Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Defacto.kz. Юридическая фирма De Facto

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 1.549 RSS
←   Апрель 2004   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
18.04.2004
00:10:54
20:18:58
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://defacto.kz
Открыта: 16-06-2003

Автор
defacto.kz

Статистика

1.549 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Обзор основных проблем, возникающих при продаже жилых домов и земельных участков.


Информационный Канал Subscribe.Ru
Материалы данной рассылки в основном являются консультациями практикующего юриста по законодательству Республики Казахстан для обращающихся к нему клиентов. Мы постараемся, не загружая вас цитированием статей закона, ответить на возникающие повседневно вопросы по поводу тех или иных правоотношений.

Вы и закон - законодательство Казахстана для "чайников"

Обзор основных проблем, возникающих при продаже жилых домов и земельных участков
Таки проблем возникает немало. По нашим оценкам, готовыми к немедленной продаже, можно считать едва ли 10% существующих домов. В остальных случаях необходимо совершить определенные процедуры, которых можно было бы избежать, если владелец дома позаботился об этом своевременно. И даже если вы не намерены продавать дом прямо сейчас, советуем позаботиться о том, чтобы правоустанавливающие документы на него были в порядке.

Под правоустанавливающими документами понимаются документы, подтверждающие, что дом и земля находятся в собственности гражданина (это обычно - договор купли-продажи, дарения, мены, регистрационное удостоверение, акт на право собственности на земельный участок). Также у собственника должен быть технический паспорт, отражающий текущие технические характеристики домовладения.

Отсутствие акта на землю

Эта проблема решается несложно. Для получения государственного акта на право собственности на земельный участок в комитет по управлению земельными ресурсами нужно предоставить:

  • удостоверение личности (именно удостоверение, а не паспорт);
  • копию свидетельства налогоплательщика (РНН);
  • правоустанавливающие документы на жилой дом, расположенный на участке.

Полученный государственный акт на земельный участок подлежит регистрации в Центре по недвижимости. Возможна как совместная, так и раздельная регистрация правоустанавливающих документов на дом и земельный участок. В любом случае плата за регистрацию берется по отдельности.

Утрата правоустанавливающих документов или технического паспорта

Если какой-либо из правоустанавливающих документов или технический паспорт утерян, нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат правоустанавливающего документа должен быть также зарегистрирован в Центре по недвижимости.

Новый технический паспорт также можно без проблем заказать, оформив заявку на выход техника на участок.

Неплановые постройки на участке. Незаконная перепланировка. Несоответствие площадей

Эта проблема возникает очень часто. Собственники домов, не задумываясь о последствиях, производят постройку новых сооружений, пристроек, перепланировку комнат, изменение площадей и т.п.

Наиболее распространенными случаями являются:

  • несоответствие фактических характеристик дома характеристикам, указанным в техническом паспорте: постройка нового дома взамен старого, изменение площадей комнат, пристройка новых помещений, даже элементарный перенос дверей; 
    постройка надворных сооружений, которые не указаны в техническом паспорте, или наоборот снос сооружений, которые в паспорте указаны;
  • увеличение или уменьшение площади земельного участка, вследствие чего фактическая площадь не соответствует площади, указанной в государственном акте;
  • отсутствие дома вообще, хотя на плане он указан, и наоборот, наличие дома, хотя по документам значится только свободный от строений земельный участок.

Владельцам домов следует знать, что все указанные действия требуют предварительного согласования с органами архитектуры и/или комитетом по управлению земельными ресурсами.

Но на практике многие делают именно сначала перепланировку, осуществляют строительство. И без оформления соответствующих документов можно прожить довольно долго. Проблема возникает, если владелец решает продать дом.

Перед продажей обязательным является получение справки о технической характеристике дома и выход техника Центра по недвижимости для регистрации текущих изменений. Техник поставит в этой справке отметку о нарушениях на участке владельца. Продажа или иная сделка с такой справкой будет невозможным.

Если вы все-таки произвели неплановые изменения, вам придется прибегнуть к длительной и недешевой процедуре узаконения этих изменений. О том, как это делается, мы расскажем в одной из статей.

Полностью неплановый дом

На такой дом у владельца имеется только технический паспорт, в котором Центром по недвижимости проставлен штамп о том, что дом не введен в эксплуатацию, и не может быть отчужден посредством купли-продажи, дарения, обмена, сдан в аренду, унаследован.

