занимаются сдачей в аренду либо
продажей коммерческой недвижимости, называют себя не риэлторами, а именно
консультантами. И это при том, что консалтинг приносит им не более 15% доходов,
а все остальное приходится на риэлторский бизнес. Подобный акцент можно понять.
Ведь любому проекту, будь то строительство торгового центра или бизнес-парка,
предшествует консалтинг, от успешности которого зависят и дальнейшие
риэлторские контракты, в том числе эксклюзивные". По мнению К. Ковалева, все не так однозначно: "В бизнес-центрах класса А консалтинг необходим только на самых начальных этапах разработки проекта, так как
заполняемость площадей арендаторами в среднем на 97% происходит на начальном
этапе реализации. Для классов В и С консультант разрабатывает стратегию для
повышения классности, к примеру, за счет архитектурных, маркетинговых и
рекламных действий". "Качественный консалтинг в области ритейла предоставляют сегодня не более 2-3 компаний, -
считает И. Жарова-Райт. - Отчеты этих компаний можно по праву считать
достоверными, так как при работе консультанты опираются на собственный опыт, а
не делают теоретические прогнозы, не имеющие ничего общего с реальностью. Тем
не менее в отчетах по ритейлу следует обращать особое внимание на то, каким
образом консультанты собираются гарантировать получение дохода. На мой взгляд,
очень важно знать потенциальных арендаторов, особенно если речь идет о торговых
площадях и офисах. Отчет, содержащий такие сведения, необходим для работы с
банками - чтобы получить кредит на выгодных условиях. А для этого необходимо
показать компанию и будущий объект в лучшем свете. В этом случае отчет
заказывается у ведущих игроков рынка".

В сфере коммерческой недвижимости консалтинг достаточно развит и востребован. В жилом
сегменте до недавнего времени ситуация наблюдалась почти прямо противоположная.
Только сегодня рынок консалтинговых услуг для инвесторов, работающих в жилом
секторе, начал активно развиваться. Основная причина этого, по мнению Н.
Кузнецовой, заключается в том, что на этом рынке теперь работают "не
только крупные инвесторы и застройщики, уже имеющие серьезный опыт реализации
проектов в любом из сегментов рынка жилья. Появился новый класс инвесторов,
которые, будучи непрофессиональными застройщиками, порой просто не
представляют, какова процедура оформления земельных участков и получения
исходно-разрешительной документации. Им необходима квалифицированная помощь в
оценке строительной площадки с точки зрения объема и возможного типа застройки.
Кроме того, для инвестора важны прогнозы сроков и объемов реализации".

Утверждение о приходе на рынок большого количества неопытных инвесторов выглядело бы странно
(гораздо чаще можно услышать как раз о том, что непрофессионалы сдают позиции),
если бы не было подкреплено мнением других экспертов. Так, о клиентах
консалтинговых компаний из числа неопытных инвесторов говорит и С. Храмов:
"Любой заказчик осознает важность консалтинговых услуг. Не все наши
клиенты заработали капитал в недвижимости, порой все их знания о рынке -
полученная из СМИ информация о высокой доходности вложений в недвижимость.
Другой пласт заказчиков консалтинга - опытные девелоперы, инвесторы, управляющие
компании, которые понимают ценность консалтинговых услуг".

По мнению А. Аверьянова, рост спроса на консалтинговые услуги обусловлен
"взрослением" отечественного рынка недвижимости: "Еще несколько
лет назад многие инвесторы пренебрегали услугами консультантов и смело выводили
на рынок проекты, не задумываясь о том, понравятся они конечному потребителю
или нет: в условиях неразвитости рынка и высокого спроса на жилье даже
неудачные объекты раскупались очень быстро. Сейчас ситуация в корне изменилась.
К примеру, продажи клубного дома или высотки бизнес-класса зависят от
местоположения объекта, его социального окружения, этажности здания, количества
квартир и многих других факторов, оценить которые инвестору без помощи
профессиональных консультантов крайне сложно. Рынок определенно стал более
конкурентным, и инвестор, не сумевший разобраться в реальных потребностях
клиента, рискует уже не только вложенными средствами, но и своей
профессиональной репутацией".

Где спрос велик - консалтингу не место

Несмотря на то что практически все эксперты отмечают рост спроса на консалтинг во всех
сегментах рынка недвижимости, пока консультационные услуги наиболее
востребованы в сфере элитного жилья.

