Покупатель жилья может избежать потери имущества, если убедится, что продавец не банкрот, напомнил партнер правового бюро «Стратегия» Сергей Рамазанов. Это можно сделать несколькими способами.

«Первое, что можно сделать, — вежливо попросите продавца предоставить выписку из бюро кредитных историй, ее можно получить через „Госуслуги“, — говорит эксперт. — Большое количество просрочек или активных кредитов — тревожный сигнал. Обратитесь к базе службы судебных приставов. Проверьте, нет ли в отношении продавца открытых исполнительных производств на сайте ФССП».

Затем полезно изучить картотеку арбитражных дел. Здесь можно увидеть, является ли продавец участником судебных разбирательств. Например, как поручитель по кредиту бизнеса или индивидуальный предприниматель.

Важно убедиться, что процедура банкротства не начата. Это ключевой пункт. Его можно проверить через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Здесь публикуются все сообщения о введении процедур в отношении граждан и фирм. Если там есть хоть какая-то информация о банкротстве продавца — нужно немедленно прекращать любые переговоры.

Полезно обратить внимание на деловую репутацию и связи. На сайте ФНС в разделе «Прозрачный бизнес» или в платных сервисах («Спарк», «Контур.Фокус») можно проверить, не является ли продавец руководителем или учредителем компаний. Если компания имеет долги или находится в стадии ликвидации — это большой риск. Кредиторы бизнеса могут попытаться оспорить сделку по продаже квартиры как вывод личных активов.

Всю эту же проверку необходимо провести и в отношении супруга продавца, подчеркивает эксперт. И обязательно нужно получить от жены или мужа продавца нотариально заверенное согласие на продажу, если квартира была куплена в браке.

Еще один важный документ — подтверждение оплаты: идеально, если есть выписка из банка о переводе денег предыдущему владельцу. Это доказывает, что квартира не была получена за бесценок, а значит, ее продажа — не вывод активов.

Почему покупать квартиру у банкрота опасно?

Если после продажи недвижимости ее бывший владелец признается банкротом, арбитражный управляющий будет искать любое имущество для расчета с кредиторами. Под прицелом окажутся все сделки, совершенные до банкротства. Кредиторы будут особо смотреть на такие «красные флаги», как:

занижение цены на сделке (суды ориентируются на дисконт 20% и более). Типичный пример — «серая» схема, где в договоре указана одна цена, а реальная оплата выше. нанесение вреда кредиторам. Если покупатель — родственник, друг или партнер продавца, который знал или должен был знать о его долгах.

В таких случаях суд может признать сделку недействительной. В самом негативном сценарии покупатель останется без квартиры и без денег. Единственный способ защититься — доказать, что человек действовал добросовестно и проявил всю возможную осмотрительность.

«Пример из практики: застройщик в предбанкротном состоянии продал квартиру супруге своего бывшего директора, — рассказывает эксперт. — В подтверждение оплаты компания выдала женщине приходный кассовый ордер. Через месяц квартира продана на вторичном рынке следующему покупателю. Спустя полтора года застройщик обанкротился. Арбитражный управляющий, оспаривая сделку, указал: застройщик безвозмездно (естественно, кассовый ордер был просто бумажкой, и никаких денег в кассу застройщика не вносилось) вывел дорогую квартиру женщине, которая перепродала ее. Конечному покупателю повезло, так как удалось доказать в суде, что он добросовестный приобретатель, и оставить квартиру себе. Но судебные процессы длились два года. Выиграть удалось за счет того, что были заверены нотариально архивные объявления с сайта бесплатных объявлений. Представили суду договор мужчины с риелтором и справку об оплате его услуг. Показали выписки из банка, что деньги поступили на счет приобретателю после продажи предыдущей квартиры, а также подтвердили, что были и собственные накопления».

Поэтому, если оплата покупаемой квартиры подтверждается распиской, приходным кассовым ордером, актом взаимозачета, то это не дает гарантий, что деньги в действительности были переданы.