Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как оценщик оценщику...

  Все выпуски  

#429 О прорыве Льва Лейфера. Рефлексия от Кикинды-2. Проект ФСО "Кодекс Этики оценщика". Конкурс ГК <<Роснанотех>>. LABRATE.RU: Грани проекта


Выпуск "Как оценщик оценщику". N 429
Он-лайн библиотека LABRATE.RU (количество подписчиков - 2248 )

Сегодня в выпуске


[ обсуждение ]

Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса

Статья Льва Лейфера "Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса" вызвала неподдельный интерес и серьезное обсуждение в форуме Russian Appraisers not only for Russians.

Не торопитесь делать вывод о том, что СД во время кризиса может только расти! Эта статья Л.А.Лейфера требует вдумчивого прочтения.

Перед прочтением статьи хочу обратить внимание на высказывание Юрия Васильевича Козыря, сделанное еще в феврале 2009 года:

    Цитата: ...В ситуации рецессии доля БС в общей ставке дисконтирования снижается, причем не факт, что БС при этом должна обязательно повышаться: в условиях протекционистской экономики реальная БС при кризисе может снижаться. Что касается американо-европейской экономики и их рынка, обычно там тоже БС снижается в начальной фазе кризиса. Вообще, думаю, не ошибусь, если скажу, что оценка ставки дисконтирования в период кризиса почти столь же неопределенна, как и собственно оценка объектов оценки. Если на рынке назрела необходимость коррекции рыночных цен, очевидно, что эта коррекция состоится. И пока сей переходный процесс будет проистекать, ставка дисконтирования будет испытывать постоянные, порой хаотичные, изменения. Поэтому просто не существует одного-единственного ("правильного") метода определения этой ставки, способного удовлетворить требования о 6-месячной легитимности оценочного отчета. Самый точный метод - метод рыночной экстракции, - будет каждый день давать разные значения этой ставки. И если в "нормальные" времена этими флуктуациями зачастую можно пренебречь, то во времена острых фаз кризисов... >>>>>>>

а также на цитаты из обсуждения на форуме:

    Статья задаёт высокий уровень обсуждения. Возражения есть как глобальные относительно корректности применения в оценке недвижимости отдельно взятых положений отдельных частей КорпФина, являющейся целостной теорией состоящей, по моему из пяти частей, поэтому она должна либо применяться целиком, например, для огромных портфелей недвижимости в условиях бесконечно ликвидных рынков, либо не применяться вообще.Кроме того, и сам КорпФин не безгрешен, примерно 50 на 50.


    И весьма важная статья Л.А. Лейфера, и последующее замечательное обсуждение силами Траффальгара, Некоторого другого и Сигурда Аркадьевича лично меня пока убедили только в том, что делить так называемый чистый доход на так называемую рыночную цену это примерно то же самое, что делить карманные деньги, выданные мною на расходы моей дочери на среднюю зарплату по Бийску по данным статистики. Во-первых, сумма сильно зависит, на что дочь деньги просила. Во-вторых, не пробовал жить на среднюю зарплату. В третьих, существуют разные стили и цели воспитания, а также любимые дети. Т.е. я говорю о том, что NOI от аренды это своя свадьба, а цены на рынке - своя. Их отношение, возможно, определяется где-то в вышних сферах и с точки зрения риска и безриска совершенно случайно.


    Именно так, как Вы написали, но ещё намного больше и ИМХО серьёзнее в том аспекте, который Л.А. Лейфер описал в статье про серьёзное расхождение результатов (здесь в библиотеке). Ведь возможно, что один оценщик (или банковский залоговик), "начитавшись" Михайлеца (В.Б., извините, что в суе) и Траффальгара (В.Б., извините, если не надо употреблять такую последовательность) получит, что рынок уже в экономическом износе, а другой, используя "великий и могучий" кумулятив в определении СД и Ринга будут "с пеной у рта" рассказывать друг другу про то, что они правы? Первый использует "нетрадиционные", новые, нераскрученные, последние разработки, а другой те, которые описаны в "букварях", целом ряде нормативных документов, рекомендуются и используются уважаемыми специалистами ( теоретиками и практиками). А результаты будут качественно разные и согласовать их, привести к единому знаменателю не будет абсолютно никакой возможности. Базы мысли разные.


