сегодня в выпуске:
- Зачем закрываются ПИФы
- Павел Зюбин: "Пай нашего фонда можно сравнить с банковским депозитом"
- Неудачная недвижимость
- Банкиры готовят клиентов к безотзывным вкладам

Зачем закрываются ПИФы
Тенденция. На рынке закрытых паевых фондов бум. Их количество растет быстрее, чем множатся открытые и интервальные фонды, а управляющие уже начинают интересоваться розничными инвесторами.
Антон Кузин

Закрытые ПИФы начали появляться после того, как в августе 2002 года ФКЦБ (теперь ФСФР. — «Ф.») заполнила законодательный пробел и утвердила требования к составу и структуре активов этих фондов. Происходило это постепенно. Если в 2002 году появилось только три закрытых фонда, то в 2003-м их количество выросло до 19, а сегодня уже достигло почти полусотни. Процесс значительно ускорился летом нынешнего года: с середины июня были зарегистрированы правила 19 закрытых фондов. По состоянию на начало октября под управлением ЗПИФов находились активы на сумму 70 млрд рублей, или почти $2,5 млрд.

Пионером нового направления стала управляющая компания «Менеджмент-центр». В ноябре 2002 года, спустя лишь три месяца после появления вышеупомянутого постановления ФКЦБ, она сформировала сразу три закрытых отраслевых фонда акций. Следующий закрытый ПИФ появился только в марте 2003 года. Им оказался фонд недвижимости под управлением компании «Конкордия Эссет Менеджмент». В сентябре новосибирская компания «Брокеркредитсервис» сформировала первый и пока единственный закрытый фонд смешанных инвестиций. А первый закрытый венчурный ПИФ был создан компанией «Портфельные инвестиции» в конце 2003 года. С тех пор темпы роста сектора постоянно увеличивались.

Управляющие получили возможность предлагать новые услуги компаниям из самых различных отраслей по оптимизации и структурированию бизнеса, привлечению средств инвесторов в их проекты, управлению этими проектами, проведению регулярных оценок активов. Тем более что все сделки с активами «внутри ПИФа» не обременяются налогами на прибыль, имущество и НДС (правда, ситуация с двумя последними налогами пока до конца не ясна). А инвесторы закрытых фондов получили возможность вкладывать капиталы в активы, недоступные для открытых и интервальных ПИФов.

Новые возможности. Помимо экономии на налогах, закрытые фонды дают инвесторам еще целый ряд преимуществ. Во-первых, сам по себе ЗПИФ может создаваться как некий закрытый «клуб по интересам». После своего формирования (сбора необходимого количества средств) он закрывается на несколько лет (от года до 15 лет). И в дальнейшем новые инвесторы могут присоединиться к проекту только с согласия участников фонда.

По словам начальника отдела развития УК «Интерфин Капитал» Евгения Фазлеева, ЗПИФ является очень удобным механизмом владения собственностью, будь то акции предприятий, недвижимость или другие материальные ценности: «В частности, через него очень просто решать вопросы перехода прав собственности при покупке-продаже активов. Закрытый фонд может быть эффективным способом участия любых инвесторов, который не требует сложной процедуры регистрации юридического лица и в то же время защищает интересы инвесторов внутри пула».

Как отмечает генеральный директор УК «Лидарс» Никита Иванов, некоторые крупные холдинги уже воспользовались этим новым инструментом для повышения управляемости бизнеса и его вертикального интегрирования. Председатель совета директоров компании «Менеджмент-центр» Сергей Михайлов уверен, что ЗПИФ может оказаться очень полезен и в процессе реформирования отраслей: энергетики, связи, газодобывающей промышленности.

«Квадратные» ПИФы. Самым же актуальным направлением развития закрытых фондов стали инвестиции в недвижимость. Таких ПИФов сегодня насчитывается уже 29 (еще один до сих пор не приступил к первичному размещению паев). Традиционно эти фонды делятся на рентные и девелоперские. Первые предполагают управление коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов от сдачи площадей в аренду. В этих фондах, как правило, пайщики имеют возможность получать ежегодный доход — своего рода дивиденды. Девелоперские ПИФы вкладывают средства в строительство новых объектов недвижимости и рассчитывают на получение одномоментного дохода после каждой реализации квартир или зданий.

