Все выпуски  

Строящееся жилье: жить красиво, покупать уверенно.


Строящееся жилье: жить красиво, покупать уверенно.

Строящееся жилье: жить красиво, покупать  уверенно.


 

Как купить квартиру в строящемся доме, и при этом быть уверенными будущем? Об этом нам рассказали специалисты отдела первичного жилья  Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

 

В последнее время проблема «обманутых дольщиков» все чаще звучит с экранов телевидения и радио, с полос газет и журналов. Казалось бы, введение так называемого «Закона о долевом участии», который увидел свет еще в 2005 году, а впоследствии был скорректирован, должно было навести порядок на рынке строящегося жилья. Но, как оказалось, не все так благополучно.

Специалисты нашей компании по-прежнему сталкиваются с «нестандартными» схемами оформления приобретения строящегося жилья. Причем, надо отдать должное, в последнее время большая часть этих схем осуществляется в рамках действующего законодательства. Но проблем для приобретателей от этого меньше не становится.

Основным источником таких схем по-прежнему остается бартерная система расчетов, которую активно применяют многие строительные компании. Ситуация осложняется тем, что существует рынок последующего бартера, который осуществляют подрядные организации, получившие квартиры в строящихся домах от Застройщиков. В результате, до конечного покупателя – физического лица квартира может дойти через цепочку организаций, повышая тем самым риски оформления такой квартиры.

На идею написания этой статьи нас натолкнуло несколько реальных ситуаций.

Например, что некая подрядная организация продала квартиру по договору инвестирования другой подрядной организации. Последние выпустили свой вексель и продали его физическому лицу, указав непосредственно в договоре купли-продажи векселя, что она продается для последующей оплаты за квартиру. И вот это физическое лицо и предлагало данную квартиру нашим клиентам путем покупки все того же векселя, которого, кстати сказать, на руках у него не было. Пытаясь разобраться в ситуации, мы стали считать арифметику в системе финансовых расчетов между подрядными организациями и не смогли установить, рассчитались ли она друг с другом. Понимая, что первоисточником всех имущественных прав на строящиеся объекты является Застройщик, мы обратились к нему и выяснили, что первый подрядчик, с которого началась вся эта «цепочка хитросплетений» не выполнил до конца свои обязательства и никаких имущественных прав на эту квартиру не имеет. Более того, Застройщик не был уведомлен о том, что имущественные права были переданы другому юридическому лицу и, что самое интересное, данная квартира уже давно продана Застройщиком по договору долевого участия другому покупателю. Хорошо, что застройщик оказался порядочным и предоставил нам эту информацию, а ведь мог бы и отказать. И нашей вины в этом бы не было.

Другая ситуация: куплен вексель, оформлен договор намерения покупки, или инвестирования, но акта зачета задолженности по векселю  в оплату квартиры просто нет. В итоге кто-то где-то что-то забыл, и впоследствии покупатель оказывается просто заимодавцем застройка или подрядчика, а квартира продалась еще раз кому-то еще.

Третья ситуация: квартирой застройщик собирается рассчитаться с подрядчиком за поставку стройматериалов, но, по каким-то причинам, конечно же, не зависящим ни от покупателя, ни от риэлтора, соглашение между подрядчиком и застройщиком расторгается. И часто еще и после оплаты покупателем. И даже иногда задним числом расторгается акт зачета квартиры, который является по сути основным документом, подтверждающим право требования квартиры. На рынке известны случаи, когда застройщик умудрялся в суде доказать, что стройматериалы, поставленные подрядчиком, пошли-де на другой объект или подъезд. Хотя никто  и ничто не мешает застройщику рассчитаться за стройматериалы квартирой, оставшейся непроданной в ранее построенном доме. В итоге оказывалось, что права требовать данную квартиру у покупателя нет, хотя он вроде оплатил сумму подрядчику.

Отношения застройщиков и подрядчиков вообще тема отдельного разговора, однако никто из покупателей не сможет получить доступ к полной финансовой информации тех и других, чтобы быть до конца уверенными. Поэтому к таким квартирам, особенно, если они дешевле рынка, нужно относиться осторожно.

