Профи Клуб

Выпуск N 3

Содержание

Как правильно инвестировать в строительство жилья

         К инвестированию жилья необходим грамотный и серьезный подход. Недвижимость
отличается от большинства других товаров размерами, использованием, способами реализации
на рынке. Покупателей можно разделить на тех, которые готовы и способны самостоятельно
воспользоваться преимуществами сделки, и тех, кто следует советам продавца. Первые, как
правило, уже совершали покупку недвижимости и более-менее подкованы в юридическом
плане. Вторая категория граждан плохо разбирается в юридических тонкостях и в законах
бизнеса, но обладает большим желанием приобрести квартиру. И тем и другим можно
порекомендовать следующее: прежде, чем вкладывать деньги необходимо составить для себя
общую картину рынка недвижимости для того, чтобы не ошибиться в выборе квартиры и
соответственно, в выборе цены.
         Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос
и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок
покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов -
действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
         Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости:
         -платежеспособность населения;
         -изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые
          тенденции);
         - изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное
           соотношение между группами населения с различными уровнями образования),
           уровнями миграции, количеством браков и разводов;
         - изменения во вкусах и предпочтениях населения;
         - условия и доступность финансирования.
         Факторы, определяющие величину предложения:
         - наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте
           рынка;
         - объем нового строительства.
         Надо отметить, что огромное значение имеет и вид заключаемого договора. Для
правильного инвестирования строительства необходимо не ошибиться при заключении
договора, в договоре должны быть четко обозначены права и обязанности сторон, указан объем
инвестиций, сроки окончания строительства (это особенно важно, если планируется
одновременная продажа собственного жилья). Также следует прописать процедуру расторжения
договора в случае наступления причин, не позволяющих дальнейшее инвестирование
строительства.
        Необходимо четко представлять себе с кем заключается договор,  какими документами,
подтверждающими права на строительство, обладает вторая сторона (инвестиционный
контракт, лицензии, постановления правительства и т.п.). При выборе соинвестора,  надо
обратить внимание на то, как давно фирма существует на рынке, когда и сколько объектов
построено, какие отзывы о фирме в прессе.
        При выборе квартиры важно не ошибиться в месторасположении  и серии выбранного
дома. Объект должен быть ликвидным, т.е. легко продаваемым спустя какое-то время, когда
может возникнуть потребность сменить место проживание. Район расположения должен быть
перспективным с точки зрения экологии, т.к. за деньги можно практически все сделать в
квартире, но изменить экологию не удастся. Очень важно, чтобы в районе была развита
инфраструктура, так как часто темпы роста строительства жилья опережают темпы развития
инфраструктуры.
        При желании провести перепланировку покупаемой квартиры лучше всего начать это
согласовывать на этапе строительства (а еще лучше при подписании договора). Тогда же
следует обговорить наличие отделки в квартире и обозначить все дополнительные услуги со
стороны фирмы, как платные, так и бесплатные.
        Важно заранее обговорить процедуру оплаты (100% или поэтапно в рассрочку) и
изменения стоимости в зависимости от величины взноса. Необходимо выяснить увеличится ли
стоимость строительства, и будут ли при этом доплаты со стороны граждан. Также нужно четко
представлять себе дальнейшую схему взаимодействия вплоть до оформления в собственность.
        Обязательно следует выяснить статус всех участников строительства (заказчик,
инвестор, застройщик).
        При выборе квартиры следует обратить внимание на то, какое жилье строится в районе.
Это позволит выявить конкурентов и узнать, как интенсивно будет развиваться район  в
дальнейшем.
        При инвестировании строительства необходимо учитывать, что цена и количество
непроданных квартир напрямую зависят от стадии строительства, поэтому выбор лучше делать
раньше.
        В заключение следует сказать, что покупка квартиры - серьезный и ответственный шаг
и лучше, если сделать его вам помогут настоящие профессионалы.

