Профи Клуб

Выпуск N 4

Содержание

Проверка квартиры на «чистоту».

После первичной приватизации практически все квартиры были «чистые». На сегодняшний день все больше квартир меняют (иногда по несколько раз) собственников и требуют проверки документов на «чистоту». Это серьезная работа, требующая профессиональных знаний от специалистов, занимающихся недвижимостью.

          Так называемые «чистые» квартиры, право собственности на которые получено в результате приватизации, обычно тщательно отслеживаются в ходе приватизационного процесса бюро приватизации и органами государственной регистрации. За отдельным филиалом бюро приватизации закреплен конкретный участок жилищной территории, так же как и за филиалами органов государственной регистрации. Вследствие этого у гражданина не остается возможности приватизировать квартиру несколько раз и несколько раз ее зарегистрировать, то есть получить несколько договоров приватизации и несколько свидетельств о праве собственности на квартиру.

           Как правило, приватизация квартиры происходит по месту прописки граждан. В приватизации обязаны участвовать все, кто прописан в данной квартире. В договор приватизации обязательно включаются несовершеннолетние. Лица же достигшие совершеннолетнего возраста имеют право отказаться от приватизации, что подтверждается специальным заявлением в присутствии начальника ДЭЗа и представителя бюро приватизации.

             Приватизация – это передача квартир (домов) в собственность граждан. При приватизации квартиры органы государственной регистрации требуют выписку из реестра муниципальной или федеральной собственности. Этот официальный документ показывает, имела ли передающая сторона право передавать в собственность квартиру передаваемой стороне.

Свое приватизационное право гражданин может использовать только раз в жизни (это проверяется органами приватизации).

В принципе, если с приватизированной квартирой совершается какая-то сделка, то проблем возникнуть не должно. Однако есть вероятность, что в процессе сделки могут «потеряться» несовершеннолетние лица или лица из так называемой «группы риска». В связи с этим при совершении сделки с квартирой необходимо разрешение органа опеки или органа попечительства, которые обычно ставят какие-либо условия. Например: при продаже жилой площади (квартиры, комнаты, дома, доли дома) в договор продажи должны быть включены все собственники и соблюдены их интересы (несовершеннолетние лица и лица «группы риска» не могут остаться без жилья или впоследствии приобрести в собственность жилье меньшей площади), о чем дается разрешение органов опеки и попечительства.

         В случае, если квартира была в собственности несколько раз, проверка документов на «чистоту» должна быть особенно тщательной. Прежде всего, нужно выяснить на основании каких документов гражданин имеет право собственности на квартиру (само собой,  документы должны быть подлинниками, а не ксерокопиями); зарегистрирована ли она в органах государственной регистрации и бюро технической инвентаризации. Если документы (договор купли-продажи, мены, дарения) очень «старые», то они могут быть не занесены в Единый государственный реестр, то есть не пройти государственную регистрацию. Подобное может произойти, если после сделки, производимой с квартирой, новый собственник не стал регистрировать свое право. В таком случае необходимо проверить собственников квартиры в Бюро технической инвентаризации. В принципе, это произойдет, так или иначе, при получении справки БТИ на отчуждение, которая необходима для нотариуса. Но при проведении сделки можно составить договор в простой письменной форме (на основании Федерального Закона). Тогда проверка в БТИ становится особенно необходимой. 

           Желательно проверить предыдущего собственника квартиры. А именно на основании каких документов ему принадлежала квартира. Обычно это указанно в договоре. Эти данные также должны быть в БТИ.

          При любой сделке с квартирой необходимо тщательно отслеживать выписку всех прописанных в квартире. А если таковые еще не выписаны, то в договоре обязательно должно быть указано, в течении какого срока они обязуются выписаться. Это необходимо в связи с тем, что новый собственник, приобретая квартиру, может получить «в нагрузку» проживающего там старого собственника, которого никто не может выписать кроме него самого. Еще один важный момент: бывший собственник не может быть выписан в «никуда»…В паспортном столе его снимут с регистрационного учета, если он предоставит справку из того паспортного стола, который принимает на регистрационный учет гражданина.  

          Очень много «подводных камней» может возникнуть в том случае, если имущество получено по наследству (по Закону или по завещанию). В связи с этим  необходимо выяснить всех возможных собственников квартиры. Это осуществляется  в ходе личной беседы с собственником, при наведении справок об умершем или умерших бывших собственниках в ДЭЗе, паспортном столе, а может быть даже в разговоре с соседями.

          Зачастую, возможные собственники возникают после проведения сделки и предъявляют свои права на наследуемое имущество. Тогда в судебном порядке сделка может быть расторгнута, произведен перераздел наследственного имущества, а деньги будет присуждено вернуть покупателю в размере суммы, указанной в договоре. Но во многих случаях деньги уже бывают растрачены, или сумма в договоре указана не коммерческая, а по справке БТИ…Тогда клиент предъявляет материальные претензии риэлторской компании. 

             Возможен и такой вариант: два собственника квартиры пишут завещания (каждый на разных лиц). Впоследствии и тот, и другой умирают. Допустим, один из тех, кому была завещана квартира не знает до определенного времени о завещании (например, оно хранится у третьего лица, которое отсутствует или не знает о смерти собственников). Возникает вышеописанная ситуация.

          Следует отметить и опасность, которую может заключать в себе оформление сделки, если права правоотчуждателя подтверждаются дубликатом. Это связано с тем, что если первоначальный документ впоследствии находится, то с ним можно будет провести еще одну сделку по данной квартире. Дабы избежать этого необходимо, чтобы любой дубликат был зарегистрирован в органах государственной регистрации, а также в бюро технической инвентаризации, то есть был занесен в Единый государственный реестр.

В заключение хочется отметить, что проверка квартиры на «чистоту» – один из наиболее важных и ответственных этапов сделки. В связи с этим необходимо, чтобы маклеры компаний были юридически грамотны, тщательнее отслеживали всю документацию, более углубленно и внимательно работали с людьми.

ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ?

 С чего начать

  Рожденная в ваших замыслах идея будущего дома, как правило, основывается на внешних впечатлениях от увиденного ранее, например, в домах ваших друзей, в различных кино- или видео сюжетах, туристических поездках, журналах и т.п. Изучение всевозможных специализированных изданий – следующий шаг, который уже более реально приближает вас к концепции будущего дома. Но только приближает. Советы и рекомендации друзей, уже прошедших сквозь «горнило» строительства, тоже важны, но не стоит ими ограничиваться и идти по уже проторенному кем-то пути.

Современные рекламно-информационные средства, интернет позволят вам окунуться в мир строительного рынка, почувствовать его конъюнктуру и возможности, оценить размеры грядущих финансовых и временных затрат. На данном этапе главное – не жалеть времени на этот своеобразный маркетинг.

Выбор исполнителя

Прежде чем подходить к проблеме строительного процесса, необходимо иметь твердую отправную точку, а именно, проект. Как минимум – его архитектурно-строительную часть.

Рынок проектных услуг весьма насыщен и довольно специфичен. Обращаясь к его помощи, следует учесть некоторые нюансы. Во-первых, стоимость самого проекта, которая зависит от многих условий: от объема, глубины проработки, количества вариантов архитектурных решений, конечного вида и формата проектной документации и прочего. Некоторые проектные организации уделяют недостаточное внимание именно этому важному этапу строительного процесса, сосредоточивая все силы на производстве более выгодных строительных работ. Поэтому лучше остановить выбор на специализированных проектных фирмах, более ответственных в подходе к этой проблеме.

Немного об «авторских» правах

Работа с проектировщиком – очень важный момент. Вам нужно почувствовать, способен ли архитектор, вооруженный знанием теории, конъюнктуры дизайнерских приемов, стилей и строительных технологий, прислушаться к вашим идеям и пожеланиям относительно видения своего дома.

Очень легко поддаться ауре «профессионализма» ваших предполагаемых проектировщиков. Знайте, что чаще всего архитектор опирается на привычные для него, многократно обкатанные идеи и приемы. Нередко он находится под влиянием технологий и возможностей строительных организаций, с которыми работает. Такая связь неизбежно ограничивает творческую сторону работы.

К мнению архитектора необходимо прислушиваться, но не принимать за догму. Ваши замыслы должны быть превалирующими. Они могут быть изменены непреложными строительными законами, но основная ваша идея должна быть воплощена. В этом свете очень важен человеческий контакт, который обязательно должен установиться между вами и архитектором, как исполнителем и проводником именно ваших идей.

Важное и не очень

Не стоит придавать особого значения  тому, каким вы увидите свой проект  –  на обычном листе бумаги, выполненный обычными чертежными методами, или на CD-диске. Проектная документация должна быть, прежде всего, понятной для производителя работ, лаконичной и технологичной. Вам же, для начала, должно вполне хватить так называемого фор-проекта, т.е., утверждаемой части.  На этой стадии проектирования можно составить полное представление о том, как будет выглядеть ваш заказ с архитектурной точки зрения.

Утвердив с исполнителем начальный проект, можно поручить ему разработку строительных рабочих чертежей. При этом важно, чтобы обе стадии выполнялись одним человеком. Это позволит в будущем избежать вероятных накладок и несостыковок во время строительства.

Несмотря на кажущуюся сложность процесса проектирования, он может стать для вас интересным, поучительным и очень полезным опытом.

В довольно продолжительный период общения с проектировщиком далеко не последним является фактор психологической совместимости, поэтому выбор исполнителя не в последнюю очередь может зависеть от рекомендаций людей, мнению и опыту которых вы доверяете.

Относиться к понятию «проект» нужно серьезно и ни в коем случае не пренебрегать им. Без настоящего проекта вам гарантированы непредвиденные обстоятельства в процессе строительства.

Авторский надзор – залог успеха

Некоторым кажется, что авторский надзор - второстепенный вопрос. Совсем не так. Пусть он обернется дополнительными (не такими уж значительными) материальными затратами, но вы будете уверены, что воплощение вашего с архитектором замысла находится под постоянным контролем заинтересованного лица.

Ни в коем случае нельзя пускать на самотек строительно-монтажные работы. Архитектор обязан следить за ходом работ на протяжении всего процесса: от разбивки здания на участки до устройства кровли, постоянно контролируя соответствие проекту и являясь на стройплощадке доверенным лицом заказчика.

Сам контроль на строящемся объекте необходим вам не только из соображений экономии времени. Недобросовестность строителей порой приводит к такой экстремальной ситуации, как разборка уже построенного, но небезопасного в силу ряда нарушений строительных норм и законов, дома. Эти нарушения выявляются простейшей технической экспертизой.

От общего – к частному

Громкое имя архитектора или архитектурной фирмы, мелькающее на страницах архитектурных журналов, не всегда залог успеха. Во-первых, стоимость их услуг чаще всего непомерно высока. Во-вторых, профессиональная зрелость и практический опыт, зачастую подмененный коммерческой «раскруткой», не всегда соответствуют стоимости услуг. Не спешите на стадии строительного проекта до деталей прорабатывать интерьер дома, подбирать мебель и т.п. Иметь ввиду это, конечно, нужно, но лишь концептуально, т.к. зачастую именно эта часть проекта является самой подверженной изменениям.

В архитектурном проекте «громких» фирм пакет интерьерных чертежей занимает превалирующий объем, создавая иллюзию его завершенности, тогда как основными должны быть чертежи, о которых речь пойдет далее.

На практике деньги за так называемый проект, содержащий, в основном, интерьерную часть, оказываются просто выброшенными на ветер. Если фасад дома – его лицо, то интерьер – душа вашего дома и относиться к нему нужно не менее серьезно, чем к самой конструкции здания. Но это уже следующая стадия.

Не нужно распылять внимание на то, что не требует детальной проработки на начальной стадии проектирования. От общего – к частному. Этот принцип должен стать основой подхода к делу. Для начала сосредоточьте свое внимание на том, чтобы проект содержал такие первостепенные чертежи, как генплан, вертикальная планировка, картограмма земляных работ, инженерные сети, дренажные системы, поэтажные планы, плены перекрытий, строительные разрезы, фасады, вертикальные коммуникации, стропильные системы, кровля, наиболее сложные строительные узлы и детали.  Это – главная часть проекта, по которой вы будете получать все необходимые согласования в соответствующих инстанциях.

Чертежи должны быть понятны не только вам, но и будущим строителям. Они должны быть насыщены строительными размерами, отметками, что позволит вам избежать в процессе строительства многих вопросов со стороны подрядчика и, соответственно, потерь времени.

Эти, в общем простые, на уровне здравого смысла рекомендации помогут вам не только сэкономить время и деньги, но и получить моральное удовлетворение от воплощения вашей мечты.

Загородное жилье. Кризис миновал.

В Москве, С.-Петербурге и других экономически развитых городах России постепенно «размораживается» рынок загородного жилья «замороженный» в процессе кризиса 1998 года.

Строительный бум начала 90-х гг. в сфере загородного строительства жилья дал новое направление в области экономического развития страны. Деньги, заработанные тем или иным способом, уже не уходили за границу, оседая в банках, где работали на экономическое усиление тех государств, где находились эти банки, а оставались в России. Эти деньги в той или иной степени, помогли улучшить материальное положение некоторой части россиян. Многие подмосковные колхозы и совхозы смогли выжить, продавая часть своих пахотных земель под садовые участки или коттеджные поселки. Так же и простые сельские жители смогли получить свои дивиденды с этого бума, продавая, а зачастую просто обменивая, свои 6-12 соток на подержанные иномарки десятилетней «выдержки».

Сильно окреп рынок и в сфере строительных услуг. Появились фирмы, или так называемые «легализованные» строительные бригады, которые предлагали построить любой дом от «0» – под «ключ».

В сфере элитного загородного строительства появились крупные фирмы, предлагая готовые современные коттеджи в обустроенных коттеджных поселках, с полным набором городских коммуникаций, охраной, дистанционными воротами, гаражами и т.д.

Необходимо отметить, что загородное строительство тех лет отличалось некоторой хаотичностью. До сих пор можно встретить одиноко стоящие в поле кирпичные 2-3-х этажные дома, обнесенные высокими заборами, и напоминающие средневековые крепости. В те времена никто не задумывался о социальном уровне соседей, об удаленности дома от основных коммуникационных магистралей (вода, газ, свет). Если цена подходила, а природа устраивала – «беру !»…А потом оказывалось, что дом построен, деньги вложены, а жить в нем невозможно. К отдельно стоящему дому все коммуникации подводить самому очень накладно, а соседей нет (или они не могут заплатить из-за отсутствия денег).

Так же в то время появилась новая деятельность в сфере услуг – посредники. Это люди, которые реально формировали рынок. Как правило, они жили в той местности, где продавалась земля, знали всех потенциальных продавцов и имели «выход» на городские фирмы и рекламные издания. Помогало им и тесное знакомство с местными нотариусами, земельным комитетом, Б.Т.И., что во многом упрощало окончательное оформление сделки купли-продажи. Посредники «накручивали» 10-15% от первоначальной цены запрашиваемой владельцем участка.