К. Ковалев объясняет это тем, что в Москве на сегодняшний день "осталось очень мало
участков, на которых можно строить действительно элитное по всем параметрам
жилье. Также немалые средства уходят в городской бюджет, и не остается ресурсов
для создания современной инженерии. Задача консультанта - провести точный
анализ осуществимости проекта и помочь застройщику найти компромисс с
городом".

По мнению И. Жаровой-Райт, девелоперы, работающие в секторе элитного жилья, заказывают
консалтинг в случае, если они хотят построить более качественный дом и продать
квартиры быстрее, чем другие застройщики. Часто консалтинг заказывают при
наличии спорных площадок или в случаях, когда нет четкой программы
финансирования.  Совершенно иначе на сегодняшний день выглядит ситуация на рынке жилья эконом- и
бизнес-класса. Здесь консалтинговые услуги пока не востребованы. Сколько бы ни
говорилось о трансформации "рынка продавца" в "рынок
покупателя", спрос на квартиры этого уровня пока настолько велик, что все
то жилье, которое строится, сразу и раскупается. Зачем детально продумывать
проект, если люди приобретают квартиры, особенно эконом-класса, повсюду, в
любых районах?

Нежеланием инвесторов тратить лишние средства на услуги консультантов, по общему мнению,
объясняются и основные проблемы столичного рынка консалтинговых услуг.

"Наиболее распространенная проблема - неготовность инвестора вкладывать на предпроектной
стадии серьезные средства в исследования и консалтинг, - говорит Н. Кузнецова.

"Одна из проблем профессионального консалтинга в России в том, что при всей нужности и
важности он еще недостаточно востребован, - подчеркивает начальник отдела
коммерческой недвижимости ЗАО "Русский дом недвижимости" Наталья
Жаренова. - На Западе крупный инвестор шагу не ступит без консультанта, участие
которого считается просто необходимым. У нас многие по старинке полагают, что
стоимость услуг консалтинговых агентств необоснованно высока, и предпочитают
"экономить деньги". На самом деле все как раз наоборот: задача
консультанта - экономить деньги клиента, и их заработок (при больших площадях он
не превышает $1 с 1 кв. м) несопоставим с той прибылью, которую способны
приносить правильные решения". Большинство экспертов оценивают среднюю
стоимость полного пакета консалтинговых услуг в $50 тыс., подчеркивая при этом,
что в каждом отдельном случае "возможны варианты" - как правило, в
сторону снижения стоимости. Остается решить, та ли это сумма, которую
непременно следует сэкономить.

Источник: М2

2.8.05 09:13 | Требуется управляющий

Московский рынок коммерческой недвижимости, казалось бы, обзавелся уже всеми атрибутами рынка развитого и перспективного. Однако, как признают сами участники рынка, в Москве до сих пор мало развито профессиональное управление объектами недвижимости. В мире управление недвижимостью — давно не роскошь, а такая же неотъемлемая и повседневная услуга, как консалтинг и проектирование или, например, проведение рекламной кампании. Но российской столице это только предстоит понять.

Управление, с какой точки зрения его ни рассматривай, скорее относится к сфере услуг. Будь то обычная эксплуатация здания или же управление объектом как доходным бизнесом, и то и другое — сервис. Он может быть незатейливым или же высшего класса. Развитая сервисная отрасль свидетельствует, как правило, о высокой стадии развития рынка. Обычно сфера услуг начинает развиваться тогда, когда общество или какая-то его часть освоили сферу промышленного производства.

Услуга по управлению недвижимостью в Москве стала распространяться чуть позже, чем девелопмент. Общепризнан и тот факт, что столичный рынок коммерческой недвижимости пока не достиг своего насыщения, он считается развивающимся. Возможно, потому его основные игроки пока больше заняты непосредственно производственной частью — поиском инвестиций и девелопментом, а управление оставили на потом.

Игроки сферы услуг

Однако уже сейчас наступает то время, когда наиболее прогрессивные создатели коммерческих объектов осознают необходимость профессионального управления. На конференциях по недвижимости часто можно услышать сетования того или иного девелопера на то, что на рынке не хватает профессиональных управляющих компаний. Такие заявления можно расценивать как положительные сигналы — значит, спрос растет. Девелоперы пытаются привлечь профессиональных управляющих в свои здания, но наталкиваются на массу проблем.

