Как оценщик оценщику...

  Все выпуски  

#432 Сегодня знаку обслуживания ЛАБРЕЙТ исполнилось 10 лет


Выпуск "Как оценщик оценщику". N 432
Он-лайн библиотека LABRATE.RU (количество подписчиков - 2260 )

Сегодня в выпуске


Разбор ошибок применения квалиметрических подходов в оценке

Изучая публикации по квалиметрии и принимая участие в разработках квалиметрических методик я на практике узнал, что затраты времени на разработку полноценной методики оценки качества ("с нуля", полное дерево, не менее 40 простых свойств, не менее 10 уровней\ярусов\ - без использования специального ПО) могут составлять 100 и более человеко-дней (например, на разработку квалиметрической методики оценки деятельности номинантов в Национальной премии "Золотой бренд" только в одной номинации ("Социально-значимый бренд") у меня ушло в общей сложности более 3 месяцев - хотя при ее подготовке был использован всего лишь упрощенный метод квалиметрии).

Мне кажется очевидным, что без специального программного обеспечения использовать столь сложный (а в отдельных случаях и очень затратный) инструмент (каким является квалиметрический анализ) в процессе оценки стоимости простых объектов оценки (где бюджет по времени не превышает неделю, а по стоимости - не более 30 тыс.руб) далеко не всегда целесообразно. Чаще всего в оценочной деятельности применяются либо упрощенные методы квалиметрии (усеченное дерево, не более 10-ти простых свойств, 3-5 ярусов), либо уже готовые и "протестированные модели" (например, в СРО оценщиков или крупных оценочных фирмах, которые могут себе позволить проведение собственных НИР, создание компьютерных моделей, библиотек свойств, критериев и деревьев свойств).

Тем не менее, иногда встречаются ситуации, когда оценщики применяют упрощенные методы квалиметрии, но даже в них допускают грубейшие ошибки или используют методы (принципы и допущения), не имеющие ничего общего с квалиметрией (научной дисциплиной, в рамках которой изучаются методология и проблематика комплексной, количественной оценки качества объектов любой природы).

Самое грустное заключается в том, что порой такой опыт годами тиражируется тысячами экземпляров (в виде электронных статей, перепечаток и ссылок) и преподносится как "этичная, научно-обоснованная практика". Когда подобные псевдо-научные достижения поддерживаются научно-практическими журналами (в т.ч. объединениями оценщиков) и ведущими оценочными СМИ - это становится вдвойне опасным, как для оценочной теории и практики, так и для самой научной дисциплины "квалиметрия".

Ярчайшим примером такой простоты (которая, как говорится в пословице, - хуже ... сами знаете чего) являются подходы, изложенные в статье Кузнецова Д.Д., опубликованной в журнале «Проблемы недвижимости» и цитируемой на сайтах Апрайзер.Ру и Оценщик.Ру (в статье "серьезный квалиметрический анализ" основан на дереве критериев (свойств), состоящим всего лишь из одного яруса (уровня)!!! шести сложных свойств!! ):


Цитата:
Техника метода сравнения продаж: от качественных корректировок - к квалиметрической модели
В статье приводится сравнительный анализ трех основных вариантов реализации метода сравнения продаж: построение корректировочных таблиц, использование регрессионных и квалиметрических моделей, а также их комбинаций.
Кузнецов Д.Д., к.т.н., доцент СПбГТУ

Популярность: 2672



- в которой, с м.т.з. используемые подходы не имеют ничего общего с теми принципами и подходами, которые изложены в теоретической квалиметрии.

Вот что сообщал Андрей Твердов:

Цитата:
С квалиметрией знаком по курсу, который читал нам Д.Д. Кузнецов в свое время, его статья опубликована в одном из номеров журнала "Вопросы оценки", если не путаю и размещалась на аппрайзере.



В одном из недавних обсуждений на сайте Appraiser.ru В.Г.Мисовец сообщал:

Цитата:
Так что итоговый вывод такой: что бы там ни писалось про квалиметрию в стиле приведенной выше статьи, а регрессионный анализ честнее и надежнее.

Соглашусь с В.Г.Мисовцем. Для примера, описанного в статье Кузнецова Д.Д. (7 объектов сравнения, 6 величин сравнения) целесообразно применять множественный регрессионный анализ, но не фантазировать на тему квалиметрии (с одним ярусом!!! и шестью разнородными критериями!!! с одинаковыми для всех критериев эталонными и браковочными значениями!!!)... Такие упрощения ни к чему хорошему не приводили и не приведут (и тем более не могут быть отнесены к квалиметрическому анализу )... Вряд ли Робкая оценщица смогла бы повторить фразу (после прочтения статьи Кузнецова Д.Д.), сказанную в 2005 году в дискуссиях на БФ:


Цитата:
Все просто, красиво, квалиметрично

В оценочной деятельности (ОД) аппарат квалиметрии целесообразно использовать для количественной оценки таких качественных характеристик, которые тяжело не только измерить, но и определить границы объекта или процесса, сравнить якобы несравнимые величины. Например:

  • Продолжительность экономически полезной жизни объекта собственности.
  • Определение одинаковых полезностей в технике замещения (например, для оценки затратным подходом стоимости технологических линий).
  • Оценка ситуса или общей полезности недвижимости с целью выбора лучшего варианта.
  • Величина поправки, вносимой в затратном подходе на эстетическую или историческую уникальность объекта недвижимости.
  • Определение процента от арендной платы, предназначенного для оплаты управляющего.
  • Величина различных видов рисков для данного объекта интеллектуальной собственности, являющегося предметом лицензионного соглашения (например, представляющего собой ноу-хау на новый технологический процесс или патент на изобретение в виде устройства).
  • Сравнение потенциала местоположения или ресурсного качества двух или более участков земли.
  • Определение вклада, вносимого оценками собственности, полученными доходным, рыночным или затратным методами, в общую итоговую оценку.
  • Анализ качества отечественной продукции с точки зрения возможности ее сбыта на внутреннем рынке (например, применительно к некоторым товарам легкой промышленности). В частности, такой предварительный анализ качества на стадии подготовки к выпуску позволит избежать явления затоваривания торговой сети неходовой продукцией (возможное применение – в прогнозировании денежных потоков при оценке бизнеса и исключительных прав на изобретение, с использованием которого предполагается выпуск новой продукции).
  • Анализ конкурентоспособности (по качеству) продукции на внешнем рынке при решении вопроса о возможности ее реализации.
  • Выбор объектов-аналогов, сопоставимых по полезности с оцениваемым.
  • Квантификация отдельных качественных параметров оцениваемого объекта собственности.

Любой квалиметрический анализ (также как и статистический) начинается с (1) определения ситуации оценивания (постановки проблемы), продолжается (2) построением дерева свойств (сбором данных), производится при помощи (3) обработки, и завершается (4) выводами. И всегда нужно помнить (в т.ч. при выборе того или иного инструмента для анализа), что "формулировка проблемы более важна, чем ее решение, которое является всего лишь математической или экспериментальной задачей" (А. Эйнштейн).

Дополнительная информация:

Некоторые термины и правила квалиметрии:

    Мировой уровень качества – это такая, полученная методами квалиметрии количественная характеристика качества объекта (предмета, процесса), которая в данный период времени, для объектов одного и того же назначения дает информацию о среднем (для заранее заданного числа лучших в мире объектов) значении показателя их качества. >>>>>

    Полное дерево при применении точного метода решения задачи : если задачу количественного сравнения двух объектов по их качеству желательно решить с минимальной погрешностью (то есть применить так называемый "точный" метод), то обязательно необходимо использовать полное дерево, а не неполное или усеченное дерево. >>>>>

    Усеченное дерево при применении шкалы рангов : если количественные результаты сравнения объектов по качеству допустимо выразить в шкале рангов, то обычно можно использовать усеченные дерево, что уменьшает трудоемкость решения задачи по сравнению с использованием полных или неполных деревьев. >>>>>

    Неполное дерево при применении упрощенного метода решения задачи : если задачу количественного оценивания качества допустимо решать упрощенным методом, то можно применять неполное дерево, что уменьшает трудоемкость решения задачи по сравнению с использованием полного дерева. >>>>>

    Необходимость и достаточность числа свойств в группе: каждое свойство, входящее в группу свойств, должно быть необходимым для адекватного описания связанного с этой группой сложного свойства, расположенного на дереве свойств на один ярус ниже; и, одновременно, количество этих свойств должно быть достаточным для обеспечения указанного выше адекватного описания. >>>>>

    Единый признак деления для свойств в группе : поскольку декомпозиция сложного свойства на группу свойств есть частный случай их классификации, то для всех свойств, входящих в группу, должен быть единый (то есть общий для них) признак такой классификации. >>>>>

    Независимость по предпочтению свойств в группе : каждое свойство, входящее в группу свойств, по отношению к любому другому свойству из этой группы должно удовлетворять обоснованному в теории решений принципу "независимость по предпочтению". >>>>>

P.S. В 2001 году Минсвязи выпустило документ (Приказ Минсвязи России от 16.04.2001 N 2667 РД от 16.04.2001 N 45.056-2000) РД 45.056-2000 Система показателей качества местной телефонной сети. Методика расчета единичных и интегрального показателей качества для услуги "предоставление местного телефонного соединения". Профсоюзу оценщиков (вместо слепого копирования западного опыта "ибрагимовичей") вместе со СРО полезно было бы аналогичный документ выпустить (а не деньги стрич за якобы мировые премии по качеству), например: "Система показателей качества оценочной деятельности. Методика расчета единичных и интегрального показателей качества для услуги "оценка ....". Чтобы это эффективно развивалось и любая разработка одной компании становилась доступной другой - необходимо создавать БД, ПО, отраслевой стандарт (но не в том виде и форме, придуманном когда-то чиновниками (ФСО), а в соответствии с национальной концепцией стандартизации в РФ).