Цели и задачи управленческого учета

        Постановка управленческого учета является необходимым условием успешной
деятельности предприятии в современных условиях. Управленческий учет является
самостоятельной формой учета, разработанной на предприятии, которая в рамках одной
организации обеспечивает ее управленческий аппарат информацией, используемой для
планирования, управления и контроля за деятельностью организации. Этот процесс включает
выявление, измерение, сбор, анализ, подготовку, интерпретацию, передачу и прием
информации, необходимой управленческому аппарату для выполнения его функций. Наравне с
информацией бухгалтерского  характера в структуру управленческого учета включаются оценки
и планы на будущее. Если финансовый учет показывает <как это было>, то управленческий учет
показывает <как это должно быть>. В процессе повседневной деятельности в организации
возникает значительное количество информации. Это является исходным материалом для
итоговой информации, отражаемой в финансовом и управленческом учете. Важно выявить
основные отличия информации, необходимой для управленческого учета, от других типов
информации, в частности от информации, используемой в финансовом учете, и определить тот
объем информации, который необходим для использования в  управленческих формах.
        Постановка управленческого учета должна осуществляться индивидуально для
каждой компании с учетом особенностей и специфики ее деятельности. Необходимо разработать
систему управленческого учета для конкретной организации: четко определить объем информации,
которая будет использоваться в управленческом учете, способы своевременного получения этой
информации, ее консолидации в установленные формы, сроки предоставления руководству.
        Важным условием для постановки управленческого учета на предприятии является
наличие отлаженной договорно-правовой базы. На начальном этапе постановки учета необходимо
изучить все имеющиеся на предприятии договора, дополнительные соглашения и другие правовые
документы, на основе которых осуществляется деятельность компании, и  происходят расчеты.
Следует выяснить: предмет договора, срок действия каждого договора, периодичность проплаты по
нему, сумму договора, т.е.  все существенные условия договора.
        Следующим этапом является анализ деятельности компании за прошедший период,
выявление динамики и тенденций расходных и доходных статей. После получения полной картины
деятельности организации за прошедший период, понимания и анализа всех полученных
результатов можно приступать к сбору и анализу планов компании на будущий период.
        При определении необходимого объема информации для целей управленческого
учета следует различать информацию, которая носит разовый характер и информацию
постоянного, повторяющегося характера. На примере инвестиционно-строительной компании при
заключении договора на строительство нового объекта единоразовой информацией, необходимой
для управленческого учета являются данные о  стоимости строительства нового объекта, смета
расходов по новому объекту, план финансирования объекта. Информацией постоянного характера
является информация о заключенных договорах с соинвесторами на долевое строительство
объекта, о регулярно поступающих  счетах от подрядчиков на оплату СМР, материалов и т.д.
        Помимо определения точного перечня используемой для управленческого учета
информации, следует уточнить перечень  отделов, предоставляющих данную информацию в
разрезе ответственных лиц.
        Отделы, предоставляющие информацию для управленческого учета в инвестиционно-
строительной компании:
        - Бухгалтерия
        - Инвестиционный отдел
        - Отдел капитального строительства
        - Отдел рекламы и PR

