Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как оценщик оценщику...

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 1.587 RSS
←   Октябрь 2003   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.labrate.ru
Открыта: 22-02-2003

Автор
А.Костин - labrate.ru

Статистика

1.587 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Как оценщик оценщику... (вып.24)


Информационный Канал Subscribe.Ru
Выпуск N24
ПИСЬМО ВЕДУЩЕМУ КАК ОЦЕНЩИК ОЦЕНЩИКУ ... Дата выпуска
2003-10-25
В рассылке: Оценка стоимости имущества, НМА и бизнеса. Обзоры практики. Точки зрения. Мнения подписчиков. Рынок оценочных услуг (статистика, обзоры, прогнозы). Объявления. Новости СРО. Этот выпуск разослан 881 подписчикам.

Новости ОЦЕНКИ

  • Новости Клуба Appraiser.Ru
  • Новости РОО (www.mrsa.ru)
  • Новости АРМО
  • Новости РКО (www.nko.ru)
  • Новости портала Российских оценщиков (www.valuer.ru)
  • Новости ValMaster Technology
  • Новости ИПО (www.ocenka.net)
  • Новости Valnet.Ru
  • Новости портала "Оценщики России" (www.appraisal.ru)
  • Новые сообщения за день (Appraiser.Ru)
  • Новые сообщения за неделю (Appraiser.Ru)
  • Расценки (тарифы) на услуги оценщиков
  • Пресс-релизы "АУДИТ и ОЦЕНКА" на сайте www.cfin.ru
  • Новости сообщества E-xecutive.RU

    Общественные объединения Оценщиков

  • Российское общество оценщиков (РОО, (095) 267-4602, 267-5610, 267-2667)
  • Ассоциация Российских Магистров Оценки (АРМО, (095) 237-8357, 237-0687)
  • Российская коллегия оценщиков (РКО, (095) 951-0320, 951-5160, 951-5658)
  • Национальная Лига Субъектов Оценочной Деятельности (НЛСОД, (095) 755-5008)
  • Комитет по оценочной деятельности ТПП РФ (КОД ТПП РФ, (095) 436-5350, 923-5363, 928-2525)

    Lib LABRATE.RU

  • Нормативные акты по оценке(выборочно)
  • ON-LINE библиотека Олега Черемных (г.Москва)
  • ON-LINE библиотека Василия Мисовца (г.Бийск)
  • ON-LINE библиотека Александра Костина (г.Москва)
  • новости оценки
  • как оценщик оценщику
  • книги по оценке
  • справочник оценщика
  • методики
  • диссертации
  • книги для бизнеса
  • фоторепортажи
  • друзья и партнеры
  • архив рассылки

    Рассылки по теме

    Рассылки Subscribe.Ru
    АРМО: Технологии оценки стоимости активов (бизнеса)
    Новости он-лайн библиотеки оценщиков Labrate.Ru
    Appraiser.Ru! - Новости экономико-правовой экспертизы
    Как оценщик оценщику...
    Сколько стоит бизнес ?!!
    RE:view! - Недвижимость
    Библиотека оценщика Labrate.Ru. OFF-line обсуждение
    Основы бизнес-планирования
    Оценочная деятельность в России

    • $117 тысяч! Да ради бога...

    Доброго времени суток, уважаемый читатель!

    Возможно, уже в этом году в рассылке "Как оценщик оценщику" появятся кейсы по оценочной тематике Александра Тодчука, Валентина Юдашкина и/или Сергея Зверева (прим.автора: перечисление "гуру-креатологов" дано в алфавитном порядке).

    А сегодня мы познакомим вас с рассылкой Анатолия Белоусова "Сколько стоит бизнес", поговрим о ставке капитализации, сообщим новости рынка оценочных услуг и приведем маленький пример (с разрешения автора) о продаже двух объектов и, естественно, о взгляде на стоимость этих объектов (автор - Глеб Тертычный)... А еще будет задача(и) ...

    Про ставку капитализации (из рассылки "Сколько стоит бизнес").

    Как оценить "станок, который печатает деньги" (источник постоянного дохода)?

    Начнем с конца ;-).

    Если доход, который генерирует актив (актив в самом широком смысле), разделить на его стоимость, получим коэффициент, который обычно называют СТАВКОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ (далее - СК).

