Не выселенные вовремя арендаторы, технические неполадки в квартире и неадекватная стоимость жилья могут стать причиной серьезной переплаты за объект, предупредил президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков.

«При покупке квартиры, особенно на вторичном рынке, есть три группы рисков, которые могут привести к переплате, — объяснил он. — Первое — это неадекватная цена. Если к продаже предлагается стандартная квартира, то проверить стоимость может сам покупатель. Для этого в известных интернет-сервисах по недвижимости следует задать поиск по параметрам предлагаемой квартиры с учетом количества комнат, метража, района, этажности. Выборка получается вполне достоверная и может служить ориентиром для определения рыночной цены».

С более дорогим жильем понять справедливую цену сложнее, ведь чаще всего такие квартиры имеют нестандартные характеристики. Информация с сайтов бесплатных объявлений не поможет, и более объективную информацию можно получить через профессиональную оценку объекта. Цена вопроса — около 5–10 тыс. руб. За эти деньги покупатель получает информацию, которая может быть полезна для торга.

Вторая разновидность рисков — это техническое состояние объекта. Зачастую водопроводные трубы, стояки, радиаторы зашиты гипсокартоном, закрыты панелями, и понять их состояние без разбора всех этих конструкций невозможно. Если же после сделки потребуется замена стояков или труб, то это, по сути, капитальный ремонт и серьезные затраты. Можно предложить продавцу либо демонтировать конструкции, за которыми прячутся коммуникации, либо настаивать на снижении цены.

Если квартира требует ремонта, то это тоже основание для скидки или торга. Следует обращать внимание на такие дефекты, как трещины, неровность и прогибы поверхностей, последствия пожара или затопления и прочее. Устранять подобные дефекты подчас очень дорого и долго, например, если речь идет о плесневом грибке.

Третья группа рисков — юридические, и они тоже влияют на стоимость квартиры. Прежде всего, у продавца следует попросить правоустанавливающие документы на жилье. Основным документом является свежая выписка из ЕГРН. Анализируя ее, надо обращать внимание на имеющиеся обременения. Квартира может находиться под арестом, сдана в аренду по долгосрочному договору или, что встречается чаще всего, быть в залоге у банка. В этом случае может возникнуть ситуация, когда на нового владельца квартиры будут переложены обязательства по погашению взятых займов.

«В некоторых ситуациях покупатель жилья может оказаться на какое-то время на улице, — объясняет эксперт. — Например, новоселье может быть отложено, если в квартире живут люди, взявшие объект в аренду на срок более 12 месяцев. Если же квартира покупается в инвестиционных целях и владельца устраивает наличие арендатора, то следует проверить договор. В том числе, на его адекватность текущим ставкам аренды и ее периодическую индексацию. Кроме того, следует уточнить, не находится ли кто-то из сегодняшних владельцев квартиры в процедуре банкротства, не начато ли против него исполнительное производство. Иначе есть вероятность, что сделка может быть оспорена».