Между тем сегодня ассортимент решений, предлагаемых управляющими ЗПИФами недвижимости, становится разнообразнее. К примеру, эти фонды могут способствовать превращению непрофильных активов, таких, как, например, здание со сданными в аренду площадями, в источник инвестиционных ресурсов для развития профильного бизнеса. Как пояснила «Ф.» директор по развитию УК «Регион Девелопмент» Наталия Прокопьева, для этого «непрофильное» здание вместе с потоком арендных платежей передается в фонд. Его паи размещаются среди инвесторов, а полученные от них деньги получает бывший владелец недвижимости и вкладывает их в развитие профильного бизнеса. По окончании же деятельности фонда он обратно выкупает здание по той же самой цене, по которой продавал. Таким образом, пайщики фонда в течение определенного срока получают стабильный регулярный доход за счет финансового потока от арендных платежей. А владелец недвижимости превращает непрофильный актив в инвестиции, лишь на время «одалживая» его фонду. «Для участия в проекте от него потребуются гарантии регулярного поступления заранее оговоренных арендных платежей и оформление здания в собственность фонда», — уточняет Наталия Прокопьева.

В последние годы рыночная стоимость квадратного метра в России росла быстрее, чем его себестоимость. И сегодня маржа в строительном бизнесе составляет многие десятки (а по официальным данным — и сотни) процентов. Управляющая компания, которая вкладывает деньги в строительство, берет за свои услуги лишь несколько процентов от среднегодовой стоимости активов. Вся остальная маржа, полученная от реализации готовых объектов, может достаться пайщикам. Поэтому строительное направление стало на рынке коллективных инвестиций одним из самых популярных.

Оптовый товар в розницу. По закону управляющая компания при формировании ПИФа должна предложить паи неограниченному количеству инвесторов. Однако на практике круг будущих участников фонда известен заранее. Дата начала его формирования обычно не афишируется, а «входной билет», как правило, является настолько дорогим, что путь в этот фонд заведомо закрыт зачастую даже для крупных сторонних инвесторов. К примеру, стоимость такого билета в закрытый фонд акций «Инвестиционный» под управлением компании «Интерфин Капитал» составила, ни много ни мало, 4 млрд рублей.

Конечно, закрытый «клуб» для избранных инвесторов подразумевает наличие привилегий. К таковой относится, в частности, возможность контроля работы управляющей компании и влияния пайщиков на параметры фонда. Или — возможность регулярного получения промежуточного дохода без продажи паев, чего не могут клиенты открытых и интервальных ПИФов. До недавнего времени эти привилегии были доступны лишь очень состоятельным клиентам. Однако сегодня уже очевиден рост интереса управляющих и к розничному рынку инвестиционных ресурсов. Если в 2003 году лишь три закрытых фонда при формировании были согласны принять инвесторов, располагающих суммой меньше миллиона рублей, то в нынешнем году таких ЗПИФов было уже шесть. Еще минимум пять фондов, ориентированных на розничного инвестора, сегодня проходят процедуру первичного размещения паев. Все они предлагают инвестировать в недвижимость.

В ряде случаев «входная планка» в фонды недвижимости уже опустилась ниже 100 тыс. рублей. За эти деньги сегодня невозможно стать инвестором строительства какого-либо объекта напрямую. Для этого потребуется внести сумму, соответствующую стоимости как минимум одной целой квартиры. То есть цена входного билета в лучшем случае начинается от миллиона рублей. ПИФ же собирает пул гораздо менее состоятельных клиентов, аккумулирует их взносы и в итоге вкладывается в строительство, например, целого многоквартирного дома, а чаще и не одного. По словам исполнительного директора УК Промстройбанка Алексея Поповича, пайщик таким образом приобретает полностью диверсифицированный портфель недвижимости: «Кстати, риски несдачи объекта или банкротства строительной компании при этом застрахованы».