    То, что написано в букварях про СAPM относиться к финансовым активам, применительно к идеальному рынку, - там все основано на финансовых теориях ставки дисконтирования и чистом проценте. Кейнс также как и Ирвинг Фишер показали, что в реальной экономике для реального капитала процент имеет совсем другую этиологию. В частности, Кейнс проводил различие между "финансовым процентом", основанным на liquidity preference и "реальным процентом" (предельной эффективностью капитала), основанной на реальной продуктивности, берущейся в ожиданиях. Так вот, для оценки реального капитала никто тогда не предлагал использовать спекулятивный финансовый процент. Никто не предлагал использовать его и в рамках СОФЭ, где норматив эффективности имел смысл экономии на затратах. Распространение "букварных моделей" - это квазиакадемические происки последних лет, чтобы железно привязать оценку на российском рынке к тендециям на западных рынках финансового капитала. Поэтому модель Михайлеца не столько "не традиционна", сколько, напротив, имеет укорененость в кейнсианском возрении на феномен дисконтирования как на феномен реального капитала, не обязательно укорененный в финансовом проценте.


    Целиком согласен. Но, к сожалению, то, что в последнее время стало очевидным лично для меня (и не только для меня) не является очевидным для большинства. И тем более, не является практикой делового официального оборота. Я в этом убедился лично. А когда стал копать, нашёл в том числе и вот этот обзор: Valuation without Value Theory: A North American «Appraisal» Jean Canonne and Roderick J. Macdonald Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, Volume 6, Issue 1, 113 – 162. http://cbeweb-1.fullerton.edu/finance/jrepe/pdf/2003Vol6N1/08.113_162.pdf

Из статьи Л.А.Лейфера "Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса":

    Цитата: В большинстве отчетов, включающих доходный подход при оценке недвижимости, утверждается, что ставка дисконтирования и соответственно коэффициент капитализации, используемые при оценке недвижимости в рамках доходного подхода, в условиях кризиса повысились по сравнению с докризисным периодом. В качестве основания для этого приводят известные факты: в кризис повысились риски и повысились банковские ставки. Наконец, в кризис снизилась стоимость объектов недвижимости, а значит должен увеличиться коэффициент капитализации. Но так ли это?

    Проблема определения ставки дисконтирования вообще, а в условиях кризиса особенно, остается важнейшей проблемой для практикующих оценщиков. Обсуждению различных аспектов проблемы посвящено много работ известных специалистов в области оценки (Грибовский В. С. Михайлец В. Б., Козырь Ю. В. и др.). Эта проблема стала предметом соответствующих дискуссий на ресурсах: LABRATE.RU [7] и Appraiser.ru [8]. Не вступая в дискуссию по отдельным вопросам, я хотел бы изложить свою позицию по проблеме определения ставки дисконтирования в условиях кризиса в целом. >>>>

[ он-лайн обсуждение статьи Лейфера Л.А. ]


[ обсуждение обзора от Кикинды ]

Рефлексия от Кикинды. Обзор-рецензия бюллетеня "Оценочная деятельность", № 2, 2009 (июль)

Этот номер оказался на порядок лучше предыдущего: 1) качество материала 2) качество изложения (корректора таки нашли). Видно движение в направление «полезность», но наверное, цель у бюллетеня немного иная. Присутствует уже знакомый мною материал, есть и материал, про который еще не в курсе. В целом, полезно для мозга и его общего развития, но и глупостей тоже понаписали (конечно, не по вине редакции).

Из знакомого и надоевшего: кредиты, залоги, закладные. Как будто оценщики оценивают только для кредитования. Виктор Юрьевич, как добрый пионер-вожатый, опять про построение, утреннюю гимнастику и сотрудничество банков и оценщиков. Однако хотели бы вы приходить в гости в дом, где вас будут подозревать в воровстве? Когда такие приглашающие, то это не сотрудничество, а попытка установить правила в уже давно начавшейся игре. Меня в очередной раз веселят разговоры про критерии отбора: и в профиль на оценщика посмотрят, и в анфас, и в рот заглянут, и разве что не промеж ног, а толку до сих пор нет – как оценивали, так и оценивают, кто оценивал, тот и оценивает. Слышали в сегодняшних новостях про беспрецедентную акцию: «Настоящие самолеты дешевле игрушечных. Всего по 135 рублей!» И это вы называете строгим отбором и честным сотрудничеством?

Если начала про критерии отбора (тем более про это в нескольких статьях), то все же выскажусь. АРБ в очередной раз объявляет о назначении на должность «блюститель чужой нравственности» - призывает к совести и чуть ли не Библию цитирует. Я тут подумала, а можем и дешевле, и быстрее организовать секту? И сильнее на порядок, и с ружьем возле каждого стоять не надо и тем более свечку держать. Или же, как вариант, обязать через Госдуму всех оценщиков проходить сеансы гипноза. Когда придуманные критерии совершенно не работают, то лучше секты средства нет. Вы подумайте, а я пока напишу мысли о том, почему не оборачиваются успехом многолетний труд Виктора Юрьевича и его коллег.

АРБ по-прежнему требует опыта, накопленного благосостояния и прочности репутации. При этом происходит совершенная путаница – чьего опыта, оценщика-исполнителя или оценщика – юридической фирмы. Ну не японцы наши оценщики, ну не могут от младых ногтей до самой гробовой доски сидеть в одной оценочной конторе: состав специалистов меняется – в первый год с опытом, во второй год уже включается режим экономии и в бой идут студенты. Уже сейчас есть устоявшиеся расценки на подпись отчета, на изготовление отчета, на написание отчета для аккредитации, на подписание отчета оценщика со стажем, на прохождение отчетом экспертизы, на суммы гонорара в зависимости от «завышения/занижения».

Ну так АРБ нам зачем, если они тормозят по самому элементарному вопросу? Идем дальше – критерий «хорошие финансовые показатели». Вопрос. «Хорошо, это сколько?» Ведь можно заработать и не прикасаясь к оценке. Подготовив миллион отчетов можно и не уметь оценивать. Не работают критерии. Секта лучше и можно даже не писать про борьбу с коррупцией. А придуманные критерии отбора не то, что противодействуют, они коррупцию стимулируют. Вот скажите, молодой фирме с хорошими специалистами и с отсутствием репутации и финансовых показателей что делать? Только договариваться напрямую, а иначе они не выживут.

Особые ностальгические воспоминания мне доставила идея по поводу тестирования оценщика на предмет вшивости. Помню, учась в институте я 3 раза сдавала философию – за себя и своих подруг. Я бы сдала и 4-ый раз, внешность не позволила. Точно также и в оценочной карьере пару раз получала неплохие деньги за подготовку отчета для конкурса по оценке государственного имущества. От своей фирмы я этот конкурс пройти не могла по каким то нелепым причинам, зато от других, которые и оценивать то не умеют - с кайфом проходила.

Но плохо то, что проповедуя пионерию, лучше не понимать ее сути. Вы не задумывались почему АРБ до сих пор не заняла лидирующей и блокирующей позиции? Предполагаю. Нет необходимости у общества и банков проводить адекватную оценку. 1) Сами банки и персонал банков рады выдавать кредиты. 2)Деньги – это кровь экономики. Деньги нужны сейчас, а не тогда, когда у компании будет имущество. Если бы выдавалось все чрезвычайно честно, то экономика наша была бы на уровне экономики далекой африканской страны. Может стоит списывать риск кредитования на нормальные риски банковской сферы, компенсируя сверхдоходностью? Осознаю, что АРБ имеет потенциал тормозить экономику и не удивляюсь, что потенциал не использует, и хорошо, что от них как от вареной моркови – ни вреда, ни пользы.