    Так вот, если мы вычислим эту самую ставку капитализации, то стоимость актива (в частности - бизнеса) считается в одно действие (если конечно вы уже подсчитали свой доход ;-). Чистый годовой доход делим на ставку капитализации. Все.

    Очень полезно представлять ставку капитализации как сумму двух составляющих - ставку дохода на инвестиции и ставку возврата инвестиций.

    СК = Сд + Св (вот и первая формула ;-)

    Вторая составляющая Св появляется, если ограничен срок жизни нашего актива. То есть, если мы прикупили сарай, который простоит еще пять лет, то за это время (помимо дохода) нам надо вернуть еще и вложенные средства. Если Т - срок жизни актива, тогда Св = 1/Т (для нашего сарая - 20% годовых).

    С первой составляющей Сд так просто не получается. Ставку дохода связывают с уровнем риска инвестиций (чем выше риск - тем выше ставка). А считать риски с математической точностью еще пока не научились. Можно лишь строить модели разной сложности и достоверности.

    Еще раз напомню, что при расчете ставки капитализации в любом случае присутствует некоторая доля субъективизма. У продавца и покупателя наверняка будут разные представления о приемлемом уровне дохода и гарантированном сроке жизни предприятия, и как следствие - о его стоимости. Поэтому оценка дает лишь точку отсчета, а дальше все решается за столом переговоров ;-).

    Что же нам советует теория?

    1. Посмотреть, почем торгуют соседи ;-) (так называемый метод рыночной экстракции). То есть "лезим в тырнет", ищем объявления о продаже похожих предприятий, и делим чистый годовой доход на их цену. Если повезет, и наберется некоторая статистика, станет понятно, чем живет рынок. Эту процедуру имеет смысл выполнить в любом случае, чтобы определится с рыночной ситуацией.

    2. Рассчитать ставку дохода на инвестиции (в литературе описан не один метод), и добавить к ней (если потребуется) ставку возврата инвестиций. Я предлагаю ориентироваться на приемлемый для покупателя уровень доходности капитала, тем более. что до конца объективного метода расчета этого показателя я не встречал.

    Если кто может предложить альтернативу - пишите.

    Глеб Тертычный: У меня как раз возникла проблема, имеющая непосредственное отношение к теме. Есть два объекта на продажу. Существует проблема определения цены бизнеса (продается он по причине непрофильности - сейчас деньги вкладываются в другой, более крупный проект). Оба объекта - сауны. Обе находятся на арендуемых площадях.

    1. Сауна возле метро Менделеевская/Новослободская (Сущевская улица) 150 кв.м. - один зал, бассейн, парилка, 2 комнаты отдыха, джакузи, настольный теннис, караоке, телевизор, аудиосистема, кухня, кнопка вызова вневедомственной охраны, городской телефон. Общая стоимость имущества 10-12 тыс. долларов. Аренда на год с ежегодной пролонгацией (6-й год работаем на таких условиях). Аренда 2800 долл. в месяц (все включено: коммуналка и т.п.) Выручка 13-15 000 долл. в месяц. Чистая прибыль 8-11 000 долл. в месяц. Никаких задолженностей. Никаких финансовых обязательств. Постоянная клиентская база. В этом году лицензии на коммерческую деятельность, алкоголь и оздоровительные процедуры не продлевались (из-за продажи) - срок продление 1-2 месяца, стоимость 3-5 тыс. долларов (все контакты с администрацией передадим покупателю). Итак - сколько стоит эта сауна как бизнес?:) Мы ориентируемся на цифру 100 000 долл.

    2. Сауна возле метро Преображенская площадь. Прямая аренда у Москомимущества на 5 лет с пролонгацией. 3 отдельных зала, в каждом парилка, бассейн, комната отдыха, обеденный зал, ТВ, караоке. Движимое имущество - 20-22 тыс. долл. Система связи с администратором, отдельная кухня, городской телефон. Ежемесячные платежи (аренда, коммуналка и пр.) 3700 долл. в месяц. Ежемесячная выручка 24-28 тыс. долл. в месяц. Чистая прибыль 20-23 тыс. долл. в месяц. Есть все лицензии кроме алкоголя. Никаких обязательств и задолженностей. Сауна функционирует 3 года. Постоянная клиентская база. Интересует стоимость этой сауны как бизнеса. Мы ориентируемся на 350 тыс. долл.