Проблемы метода AHP (Analytic Hierarchy Process)

В поисках примеров практического применения анализа иерархий различной природы и назначения наткнулся в Википедии на панегирик Процессу Анализа Иерархий (Analytic Hierarchy Process – AHP).

В основе AHP лежит метод получения из матрицы попарных сравнений превосходства (priority) каких-либо объектов числовых оценок степени этого «превосходства», пропорциональных компонентам первого собственного вектора этой матрицы.

При этом предполагается, что эксперт может ставить оценки степени попарного доминирования по превосходству по числовой шкале с 18-ю пунктами (от 1/9 до 9). Безумие этого предположения усугубляется постулированием связи каждого пункта шкалы с вербальным определением этого пункта (например, 7-и кратное превосходство одного элемента над другим объясняется так: “One element is favoured very strongly over another, its dominance is demonstrated in practice”).

Уже одного такого произвольного приписывания чисел вербально определенным пунктам шкалы было бы достаточно, чтобы похоронить метод AHP при его первом рекламировании в начале семидесятых. А метод к тому же страдает и чисто математическими пороками, на которые различные исследователи указывают на протяжении десятков лет. Да и заимствован он (сознательно или по невежеству) из схемы решения «задачи о лидере» в теории графов, где такой метод уже по крайней мере с 1952 г. применяется к расчету приоритетов объектов по матрице парных сравнений.

Интересно узнать, чем объясняется такая живучесть и распространенность заведомо неадекватного метода, практически применяемого для решения очень ответственных задач? Никаких разумных объяснений…

Источник: http://blog.polydecision.com


Круглый стол в ЦЭМИ РАН "Создание инновационных фирм по ФЗ-217: взгляд со стороны права, управления стоимостью, бухгалтерского и налогового учета"

[ он-лайн обсуждение ] [ объявление ]

09.09.09 (9 сентября) в ЦЭМИ РАН (начало в 19-00) пройдет круглый стол Создание инновационных фирм по ФЗ-217: взгляд со стороны права, управления стоимостью, бухгалтерского и налогового учета. Помимо заинтересованных представителей академических НИИ и государственных ВУЗов, в нем примут участие специалисты в области бухгалтерского и налогового учета, аудита и оценки интеллектуальной собственности, права и экономики. Приглашены депутаты ГД РФ, представители налоговых органов, аудиторских и оценочных фирм.

Будет вестись аудио и видео-запись. После проведения круглого стола будет подготовлена стенограмма (как обычно, она будет опубликована в свободном доступе в он-лайн библиотеке LABRATE.RU).

В случае Вашей заинтересованности в участии в круглом столе прошу сообщить об этом по электронной почте kostin@labrate.ru или телефону +7(916) 105-81-04.

Ссылки по обсуждаемой теме

Спонсорский пакет: заинтересованные организации и лица могут выступить спонсором мероприятия. Спонсорский пакет включает: распространение информационных материалов спонсора среди участников круглого стола, размещение логотипа, ссылок и информационных материалов в сети интернет (возможные варианты: на фото, баннерах, видео, в стенограмме, в рассылках с информацией о КС - более 3000 подписчиков).

По теме круглого стола профессором Козыревым А.Н. подготовлена статья "Спрос на оценку интеллектуальной собственности в контексте развития инновационного законодательства", которая будет опубликована в 3-ем номере бюллетеня "Оценочная деятельность":


Цитата:
Ни для кого не секрет, что спрос на услуги профессиональных оценщиков во многом определяется нормами законодательства, требующими в определенных законом случаях привлечения для оценки имущества независимых оценщиков. В том числе и, возможно, даже в наибольшей степени это касается спроса на оценку интеллектуальной собственности. А потому несомненный практический интерес для оценщиков представляет Федеральный закон от 02.08.2009 № 217-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам создания бюджетными научными и образовательными учреждениями хозяйственных обществ в целях практического применения (внедрения) результатов интеллектуальной деятельности", призванный обеспечить инновационный прорыв в нашей экономике и потому энергично поддержанный президентом страны.

Все круглые столы - http://www.labrate.ru/round_table/

[ он-лайн обсуждение ] [ объявление ]


Сегодня - 10 лет ЛАБРЕЙТу

[ он-лайн поздравления ]


Cтатьи, исследования, экспертные ответы в рассылке "Как оценщик оценщику" будут посвящены, прежде всего, тому, что больше интересует вас, наших подписчиков.

Присылайте свои вопросы и пожелания по адресу lib @ labrate.ru. Ждем!

Успехов Вам!

Выпуск подготовил Александр Костин
создатель библиотеки LABRATE.RU


В избранное