Открытая закрытость. Теоретически стать участником закрытого паевого фонда можно не только при его формировании, но и в любой другой момент. Для этого пишется заявление управляющему с соответствующей просьбой. Если нынешние пайщики будут не против, то управляющий организует дополнительную эмиссию паев фонда, которые вы сможете приобрести. Кроме того, некоторые УК уже вывели паи своих фондов на ММВБ, где их рынок поддерживается маркет-мейкерами. Пока таких фондов три, но их ряды готовятся пополнить еще по меньшей мере три ЗПИФа. Есть и другие способы организации вторичного рынка. Так, к примеру, компания «Регион Девелопмент» реализует паи фонда «Перспективные инвестиции» через связанный с группой «Регион» Финпромбанк (см. стр. 41).

Соответственно способов досрочного выхода из числа пайщиков закрытого ПИФа тоже существует несколько. Например, если паи не торгуются на бирже, то на них можно попытаться самостоятельно найти покупателя. Или можно проголосовать против какого-либо решения на общем собрании пайщиков и требовать погашения паев.

Биржевой механизм управляющими еще только обкатывается. По словам генерального директора УК «Свиньин и партнеры» Владимира Свиньина, пока речь не идет об активной торговле паями: «Конечно, 700 паев для фондового рынка — капля в море, но для закрытых паевых фондов недвижимости это большой шаг вперед на пути к созданию простой и понятной для инвестора стандартизированной процедуры покупки и продажи паев».

Риски. О рисках инвестиций в закрытые фонды можно говорить очень долго — сами эти институты только делают первые шаги, и еще далеко не все проблемы успели проявиться. Тем не менее некоторые потенциальные опасности вполне очевидны.

Во-первых, это все рыночные риски, которые несет любой инвестор, вкладывающий деньги в те же активы, что и клиент ПИФа. К примеру, для тех же фондов недвижимости или акций — это риск снижения рыночной стоимости актива. Если год назад многим казалось, что праздник квадратного метра будет вечным (темпы роста его стоимости составляли до 70% в год и более), то после спровоцированного правительством банковского кризиса и презентации программы «Доступное жилье» все изменилось. У строителей появились финансовые затруднения, а цены на недвижимость в целом перестали расти. Наглядный пример реализации таких рисков — история фонда «Жилищное строительство», партнером которого выступила печально известная компания «Стройметресурс» (см. стр. 44).

Во-вторых, сами управляющие всегда предупреждают инвесторов о рисках несовершенства законодательства, неразвитости банковской системы, несостоятельности эмитента ценных бумаг. Упоминаются даже «повышенный политический риск экспроприации» и «налогообложения конфискационного характера». Их наличие наглядно подтвердило «дело „Юкоса“».

Между тем в закрытых фондах у инвестора могут возникнуть и специфические риски. К примеру, в фонде недвижимости есть один крупный инвестор с долей 75% и один мелкий. Недвижимость внезапно начала дешеветь, а крупному инвестору вдруг понадобились деньги. На собрании пайщиков большинством в три четверти голосов принимается решение о прекращении фонда и реализации активов по текущей цене. При этом миноритарный инвестор вынужден просто подчиниться и согласиться с убытками. Хотя, если бы фонд проработал еще пару-тройку лет, цены на недвижимость могли бы вновь повыситься.

Управляющий директор по инвестициям ФК «Уралсиб» Алексей Чаленко приводит в пример опыт развития зарубежных и российского рынков недвижимости: «Независимо от глубины падения стоимость квадратного метра снова поднималась до прежних уровней и выше». Кроме того, он напоминает, что в состав активов ЗПИФа могут входить не только недвижимое имущество, но и ценные бумаги, динамика котировок которых может не совпадать с динамикой цен на рынке недвижимости: «Принятие поспешных решений о прекращении ПИФа может привести к риску потери части вложений».

В целом же, по мнению Евгения Фазлеева из «Интерфин Капитала», ответ на вопрос, чем чревато для пайщиков досрочное прекращение фонда, зависит от того, какие активы находятся в фонде, насколько они ликвидны и насколько экономически целесообразно будет продавать их в данный момент. Между тем генеральный директор УК «КИТ» Владимир Кириллов полагает, что в случае внезапного выхода из фонда крупных инвесторов закрывать досрочно ПИФ не обязательно: «УК может предложить им продать паи и найти новых инвесторов. Прекращение фонда возможно тогда, когда у него небольшое количество клиентов и активы не имеют инвестиционного качества, иначе более вероятна просто смена пайщиков». А Никита Иванов из «Лидарса» считает, что досрочное прекращение ПИФа может оказаться даже полезно, если к этому моменту стоимость активов будет находиться на пике: «Это право инвесторов, и мы отнесемся к такому решению с пониманием». По мнению же директора департамента инвестиционных операций УК «Нефтегазовые активы» Владимира Ислентьева, закрытый ПИФ рассчитан на крупных инвесторов, «поэтому миноритарных пайщиков в нем не бывает».