    Возможно увеличение прибыли на 20-40 % при дополнительных вложениях в отделку и сервис (с последующим увеличением цен). Реальная текущая загруженность 70-80%. Мне кажется - вполне подходящий пример для дискуссии и практической оценки. Готов ответить на дополнительные вопросы.

    Цитируем рассылку "Сколько стоит бизнес" (временно не выходит).

    Хороший пример источника постоянного дохода.

    Что ж, сразу лезем в Интернет. Получасовая прогулка по доскам объявлений о продаже бизнеса (www.mgb.ru, www.e-buysell.biz, www.dohodno.ru, ...), и уже есть аналоги (не густо, но хоть что-то):

    1. Сауна люкс (Москва), здание - 200 кв. м., в собственности. Продается за 275.000$. Ежемесячная прибыль 6.000$ - 8.000$. СК = 26 ... 34%.

    2. Женский спортклуб (Москва). Помещение 216 кв. м. в прямой аренде (договор до 01.08.2005). Продается за 90.000$. Прибыль за последний год - 44.000$. СК = 48%

    3. Было еще пара лаконичных предложений о продаже саун на арендуемых площадях с декларируемым сроком окупаемости 1,5 года (т. е. СК = 66%).

    Принимаем к сведению.

    Обратите внимание, как форма владения активами влияет на ожидаемую доходность. Занимаясь бизнесом на арендованных площадях, мы существенно ограничены в сроках. И ставка возврата инвестиций заметно возрастет. Кстати, доходность на Московском рынке недвижимости (купил - сдал в аренду) для нежилых помещений составляет в среднем 22% - 24%. А положив деньги в банк, приходится довольствоваться только 10%.

    На базе нашего скромного исследования можно сделать интуитивный вывод, что приемлемый уровень ставки дохода на инвестиции для рассматриваемого бизнеса составляет около 30%.

    Сауна возле метро Менделеевская.

    Чистая месячная прибыль - 8.000$ - 11.000$ (думаю, Глеб сможет это показать покупателям).

    Ставка дохода - 30% годовых (если у вас другое мнение, вы под себя расчеты поправите).

    Ставка возврата... тут все зависит от гарантий собственника. В худшем случае - 100% (работаем только год, и договор аренды не перезаключается), в лучшем (если гарантируется аренда хотя бы на 3 года) - 33%. На больший срок загадывать я бы не стал (опять сплошные личные мнения ;-))).

    Итак, получаем два сценария. В худшем случае СК = 130%, в лучшем - 63%.

    Соответственно, стоимость:

    в первом случае лежит в пределах 74.000$ ... 100.000$ [ (8.000 ... 11.000) х 12 / 1,30 ];

    во втором - 152.000$ ... 209.000$ [ (8.000 ... 11.000) х 12 / 0,63 ].

    Можно садится за стол переговоров ;-).

    Не прошло и полгода...

    Вышеприведенный пример обсуждался в апреле 2003 года. На этой неделе я обратился к Глебу и спросил его о результатах сделки, а также о возможности использовать его информацию в рассылке "Как оценщик оценщику?". Вот, что ответил Глеб:

    Дата: Fri, 24 Oct 2003 10:28:39 +0400
    От кого: Глеб (troft@yandex.ru)
    Тема: RE: о публикации в рассылке Как оценщик оц енщику

    День добрый.
    Да бога ради.
    Сауна на Новослободской продана за 117 тысяч долл.
    Сауна на Преображенской продается до сих пор.
    Учитывая, что в первом случае соотношение цена/месячная чистая прибыль 117/9, а во втором 270/20, мне не совсем ясно, почему вторая сауна не продается.

    Хотя не буду врать, люди интересуются, приезжают, но, видно, четверть миллиона неподъемная сумма для среднего инвестора.
    Будут вопросы, звоните.

    Глеб Тертычный

    Если у Вас появились вопросы или предложения (как по указанным примерам, так и по своим собственным) - отправьте сообщение ведущему рассылки.

    Новое приложение "Оценщики"

    Сообщение от издательского дома КоммерсантЪ:

    Издательский дом "Коммерсантъ" выпускает 1 декабря уникальный проект – новое приложение "Оценщики", которое выйдет в журнале «Коммерсантъ ДЕНЬГИ».