Переходим к следующей организации, поющей соловьем со страниц издания.....

Подробнее читайте обзор на персональной страничке Кикинды в он-лайн библиотеке LABRATE.RU

http://www.labrate.ru/teveleva


Попытка создать региональную организацию "Российского общества оценщиков" на Камчатке не удалась

Объединение камчатским оценщикам необходимо для решения спорных конфликтных вопросов, касающихся разных подходов к оценке

ПЕТРОПАВЛОВСК-КАМЧАТСКИЙ, 4 августа, Север ДВ. Собрание членов общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (их в нашем городе всего 15 человек) с целью создания региональной организации Российского общества оценщиков, прошло в здании администрации Петропавловска 30 июля, сообщили РИА Север ДВ в пресс-службе администрации Петропавловска.

Создать организацию сразу не удалось. Большинство присутствовавших согласилось пока только с необходимостью создания таковой. Следующее организационное собрание назначено предварительно на 30 сентября этого года. Тем не менее, на собрании прозвучали откровенные мнения о непростой ситуации, складывающейся среди жестко конкурирующих между собой оценщиков.

Инициаторами создания камчатской региональной организации общества оценщиков выступил член общественного Совета по предпринимательству при Главе Петропавловского городского округа В. ОСОКИН, и еще четверо оценщиков: Ю. ГРИЧАНОВ, И. АКИМОВ, Е. ШАЛУХИНА, А. ЩЕРБАКОВ, все они - члены Российского общества оценщиков. Заблаговременно они разослали коллегам проект предполагаемой повестки собрания, на котором предлагали создать региональную организацию оценщиков, утвердить устав, избрать правление с председателем и ревизором, утвердить эскиз печати.

При этом каждое экспертное бюро или иная организация, занимающаяся вопросами оценки и экспертизы останутся автономными и сохранят свой правовой статус, а единоначалие и централизация позволят выработать систему единого подхода к оценочной деятельности, разумно координировать ценовую политику.

Поводом собраться для совместного обсуждения и решения некоторых вопросов стала несколько нездоровая обстановка, сложившаяся в последнее время в данной сфере услуг. С этим были согласны все присутствующие. Ни для кого не секрет, что порой некоторые недобросовестные оценщики составляют экспертные заключения "в пику" друг другу, когда один эксперт опровергает выводы другого. Такого рода неверное понимание конкуренции не прибавляет уважения оценщикам среди потенциальных клиентов. Объединение камчатским оценщикам необходимо, в первую очередь, для решения спорных конфликтных вопросов, касающихся разных подходов к оценке и решения других острых моментов. В результате бурных споров и дебатов прийти к единому мнению камчатским оценщикам так и не удалось. Повторное собрание состоится 30 сентября

[ подробнее >>>>>>>>> ]


Комитет по этике разработал проект «КОДЕКСА ЭТИКИ ОЦЕНЩИКОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

[ Он-лайн обсуждение проекта Кодекса ]

Уважаемые коллеги!

Комитет по этике Национального совета разработал проект «КОДЕКСА ЭТИКИ ОЦЕНЩИКОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ». В соответствии с Решением Комитета (Протокол № 6 от 29.07.09) проект Кодекса подлежит публикации на сайтах Национального совета и саморегулируемых организаций.

Присылайте Ваши замечания и предложения до 25.08.09 на адрес: kuvaldin@ncva.ru. Кодекс и таблицу поправок предполагается представить на рассмотрение ближайшего Национального совета, который должен состояться в начале сентября.