Теоретически существует, например, и риск «недобросовестности» управляющего. К примеру, организуется закрытый фонд, привлекаются средства инвесторов и вкладываются в некое предприятие. Как выясняется позже, это предприятие принадлежало родственнику управляющего и было продано фонду за двойную цену. Управляющие однозначно считают, что этот риск действительно существует, но только в теории. На практике же деятельность УК жестко контролируется госорганами и спецдепозитарием. По словам Алексея Чаленко из «Уралсиба», если оценочная стоимость этого предприятия окажется ниже цены приобретения, у управляющего могут возникнуть лицензионные проблемы. То есть УК просто может потерять бизнес.

Недоделанное поле. Закрытые фонды сегодня работают в далеко не совершенном правовом поле. Есть по крайней мере две серьезные проблемы, решения которых управляющие ждут с нетерпением. Это проблемы регистрации прав на недвижимость фондом и неясность с налогообложением.

Проблема оформления прав собственности заключается в том, что паевой фонд по законодательству не является юридическим лицом. По словам Никиты Иванова из «Лидарса», вопрос этот очень острый: «Сегодня не утихает теоретическая дискуссия на рынке, и окончательно сказать, какая позиция правильная, сможет лишь регулирующий орган — ФСФР». Между тем Наталия Прокопьева из компании «Регион Девелопмент» сообщила «Ф.», что уже две УК оформили в собственность недвижимость. «Но тем не менее в законодательстве отсутствует норма, регулирующая указанный вопрос. И это еще предстоит решать управляющим», — отмечает она. Однако, например, Алексей Чаленко из «Уралсиба» проблемы не видит: «В соответствии с ФЗ РФ „Об инвестиционных фондах“ при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе ПИФа, в подразделе II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, и делается запись о том, что собственники устанавливаются по реестру пайщиков».

И все же, как отмечает управляющий директор компании «Конкордия Эссет Менеджмент» Андрей Прокофьев, соответствующие нормы закона «Об инвестиционных фондах» до сих пор не детализированы в профильном регистрационном законодательстве. И поэтому случаи госрегистрации прав на недвижимость, являющуюся частью имущества ПИФа, по-прежнему носят единичный характер. Что касается вопросов взимания с фондов НДС и налога на имущество, то соответствующие нормы в законодательстве, по словам Андрея Прокофьева, попросту отсутствуют.

Летом нынешнего года на рынке закрытых фондов был создан прецедент прекращения ПИФа. 10 июня закончил свою короткую историю фонд «Ямал первый» под управлением компании «Ямал». Он просуществовал год и за это время исполнил свою миссию: создание из имущества и денежных средств бывшего чекового фонда семейства ПИФов, в рамках которых будет осуществляться инвестирование активов. В результате реализации этого проекта имущество бывшего чекового фонда на сумму 325 млн рублей было передано в закрытый ПИФ, после прекращения которого появились интервальный ПИФ «Меркурий» и закрытый ПИФ недвижимости «Терра». Вся эта процедура была проведена в целях налоговой оптимизации.

КОММЕНТАРИИ

Алексей Чаленко, управляющий директор по инвестициям ФК «Уралсиб»:
- Закрытый ПИФ изначально предполагает долгосрочный характер инвестиций и ориентирован именно на лиц, желающих разместить свои средства на длительный срок. В отличие от открытых и интервальных ПИФов к закрытым предъявляются менее жесткие требования к ликвидности вложений, составу и структуре активов. Их пайщики получают достаточно широкие полномочия по участию в управлении фондом. Это преимущество реализуется через принятие решений общим собранием владельцев инвестиционных паев, на котором обсуждаются серьезные вопросы, связанные с функционированием фонда.
Вложения фондов в недвижимость позволяют значительно улучшить соотношение доходности и риска по диверсифицированному инвестиционному портфелю. Динамика цен на строительные объекты очень слабо коррелирует с доходностью рынков ценных бумаг. Ценовые риски рынка недвижимости значительно ниже, чем рынка акций, а доходность может превышать показатели рынка облигаций и уровень ставок депозитов. Инвесторы могут получать дополнительный доход от сдачи объектов в аренду и покупки на ранних стадиях строительства.