        Большое значение при постановке управленческого учета имеет разработка графика
предоставления отчетности, как от ответственных за эту информацию лиц к менеджеру по
управленческому учету, так и от менеджера к руководству компании. Важно установить те
сроки предоставления управленческой отчетности, которые обеспечивали бы руководство
компании своевременной оперативной информацией, необходимой именно в конкретный
период времени. Отчеты по управленческому учету могут содержать информацию, требующую
немедленных действий. Такие отчеты должны предоставляться руководству компании
ежедневно на каждое утро.
        Каждая организация должна самостоятельно разработать рабочие формы, в которых
будет предоставляться необходимая управленческая информация, исходя из специфики ее
деятельности и того объема информации, который необходим для принятия управленческих
решений. Но существует ряд управленческих форм, которые являются стандартными для всех
организаций, в которых уже поставлен или проходит стадию становления управленческий учет,
это: бюджет компании, отчет о движении денежных средств (cash&flow), отчет о прибылях и
убытках, бюджет баланса.
        Планирование наряду с контролем является одной из важнейших функций управления
и представляет собой процесс определения действий, которые должны быть выполнены в
будущем.
        Процесс составления бюджета - один из важнейших в системе планирования и
контроля в управленческом учете. Бюджет является финансовым планом действий, прогнозом
будущих финансовых операций. Бюджет может иметь бесконечное количество видов и форм,
его структура зависит от того, что является предметом составления бюджета. В отличие от
формализованных отчета о прибылях и убытках и бухгалтерского баланса бюджет не имеет
стандартизированных форм, которые следует строго соблюдать.
        Чаще всего бюджет составляется на определенный период, обычно не более чем на год,
но при долгосрочных проектах бюджеты разрабатываются на пять или более лет. Как правило,
бюджет на год  составляется с разбивкой поквартально и помесячно и отслеживается ежедневно
по текущей информации, которая предоставляется по итогам работы отделов компании.
Бюджеты разрабатываются как для организации в целом, так и для ее подразделений.
        Основные функции бюджета состоят в следующем:
        - Планирование операций, обеспечивающих достижение целей организации
        - Координирование различных видов деятельности и подразделений, согласование интересов
          отдельных работников и групп в целом по организации
        - Стимулирование руководителей отделов к достижению целей своих центров
          ответственности (отделов)
        - Контроль текущей деятельности, обеспечение плановой дисциплины и т.д.
        Процесс составления бюджета может быть мощным средством для стимулирования
руководителей к достижению целей их центров ответственности и, следовательно, целей всей
организации.
        Так как бюджет представляет собой отчет о желаемых результатах на момент его
формирования, то тщательно подготовленный бюджет является наилучшим стандартом. С ним
сравнивают действительно достигнутые стандарты. До недавнего времени было принято
сравнение текущих результатов с результатами за прошлый месяц или за аналогичный период
предыдущего года. Но подобные <стандарты> имеют существенные недостатки, ибо при
сравнении с ними не учитываются изменения в направлениях деятельности и планируемых
программах на текущий год. Сравнение фактических данных с бюджетными указывает те
области, куда следует направить внимание и необходимые действия. Анализ отклонений между
реальными результатами и данными бюджета позволяет идентифицировать проблемную
область, которая требует первоочередного внимания, выявить новые возможности, не
предусмотренные в процессе разработки бюджета, показать, что первоначальный бюджет в
некоторой степени нереалистичен.
        Примером процесса  бюджетирования в инвестиционно-строительной компании
является разработанный в системе 1С программный продукт <Бюджет>, позволяющий
прогнозировать и контролировать многие аспекты деятельности фирмы. Например:
        - видеть сумму планируемых поступлений от соинвесторов на ближайшие месяцы, исходя из
          плана инвестиций физических лиц по объектам;
        - видеть реальный объем проданных площадей по объектам; остаток площадей на продажу;
          реальную цену 1 кв.м. по объекту;
        - видеть объем кредиторской задолженности предприятия по объектам;
        - отслеживать объем офисных расходов, и соответственно контролировать их (по каким
          статям следует уменьшить расходы, по каким, наоборот, можно увеличить)
        - оперативно получать информацию по каждому соинвестору: № договора, существенные
          условия договора,  поэтапный план инвестиций на будущий период.
        Договорные отношения с соинвестором дают нам возможность спланировать
поступление денежных средств на будущий период времени, так как долевое строительство в
компании осуществляется поэтапно, т.е. сначала соинвестор вносит в счет своего долевого
участия часть суммы денежных средств по договору, потом через определенное время другую
часть и т.д. до полного погашения своего долга. Сроки взносов оговариваются в приложении к
договору с соинвестором.
        Наличие поэтапного плана строительства объекта и сметы расходов дает нам
возможность спланировать объем инвестиций компании во временном аспекте, рассчитать
необходимую сумму платежей на определенный период, и как следствие, рассчитать
необходимый приток денежных средств от соинвесторов на этот период. Проблема
инвестиционно-строительного бизнеса в том, что спланировать точное по времени поступление
денежных средств от соинвесторов достаточно трудно (кроме уже заключенных договоров с
поэтапным планом платежей). Мало изучить структуру спроса на предлагаемое жилье, грамотно
осуществить рекламную кампанию, влияние на спрос могут оказать экономические изменения в
стране, изменения в законодательстве, налогообложении. Необходимо просчитать и
предусмотреть варианты по реализации жилья, все возможные ситуации и учесть возможность
не поступления денежных средств в планируемый период. В этом случае компания при нехватке
денежных средств должна предусмотреть иные пути привлечения денежных средств, например,
получение банковского кредита, займа. Удобной формой восполнения временно не хватающих
денежных средств является кредитная линия банка.
        Следующей важной формой управленческой отчетности является отчет о движении
денежных средств компании (cash&flow). Он может составляться как по факту за прошедший
период, так и на будущее. Cash&flow раскрывает наличный и безналичный оборот компании за
определенный ограниченный период времени (месяц, квартал, год) и позволяет
проанализировать потоки денежных средств, направленные и полученные от всех видов
деятельности компании.
        На примере инвестиционно-строительной компании cash&flow имеет следующий вид.
        