Олег Плановой, генеральный директор компании Property Management Company (управляет торговыми центрами “Глобал Сити” и “Калужский”), выделяет как минимум четыре очевидные причины, по которым сектор управляющих компаний (УК) развивается в Москве и в России в целом медленно. Это недостаточное количество компаний, предлагающих такие услуги, низкое качество оказываемых услуг по управлению, неготовность большинства собственников доверять объект в управление кому-либо и недостаток правильной информации о сфере УК на рынке.

Елена Саратова, директор департамента управления недвижимостью компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Noble Gibbons), считает что отсутствие у многих участников рынка представления о профессиональном управлении действительно мешает ему развиваться.

В зарубежной практике управления существует несколько отраслей. По мнению Елены Саратовой, главное — понять раз и навсегда принципиальное различие между двумя сферами. Во-первых, существуют службы, занимающиеся непосредственно эксплуатацией самого здания (уборка, ремонт и проч.) — и ничем более. И, во-вторых, есть компании, управляющие действующим объектом недвижимости как бизнесом, который должен приносить доход.

В мире в понятие профессионального управления объектом недвижимости вкладывается и управление активами, и контроль финансовых потоков. Предполагается, что клиент УК, инвестировавший в то или иное здание, хочет оптимизировать доход от работы этого здания (действующего торгцентра, или бизнес-центра, или отеля) и поручает эту задачу профессионалу-управленцу. Здание передается на баланс УК, и менеджеры распоряжаются им от и до.

По данным экспертов property managеment, управление активами включает стратегию долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости, финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование. В перечень услуг УК входит также управление финансовыми потоками, контроль дисциплины внутри здания и отношений между арендаторами, сотрудниками и пользователями, все виды работы с арендаторами, включая их подбор и создание для них комфортных условий, заключение с ними договоров аренды и наблюдение за выполнением условий договоров. Сюда же входит такая обязанность управленцев, как анализ рынка недвижимости и постоянное наблюдение за рыночной ситуацией, что помогает добиваться максимальной прибыли от объекта.

И наконец, эксплуатация объекта включает такие функции, как создание бюджета эксплуатационных расходов, обслуживание инженерных и технических систем здания, а также его конструктивных элементов, комплексную уборку, благоустройство прилегающей территории, разработку программы страхования, оценку рисков, юридическую поддержку, создание служб диспетчеров, ресепшена, питания, автостоянки.

Как правило, команда управляющей компании полного цикла состоит из нескольких менеджеров, которые продумывают все стратегии. Остальные службы они нанимают как подрядчиков.

Бывает также, что девелоперы приглашают УК к сотрудничеству уже на этапе проектирования, чтобы учесть все моменты управления заранее, говорит Олег Плановой. На российском рынке советы во время проектирования пока чаще дают консалтинговые компании, иногда в состав таких компаний входят отделы по управлению недвижимостью.

Зачинателями рынка управляющих в Москве стали зарубежные операторы, которые пришли в начале 1990-х гг. в столицу со своим багажом практики. Сейчас у них в управлении сотни тысяч квадратных метров. Они начинали с менеджмента собственных объектов, которые строили здесь. Вслед за ними стали появляться УК, организованные московскими игроками.

Компания Hines пришла в Москву из США в 1991 г. с опытом девелопмента, инвестирования и управления. Ее активы превышают $13 млрд. В столице Hines управляет 11 объектами, среди которых многофункциональный центр “Парк Плейс Москва”, офисное здание “Дукат Плейс II”, офисно-торговый комплекс “Гоголевский, 11”, ТЦ “Мега Молл” и др. Sawatzky Property Management — канадская компания, входящая в группу компаний, — была образована в 1996 г. Среди объектов под ее управлением — новый бизнес-парк “Крылатские холмы”, деловой центр “Кантри Парк”, офисно-торговый комплекс “Балчуг Плаза”. Известен также в Москве немецкий холдинг M+W Zander Holding AG, в его управлении находятся “Новинский пассаж”, “Альфа-Арбат Центр”, отделения Ситибанка. Департаменты по управлению недвижимостью открыли у себя Colliers International и Noble Gibbons.

Среди московских УК наиболее известными стали группа “Город” (обслуживает центральный офис МДМ-банка), “Форум Менеджмент” (“Аврора Бизнес Парк”, “Посольское подворье”), “ЦентрСервис 2001” (“Усадьба-Центр”).

