Советы Мудрой Светы. Жилье мое Аренда

Рассылка сайта "Советы Мудрой Светы"

Выпуск No 15

Жилье мое

Добрый день, дорогие читатели!

Мне приходит много писем с вопросами об аренде жилых помещений. Настало время ответить на них.

Аренда

 Рынок аренды в последние годы активно прогрессирует. С одной стороны возможность получения дополнительного дохода, с другой – это способ решения жилищных проблем для студентов, иногородних, а также возможность жить независимо от родителей, бывших супругов и т.д.

Однако, арендаторы и арендодатели должны помнить, что здесь существует множество подводных камней, удачно обойти которые удается только при соблюдении целого ряда правил. Именно поэтому лучше обращаться к профессионалам, т.е в фирмы, специализирующиеся на аренде или имеющие у себя отделы аренды. Прислушивайтесь к советам профессионалов.

Подготовка квартиры. 

Не всякая квартира по своему состоянию сразу подходит для сдачи. Прежде чем затевать ремонт и смену мебели лучше посоветоваться со специалистом.

Очень распространенный случай. Квартира по наследству. Жил в ней пожилой больной человек. Мебель довоенная, ремонт 20-30 летней давности. Если оставить все как есть, то на какого арендатора можно рассчитывать? Только на человека, который «добьет» квартиру или на сильное снижение арендной ставки, хотя одно другое не исключает. Если же в квартирке сделать недорогую косметику, поменять мебель (обратить внимание на количество спальных мест), можно на б\у, но только более современную, она будет смотреться совсем по-другому. При этом цена на нее несколько возрастет и въедут более приличные люди.

Подбор объекта

Агентство подберет квартиру с учетом ваших требований, т.к. имеет большую наработанную базу.

Организация просмотров

Специалист приведет людей на просмотр, объяснит все достоинства вашей квартиры. Вы посмотрите на потенциального арендатора, он - на вас, и вы решите, готовы ли вы сотрудничать дальше.

Заключение договора

Если все у вас складывается, то следующим этапом вы заключаете договор, подробно регламентирующий все нюансы взаимоотношения сторон. При этом подразумевается, что документы на квартиру уже проверены, что арендодатель подтвердил свое право на эту квартиру.

Конечно, агентство не может отвечать за все разногласия в отношениях арендатора и арендодателя, но самые распространенные предусмотреть можно.

Договор найма должен включать

1.     Паспортные данные нанимателя и наймодателя.

2.     Адрес помещения.

3.     Срок договора найма.

4.     Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.

5.     Согласие всех имеющих право проживания на сдачу этого помещения.

6.     Список лиц, имеющих право проживать в этом помещении совместно с нанимателем.

7.     Порядок расчетов, оплата коммунальных услуг, телефона.

8.     Обязанности нанимателя по сохранности помещения.

9.     Обязанности наймодателя по предоставляемому помещению.

10.Ответственность сторон за неисполнение условий договора.

11.Срок письменного уведомления о преждевременном расторжении договора одной из сторон.

12.Законодательство, которому подчиняется данный договор.

13.Количество экземпляров и у кого они находятся.

14.Дополнительные условия.

Приложением к договору является опись имущества и расписка о получении денежных средств за найм объекта.

Комиссионные агентства.

Выплачивает наниматель. 100% от суммы месячной платы при длительной аренде. Выплачивается однократно.

50% при посуточном найме (сроком до 1 месяца) от общей суммы арендной платы.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Если договор заключается на срок 1 год и более, он подлежит обязательной регистрации в органе юстиции (ст. 609 ГК РФ).

Если договор заключается на период менее 1 года, то государственная регистрация его не требуется. 

Уплата налогов

Из средств полученных от сдачи в аренду вы должны платить подоходный налог 13% (для нерезидентов 30%).

Ст. 11, 224 НК РФ.

Ежегодно вы должны подавать налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту вашего жительства, в которую включать сумму полученную от аренды. Срок подачи декларации за 2004 год истек 03.05.2005 Декларацию можно отправить по почте заказным письмом.

Ответственность за неуплату налогов

При неуплате налогов вам придется нести ответственность за неподачу налоговой декларации, за неуплату налога по НК РФ, а  уклонение в крупном или особо крупном размере наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей. Или в размере заработной платы осужденного за период от одного до двух лет, или арестом на срок от 4 до 6 месяцев, или лишением свободы на срок до 1 года.

Крупным размером признается сумма налогов, составляющая за период 3-х финансовых лет подряд более 100 тыс рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов., либо превышающая 300 тыс. рублей, а особо крупным размером считается сумма более 500 тыс. рублей.

Вот уж точно: «Заплати налоги и спи спокойно».

Страхование квартиры и имущества.

Перед тем как сдать квартиру было бы

разумно ее застраховать, не надо экономить на страховке, вы можете потерять намного больше.

Доверительное управление

Если вы сами не можете или не хотите решать все вопросы, связанные со сдачей квартиры в аренду, то можете передать квартиру в доверительное управление риэлтерской фирме. Агентство примет на себя все хлопоты, а вы будете получать стабильный доход, который будет несколько ниже, чем если бы вы сами занимались всеми вопросами аренды.

Комната в коммунальной квартире

Если вы являетесь собственником комнаты (доли в квартире), то имеете право ее сдавать без предварительного согласия сособственников квартиры (ст. 30 ЖК РФ). Однако, если наниматель нарушает правила проживания, то сособственники могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора и выселении нанимателя.

Мы понимаем, что на практике соседи вряд ли пойдут в суд, а вот создать невыносимые условия для нанимателя они могут легко. Поэтому не перекладывайте решение этого вопроса на плечи арендатора. Договоритесь с соседями сами, если соседи очень несговорчивы, попробуйте предложить им некоторую денежную компенсацию за причиненные неудобства.

Телефон

Чаще всего арендодатели отключают телефон от междугородных разговоров. Для этого надо подать заявление на телефонном узле.

Если вы этого не сделаете, то включите в условия договора внесение арендатором залоговой суммы. Почаще звоните на телефонную станцию и узнавайте нет ли у вас задолженности за междугородные разговоры.

Желаю вам удачи.

Екатерина.

Жду ваших писем realter@somus.ru

Напоминаю, что продолжается голосование за наш сайт в конкурсе "Интернить". Если Вам нравится наш сайт и рассылка, то большая просьба поддержать нас и проголосовать. Проголосовать за нас можно либо с главной страницы www.somus.ru, либо здесь.

На форуме открылся новый раздел: "Чебурашка ищет друзей". Это будет своеобразный клуб по интересам, где можно найти друзей и единомышленников. Заходите, рассказывайте о своих увлечениях. 

Как обычно жду Ваших писем по адресу mudra_sweta@somus.ru

С любовью,

Мудрая Света

Число подписчиков данной рассылки:1137

Рекомендую подписаться на следующие рассылки: