Ценообразование в строительстве Выпуск N61.

НОВОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ, ВЫПУСК N61

НОВАЯ РУБРИКА: НОВОСТИ КОМПАНИИ ЗАО "СТРОЙ-КОНСАЛТИНГ"

29.08.2005г. Компания ЗАО "Строй-Консалтинг" подписала договор на составление сводного сметного сметного расчета стоимости строительства на стадии "ПРОЕКТ" по объекту: "Реконструкция здания под Бизнес-центр класса "А" - "АВРОРА", расположенного по адресу: СПб, Петроградская наб., д.34". Заказчиком работ выступает Генеральная проектная организация ЗАО "Архитектурная мастерская "Студия 44"". Инвестор: ОАО "Промышленно-строительный банк". Сроки выполнения работ: 30 календарных дней. Общая площадь здания: 23 183 м.кв.

12.09.2005г. Компания ЗАО "Строй-Консалтинг" подписала договор на составление сметной документации на стадии "ПРОЕКТ" по объекту: "Реконструкция и реставрация существующего здания Государственного Академического Мариинского театра". Заказчиком работ выступает Консорциум "ФАБР/СПЕЛЛЕР – СЦЕН - СЕТЕК Батиман (Франция)", выступающий генеральной проектной организацией. Срок выполнения работ: 29 ноября 2005 года. 

19.09.2005г. Компания ЗАО "Строй-Консалтинг" завершила работы по составлению сметной документации на стадии "Рабочая документация" по объекту: "Надстройка помещений в торговом центре "Гранд-Палас", расположенного по адресу: СПб, Итальянская ул., д.15".  Заказчиком работ выступает Генеральная проектная организация ЗАО "Архитектурная мастерская "Студия 44"". Инвестор: ООО "Гранд-Палас". 

 

ДОКУМЕНТЫ И ПИСЬМА

ИНФОРМАЦИЯ из Министерства регионального развития РФ

16.09.2005г. Об индексации стоимости строительно-монтажных работ, выполняемых в г. Москве с привлечением средств федерального бюджета
В связи с поступающими вопросами об индексации стоимости строительно-монтажных работ, выполняемых в г. Москве с привлечением средств федерального бюджета, Министерство регионального развития сообщает:
Индексы пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ, выполняемых с привлечением средств федерального бюджета в г. Москве, вводятся Министерством регионального развития по представлению Комитета города Москвы по государственной экспертизе проектов и ценообразованию в строительстве (Москомэкспертиза).
Индексы устанавливаются к уровню цен, предусмотренному Федеральными единичными расценками ФЕР-2001, а также к уровню цен сметно-нормативной базы 1984 года г. Москвы и предназначены для определения стоимости строительства в текущих ценах и расчетов за выполненные работы, выполняемые в г. Москве с привлечением средств федерального бюджета.
Расчеты за выполненные работы рекомендуется производить с применением индексов по видам и комплексам работ и отдельным элементам прямых затрат с последующим начислением накладных расходов, сметной прибыли и других лимитированных и прочих затрат.

16.09.2005г. На совещании руководителей региональных органов и служб по ценообразованию в строительстве 12 октября 2005 г. будут представлены Концепция и План организационной, нормативной и методической работы Министерства регионального развития РФ в области ценообразования и сметного нормирования в строительстве, ЖКХ и промышленности строительных материалов на 2005-2007 годы.

 

19.09.2005г. Помощник Министра регионального развития П.В. Горячкин примет участие в работе конференции "Вопросы ценообразования бестраншейного строительства подземных коммуникаций с использованием технологии горизонтального направленного бурения" 28 сентября 2005 г. в г. Казани.

Конференция организуется Международной ассоциацией специалистов горизонтального направленного бурения. Телефон организаторов: (8432)700-322.
П.В. Горячкин также посетит РЦЦС Республиканского инженерно-технического центра Минстроя Республики Татарстан, где состоится рабочее совещание по вопросам текущей деятельности Центра и ценообразования в строительстве. 

 

 

НОВОСТИ ПЕЧАТИ

Журнал ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И СМЕТНОЕ НОРМИРОВАНИЕ N5 (205), май 2005 года

ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ВЫЧЕТОВ ПО НДС ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ.

Л.Т. Гиляровская, Д. э. н., профессор А.Ю. Тетерин, Гл. бухгалтер 000 «АиФ-Сервис»