Сальдо на начало периода
        
Поступление денежных средств
        Позиция "Поступление денежных средств" группирует поступления денег по
направлениям деятельности организации, по видам объектов и включает в себя такие
данные, как:
        - сумма поступлений денежных средств от инвестиционной деятельности;
                объект N 1
                объект N 2
                объект N 3
        - сумма поступлений денежных средств за услуги по оформлению в собственность;
                объект N 1
                объект N 2
                объект N 3
        - прочая дебиторская задолженность;
        - итоговая сумму поступления денежных средств за период.
        
Расходование денежных средств
        Позиция "Расходование денежных средств" группируется следующим образом:
        - инвестиции в строительство объектов;
                объект N 1
                объект N 2
                объект N 3
        - затраты на оформление в собственность;
                объект N 1
                объект N 2
                объект N 3
        - коммунальные расходы по объектам;
                объект N 1
                объект N 2
                объект N 3
        - расходы офиса (зарплата персонала, аренда офиса, расходы на охрану, рекламу,
          канцелярские товары, программное обеспечение, информационно-
          консультационные услуги, обучение персонала, налоги и т.д.)
        - Сальдо на конец периода
        Cash&flow позволяет руководству компании увидеть и проанализировать весь цикл
движения наличных и безналичных денежных средств за определенный период. На основе
данного отчета можно принимать различные управленческие решения: оптимизация денежных
потоков, регулирование движения денежных средств по тем направлениям, где имеется большая
необходимость в этом.
        Рассмотренные формы управленческой отчетности являются основными при
постановке управленческого учета на предприятии. Организация может разрабатывать и другие
аналитические формы и таблицы, которые могут дать более детализированный отчет по
конкретному объекту анализа. В строительно-инвестиционной компания это может быть расчет
инвестиционной стоимости индивидуально по каждому объекту со всеми затратами,
отнесенными на этот объект. Данная форма позволяет нам оценить, сколько именно затрат
приходится на конкретный объект, как изменяется  стоимость строительства объекта от
увеличения или уменьшения тех или иных видов затрат, как изменяется стоимость 1 кв.м.
        Можно сделать вывод, что управленческий учет в отличие от финансового и
бухгалтерского учета дает руководству предприятия возможность оперативно оценить и
проанализировать конкретную ситуацию с разных ракурсов, под воздействием различных
факторов, что позволяет сделать более правильный и осмысленный выбор в пользу того или
иного управленческого решения.

Не говори... Лучше напиши!