Имеем мало, хотим много

Так как собственники пока смутно представляют себе работу УК, они часто ошибаются в выборе, считает Елена Саратова. В настоящее время в Москве шире всего представлен сектор эксплуатационных служб — различных клининговых, инженерных, ремонтных компаний. Многие из них позиционируют себя как управляющие. Одни — по незнанию, другие — намеренно. Распространена практика, когда такие компании эксплуатируют непросвещенность владельцев зданий ради получения работы. Потом оказывается, что в перечень их услуг не входит многое из того, чего ожидал собственник. Поэтому клиенту лучше для начала требовать детальный список услуг компании и сравнивать запрашиваемые на них цены с ситуацией на рынке.

Проблема не только в недобросовестности некоторых компаний или в непросвещенности собственников. Профессионалов, в принципе, не хватает. На взгляд Олега Смирнова, заместителя управляющего директора Sawatzky Property Management, проблема с кадрами в этом секторе просто колоссальная. Нет школы управления.

Правда, в Москве стали появляться различные курсы. Один из популярнейших сейчас — это CPM “Управление недвижимостью” при Российской гильдии риэлторов (РГР). Степень CPM (Certified Property Manager) считается престижной среди московских игроков, большинство стремятся ее получить. Сертификат дает право работать и на международном рынке. РГР заключила договор на проведение курса в России с Институтом управления недвижимостью США (IREM). Курс больше теоретический, но профессионалы отзываются о нем положительно.

Есть также программа MBA, разработанная Академией народного хозяйства при правительстве РФ и Министерством имущественных отношений. Российский совет торговых центров (РСТЦ) также периодически проводит семинары для менеджеров ТЦ. Организовали курсы по управлению школа менеджеров “Арсенал”, Институт недвижимости в Санкт-Петербурге.

Бывает бизнес и прибыльнее

По данным Олега Смирнова, стоимость услуг управляющей компании в коммерческой недвижимости, как правило, составляет 5% от базовой арендной ставки. Если цена аренды в офисе класса А составляет $625 за 1 кв. м в год, то $25 — это услуги УК (оценка Noble Gibbons). Распространенная ставка в офисах А- и В-класса — $70-100 с 1 кв. м в год.

Но доход от управления имеет смысл подсчитывать исходя из общей площади здания. Это может быть и 20 000 кв. м, и 100 000 кв. м. Однако выгоднее брать на баланс большой объект: усилия по управлению одинаковы и на крупном, и на маленьком объекте, а вот прибыль тем выше, чем больше квадратных метров, считает Олег Плановой. По его данным, зарплата УК в профессиональном ТЦ может составлять 7,5-15% от арендной платы. В ТЦ услуги управления варьируются от $70 до $160 с 1 кв. м в год. Однако в зарплату УК закладывается себестоимость всех расходов, планируемых на объекте, а также зарплата сотрудникам и нанятым работникам, а то, что остается, считается гонораром УК.

Много заработать на управлении можно, обслуживая большое количество площадей. Это означает — несколько объектов. И чем их больше в распоряжении компании, тем лучше. Однако дефицит таких зданий, которые владельцы готовы отдать УК и где они полностью доверяли бы управленцам, тоже очевиден. Специалисты считают, что заниматься исключительно управленческим бизнесом в Москве сейчас было бы сложно и неприбыльно.

“Прибыльным этот бизнес не может стать за счет его цены (потому она и составляет только 5-15% от цены аренды)”, — говорит Елена Саратова. Повышать стоимость услуг сейчас нельзя, чтобы не отпугнуть собственников. Заработки можно увеличивать за счет объемов обслуживаемых площадей, а это будет зависеть в будущем от предложения качественных коммерческих объектов на рынке вообще. И, конечно, от эффективности услуг самих УК.

Пока что управление недвижимостью — один из низкодоходных сегментов. И это тоже фактор, задерживающий развитие сектора профессиональных управляющих компаний полного цикла.

Удобнее все вместе

Профессиональная УК сама по себе такая организация, в которой работают специалисты, знающие буквально каждый сегмент рынка. Потому в идеале УК способна сопровождать проект на всех стадиях его реализации. Такая компания — самостоятельный организм и может существовать на рынке, специализируясь исключительно на менеджменте. Но так как на заработках от управления сейчас далеко не уедешь, в Москве таких профильных компаний почти не найти. Большинство занимается чем-то еще. Кто-то начинал с девелопмента и по совместительству стал управлять своими же объектами. Другие создали в компаниях управленческие департаменты как дополнительную услугу и приработок.