Владелец такого дома сам зачастую затрудняется объяснить причину отсутствия документов на дом, а приобрел дом, скорее всего, по расписке или просто по устной договоренности с прежним владельцем.

Владелец самовольной постройки не приобретает право собственности на нее. Она подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.

В любом случае без судебного процесса, скорее всего, не обойтись.

Отсутствие собственника (одного из собственников)

Собственник может жить на момент совершения сделки в другом месте или по иным причинам не имеет возможности лично присутствовать на подписании сделки. В этом случае следует позаботиться о наличии доверенности с соответствующими полномочиями для того, чтобы договор купли-продажи мог подписать представитель.

Собственника может не оказаться в живых. Многие наследники не торопятся получать свидетельство о праве на наследство. К моменту, когда его наследники решат продать дом, выясняется, что дом, который они уже считают своим, по документам оформлен на умершего человека. В этом случае необходимо оформить наследственные права. Часто это не составляет труда. Но иногда случается, что проблем не избежать. Например, у умершего владельца отсутствовали правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, либо они не были зарегистрированы в Центре по недвижимости, либо они не соответствуют фактическим характеристикам этого дома. О способах решения проблем, связанных с наследованием жилья - в одной из статей на нашем сайте.

Долги и обременения

Большинство покупателей будет заинтересовано в том, чтобы дом и земельный участок были свободны от ареста, залога и долгов по коммунальным платежам. Обо всем этом вам необходимо позаботиться заранее.

Арест на жилой дом и земельный участок может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Основанием могут послужить судебные споры, в которых вы участвуете, даже не связанные с самим домом. Арест может быть наложен также на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованного дома невозможна. Придется сначала разрешить возникшую проблему, и если судебный процесс прекращен, ходатайствовать о снятии ареста.

Зарегистрированный залог дома и земельного участка (например, при получении кредита) делает невозможной их продажу без согласия залогодержателя. Поэтому перед продажей необходимо урегулировать ваши отношения с залогодержателем и зарегистрировать прекращение права залога. 

Ситуация с коммунальными долгами при продаже домов более благоприятная, нежели при продаже квартир. Поскольку большинство домов у нас отапливаются самостоятельно, отсутствуют огромные суммы задолженностей за тепло и горячее водоснабжение. Однако по другим видам коммунальных услуг долги, конечно, могут присутствовать. По сложившейся практике продавец жилья обязуется оплатить все имеющиеся долги на момент подписания договора купли-продажи или на момент выселения. В подтверждение этого покупателю предоставляются книжки или квитанции, подтверждающие оплату. Обращаем ваше внимание на то, что задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни Центры по недвижимости не проверяют.

10.04.2004

Сергей Сизинцев.

Все права сохранены. Разрешается публикация материалов рассылки в сети Интернет с обязательной ссылкой на автора и сайт www.defacto.kz.

vopros@defacto.kz

Все статьи на сайте www.defacto.kz

Вы и государство - статьи
Вы и имущество - статьи
Вы и семья - статьи
Вы и работа - статьи
Вы и правосудие - статьи
Вы и бизнес - статьи
Вы и государство - вопросы
Вы и имущество - вопросы
Вы и семья - вопросы
Вы и работа - вопросы
Вы и правосудие - вопросы
Вы и бизнес - вопросы

 

  Юридическая фирма

 "Де-факто"
о фирме "Де-факто"
регистрация предприятий
юридические услуги
недвижимость
бухгалтерское обслуживание

contact@defacto.kz
 
Рассылки Subscribe.Ru
Вопросы к юристу? Законодательство Казахстана для "чайников"

Не забудьте подписаться на нашу рассылку. С помощью этой  рассылки вы сможете задать интересующий вас вопрос по законодательству Республики Казахстан и получить ответ с доставкой в ваш почтовый ящик.  
 

Темы ближайших выпусков (предложите свою!):

Сравнительная таблица наиболее популярных форм предпринимательской деятельности в Казахстане

Отказ от гражданства Республики Казахстан

Утрата гражданства Республики Казахстан
Сообщите нам, какие вопросы, по вашему мнению, должны быть освещены в планируемых статьях. Ваши пожелания будут обязательно учтены.

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу

В избранное