Цены на жилье

Жилье эконом-класса и новостройки

Проблемы ипотеки

Социологические опросы

Цены на жилье

За неделю с 20 по 27 августа средняя стоимость квадратного метра столичных квартир выросла на 2 доллара и составила 4061 доллара, сообщается в регулярном обзоре "Индикаторов рынка недвижимости" .

Больше других, на 0,2 процента до 3985 долларов за квадратный метр, подорожало жилье в пятиэтажных кирпичных домах. На 0,1 процента до 3652 долларов за квадратный метр подорожали квартиры в панельных пятиэтажках.

Цены в остальных секторах рынка практически не изменились. Квадратный метр в панельных девятиэтажках стоит 3764 доллара, а в современных панельных домах - 4075 долларов. По-прежнему 4832 доллара стоит квадратный метр в дорогих "сталинских" домах. На 2 доллара до 4530 долларов за квадратный метр подорожало жилье в домах из современного монолитного кирпича.

Всего за прошедший месяц цены на квартиры в Москве выросли на 0,05 процента. В середине августа столичное жилье подорожало впервые за несколько месяцев. Тем не менее, жилая недвижимость в расчете на год до сих пор является убыточной. Ее доходность составляет -0,63 доходности банковского вклада. (Lenta.ru, 27.08.2007. Московское жилье: больше других подорожали "хрущевки")



Что будет с ценами на жилье до конца года? За летние месяцы на вторичном рынке московского жилья количество предложений заметно сократилось. Специалисты объясняют это и сезонным спадом активности на рынке, когда граждане предпочитают решению жилищных проблем отдых, и ожиданием обещанного рядом экспертов увеличения стоимости жилья. Что касается платежеспособного спроса, то, несмотря на некоторое общее снижение цен, он не соответствует на настоящий момент состоянию рынка. Стоимость квартир, выставляемых на продажу, мало отличается от цен начального периода стагнации. В период ажиотажного спроса на московском рынке жилья, по сути, была исчерпана платежеспособность населения. Подавляющее большинство граждан, имевших в то время средства на покупку жилья, приобрели его. Но если платежеспособный спрос низкий, отсюда не следует, что потенциальный (отложенный) спрос также небольшой. За время слабой активности рынка он только повышался. Таким образом, для ответа на вопрос, что будет с ценами, необходимо учитывать множество факторов. Это и высокая вероятность увеличения осенью количества предложений, и повышение доходов граждан, и все более лояльные условия ипотеки, и в то же время недостаточные объемы возводимого жилья и т. д. Обобщив информацию специалистов о перспективах развития рынка, следует отметить, что их прогнозы не совпадают. Одни эксперты полагают, что оживление рынка и, соответственно, общий рост цен произойдет уже в начале сентября, другие думают - в декабре, а по мнению третьих рынок активизируется не раньше весны 2008 г. Эксперты единодушны только в том, что рост цен в период экономической стабильности неизбежен. Но будет ли он на уровне инфляции, выше или ниже ее - здесь мнения расходятся. (Недвижимость и цены, 27.08.2007. ЦЕНЫ И ПРОГНОЗЫ // Жилая недвижимость Москвы)



Ожидаемая стоимость квадратного метра жилья по горзаказу в Москве на этот год составляет около 85 тысяч рублей. Этот показатель дается с учетом освобождения площадок, переселения и вывода правообладателей и собственников и строительства инженерных городских сетей, пояснила руководитель Департамента экономической политики и развития столицы Марина Оглоблина. По ее словам, в следующем году на строительство объектов городского заказа в проекте бюджета предусмотрено более 413 миллиардов рублей. (Радио CityFM, 28.08.2007. Ожидаемая стоимость квадратного метра жилья по горзаказу в столице на этот год составляет около 85 тысяч рублей.)



Общий объем предложения в июле–августе неуклонно сокращался. Сейчас он опустился почти до уровня начала года—около 40 000 квартир в Москве. Аналогичная ситуация и в области, где снижение количества выставленных на продажу квартир составило в августе около 4%. В структуре предложения преобладают объекты в престижных округах (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО). А вот продавцы квартир в наиболее дешевых районах (ЮВАО, ВАО и Зеленограде) снизили активность в первые недели августа. По типу домостроения в структуре экспозиции как в Москве, так и в области преобладает качественное жилье—сказываются объемы выводимых на рынок новостроек.

Средняя цена квартиры в Москве (без учета элитной недвижимости) к середине августа составила около $5200 за 1 м2 (+1,2% за месяц). Около 2/3 всех предложений находится в пределах $3000–5000 за 1 м2. Средняя цена 1 м2 в Подмосковье выросла на 0,5% и составила около $2400.