Как уже отмечалось, строительство и архитектура на рынке загородного жилья начала 90-х гг. имели хаотичный характер. На садовом участке в 6 соток, среди одноэтажных щитовых домиков, можно было встретить своеобразные «феодальные замки», занимающие почти всю площадь участка, не оставляя место «под засев».

К середине 90-х, в связи с нестабильностью экономического и политического положения в стране, интенсивное загородное строительство постепенно угасло. По всему ближнему Подмосковью остались «умирающими» недострои любого социального уровня. Кризис 1998 года практически полностью «заморозил» рынок загородного жилья (объемы купли-продажи земли и домов снизились на 30-50%). Спрос очень сильно отстал от предложения. Цены на землю и дома резко упали. Покупателей уже не устраивали 6-8 соток (которые в основном и выставлялись на продажу), а стали интересовать большие участки, с хорошим автоподъездом и полным набором коммуникаций. Многие риэлторские фирмы частично или полностью отказывались от работы с землей, так как их не устраивали единичные сделки.

Но, как известно, любой кризис рано или поздно заканчивается. На сегодняшний день в государстве появилась некоторая политическая и экономическая стабильность. У части населения, имеющей постоянный материальный доход, накопились денежные средства, что дало им возможность улучшить свою материально-бытовую базу. И загородная недвижимость вновь становится реальным способом вложения капитала.

В мире экономического развития всё идет по уже проторенной дороге. Вспомним такие гигантские магаполисы, как Лондон, Париж, Лос-Анджелес…Как известно, они расширялись за счет слияния и поглощения уже развитых близ лежащих селений. Подобное происходит и с Москвой. Для многих состоятельных людей иметь благоустроенное жилье на природе (помимо квартиры в городе) стало нормой. Никого уже не способна испугать удаленность от окружной дороги. Если раньше цены на землю определялись расстоянием до города (чем ближе, тем дороже), наличием ж/д платформы, то с развитием и улучшением автодорог приоритеты изменились. Поездка на расстояние 80-100 километров по Ново-Рижскому, Ленинградскому или Ново-Рязанскому шоссе, на хорошем автомобиле, занимает около часа. По времени это аналогично поездке в дневное время от «Перово» до «Сокола», с учетом постоянных московских пробок.

Покупатели отдают предпочтение в основном тем участкам, где есть наличие автодороги, леса, водоема, всех необходимых коммуникаций, хороших соседей, охраны и благоприятной экологии. Расстояние же – не самое важное.

Рынок загородного жилья оживает. Но вместе с ним оживают старые и новые проблемы. На сегодняшний день происходит новое осмысление этого рынка теми людьми, кто работает на нем профессионально. Скажем, если раньше специалисты работали только по единичным объектам (которые предлагали владельцы или посредники), то сейчас больше обращаются к комплексному освоению рынка. Некоторые фирмы предпочитают приобретать в собственность сразу несколько близлежащих участков, подвести к ним коммуникации, огородить, поставить охрану, произвести планировку, заложить фундамент будущего дома или даже поставить «коробку». В дальнейшем, с учетом пожеланий покупателя, дорабатывается архитектура и внутренняя планировка дома. Но такой подход требует значительных капиталовложений, а это могут себе позволить далеко не все фирмы. Поэтому на данный момент основной объем работы относится к так называемому единичному «недострою». За счет этого происходит постепенное накопление капитала. Кстати, многие «умные» фирмы не ограничиваются только сделками купли-продажи, но также предлагают своим клиентам различные виды консультаций и услуг, таких, например, как:

-          консультации по строительным вопросам;

-          помощь в подсчете суммы, необходимой для строительства;

-          первоначальная оценку;

-          рекомендации стройорганизаций или строительных бригад;

-          рекомендации специалистов по ландшафтному дизайну, садовников;

-          анализ почвы, воздуха и воды;

-          консультации по юридическим вопросам и т.д.

Подобное расширение комплекса услуг говорит о том, что рынок загородного жилья выходит на новый, более высокий уровень.