Алексей Попович, исполнительный директор УК Промстройбанка:
- Инвесторы фондов недвижимости пока могут рассчитывать только на получение дохода, но не реальных квадратных метров. Сегодня законодательно невозможно выделение из состава ПИФа недвижимого имущества в счет погашения паев. Поэтому рассматривать пай надо только как механизм получения прибыли от роста стоимости недвижимости, позволяющий денежным средствам, отложенным или накопленным для приобретения квартиры, не потерять их покупательной способности от колебаний на рынке недвижимости.
От закрытого фонда можно ожидать более высокой доходности в силу специфики объектов инвестиций. В случае с открытыми ПИФами это финансовый рынок, в случае с закрытыми - рынок недвижимости. Как поведет себя рынок — так поведут себя и паи фондов. Задача управляющих — работать гораздо лучше рынка.

Евгений Фазлеев, начальник отдела развития УК «Интерфин Капитал»:
- Для закрытых паевых фондов открыто большое поле для деятельности: начиная от строительной отрасли и продолжая предприятиями различных отраслей промышленности и услуг, наукоемкими проектами. Вопрос только в формировании цивилизованного рынка проектов, куда управляющие смогут прийти с деньгами и своими идеями. Мы считаем, что в перспективе 3-5 лет есть хорошие шансы выхода закрытых фондов на рынок венчурного инвестирования и венчурных проектов и, что важно, привлечения частного капитала в такие проекты. Эта модель примечательна тем, что в ней капитал напрямую идет на финансирование развития перспективных компаний, служит катализатором роста реальной экономики.
Паи ЗПИФа при заданном уровне риска проектов идеально подходят для инвестирования длинных денег: пенсионных фондов, пенсионных накоплений населения и страховых компаний. Подобная модель работы фондов уже давно действует на Западе и доказала свою эффективность. Благодаря ей появились, в частности, многие действующие гиганты в области высоких технологий, химической промышленности и других отраслях.

Владимир Кириллов, генеральный директор УК «КИТ»:
- Можно выделить несколько причин покупки паев закрытого ПИФа. Первое — это вложения в недвижимость как таковую, а они долгосрочны в принципе. Во-вторых, в ЗПИФе этой недвижимостью профессионально управляют. В-третьих, это возможность инвестировать сразу в несколько объектов. И наконец, это возможность вложения меньшей суммы по сравнению с обычными способами инвестиций в недвижимость.
Ожидать от фондов недвижимости более высокой доходности, чем от открытых и интервальных ПИФов, можно. Ровно так же, как и ожидать более высокой доходности от акций по сравнению с облигациями. В последнее время рынок недвижимости бурно развивался, а стоимость квадратного метра росла с высокой скоростью. И хотя это не гарантирует повторения такой ситуации в будущем, тем не менее потенциал дальнейшего роста есть.

Никита Иванов, генеральный директор УК «Лидарс»:
- Частные лица все чаще занимаются инвестированием в недвижимость самостоятельно. Однако сумма, которая позволяла бы получать какие-либо преференции со стороны застройщиков, находится в районе $10 млн. Большинству самостоятельных инвесторов такие суммы в отличие от ПИФа не под силу.
Можно отметить и налоговую привлекательность фондов недвижимости. К примеру, если частный инвестор вкладывает $1 млн в какой-либо объект и на выходе из этого проекта получает $1,4 млн, то с $400 тыс. ему необходимо заплатить НДФЛ в размере 13%, что будет составлять $52 тыс. Итого у инвестора для последующих инвестиций «на руках» окажется $1348 тыс. Фонд недвижимости, вложив $1 млн и получив $1,4 млн, в соответствии с действующим законодательством не заплатит налог, и на последующие инвестиции будут направлены все средства, полученные из того или иного проекта. Нетрудно посчитать, что экономически целесообразнее.

