Здравствуйте, уважаемые Дамы и Господа!

Сегодня ответы на вопросы одной из подписчиц и небольшой материал из серии "Реплики по поводу и без...".

Однокомнатная квартира в долевой собственности

...У меня трудный юридический случай и мне посоветовали Вас, как квалифицированного юриста, изучающего судебную практику. И если Вы сочтете невозможным мне помочь, то уже никто не поможет. Все инстанции я уже прошла и везде встретила обоснованный, на их взгляд, отказ. Я давно являюсь Вашим подписчиком, правда, некоторое время не получала от Вас рассылки и решила, что Вы отказали мне в подписке. Пришлось обращаться к разным юристам для консультации. И они меня разочаровали, т. к. единого мнения у них не было. Как же это может быть? Законы одни, а трактуют их по-разному. Так не должно быть! Закон должен быть однозначен, чтоб не было различных трактований и не должно быть законов, противоречащих друг другу.

Моя ситуация такова.

Нас двое сособственников однокомнатной квартиры общей площадью 34 кв. м. Мы не родственники и никогда ими не были. Я владею 1/3 долей по наследству с 1999 года (и проживаю в квартире), второй собственник владеет 2/3 долями, выкупив их у предыдущего моего сособственника - своего дяди (он мне тоже не был родственником) в 2008 году.

Отношения с сособственником напряженные. Ко мне неприязненное отношение, постоянное подчеркивание, что я владею меньшей долей квартиры и поэтому не имею никаких прав. Мои обращения в различные инстанции (милиция, прокуратура, вплоть до суда) сводились к одному, мне отвечали: "Пункт 1. "Он собственник. Он имеет право находиться в квартире в любое время, с любой целью, с любыми людьми, проживать в ней со всеми своими родственниками, а также сдавать в аренду"".

На мои возражения, что он нарушает мои права, свободы и т. д., гарантированные Конституцией, Жилищным кодексом и др., было сказано (и в милиции, и в прокуратуре, и в судах), что это я нарушаю его права, не разрешая ему проживать со мной в однокомнатной квартире (доли в натуре не выделены, порядок пользования не определен, поскольку это невозможно, что признано судом), т. к. "Он собственник. Он имеет право..." (см. пункт 1).

Я обращалась для консультаций к разным юристам, адвокатам и получала противоречивые ответы. Кто-то говорил, что это противозаконно вселять в однокомнатную квартиру людей не родственников, тем более против воли других собственников. Жилищный кодекс признает жилым помещением изолированное помещение (даже квартиры по социальному найму дают с учетом половых признаков, а тут раз собственник, так он что, среднего рода?). Другие юристы говорили мне: "Он собственник. Он имеет право..." (см. пункт 1).

Я прочла статью 25 Конституции: "Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц...". Я поняла это буквально и, поскольку проживаю в этой однокомнатной квартире с 1999 года, там же с того времени и зарегистрирована (прописана), то при очередном визите 1 июня 2010 года сособственника (проживает он по другому адресу и всегда проживал по другому адресу), я вызвала милицию. Милиционеры мне ответили: "Он собственник. Он имеет право..." (см. пункт 1). Я согласна с законом, если только собственник владеет изолированным помещением (т. е. комнатой в коммунальной квартире), а у нас однокомнатная квартира. И мы ее не покупали в совместное пользование. Я получила свою долю по наследству давно, когда еще проблем по другой доле и не возникало.

На одной из консультаций у юриста я задала вопрос: "А как же Конституция, которая гарантирует неприкосновенность жилища, право на неприкосновенность частной жизни, личную тайну, которые невозможно скрыть в общей комнате, проживая с чужими людьми?" И услышала, на мой взгляд, чудовищный ответ: "На ваш случай это не распространяется. Для вас действует другой закон: "Он собственник..."" (см. пункт 1). Конституция на меня не распространяется?..

Это что же получается? Если в Великобритании "Мой дом - моя крепость". А в моем случае "Мой дом - проходной двор"?

Я в страшном отчаянии, это мое единственное жилье, и я, возвращаясь каждый вечер домой после работы, боюсь до спазм в животе, не знаю, что меня там может ожидать.

У меня к Вам вопрос. Продажа доли третьему лицу в однокомнатной квартире законна и конституционна? Ведь это третье лицо, приобретая долю в однокомнатной квартире (в натуре доля не выделена) для пользования согласно пункту 4 статьи 17 Жилищного кодекса, автоматически нарушает законные права и интересы проживающих в этом помещении лиц (т. е. меня). У него же есть право выбора: не покупать проблемное жилье. Это у меня нет права выбора, есть только обязанность первоочередной покупки. Я согласна выкупить долю, но за разумные деньги. Цену за свою долю сособственник попросил 1 200 000 руб. В нашем регионе столько стоит изолированная комната в двухкомнатной квартире после отличного ремонта. (В этой же квартире не было ремонта 15 лет). Этим я принуждаюсь к кабальной сделке.

В заключении хочу сказать, что я всегда всю свою жизнь прожила по совести, честно. Отработала на оборонном предприятии 34 года, награждена правительственной наградой: медалью за N... Указ подписан... 1996 г. Ельциным Б.Н.

Мой отец - первый владелец этой квартиры, участник ВОВ с 1941 по 1945 годы, награжденный орденами и медалями, в том числе медалью "За отвагу", перед смертью был спокоен, что и перед дочерью (т. е. мной) он долг выполнил. Как он говорил: "чтоб не сидеть на шее у государства"; построил частный дом, который потом снесли и дали в пользование эту однокомнатную квартиру, и он свято верил, что в ней его потомки будут жить в мире, счастье, спокойствии.

Вот и высказала Вам свою проблему. А хочу я, конечно, стать собственником всей квартиры, реально ли это для меня? Как это сделать? Возможно ли признать все договоры купли-продажи недействительными? Возможно ли принудить второго сособственника продать мне долю за меньшие деньги? Например, обратиться в суд, что он не ремонтирует жилье, не моет полы, создает помехи для уборки (поставил вещи навалом, устроил склад из вещей). Возможно ли обязать его выплатить мне деньги, если я проведу ремонт за свой счет (смена сантехники, окон, замена пола, дверей). Может, расходы заставят его снизить цену. И, главное, как решить вопрос по разделению потребления коммунальных услуг. Лицевые счета разделены давно, меня даже в известность не поставили. А как нам разделить пользование? Сейчас обязывают ставить приборы учета и на воду, и на газ, и на электричество. В настоящее время я плачу по нормативу, но на будущий год оплата резко возрастет, это мне очень накладно...

Пришлось обращаться к разным юристам для консультации. И они меня разочаровали, т. к. единого мнения у них не было. Как же это может быть?

Это нормальное дело! Все наши коллеги могут да и должны думать по разному!)) ("Два юриста - три мнения" - избитое уж)

Продажа доли третьему лицу в однокомнатной квартире законна и конституционна?

В настоящее время и законна, и конституционна. К сожалению, наверное!.. Законодателю стоит думать о модернизации института долевого совладения. Мыслимое ли дело? У нас в городе обычная ситуация в продажах - на ~ 20 тысяч объектов недвижимости вторичного рынка в базе местной палаты недвижимости - ~ 50 объектов долевых! Не потому что их нет в природе - потому что они просто не продаются! В базе находятся годами! Поговорите с любым мало-мальски опытным риэлтором - как продаются доли? И возьмет ли он долю себе в продажу? Услышите очень много интересного по этому поводу! Расхожие фразы при этом: "В чем прикол-то?", ""Мертвяков" (варианты: "глухарей", "висяков") нам только не хватало", "Выброшенные деньги!", "Вам больше заняться нечем?"... Для сособственника должно быть предусмотрено право на принудительную мену или принудительную продажу общего объекта. Может, начиная с какой-то определенной доли. По решению суда. Может, для начала, только в строго определенных законом случаях...

У меня нет права выбора...

Вы имеете право выбора: договориться ли со вторым сособственником о покупке его доли Вами самой, договориться ли о продаже Вами своей доли ему же, взять ли деньгами или "натурой" (т. е. другим объектом), договориться ли с ним о продаже или мене всей квартиры... Вместе с тем Вы находитесь в ситуации, которая без каких-либо потерь для обеих сторон может разрешиться только одним - продажей всего объекта недвижимости целиком. Продали квартиру (причем обязательно с некоторым ремонтом, чистенькую, ухоженную, т. е. по максимально возможной цене...), деньги между собой пропорционально имеющимся долям поделили.

Пункт 1. "Он собственник. Он имеет право находиться в квартире в любое время, с любой целью, с любыми людьми, проживать в ней со всеми своими родственниками, а также сдавать в аренду".

Все мнения юристов, что Вы описали в письме, имеют место быть. Действительно, сособственник имеет право "находиться в квартире в любое время, с любой целью, с любыми людьми, а также проживать...". Сособственник еще много чего имеет право... Вместе с тем каждое из "его прав", если оно нарушает Ваши интересы, может быть оспорено в суде... Но чаще уже "по факту"...

Это у меня нет права выбора, есть только обязанность первоочередной покупки.

Право! Право первоочередной покупки (приобретения). Никто Вас не неволит приобретать чужую долю, т. е. не "обязывает" Вас!

А хочу я, конечно, стать собственником всей квартиры, реально ли это для меня? Как это сделать?

Реально, если Вы предложите сособственнику реальные деньги. Или деньги в пределах тех, что он бы выручил при продаже своей части квартиры самостоятельно, отдельно от Вас. Или несколько больше, для "лучшего убеждения" сомневающихся. Иногда, если объект для сособственника ценен, напр., по родственно-историческим причинам, цена предложения закономерно сравнивается с суммой, что сособственник выручил бы при продаже объекта целиком.

Возможно ли признать все договоры купли-продажи недействительными?

Из того, что Вы рассказали, скорее невозможно. И как там со сроками давности?

Возможно ли принудить второго сособственника продать мне долю за меньшие деньги? Например, обратиться в суд, что он не ремонтирует жилье, не моет полы, создает помехи для уборки (поставил вещи навалом, устроил склад из вещей).

Это будет проигрышный иск. "Подергать" сособственника Вы сумеете, заставить его этим продать Вам долю - скорее нет. Или даже просто нет.

Возможно ли обязать его выплатить мне деньги, если я проведу ремонт за свой счет (смена сантехники, окон, замена пола, дверей). Может, расходы заставят его снизить цену.

В рамках текущего ремонта - пропорциональную (от имеющихся долей) долю потраченных Вами денег - да. В рамках по существу капитального ремонта, о чем пишете Вы - нет.

И, главное, как решить вопрос по разделению потребления коммунальных услуг. Лицевые счета разделены давно, меня даже в известность не поставили. А как нам разделить пользование? Сейчас обязывают ставить приборы учета и на воду, и на газ, и на электричество. В настоящее время я плачу по нормативу, но на будущий год оплата резко возрастет, это мне очень накладно.

Трудно "разделить пользование". Если только поставить два смывочных бачка на унитаз, две раковины в ванную, две раковины и две плиты (газовых или электрических) в кухню... И, соответственно, на каждую подающую трубу свой счетчик... И со светильниками в местах общего пользования аналогично... Все это практически невыполнимо. Хотя, помню, у одного моего клиента другой сособственник поставил вторую раковину на кухню. И, по рассказам, навсегда завалил ее грязной посудой!)) По электричеству. На практике в коммунальных (или бывших коммунальных) квартирах ставят счетчики по числу комнат (числу семей пользователей или собственников) и выводят на них, кроме самих комнат, что-нибудь из мест общего пользования. На один счетчик - кухню, на другой счетчик - прихожую, на третью - туалет с ванной... Но у вас однокомнатная...

Довод к переговорам. Можно ситуацию для наглядности перевернуть. Сейчас у Вас одна доля из трех. У сособственника - две. Но вы, собственница меньшей части, пользуетесь квартирой, а собственник большей части ею не пользуется. Давайте, допустим, второй собственник будет пользоваться квартирой, а Вы будете только "навещать" ее. Как Вам это нравится? Так вот, чтобы таких ситуаций не возникало, и необходимо сособственникам договариваться между собой!

У меня самого в собственности два долевых объекта. По одному из них (у меня большая доля) я несколько лет пытаюсь провести или продажу, или мену, или выкуп... (правда, моральный фактор там еще... "под ногами путается"). По второму (объект большой, а доля очень мала), зная не понаслышке все "головняки", реализацию-отчуждение долго даже не начинаю... Вместе с тем долевое жилье клиентов целиком продавалось, и не раз... Я, как представитель одной из сторон либо как третейский "мировод" (работал сразу со всеми сособственниками), или судья, если дело было по каким-либо основаниям в суде, уговаривали... Проблемная ситуация, соответственно, разрешалась.