    Оценочная деятельность является одной из важнейших в экономической жизни страны. Без заключения оценщика невозможно ни одно инвестиционное решение, кредитование и иное финансирование и пр. Оценочной деятельностью в России занимаются тысячи компаний; за 10 лет в стране сформирован огромный рынок, объем которого оценивается в сотни миллионов долларов.

    • Приложение "Рейтинг оценщиков" – это самые надежные и точные оценщкии страны в самом влиятельном бизнес-еженедельнике страны «Коммерсантъ ДЕНЬГИ».

    • "Как организовать конкурс по выбору оценщика". Основные темы -- когда нужен конкурс по выбору оценщика, в какие сроки его необходимо проводить, как готовить условия конкурса, какие пункты условий являются обязательными (желательными), какие существуют "подводные камни".

    • "Оценка бизнеса". Описание услуги. Основная тема -- роль оценщиков и консультантов при сопровождении сделок с капиталом (слияния-поглощения).

    • "Оценка интеллектуальной собственности". Текст из серии "описание услуги". Основные проблемы данной услуги. Проблемы продажи интеллектуальной собственности. Мнения экспертов-оценщиков и пользователей их услуг по проблемам оценки интеллектуальной собственности. Конкретные примеры из жизни.

    «Ъ» правильно совмещает интересы и расставляет акценты. Мы все делаем, чтобы соблюсти и приумножить экономический интерес вашей компании. Цена рекламного участия в проекте -- это предмет для переговоров.

    До встречи 1 декабря на страницах приложения «Рейтинг оценщиков» в журнале «Коммерсантъ ДЕНЬГИ». С надеждой на сотрудничество! Будьте с нами.

    С уважением,
    Владислав Дорофеев
    Руководитель группы спецпроектов ИД «Ъ»

    Контакты: т/ф (095)943-9198; ф) 9439724, dorofeev@kommersant.ru

    "Кейсом об тейбл"

    Мы начинаем новый раздел, который обязательно поможет оценщикам, особенно тем, которые присылают свои примеры (из которых мы совместными усилиями делаем задачки и кейсы - РЕКЛАМА ЧЕРЕЗ КЕЙСЫ - ЛУЧШИЙ СПОСОБ ПРОДВИЖЕНИЯ УСЛУГ ОЦЕНЩИКОВ). На подходе кейсы по оценке стоимости земель с/х назначения, а сегодня мы публикуем задачу из реальной практики оценщиков ОИС и НМА (ООО "РосЭксперт").

    Различные варианты решений этой задачи (а также обсуждение и разбор вопросов) мы приведем в одном из ноябрьских выпусков рассылки "Как оценщик оценщику" - также этот пример будет "разбираться" на мастер-классе 21 ноября 2003 года во время проведения Международной конференции "Управление нематериальными активами компании: качеством, персоналом, репутацией" ...

    Пишитие, присылайте свои вопросы ...

    Вниманию ОЦЕНЩИКОВ Настоящий учебный пример предоставлен ООО "РосЭксперт" (генеральный директор - Дорофеев Сергей Андреевич, re@rosexpert.com).

    Оценка стоимости товарного знака "Гипоксен"

    Судебным приставом в рамках исполнительного производства арестован товарный знак № 208131 со словесным обозначением "Гипоксен", принадлежащий организации-должнику (сумма долга - $0,22 млн). Объем продаж т/у с использованием ТЗ "Гипоксен" - $2,6 млн. Основная целевая группа потребителей - спортсмены и "бидибилдеры", среди которых марка "Гипоксен" хорошо известна. Согласно данным регистра лекарственных средств России Hypoxen (Гипоксен) - международное непатентуемое название, а сам препарат изготовляется по Патенту РФ N2.124.888. Регистрация товарного знака действует с февраля 2000 по февраль 2010 года по двум классам МКТУ.

    Задача: Определить стоимость исключительных прав на товарный знак, по которой взыскателю перейдут права на товарный знак должника.