Владимир Ислентьев, директор департамента инвестиционных операций УК «Нефтегазовые активы»:
- В закрытом ПИФе возможна более высокая доходность, чем в интервальных и открытых фондах. Во-первых, доля одного эмитента в структуре закрытого ПИФа может составлять до 50% в отличие от 15% у других типов фондов. При текущем уровне развития российского фондового рынка, когда на бирже торгуется всего 10-15 ликвидных эмитентов, у управляющих часто возникает проблема с выбором объекта инвестирования, когда растут всего одна-две бумаги. В закрытом ПИФе возможно применять более активные стратегии инвестирования и менять структуру портфеля чаще, выбирая наиболее интересных эмитентов с большими долями в портфеле.
Во-вторых, у интервальных ПИФов, и особенно у открытых, возможен неконтролируемый приток и отток активов. Как правило, люди стремятся приносить деньги, когда рынок растет, и забирать их, когда падает. Это создает дополнительные трудности при управлении фондом, так как приходится распродавать активы не в самый лучший момент, чтобы вернуть деньги пайщикам.

Закрытые паевые фонды

* На 11.10.04.
** На 14.10.04.
По данным Национальной лиги управляющих и УК

Павел Зюбин: "Пай нашего фонда можно сравнить с банковским депозитом"
Интервью. Компания «Регион Девелопмент» предложила инвесторам не совсем обычный продукт: паи закрытого фонда недвижимости с заранее известной доходностью, которые продаются через банк. Рассказывает генеральный директор компании Павел Зюбин.
Евгений Колосков

- Павел Борисович, почему вы решили ориентировать фонд «Перспективные инвестиции» на розничного клиента?
- Частные инвесторы давно интересуются рынком недвижимости. По разным оценкам, только в «инвестиционные» покупки квартир они вкладывают более $300 млн в год. Так что для нас розничный клиент — огромная перспектива.

Рынок недвижимости уже давно привлекает их своим ростом, возможностью заработать. Но сделать это с небольшими суммами было невозможно. Да и приобрести квартиру можно лишь имея на руках не менее $50 тыс. Поэтому мы и решили предложить инвесторам такой инструмент, причем короткий — наш фонд создан сроком на один год.

- В какие именно объекты вложены средства фонда?

- Жилье бизнес-класса в Строгино. И это не случайно. Ведь именно это жилье инвесторы знают как потребители, именно его бы они купили для себя. Если бы мы рассчитывали в первую очередь на крупных инвесторов, то предложили бы проект элитного жилья. Проект, в который инвестируются деньги частных инвесторов, должен быть им понятен. Если говорить более конкретно, то объектом инвестирования стало строительство 3773 кв. метров в жилом комплексе «Янтарный город».

- Существует проблема оформления прав собственности фонда на недвижимость. Как вы ее решаете?

- Право собственности возникает только в момент государственной регистрации объекта. То есть тогда, когда жилье достроено и сдано в эксплуатацию. В фонде «Перспективные инвестиции» работает механика соинвестирования, а сам ПИФ выступает как коллективный инвестор строительства от лица пайщиков. И как любой инвестор вкладывает деньги в соответствии с договором об инвестировании строительства.

- Доходность фонда, который вкладывает деньги в строительство, может быть известна только после продажи объекта. А паи вашего ПИФа можно приобрести в любое время. Как вы определяете стоимость пая на вторичном рынке?

- Она определяется исходя из доходности объекта, которая легко рассчитывается по параметрам заключенных нами договоров с партнерами. У нас подписано соглашение с компанией, имеющей непосредственное отношение к проекту, о выкупе объектов не позднее 1 сентября будущего года по заранее оговоренной цене. Каждому пайщику мы показываем все документы, и вообще это информация открытая, с ней может ознакомиться любой, пришедший к нам в офис. Так что просто можно взять калькулятор и подсчитать, сколько денег в фонде будет после выкупа квартир, и вычесть из этой суммы прописанные в правилах фонда 2% на содержание инфраструктуры. Все объективно. Исходя из доходности по проекту в 12% в валюте, и определяется стоимость пая на вторичном рынке. В любое время, купив паи фонда, можно рассчитывать на эту годовую доходность. Это можно сравнить с банковским депозитом, только с более высокой ставкой, с гарантиями по выкупу объекта и с известным объектом инвестирования. Доход возникнет именно в момент выкупа у фонда инвестиционных прав, то есть не позднее 1 сентября 2005 года.

- Как выглядит процесс фиксирования дохода и прекращения фонда?

- Это целая процедура. Но если говорить кратко, то не позднее 1 сентября у фонда будут выкуплены права требования на получение в будущем квартир по фиксированной цене — $1543,32 за кв. метр. Покупала управляющая компания эти права по $1358,88. Отсюда и возникает доходность по проекту 12% годовых. Все эти параметры зафиксированы в предварительном договоре уступки прав требования на передачу в будущем квартир. После выплаты вознаграждения УК и инфраструктуры вся сумма, полученная от реализации имущества, будет выплачена пайщикам в соответствии с количеством принадлежащих им паев.

- А если к означенному сроку ваш партнер не выкупит инвестиционные права?

- Если случится форс-мажор, то мы сможем самостоятельно реализовать эти права на рынке. А дисконт по отношению к рыночной цене, с которым мы их приобретали, позволит вернуть пайщикам не только вложенные деньги, но и выплатить оговоренный доход.
Финанс

УК “Топкапитал” создана в январе 2003 г. Банку “Олимпийский” принадлежит 33% акций компании (на 1 октября 2003 г. банк владел 50%-ным пакетом). Под управлением “Топкапитала” находятся два ПИФа смешанных инвестиций – открытый “Первый Топкапитал” и интервальный “Второй Топкапитал”, паи которых начали продаваться в августе прошлого года. Активы этих ПИФов – около 44,3 млн руб.

В этом году “Топкапитал” решил попробовать силы на новом для управляющих рынке — инвестиций в недвижимость. В марте 2004 г. компания зарегистрировала правила, а в середине апреля начала предлагать клиентам паи закрытого ПИФа недвижимости “Третий Топкапитал”. Первый такой фонд появился в России прошлой весной, а сейчас их количество перевалило за 20. На недвижимости можно заработать до 35% годовых, считает управляющий директор по инвестициям ФК “УралСиб” Алексей Чаленко.

“Топкапиталу” понадобилось всего несколько недель, чтобы привлечь в “Третий Топкапитал” 2,5 млн руб. и закончить его формирование в начале июня. Спустя всего месяц компания предложила клиентам новый продукт — закрытый ПИФ недвижимости “Четвертый Топкапитал”. По словам зампреда правления “Олимпийского” Алексея Чернухи, фонд создан для финансирования строительства коммерческой недвижимости класса А и Б.

Однако повторить успех предыдущего проекта “Четвертому Топкапиталу” не удалось. В начале недели “Топкапитал” сообщил, что за три месяца cмог собрать 25 млн руб. — минимальной отметки, определенной в правилах “Четвертого Топкапитала”. И фонд прекратил свое существование. “Сейчас не очень интересно работать с недвижимостью, и инвесторы решили отказаться от этого проекта”, — поясняет Чернуха. Он напоминает о проблемах с финансированием, возникших у строительных компаний летом: из-за них резко упали темпы строительства и сократились объемы продаж. “Почти все фонды создаются под конкретных инвесторов”, — отмечает гендиректор “Креативных инвестиционных технологий” Владимир Кириллов.

По мнению Чаленко, объяснения “Топкапитала” неубедительны: “Последствия кризиса преодолены”. Недавно входящая в группу “УралСиб” управляющая компания “Аккорд Эссет менеджмент” сформировала фонд “Строительные инвестиции”, собрав более 1,4 млрд руб.

Один из управляющих, пожелавший остаться неназванным, говорит, что сделка сорвалась не из-за плохой конъюнктуры. “Инвесторы ушли из "Топкапитала" в другую УК”, — говорит он, связывая с этим кадровые перестановки в компании. Недавно в “Топкапитале” произошла смена гендиректора: вместо Лебедева компанию возглавила Татьяна Цакунова. Чернуха объясняет назначение Цакуновой изменениями в структуре собственности. Основные акционеры “Топкапитала” продают свой пакет, поясняет банкир. Новых совладельцев Чернуха не знает.

Между тем в сентябре “Топкапитал” начал собирать деньги еще в один фонд недвижимости — “Пятый Топкапитал”. Этот ПИФ должен закрыться до 22 декабря, и за полтора месяца управляющие должны собрать 125 млн руб. Участь “Четвертого Топкапитала” новому фонду не грозит, утверждает Чернуха, ведь его средства будут направлены в региональные, а не московские проекты.
Ведомости

Банкиры готовят клиентов к безотзывным вкладам
Юлия Говорун

Банковское сообщество пытается оградить себя от испуганных вкладчиков. Памятуя о летнем кризисе, когда клиенты изымали деньги и ставили кредитные учреждения на грань банкротства, банкиры предложили внести поправку в Гражданский кодекс РФ. Она предполагает, что условия открытия и закрытия вкладов будут определяться совместно банками и клиентами. Эксперты считают, что это завуалированная модель безотзывного вклада, по которому деньги нельзя забрать до окончания срока его действия, даже если в банке начались проблемы.

Банки пытаются за счет вкладчиков обезопасить себя от возможных проблем во время форс-мажорных ситуаций. С инициативой дать банкам право самим определять условия открытия и закрытия вкладов выступила Ассоциация «Россия», куда входят крупнейшие банки страны.

Банкиры направили в Думу на обсуждение соответствующие поправки в Гражданский кодекс. Изменения, которые ассоциация предлагает внести в статью 837 ГК, предусматривают предоставление сторонам права самостоятельно устанавливать в договоре условия возврата вложений, в том числе при требовании вкладчика и до окончания определенного договором срока.

«Сейчас все вклады граждан независимо от их названия являются фактически вкладами до востребования. Это делает их весьма рисковым активом для банков», - поясняют в ассоциации. Как рассказал ГАЗЕТЕ президент Ассоциации «Россия» Александр Мурычев, в отличие от всех предыдущих предложений эта поправка 'не является крепостным правом для клиентов банков». «Сейчас вкладчик может в любой момент прийти в банк и забрать свои деньги'. Банкиры до сих пор не могут забыть последствия летнего межбанковского кризиса, когда, по подсчетам Moody"s Interfax, стоимость проводившихся государством операций по спасению банков составила примерно 1,5% ВВП страны, или 210 млрд. рублей.

'Если наша поправка будет принята, вкладчик также сможет прийти и в любой момент забрать свои деньги, но прежде он оговорит все эти условия в договоре», - говорит Мурычев. Это позволит банкам заранее планировать собственную ресурсную базу.

Банки, принимая средства, должны прежде всего не обесценить деньги вкладчика. Сегодня запланированный уровень инфляции составляет 10%. Это значение является максимальной процентной ставкой по вкладам. Привлеченные средства банк выдает в виде кредитов населению или предприятиям. Они платят банку проценты. За счет разницы между привлечением и выдачей средств создается банковская маржа. Естественно, те, кто получает кредиты, не могут вернуть их банку в один день. Так что, если все вкладчики решат одновременно забрать средства из даже самого крупного банка мира, он не сможет в один день удовлетворить их требования.

При этом не производить выплаты вкладчикам банки не могут - по российскому законодательству сумма вклада является собственностью клиента и по первому же его требованию банк обязан выдать все до копейки.

Ассоциация 'Россия' не первая, кто пытается внести поправки в Гражданский кодекс. Еще полтора года назад в помощь кредитным учреждениям Ассоциация российских банков (АРБ) выдвинула инициативу ввести в депозитную линейку кредитных учреждений безотзывный вклад. Это депозит, средства по которому клиент до окончания срока его действия изъять не сможет. Предложение было горячо поддержано банковским сообществом после летнего кризиса. Банкиры даже согласились держать более высокие процентные ставки по таким депозитам, чтобы сделать их более привлекательными для клиентов.

Как рассказал ГАЗЕТЕ президент АРБ Гарегин Тосунян, «у ЦБ есть ряд дополнений к нашей поправке'. 'Тем не менее сейчас все слишком озабочены системой страхования, и до поправок пока не доходят руки», - сетует эксперт.

Эксперты полагают, что инициатива Ассоциации 'Россия' мало чем отличается от предложения АРБ. «Вряд ли подобные вклады в банках будут пользоваться популярностью, даже несмотря на повышенные процентные ставки, - считает старший аналитик ФК «Уралсиб» Алексей Казаков. - Возможность в любой удобный момент забрать свои деньги перевесит в сознании людей любую потенциальную возможность заработать».
Газета