Еще к совместному отчуждению жилья. В рыночное время все имеет свою и почти всегда адекватную оценку. Жилье в городе стоит дороже, чем жилье в пригороде или меньшем городе. Жилье качественное стоит выше жилья менее качественного. Соответственно, одинаковое по площади и иным характеристикам жилье в разных городских районах и разных городах по разному и оценивается. Исходя из этого, "закусив" свои амбиции и адекватно "отражая" свое нынешнее положение, Вам следует подыскивать себе жилье в пределах той суммы, которая Вам выпадает от реализации квартиры как единого объекта. Т. е., условно, продаете квартиру за шесть миллионов рублей - ищете себе квартиру за два миллиона. Продаете за три - ищете за один, продаете за полтора миллиона - ищете за пятьсот тысяч...

Вверх

Получить консультацию - и не заплатить. Выиграть с юристом дело - и тянуть до бесконечности с выплатой обещанного гонорара. На стадии расчета спорить о его методике. Вместо оплаты пройтись по личности кредитора. Кому из юристов не знакомо это? Каждый из нас сталкивался с таковым не раз. Кто-то, между нами, и из профессии уходит от этого - нет адекватной отдачи за вложенный труд по успешно проведенным делам - нет никакого желания начинать помогать по делам новым.

Мошенничество не по-русски

Мошенничество не по-русски. И не по-китайски, не по-немецки, не по-французски... Интернационально! Всегда и везде! Новый-старый вид "наезда на лоха"! Выпить-закусить и не заплатить... "Официант! Мы на выход!"

- Так, мы все ответы, что вы тут нам рассказали, знаем, поэтому ничего платить не будем.

- Господа, как бы это... не совсем... Ведь битых два часа просидели...

- А за что платить-то? Мы все это и сами знаем, - с обидой и нескрываемой агрессией.

(Да, рассказал, теперь знают - думаю я. Поди проверь, знали - не знали...)

- А повторенье - мать ученья, - раскрыл было рот, но дверь уже громко захлопнулась.

Вверх

Все на сегодня.
Ваш СЛОБОДИНСКИЙ Владимир Семенович
Не забывайте о назначении читаемой вами рассылки (Консультации...). А потому задавайте свои вопросы (на письма подписчиков отвечаю ВСЕГДА).
Пишите

спросить:
mailto:jursl@bk.ru?Subject=Вопрос читателя рассылки
вопросы-ответы:  http://jursl.chat.ru/quest.htm (item) 01/01, 02/02, 03/03
ответы на вопросы ищите и по поиску (поисковая строка вверху каждой странички сайта Jursl/item)
сайт: http://jursl.chat.ru/ (http://jursl.narod.ru/ http://jursl.web.ur.ru/)
архивы рассылки: 01/01/01, 02/02/02, 03/03/03, 04/04, 05/05, 06/06, 07/07, 08/08, 09/09, 10/10, 11/11, 12/12, 13/13, 14/14, 15/15, 16/16, 17/17, 18/18, 19/19, 20/20, 21/21, 22/22, 23/23, 24/24, 25/25, 26/26, 27/27, 28/28, 29/29, 30/30, 31/31, 32/32, 33/33, 34/34, 35/35, 36/36, 37/37, 38/38, 39/39, 40/40, 41/41, 42/42, 43/43, 44/44, 45/45, 46/46, 47/47, 48/48, 49/49, 50/50, 51/51, 52/52, 53/53, 54/54, 55/55, 56/56
адрес: 620043, Екатеринбург, Ленинградская, 34/2, 52
jursl@bk.ru
ICQ: 174001378
аккаунты в соцсетях:
http://jursl.livejournal.com/
http://vk.com/jursl
http://my.mail.ru/bk/jursl/
http://facebook.com/profile.php?id=100000691821026
http://www.youtube.com/jursl
http://twitter.com/jurslo/
http://jursl.blogspot.com/
http://www.google.com/profiles/jurslob  
тел.: +7(343)2140036 и +7-9089183735