Скачать Проект "Кодекса этики"


В августе 2009 года исполняется 10 лет товарному знаку LABRATE (ЛАБРЕЙТ)

В августе товарному знаку LABRATE (ЛАБРЕЙТ) исполняется 10 лет. В рамках этой юбилейной даты администрацией и партнерами библиотеки LABRATE.RU готовятся различные он- и офф-лайн мероприятия, включая подготовку серии заметок, статей, интервью, обсуждений, поздравительных адресов, пресс-релизов, которые будут размещаться в сети интернет и печатных СМИ.

В случае Вашей заинтересованности принять участие в совместных акциях (интервью, поздравительный адрес, совместная статья и пр) прошу обращаться по электронной почте к Костину А.В. или телефону +7(916)105-81-04. Если у Вас есть возможность разместить в печтаных или электронных СМИ совместную статью, интервью или заметку на актуальную оценочную тему - сообщайте, примерно за неделю материал может быть подготовлен и размещен.

Любые присланные по случаю этой даты материалы будут размещены на сайте, в форуме RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians и в рассылках. Присылайте свои материалы с пометкой "LABRATE-10".

[ вопросы и предложения о сотрудничестве ]

Историческая справка (цитата из доклада А.Н.Козырева от 28.08.2001), которая показывает, что за долго до создания на базе LABRATE.RU реальной и виртуальной команды, ее идеи бродили в умах ее сегодняшних партнеров и участников:

    В ЦЭМИ РАН есть специалисты высшей квалификации практически по всем затронутым вопросам. Мы создаем команду и оформляем ее как виртуальную консультационную фирму с названием, сайтом и т.п. будем оказывать услуги по аудиту ИК, управлению ИК. Суть услуги состоит в том, чтобы увидеть за реальным предприятием его наилучшую возможную перспективную модель и просчитать меры, позволяющие приблизиться к этой модели. Предприятия ВПК в этом плане представляют очень хорошее поле деятельности. Все они, что называется, заслуживают лучшего, чем имеют сейчас. >>>>>>>>>


LABRATE.RU: Грани проекта

Прежде чем перейти к подробному рассмотрению проекта «LABRATE.RU», предупредим читателя о том, что данный проект многогранен. И, дабы не вносить излишнюю путаницу, попыткой создания его комплексного определения, которое наверняка получится слишком длинным и малопонятным, мы посчитали более рациональным рассмотрение каждой грани нашего проекта в отдельности. Приступим:

  • С технической точки зрения «LABRATE.RU», как явственно вытекает из его названия, это имя домена, благодаря которому мы имеем возможности осуществлять информирование наших многочисленных партнеров и читателей, а также общаться с ними (в т.ч. через рассылки, круглые столы, форум, блог и видео-библиотеку).

  • С точки зрения смыслового наполнения сайт «LABRATE.RU» это обширная (и постоянно обновляющаяся) специализированная электронная библиотека, содержащая массу публикаций и материалов, предназначенных для специалистов, работающих в сферах оценки, экономики знаний, интеллектуальной собственности, квалиметрии и инноваций.

  • За этим термином, расширенным названием вида обозначаемой им деятельности, также скрывается «Бюро оценки LABRATE.RU» - коммерческое обозначение, правообладателями которого являются индивидуальный предприниматель Костин А. В. и ООО КИЦИК ЛАБРЕЙТ.РУ.

  • Кроме того «ЛАБРЕЙТ» (LABRATE), но уже без приставки «ру» (отпавшей за ненадобностью в оффлайне) это зарегистрированный (во избежание посягательств конкурентов) товарный знак.

  • Помимо перечисленного выше, «LABRATE.RU» это наименование авторской системы контроля качества оценочных процедур (СКК LABRATE.RU), применяемой партнерами «Бюро оценки LABRATE.RU».

  • Поскольку идеи - это двигатель экономики, LABRATE.RU - это своеобразный и уникальный клуб идей. Этот клуб можно было бы назвать неформальным союзом предпринимателей, являющихся сторонниками инновационных подходов в бизнесе, однако мы смотрим на вещи шире. Это школа мастерства и фабрика решений, в которой объединены люди, стремящиеся к постоянному личностному росту и развитию, как в бизнесе, так и в жизни.

Как мы уже говорили, под термином «LABRATE.RU» скрывается немало граней, представляющих собой отдельные составляющие и направления деятельности нашего проекта. Однако, все эти грани, создают законченную «геометрическую фигуру», задача которой заключается в том чтобы содействовать развитию в России инновационного бизнеса и профессиональной индустрии оценочной деятельности, тем более что бизнес и оценка в современном мире есть две стороны одной медали, то есть они неотъемлемы друг от друга.


Практическое руководство по проведению оценки активов в рамках проектов, реализуемых с участием ГК «Роснанотех»

[ Он-лайн обсуждение отбора поставщиков ]

Практическое руководство по проведению оценки активов в рамках проектов, реализуемых с участием ГК «Роснанотех» - таков должен быть результат отбора поставщика услуг (профессиональных оценочных организаций и консорциумов оценочных организаций), который объявлен 29 июля 2009 года (срок подачи предложений – до 12 августа 2009 года).

Необходимо отметить основные критерии выбора победителей:

    Участник отбора предложений в своем предложении указывает следующую информацию, которая будет являться основой для принятия решения о выборе победителей:

    1. Опыт выполнения работ по оценке классов объектов оценки, на которые распространяется Практическое руководство, с кратким описанием каждого из реализованных проектов, значимых и интересных, с точки зрения участника. При этом особое значение будет иметь информация о реализованных проектах по оценке объектов интеллектуальной собственности;

    2. Опыт выполнения работ по написанию методических и методологических документов по вопросам оценочной деятельности.

    3. Описание опыта работ в консорциуме или иным образом вместе с другими оценочными организациями по различным проектам (с указанием характера взаимодействия с другими исполнителями работ.

    4. Команда по проекту с представлением резюме специалистов, при этом обязательно указываются куратор и/или операционный менеджер проекта;

    5. Описание подхода к реализации проекта по разработке или рецензированию работ по разработке Практического руководства;

    6. Детальный предварительный план-график работ по проекту;

    7. Стоимость услуг и график платежей за услуги по разработке Практического руководства или рецензированию работ по разработке Практического руководства.

    Участник может указать любую иную информацию, которую он сочтет значимой для рассмотрения предложения.

    Участник вправе подавать 2 предложения – как на разработку Практического руководства, так и на рецензирование работы по разработке Практического руководства в случае, если участник не будет отобран в качестве разработчика.

    Участник может быть признан победителем только по одному из 2 предложений – по разработке Практического руководства либо по рецензированию работы по разработке Практического руководства – как единолично, так и в консорциуме с другими оценочными организациями.

    Если Ваша компания заинтересована в участии в указанном проекте, предлагаем Вам представить Ваши предложения, заверенные печатью и подписью руководителя по адресу: 117420 г. Москва, ул. Наметкина, дом 12А.

    Контактное лицо: Ян Зуев, руководитель отдела корпоративного управления активами департамента корпоративного управления и развития, (495) 542-4444 (доб. 1668); а также в электронном виде (в формате .pdf) на адрес электронной почты: yan.zuev@rusnano.com.

[ доп.информация по конкурсному отбору поставщиков ]


Cтатьи, исследования, экспертные ответы в рассылке "Как оценщик оценщику" будут посвящены, прежде всего, тому, что больше интересует вас, наших подписчиков.

Присылайте свои вопросы и пожелания по адресу lib @ labrate.ru. Ждем!

Успехов Вам!

Выпуск подготовил Александр Костин
создатель библиотеки LABRATE.RU


В избранное