        Практически каждый из нас сталкивался с проблемой: хочется получать больше, а как
сказать об этом руководству не знаешь.
        Как рассуждает начальник? "Хорошо... Я повышу тебе зарплату. А что получу взамен?
Какая польза от такого повышения фирме?". Если сотрудник сумеет грамотно сформулировать
и, что особенно важно, аргументировано обосновать свою просьбу - его шансы на повышение
зарплаты значительно увеличиваются. Часто же приходится наблюдать обратное... люди требуют
повышения, а на вопрос "за что Вам должны повысить зарплату?", вразумительного ответа дать
не могут. "Я хороший сотрудник...". "Специалисты моего уровня получают гораздо больше...".
"Я оказался в трудной ситуации...". Фактически получается, что "мне должны платить больше
за то, что я - это я...". Какой же руководитель согласиться повысить Вам зарплату только из-за
того, что вам "так хочется"? Из-за этого в коллективе возникает напряженность (сплетни,
интриги, затаенные обиды и т.д.), следствием которых становится неизбежная текучесть кадров.
        Вот как подошли к решению подобной проблемы в одной отечественной компании.
        После внимательного изучения критической ситуации с кадрами, сложившейся на
фирме, руководство сделало несколько важных выводов, которые послужили отправной точкой
для всех последующих действий.
        Прежде всего, было установлено, что большинство сотрудников не удовлетворенных
размером своей зарплаты предпочитали либо вообще не говорить на эту тему (а спокойно
заниматься поиском новой работы на job.ru), либо, наоборот - часто обсуждать больную тему,
но только в кругу своих, в "курилке". Причем, последние, обвиняли во всех смертных грехах
естественно начальство - я такой хороший, а меня не ценят!
        Иными словами, люди были недовольны, но либо хранили это недовольство в себе,
либо делились им с кем угодно, но только не с тем, от кого зависело решение проблемы. Почему
происходило именно так?
        Ответ на этот вопрос кроется в т.н. психологии подчиненного. Проще говоря - в страхе
перед начальником. Сотрудники просто боялись подойти к руководителю и обсудить с ним
проблему повышения зарплаты. Вот самый характерный пример того, как они объясняли свой
страх перед разговором с начальством: "Я не хочу начинать разговор о повышении зарплаты
потому, что шеф меня неправильно поймет..."
        Люди боялись, что любое недовольство своей зарплатой, высказанное ими начальству,
обернется для них увольнением. И поэтому многие из них руководствовалось принципом
"работай, пока работается, и не высовывайся". Самое же неприятное в этой ситуации
заключалось в том, что большинство из сотрудников обладали значительным потенциалом,
способным принести компании большую пользу, но не могли реализовать этот потенциал, из-за
своих опасений: "я могу работать лучше, но не за те деньги, которые получаю сейчас, а начать
разговор о повышении зарплаты боюсь"...
        Руководство фирмы осознало, что до тех пор, пока "больная тема" зарплаты не будет
предана гласности, атмосфера в коллективе будет только усугубляться. Увольняющиеся
сотрудники вольно или невольно передавали свое негативное отношение к начальству
"новеньким", у которых с самого начала складывался отрицательный стереотип пагубно
влияющий на их отношение к работе, а, следовательно, и на само ее качество.
        После нескольких безуспешных попыток "разговорить" своих подчиненных,
руководство фирмы решило пойти другим путем. Как уже говорилось, перед устной просьбой о
повышении зарплаты люди изначально испытывали некоторую робость, которая сводила на нет
все благие намерения руководства направленные на улучшение ситуации в коллективе. Однако
те же мысли, выраженные в письменной форме не вызывали у людей подобной негативной
реакции. Большинству из сотрудников было проще написать свою просьбу о прибавке к
зарплате, нежели идти на прием к директору в качестве просителя.
        Исходя из этого, администрация предложила сотрудникам специальный формуляр о
повышении заработной платы (разработка Системы "ТРИЗ-ШАНС").
        Любой желающий, кто по тем или иным причинам был не удовлетворен размером
или схемой оплаты своего труда мог обратиться посредством этого формуляра к
Генеральному директору с предложением о повышении своей заработной платы (или
изменения схемы модели оплаты).
        Формуляр включал в себя четыре вопроса, на которые должен был ответить сотрудник,
желающий повышения своей зарплаты:
        1. В чем заключается предложение по изменению заработной платы:
                А. В изменении ее размера.
                Б. В изменении модели (принципа оплаты)
        2. Чем Ваше предложение лучше существующей модели (принципа)
        3. Что полезного данное изменение заработной платы принесет фирме?
        4. Как улучшится Ваша работа после предполагаемого изменения?
        В силу того, что появление подобного формуляра могло быть истолковано
неоднозначно, менеджером по кадрам была подготовлена пояснительная записка, объясняющая
суть нововведения, в которой, в частности говорилось, что:
        Появление формуляра не означает введения в организации новой системы оплаты
труда.
        Появление формуляра не означает  изменения существующих размеров
заработной платы.
        Появление формуляра не означает наступления перемен в финансовой и
корпоративной политике организации.
        Администрация предприятия гарантировала сотрудникам оперативное рассмотрение
каждого предложения.
        Стоит отметить, что предложение администрации было обращено к тем сотрудникам,
которые обладали нереализованным потенциалом, способным принести пользу организации. Те,
кому было что предложить, получили реальную возможность повысить свое благосостояние,
повышая одновременно с этим и благосостояние предприятия.
        Те же, кто хотел получать больше, но не мог объяснить, за что собственно ему должны
повысить зарплату, столкнулись с проблемой: в "курилках" стало не о чем говорить...
Излюбленная тема закрылась сама собой. Хочешь получать больше - обоснуй свое желание в
формуляре, предложи компании то, что реально принесет ей пользу - и получи прибавку. А не
можешь ничего предложить - так не скули по углам, что мало получаешь; Платить тебе больше
пока не за что...
        Внедрение формуляра о повышении зарплаты позволило руководству компании не
только выявить своих наиболее перспективных сотрудников и задействовать их скрытые до сих
пор возможности, но и определить тех людей, кто попал на фирму <случайно>, кто не способен
принести компании реальную пользу, и ужесточить требования к качеству работы последних.
        То есть, введение формуляра способствует естественной фильтрации персонала: слабые
работники не могут справиться с увеличившимся объемом работы и жесткими требованиями со
стороны руководства, и освобождают свое место для настоящих профессионалов. Ценные же
сотрудники, способные на творческий подход к своей работе, приобретают дополнительный
материальный стимул для повышения своего профессионального уровня, благодаря чему
качество их работы улучшается и приносит предприятию реальную пользу.