Конечно, при покупке загородной недвижимости, лучше всего обращаться к квалифицированным профессионалам, но если Вы решили сами выбрать себе дом или участок, дадим Вам несколько советов…

Прежде всего, обратите внимание на:

-          расположение участка

-          коммуникации

-          состояние фундамента

-          качество постройки

-          состояние электропроводки

-          состояние коммуникационной разводки по дому

-          состояние канализации.

При покупке участка или недостроенного дома (коттеджа), желательно обратить внимание на его удаленность от бытовых инфраструктур (магазинов, больниц, узла связи, ж/д). Важный момент - качество подъездной дороги.

Желательно приобретать участок в близи областного города или сельского поселка городского типа. При условии близости к этим объектам будет легче подвести коммуникации к осваиваемому участку или коттеджному поселку. Как правило у таких населенных пунктов хватает мощности в электро-газовом распределителе для вашего подключения, что не потребует дополнительных капиталовложений для установки усилителей электро- и газообеспечения. К тому же, Вы сократите расходы по подводке телефонного кабеля.

При покупке неосвоенного участка желательно определить его удаленность от уже подведенных магистральных коммуникаций (электротрансформатора, газового распределителя) – чем ближе, тем лучше.

Приобретая уже распределенный участок, удостоверьтесь, что к нему подведено электричество, поставлен столб и подключены провода. Обратите внимание на то, есть ли газовая магистральная труба, и сделана ли «врезка» для вашего будущего дома.

Если Вы покупаете участок с недостроенным домом, то желательно, чтобы дом был без внутренней отделки. Так вы сможете проверить качество кладки, толщину стен, напольные и межэтажные перекрытия. При покупке дома с внутренней отделкой уже в процессе эксплуатации Вы можете столкнуться со многими неприятными сюрпризами. Например с недостаточной тепло- и шумоизоляцией стен и межэтажных перекрытий.

Покупая дом с уже разведенными внутренними коммуникациями (свет, водоснабжение, газ, канализация), обратите внимание на то, в каком состоянии находится электро- или газоотопление; хватает ли мощности для отопления этого дома; где в доме установлена теплоустановка и какова ее пожаробезопасность. Проверьте также электропроводку: соответствует ли сечение электропроводов предполагаемой нагрузке , нет ли прямого соединения медного и алюминиевого проводов (при прямом контакте медь и алюминий окисляются и нагреваются, что может привести к возгоранию проводки). Эти провода должны быть соединены только через специальные электроклемники

При проверке качества водообеспечения дома уточните мощность водонасосной установки: сможет ли она обеспечивать достаточное давление в системе водообеспечения вашего дома. Так же проверьте систему водоочистки (если таковая имеется). Проверьте качество воды (проведите анализ в специальной лаборатории), и, если нужно, установите систему фильтрации и биоочистки воды.

Если к вашему дому уже подведена канализация местного значения типа «септик» и подключена к канализационной системе Вашего дома, то необходимо проверить её состояние. «Местная» канализационная система должна быть установлена на незначительном расстоянии от дома (10-15 м.), и быть легко доступной для подъезда спецмашины в случае экстренной или профилактической откачки содержимого сан.колодца.

Система местной канализации «септик» должна состоять из двух колодцев соединенных между собой (один выше другого), и заполненных на 1/3 гравием и песком по специальной технологии. Также должен быть люк по откачке содержимого. Поступление отходов жизнеобеспечения дома должно осуществляться «самотеком», что достигается соблюдением технологии по укладке канализационных труб под наклоном и их сечением. Проверяется это путем одновременного включения всех водных кранов (под контролем), и в течение 10-15 минут вода должна стечь в систему канализации. В противном случае, система водостока сделана не по технологии или засорена.

Если обратить внимание на все эти «мелочи», можно избежать лишних хлопот и, соответственно, затрат по «доводке» дома.