Самое страшное потом для покупателя – что застройщик остается «ни при делах», деньги были переданы подрядчику – часто небольшой фирме, и забрать их сложно. А иногда и фирмы банкротится, пока честный покупатель ждет и ходит вокруг строящегося дома.

Тут надо отметить важный факт – покупая строящееся жилье, вы покупаете еще не квартиру, а всего лишь право требования. Квартира еще не построена и официально не внесена в соответствующие госреестры как объект недвижимости.  И от момента оплаты до момента этого внесения часто проходит несколько лет, которые в том числе могут быть экономически сложными.  И именно в течение этого срока и случаются, по форс-мажору, или по умыслу, вот такие неприятности.

Адвокатские конторы предлагают таким покупателям услуги в судах, давая зачастую ложные надежды, так как деньги назад получить в таких случаях можно только с подрядчика. Так как на момент оплаты все было нормально, в том числе с документами. Критические ситуации возникают позже. Часто подрядчик напрямую предлагает покупателю переделать договор на другую квартиру, перенести срок и т.д.  Вместо того, чтобы почуять неладное, покупатель соглашается, тем самым беря на себя все риски. И часто еще и не один раз.

Никто не хочет убедить читателей в том, что  все схему продажи первичного жилья подозрительны. Однако, работа застройщика по ФЗ № 214 – это очень важный факт в пользу. Другое дело, что стандартная схема банкротства застройщика как фирмы также существует. И на нашем рынке тому есть уже не один пример. Дольщики или покупатели начинают подавать массовые иски, на этом зарабатывают адвокаты, однако толку от этого иногда бывает мало. Стандартная человеческая реакция – «найти крайнего» тут не поможет. Да и риэлторы не могут отвечать за будущие отношения застройщика и подрядчика, тем более, возникающие через полгода или год.

Нельзя сказать, что наше заключение о том, что выбранную клиентами квартиру приобрести нельзя обрадует их. Мы не перестаем удивляться неистребимой жажде покупателей «урвать» себе что-нибудь подешевле, не взирая на риски потерять последнее. Именно на этом и играют мошенники, которые постоянно подгоняют своих клиентов, пугая тем, что они могут остаться без такой ликвидной «последней» квартиры. Поэтому часто клиенты обращаются к нам за консультацией, терпеливо выслушивают все «но», но, рискуют, идут к такому подрядчику или застройщику. А потом обивают пороги в надежде, что кто-то оплатит их риски.

Причина всего этого банальна – нехватка нужных квартир на рынке, низкая покупательная способность, «хитрые» схемы застройщиков заставляют людей рисковать.

Вот и решили мы еще раз обратиться к этой теме, еще раз объяснить всем, что

попытка сэкономить может привести к фатальным потерям накопленных финансов и может не привести к возможности приобрести то долгожданное жилье, о котором все мечтают.

И если уж Вы готовы рассматривать покупку какого-нибудь супер дешевого варианта, хотя бы убедитесь в вопросах оформления, не бойтесь задавать вопросы всем сторонам, попытайтесь узнать побольше о застройщике или подрядчике. А если впоследствии почуете неладное, сразу же попытайтесь прояснить ситуацию и у застройщика, и у подрядчика. Если вашу покупку сопровождал риэлтор, то хотя бы уведомите его о возникших сложностях. Вместо того, чтобы после того, как сами наломали дров, года через полтора, бегать по судам и пытаться найти  виноватого.  В то время, как нечестные подрядчики и застройщики уже давно и намеренно почти банкроты. Любой рынок живет и функционирует по определенным законам и правилам. Мы научились стричься у парикмахеров, лечить зубы у стоматологов, осталось понять, что любая сделка с недвижимостью должна сопровождаться профессионалами. Но, к сожалению, строящееся жилье в нашей стране все еще связана с рисками, как бы мы не старались.  Обращайте внимание на все.

 

 


В избранное