Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Измените Вашу Жизнь!

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Начинающий миллионер" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Апрель 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
amstar09

Статистика

191 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

ЛПБ (Ликвидация предпринимательской безграмотности)


Business Academy of New Technologies

 

Тема № 3. Тонкости аренды офиса.

 

Какие риски у арендатора офиса?

 

Как застраховаться от возможных рисков?

 

Проверяем договор аренды

 

Какие «сюрпризы» может преподнести арендодатель после заключения договора?

 

Договор о совместной деятельности – не дайте себя обмануть!

 

Заказать

Видео уроки «Самостоятельная регистрация ИП, ООО, ЗАО»

 

Какие риски у арендатора офиса?

 

Сегодня мы поговорим об аренде офиса для нашего бизнеса. Не знаю, как вы, но я прекрасно помню, как «бегал в мыле» по городу в поисках нужного помещения. Посмотрел десятки объектов. То цена не устраивала, то само помещение, то собственники какие-то «стремные».

 

Знакомая ситуация? А теперь вспомните свои ощущения, когда вы нашли то, что надо. Первое, что хочется, – это побыстрее въехать и занять его, пока кто-то не опередил. Как можно скорее решить все формальности и начинать уже обживать свой офис.

 

Вот в этот момент – очень важно успокоиться и потратить некоторое время на проверку вашего будущего арендодателя и самого помещения.

 

Предлагаю разобрать основные риски, которые подстерегают арендатора:

 

Риск № 1. «Ложный арендодатель», т.е. у арендодателя нет права сдавать помещение в аренду.

 

Риск № 2. Помещение нельзя использовать для ваших целей (например, для размещения производства).

 

Риск № 3. Несогласованное повышение арендной платы.

 

Риск № 4. Дополнительные расходы, о которых арендатор узнает только после заключения договора.

 

Итак, задача на сегодня – научиться страховать себя от этих рисков и сводить их к минимуму. Ну что ж, начнем. Единственное, договоримся о двух терминах (на всякий случай, некоторые их путают), которые мы сегодня будем постоянно использовать.

 

Арендатор – это тот, кто снимает помещение.

 

Арендодатель – это тот, кто предоставляет арендатору помещение (это может быть либо собственник помещения, либо арендатор, который обладает правом сдавать помещение в аренду).

 

 

Как застраховаться от возможных рисков?

 

Защита от риска № 1. Проверяем арендодателя

 

В первую очередь необходимо выяснить, какие документы может предоставить арендодатель на свое помещение. Вас должно интересовать свидетельство о праве собственности. Если помещение сдает сам собственник – смело просите подлинник свидетельства о собственности (ни нотариально заверенную копию, ни тем более просто копию, а подлинник Свидетельства о государственной регистрации права – так оно называется официально).

 

Возьмите копию свидетельства (можно обычную, не нотариальную) – она понадобится вам для проверки информации.

 

Если помещение сдает несобственник, то у него должна быть нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности и договор с собственником, в котором прописано право сдавать помещение в аренду.

 

В этой ситуации также возьмите с собой копию свидетельства и копию договора. Они вам понадобятся для проверки.

 

Теперь надо проверить нашего потенциального арендодателя. Для этого нам нужно получить документ под названием «выписка из ЕГРП»

 

---------------------------------

ЕГРП – это Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В нем содержится вся необходимая нам информация о помещении. Выписку из ЕГРП с общедоступными сведениями может получить любое физическое или юридическое лицо. Нас с вами интересует одна информация – кто собственник помещения, которое мы планируем арендовать. Эта информация общедоступна, поэтому мы спокойно ее можем запросить

---------------------------------

 

Получить выписку из ЕГРП вы можете:

 

  • заказать ее посредникам, которые за деньги могут получить такую выписку в течение несколько часов. Найти таких посредников легко - введите в яндексе или гугле фразу «выписка из ЕГРП».

 

  • самостоятельно получить в территориальном органе Росреестра. Для этого вам необходимо:

 

ü  Подготовить заявление о предоставлении информации (бланк заявления можно взять по ссылке);

 

ü  Оплатить госпошлину (как найти реквизиты для уплаты госпошлины в вашем регионе – см. дополнительные материалы) и сохранить квитанцию. Размер госпошлины указан по ссылке.

 

Если запрос вы планируете отправить по почте, то вам нужно нотариально заверить свою подпись на заявлении. После этого заявление вместе с квитанцией отправить по официальному адресу территориального органа Росреестра. Адрес, телефон и другую контактную информацию такого органа вы можете получить по ссылке:

 

Если вы хотите лично прийти и получить выписку, то по указанной выше ссылке вы можете найти адрес и телефон нужного вам органа. Вам нужно взять подписанное заявление, квитанцию и свой паспорт.

 

Нюанс. Только рекомендую предварительно позвонить и узнать предоставляет ли конкретный офис территориального органа Росреестра выписку из ЕГРП именно по нежилым помещениям, чтобы лишний раз не ездить и не стоять в очереди.

 

Вы можете также сделать запрос от имени юридического лица, я не рекомендую это делать, т.к. это дороже и нужно больше документов. Но если вы все-таки хотите сделать запрос от организации, то вам нужно:

  • Подготовить заявление (ссылка на бланк выше)
  • Оплатить госпошлину (как найти реквизиты – см. выше). Размер госпошлины указан по ссылке.
  • Получить свежую выписку из ЕГРЮЛ, в которой должен быть указана информация о руководителе организации
  • Сделать доверенность на человека, который пойдет в офис территориального органа Росреестра сдавать документы (если руководитель сам пойдет, то доверенности не надо)

 

С 1 января 2011 г. у нас с вами появилась возможность получать сведения из ЕГРП не только в виде бумажного документа, но и в электронной форме, а именно:

 

  • в виде электронного документа, который будет направляться нам по электронной почте;
  • в виде электронного документа, размещенного на официальном сайте Росреестра, ссылка на который будет отправляться нам по электронной почте.

 

Более того, также с 1 января 2011 г. у нас должна появиться возможность отправлять запросы на получение выписки из ЕГРП дополнительными, более удобными способами:

 

  • в электронной форме через официальный сайт Росреестра;
  • в электронной форме путем отправки XML-документа электронной почтой;
  • в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.

 

Таким счастьем мы обязаны Приказу Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Для этих целей существует портал – portal.rosreestr.ru.     

 

 

Но вернемся к нашей проверке. Итак, мы получили с вами выписку из ЕГРП. Теперь надо внимательно посмотреть два момента:

 

  • Кто является собственником помещения
  • Есть ли какие-либо обременения по этому помещения

 

Если в качестве собственника указано юридическое или физическое лицо, с которым вы собираетесь заключать договор и в графе про обременения написано, что обременений нет, то можно сказать, что первую проверку ваш арендодатель прошел.

 

Если в качестве собственника указано:

  • юридическое или физическое лицо, но не то с которым вы заключаете договор И
  • ваш арендодатель предоставил вам договор с собственником, в котором вашему будущему арендодателю разрешено сдавать помещение в субаренду И
  • в графе про обременения написано, что обременений нет,

 

то можно сказать, что ваш потенциальный арендодатель также прошел первую проверку.

 

Если в качестве собственника указано:

  • юридическое или физическое лицо, но не то с которым вы заключаете договор И
  • ваш арендодатель предоставил вам договор с собственником, в котором НЕТ условия разрешающего вашему будущему арендодателю сдавать помещение в субаренду ИЛИ содержится прямой запрет на такую субаренду

 

то арендовать такое помещения НЕЛЬЗЯ, т.к. вас в любой момент могут выгнать из помещения.

Если в качестве собственника указано:

  • юридическое или физическое лицо, но не то с которым вы заключаете договор И
  • ваш арендодатель предоставил вам договор с собственником, в котором есть условие о том, что ваш будущий арендодатель имеет право сдавать помещение в субаренду ТОЛЬКО по согласованию с собственником,

 

то еще до заключения договора вам необходимо, чтобы ваш арендодатель получил от собственника письменное согласие на сдачу помещения в субаренду именно вам (или вашей организации).

 

Если в выписке из ЕГРП в графе «Обременения» написано «Залог», то это означает, что помещения заложено. Скорее всего, он заложено банку в качестве обеспечения кредита, взятого собственником помещения. Хотя могут быть и другие причины залога.

 

В этой ситуации вам нужно выяснить у арендодателя подробности залога и понять может ли как-нибудь залог повлиять на вас после того, как вы заключите договора аренды.

 

Здесь вам нужно знать следующий момент. По закону (ст. 617 ГК РФ) смена собственника помещения (если за долги заложенное помещение перейдет к новому собственнику) НЕ МОЖЕТ быть основанием для досрочного расторжения или изменения уже заключенного договора аренды.

 

Однако новый собственник может захотеть полностью перестроить помещение и затеять капитальный ремонт. На этот случай в вашем договоре аренды должно быть условие-защита, о котором я рассказываю на сайте  www.nt-dv.ru

Заказать

Видео уроки «Самостоятельная регистрация ИП, ООО, ЗАО»

Стоимость видео курса всего 490 рублей.

Оплата «Яндекс.Деньги» и «Webmoney». 

 

С уважением, Александр Павлюков.
Основатель проекта 
«Бизнес Академия Новые Технологии».

www.nt-dv.ru

P.S. В следующем выпуске: «Нанимаем персонал»

 Business Academy of New Technologies

 
В избранное