    Вниманию ОЦЕНЩИКОВ !!!
    Он-лайн БИБЛИОТЕКА оценщиков LABRATE.Ru и НП "РОССИЙСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ОЦЕНЩИКОВ" (http://www.nko.ru) приглашает оценщиков, оценочные фирмы и СРО принять участие в создании нового сборника оценочных задач и "кейсов" (серия "Как оценщик оценщику"). Мы знаем как это сделать интересно и полезно для всех. Вам остается только сообщить о своем желании быть опубликованным и сформулировать задачу из своей практики (составить и выбрать интересную задачу, о которой узнают несколько тысяч людей, - мы Вам поможем !!!). Присылайте свои предложения по электронной почте ведущему рассылки. Напоминаем: РЕКЛАМА ЧЕРЕЗ КЕЙСЫ - ЛУЧШИЙ СПОСОБ ПРОДВИЖЕНИЯ УСЛУГ ОЦЕНЩИКОВ

    Продолжая традицию "оценочных полезняшек" В.Г.Мисовца, сегодня публикуем полезную ссылку (кстати сказать, Василий Мисовец разместил на прошлой неделе в своей он-лайн библиотеке новый отчет об оценке - заходите в гости). Эта ссылка может пригодиться оценщикам, при составлении раздела отчета об оценке "Описание района местоположения объекта оценки":

    Народная энциклопедия городов и регионов России 'Мой Город'

    Здесь Вы можете получить наиболее общую информацию о каждом из 89 регионов - субъектов Российской Федерации. По каждому региону предоставлена краткая справочная информация, информация об административно-территориальном делении, о его истории, экономике и многое другое.

    http://www.mojgorod.ru/regs/index.html

    Присылайте свои оценочные "полезняшки" - мы обязательно расскажем о Вас и Ваших "полезняшках".

    КОНКУРС НА САМЫЙ КОРОТКИЙ ОТЧЕТ ПРОДОЛЖАЕТСЯ ОН-ЛАЙН БИБЛИОТЕКА ОЦЕНЩИКА LABRATE.RU сообщает, что в ноябре месяце оканчивается сбор заявок на ПЕРВЫЙ (ежегодный) конкурс отчетов, организованный по инициативе В.Г.Мисовца. Конкурс проводится по четырем номинациям в двух категориях (отчет фирмы и отчет ПБОЮЛ - самый краткий отчет):
    • Лучший отчет об оценке стоимости бизнеса (акций)
    • Лучший отчет об оценке стоимости недвижимости
    • Лучший отчет об оценке стоимости оборудования
    • Лучший отчет об оценке стоимости ОИС и НМА
    Основной критерий, предъявляемый к отчетам:
    • краткость изложения и понятность
    • оригинальность подачи материала
    На конкурс принимаются законченные работы и/или модели отчета в электронном виде, в форматах MS Word/Excel 95/97/2000 или RTF. Передача работы на конкурс означает разрешение на ее публикацию, поэтому в тех случаях, когда содержащаяся в ней информация является конфиденциальной, рекомендуется изменить названия, имена или другую ключевую информацию.

    В ходе конкурса будут рассмотрены модели отчетов (шаблоны) и/или отчеты об оценке, выполненные для российских предприятий в рамках ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", и выбраны лучшие, наиболее качественно подготовленные документы. К участию в конкурсе приглашаются оценочные компании, предприниматели без образования юридического лица и физические лица (оценщики) - все, кто готов представить на суд жюри свои работы. Количество отчетов от одного участника - не ограничено. Помимо призов, на базе лучших отчетов будут подготовлены он-лайн и e-mail курсы (мастер-классы), которые будут способствовать продвижению услуг и известности автора отчета (фирмы). Конкурсные работы направлять председателю конкурсной комиссии, юристу и оценщику Василию Григорьевичу Мисовцу по адресу - misovets@hotbox (в письме должны быть указаны данные авторы, компания, контактный телефон, e-mail). С дополнительной информацией можно ознакомиться на страничке В.Г.Мисовца. Каждый автор получит сборник отчетов, поступивших на конкурс и отобранных конкурсной комиссии.


    ПИСЬМО ВЕДУЩЕМУ

    О публикации приходящей почты:
    Если нет явного запрета, содержание писем ведущему могут быть опубликованы по его усмотрению. Если Вы хотите, чтобы Ваше имя и адрес электронной почты были опубликованы, то напишите их в виде подписи под Вашим сообщением.

    http://subscribe.ru/
    E-mail: ask@subscribe.ru     		Отписаться
    Убрать рекламу
    В избранное