В современную эпоху грандиозного строительства офисных центров и целых бизнес-анклавов в Москве и других крупных городах России все более широкую практику получает создание инвесторами подобных проектов так называемых управляющих компаний, единственной задачей которых является выполнение управленческих функций в период строительства. В этом смысле управляющая компания представляет собой некий симбиоз заказчика, который на первом этапе берет на себя всю головную боль по вопросам реализации инвестиционного проекта, включая заключение договора с генеральным подрядчиком строительства, а на втором этапе фактически переквалифицируется в эксплуатационную организацию, которая решает текущие вопросы функционирования бизнес-центра. В качестве примера подобного разделения труда можно привести Открытое Акционерное Общество Сити, на которое московским правительством были возложены функции контроля и управления $ 10-миллиардным проектом Москва-Сити по строительству 700 000 кв. метров офисных помещений. В данной статье рассматривается порядок определения сумм налога на добавленную стоимость, предъявленного управляющей компании в период строительства и подлежащего включению в стоимость объекта строительства, а также сумм налога, подлежащего вычету из бюджета.
В большинстве случаев расходы, которые несет управляющая компания в период возведения объекта капитального строительства, можно разделить на следующие три группы:
— расходы, непосредственно связанные со строительством офисного здания (проектные работы, расходы, связанные с оформлением необходимых документов, работы, выполненные подрядчиками, и т.д.);
— общехозяйственные расходы, связанные с текущей деятельностью управляющей компании (заработная плата сотрудникам, оплата телефонных переговоров, коммунальных услуг, расходы на аудит, на приобретение расходных материалов и т.д.);
— прочие расходы (расходы на презентации и рекламу, связанные с будущей эксплуатацией здания, и т.д.).
Для точного определения сумм НДС, относящихся к строительству офисного здания, необходимо правильно распределить расходы, понесенные управляющей компанией, по указанным группам. При этом необходимо руководствоваться следующими нормативными документами:
— Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее - Приказ N 160);
—Письмом Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445, в соответствии с которым Приказ N 160 применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету;
— Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, далее - ПБУ 6/01).
Поскольку основная деятельность управляющей компании обычно связана исключительно со строительством и эксплуатацией офисного центра, по своим функциям такая компания подпадает под определение застройщика, содержащееся в п. 1.4 Приказа N 160. В соответствии с данным пунктом под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведению бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в том числе функций технического надзора. При этом расходы по содержанию застройщиков (т.е. на выполнение ими указанных функций) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
При разделении расходов и сумм НДС по ним общехозяйственные расходы управляющей компании должны быть включены в группу расходов, непосредственно связанных с возведением объекта капитального строительства. Данный подход также соответствует правилам определения первоначальной стоимости основных средств, установленным п. 8 ПБУ 6/01, согласно которым первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
Поскольку прочие расходы не имеют отношения к строительству, а также выполнению управляющей компанией функций застройщика, они не являются фактическими затратами на сооружение офисных помещений и не могут быть включены в его стоимость. Соответственно НДС, уплаченный по прочим расходам, не подпадает под правила учета НДС и применения налоговых вычетов при строительстве объектов основных средств и далее не рассматривается в рамках данной статьи.
При применении налоговых вычетов начиная с 2001 г. необходимо руководствоваться положениями гл.21 «Налог на добавленную стоимость» части второй НК РФ. В соответствии с п.6 ст. 171 НК РФ в отношении объектов капитального строительства налогоплательщик имеет право предъявить к вычету суммы НДС:
— предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств;
— предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ;
— предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства;
— исчисленные налогоплательщиками при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
Для того чтобы управляющая компания смогла предъявить к вычету НДС, относящийся к строительству офисного центра, необходимо соблюдение следующих условий, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ:
1) предъявленные суммы НДС должны относиться к работам, выполненным после 31 декабря 2000 г.;
2) НДС должен быть предъявлен управляющей компании подрядчиком, поставщиком товаров (работ, услуг). При этом согласно п.4 ст. 168 НК РФ требование о предъявлении НДС покупателю заключается в обязанности продавца выделить сумму налога отдельной строкой в расчетных документах, в том числе первичных документах и счетах-фактурах;
3) НДС должен быть уплачен управляющей компанией подрядчикам, поставщикам товаров (работ, услуг). В платежных документах сумма уплаченного налога должна быть также выделена отдельной строкой;
4) приобретенные товары (выполненные работы, оказанные услуги) должны быть отражены надлежащим образом в бухгалтерском учете как часть стоимости объекта строительства. При этом в данном пункте не рассматривается условие вычета НДС в целом по объекту завершенного капитального строительства;
5) у управляющей компании должны быть в наличии счета-фактуры, выставленные подрядчиками и поставщиками, оформленные в соответствии с требованиями, установленными п.5 ст. 169 НК РФ;
6) офисные помещения должны использоваться при осуществлении операций, признаваемых объектами обложения НДС. При этом отсутствуют основания, установленные п.2 ст. 170 НК РФ (в том числе использование помещений в деятельности, не облагаемой НДС), при которых соответствующие суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) должны учитываться в стоимости таких товаров (работ, услуг).
При невыполнении хотя бы одного из названных условий суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) не могут быть предъявлены к вычету из бюджета.
На основании п.5 ст. 172 НК РФ вычеты НДС, уплаченного при осуществлении строительства, производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абз.2 п.2 ст.259 НК РФ. Данным пунктом ст.259 НК РФ определен порядок начисления амортизации по объектам амортизируемого имущества, согласно которому начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию соответствующего объекта. Также следует отметить, что согласно п.8 ст.258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав определенной амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Порядок приемки объектов завершенного капитального строительства регулируется Строительными нормами и правилами СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84. В соответствии с п. 1.11 указанных Правил датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта приемочной комиссией. Аналогичный порядок предусмотрен Московскими городскими строительными нормами «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов МГСН 8.01-00», утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 11.07.2000 N530.
Таким образом, НДС по расходам, относящимся к работам по возведению объекта капитального строительства (офисного центра), может быть предъявлен к вычету из бюджета в месяце, следующем за включением стоимости соответствующих товаров (работ, услуг) в стоимость объекта строительства, т.е. в месяце, начиная с которого указанные расходы будут учитываться при начислении амортизации по зданию офисного центра. В данном случае также надо учитывать, что если в месяце подписания соответствующих актов уже будет начисляться арендная плата иностранным арендаторам, то к вычету из бюджета в следующем месяце будет предъявляться только сумма НДС, приходящаяся на арендную плату, облагаемую НДС. Суммы налога, приходящиеся на арендную плату, освобожденную от налогообложения, могут быть либо направлены управляющей компанией еще в текущем месяце (в момент ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию) на увеличение первоначальной стоимости здания офисного центра, либо включены в состав расходов периода в последующий месяц (когда первоначальная стоимость объекта будет уже полностью сформирована).

 

 

Ведущий рассылки, Быков Алексей ( stroysmeta@mail.ru ).

ЗАО "Строй-Консалтинг" 

Санкт-Петербург, Манежный переулок, 3. тел. (812) 272-7171

(компания "Строй-Консалтинг" специализируется на составлении и экспертизе сметной документации)