“Мы тоже начинали с девелопмента, — рассказывает Олег Смирнов. — Проще всего в Москве управленцу работать в составе какой-нибудь структуры”. Sawatzky Property Management входит в группу компаний The Sawatzky Group of Companies. И большую часть прибыли холдингу приносят сдача помещений в аренду и девелопмент, признается Смирнов.

На московском рынке управляющие компании присутствуют чаще в составе консалтинговых компаний (Colliers International, Noble Gibbons), в составе девелоперских организаций вроде Hines и Enka, а также у застройщиков, эксплуатационных компаний, открывающих отделения по управлению зданиями.

Проблема собственника

Среди собственников пока недостаточно понимания того, что с помощью грамотных управленцев они смогут повысить прибыль от своих объектов. Собственнику услуги профессиональных управленцев кажутся дорогими, делятся менеджеры впечатлениями из своей практики. Но еще больше денег собственник теряет, когда берется управлять зданием сам. В Москве распространено, что девелопер является и инвестором, и управленцем в одном лице. Хорошо, если это профессиональный холдинг, в состав которого входит действительно грамотная команда управленцев, как принято в Европе и США. Но в России таких структур почти нет. Потому собственник управляет, как умеет, считает Олег Плановой.

 Высшая степень доверия между собственником и управляющим наблюдается тогда, когда один другому передает управление финансовыми активами, позволяет самостоятельно составлять и вести бюджет на управление, считает Елена Саратова. Фактически это распоряжение собственностью владельца. На местном рынке о таком доверии только мечтают.

 Но владельцев зданий беспокоят предубеждения и страхи. Собственник боится потерять контроль над своим объектом. Олег Плановой рассказывает, что довольно часто крупные владельцы недвижимости передают управление зданиями своим же топ-менеджерам. Те нанимают управляющую компанию по своему усмотрению или не нанимают вовсе. Случаи, когда топ-менеджеры обкрадывали своих владельцев, нередки. Однако некоторые владельцы к этому готовы, они предпочитают расставаться с какими-то суммами ради спокойной жизни, лишь бы не озадачиваться проблемами управления.

 Однако эксперты уверяют, что многих рисков можно избежать. О любой управляющей компании при желании можно навести справки, проверить ее послужной список и т. д. Что касается денег, владелец может договориться с той или иной УК об открытом счете, где будут указаны все статьи расходов. Такая практика к тому же принята на рынке.

 Как рассказывает Олег Смирнов, тендеров на подбор УК проводится много. Например, его компания в 2005 г. участвовала в 15. Однако это не показатель. Из 15 собственников только один может что-то в итоге предложить управленцу. “Тендеры владельцы устраивают иногда для того, чтобы понять, на какой бюджет по управлению можно рассчитывать, а после предпочитают управлять самостоятельно”, — делится мнением Смирнов. Это тоже привычное явление — когда собственник пытается заработать денег на управлении своим зданием. Взимая с арендаторов такую же плату, как если бы в здании находилась профессиональная УК.

 Играют свою роль и некоторые укоренившиеся “советские” стереотипы. “Для русского человека передать что-то свое кому-то на баланс — это большой подвиг”, — рассуждает Смирнов.

Но владельцы, предпочитающие в обязательном порядке нанимать УК, в Москве все же есть. Это, как правило, зарубежные игроки. Профессиональные УК следует искать именно в тех зданиях, которые построены с участием иностранных капиталов и где сидят зарубежные арендаторы. А также в объектах международного класса.

По просьбе арендаторов

Как говорит Олег Смирнов, многие зарубежные арендаторы стали требовать, чтобы в здании, которое они занимают, была профессиональная управляющая компания, известная за пределами России. В такой ситуации владельцы просто вынуждены пользоваться услугами высококлассных менеджеров. А сами менеджеры могут запросить за свои услуги плату повыше среднерыночной, считает Елена Саратова.

 Арендаторов тоже можно понять. Они рассчитывают на какой-то важный для них набор услуг и на качество, и один из рисков арендатора — это отсутствие ожидаемых опций, которые теоретически включены в арендную плату, сказано в отраслевом издании “Управление недвижимостью” (июль 2005 г.). Потому лучше задолго до заключения договора узнать у владельца или девелопера, кто управляет зданием. А также выяснить информацию о самой УК.

Но пока московский рынок коммерческой недвижимости не принадлежит арендатору. Предложение не удовлетворяет спрос. И совсем немного построено высококлассных офисов и торгцентров. Конкуренция между собственниками за управляющую компанию ради хорошего арендатора — дело будущего.

Источник: Ведомости