Постепенное оживление московского рынка недвижимости после продолжительной стагнации получило отражение и в статистических показателях. На минувшей неделе, по данным аналитического центра IRN.RU, впервые за долгое время было зафиксировано повышение индекса стоимости жилья, хотя и всего на три пункта. (SmartMoney, 27.08.2007. Дмитрий Таганов. Наперегонки с инфляцией)



Прогноз цен на рынке жилья - прежде всего столичного - накануне активного делового сезона вызывает повышенный интерес. Стагнация на московском рынке жилья длится уже примерно семь месяцев. Причина проста: в 2006 году цены на жилье в среднем выросли на 74%, а в отдельных сегментах даже удвоились. Очевидный перебор обернулся периодом стагнации.

Однако на прошлой неделе индикатор стоимости квадратного метра жилья в столице зафиксировал небольшой рост. Некоторые риэлторы начали трактовать это как оздоровление рынка. "Я испытываю самые радужные чувства относительно общей ситуации на рынке", - заявил глава агентства недвижимости "Рескора" Сергей Лупашко. По его мнению, рост выражается в ежемесячной прибавке в 1 - 1, 5%. Большинство из опрошенных "Газетой" специалистов поддержали коллегу: рынок уверенно стремится к равновесному состоянию, под которым понимается баланс между спросом и предложением, считают они.

Определенным подспорьем позитивным чувствам послужило и обнародованное вчера исследование "Росгосстраха". Как заявил руководитель центра стратегического анализа "Росгосстраха" Алексей Зубец, число россиян со сверхдоходами увеличилось за последние два года вдвое. Изучая потребительский спрос, эксперт отметил, что число людей, которые могут купить квартиру или приобрести новый дом, за последние два года увеличилось с 0, 8 до 1, 7% из числа опрошенных. (Газета, 29.08.2007. ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ. Выше падать некуда // Осенью квартиры подорожают)



Жилье эконом-класса и новостройки

Единственный сегмент рынка, который начал показывать небольшой рост - это новостройки эконом- и бизнес-классов.

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", за вторую неделю августа квартиры в современных панельных домах подорожали на 0, 2% и достигли $4072 за кв. м, а жилье в типовых панельных зданиях на 0, 1% - до $3763 за "квадрат". Для столичного рынка недвижимости эта новость может стать революционной. Если раньше о возможном росте цен говорили только риэлторы, кровно заинтересованные в своих комиссионных, то теперь заявили и независимые аналитики. То, что этот рост наблюдается именно в самом дешевом сегменте, не менее важно. По словам руководителя аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева, в настоящий момент количество предложений на рынке новостроек Москвы составляет около 300 - 330 адресов, из которых 70% - новостройки эконом- и бизнес-классов. "В июле на вторичном рынке средняя цена на московские квартиры - без учета элитного сегмента - возросла на 1, 2%, составив примерно $5200 за кв. м общей площади. При этом по-прежнему основная часть предложений (63%) находится в пределах от $3000 до $5000 за кв. м", - добавляет руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Таким образом, речь идет об абсолютном большинстве московских квартир, а следовательно, даже небольшой рост цен уже можно считать важным трендом. (Компания, 27.08.2007. Станислав Потоцкий. ПО ОКРУГАМ РАЗОЙДИСЬ!)



Проблемы ипотеки

По мнению директора департамента ипотечного кредитования ЗАО Ge Money Bank, если до настоящего времени основными покупателями первой недвижимости в Москве были люди в возрасте от 25 до 32 лет, то в связи с ростом цен на недвижимость возраст покупателей может увеличиться и достигнуть европейского уровня. Единственное, что, по прогнозу банка, останется неизменным, так это то, что основными покупателями первой недвижимости в Москве на ближайшую перспективу по-прежнему будут приезжие, а коренные москвичи скорее всего продолжат улучшать свои жилищные условия путем продажи существующего жилья и покупки более комфортного. То есть, как и во многих других областях, мы пройдем тот же путь, что и Запад, но только быстрее.

Тем не менее, ипотека в России развивается (объем выданных ипотечных кредитов, поданным Банка России, с начала года увеличился на 60 процентов - до 203 миллиардов рублей). По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, к 2010 году количество заемщиков превысит миллион, а средняя ставка по ипотеке окажется на уровне 8 процентов годовых в рублях. Кроме того, с 2006 года, поданным Росстата, разрыв в зарплатах между десятью процентами самых богатых и самых бедных в России несколько уменьшился - с 25 раз до 22, а граждан с зарплатой выше 75 тысяч рублей в месяц всего за год стало больше в 1,7 раза. Так что на лицо рост числа потенциальных "ипотечников".

По данным комиссии по строительству и девелопменту общественной организации "ОПОРа России", до 50 процентов населения, нуждающегося в жилье, предпочли бы не покупать его, а снимать по разумным ценам и при наличии хотя бы минимума гарантий. Речь при этом не идет о малоимущих гражданах. Снимать жилье предпочли бы и весьма высокооплачиваемые люди. Простой расчет показывает, что человек с доходом 75 тысяч рублей (москвич), не имеющий "стартового" жилья, для приобретения даже самой скромной квартиры должен отказать себе практически во всем. Ипотечная программа (10,5 процента годовых в долларах) позволяет взять кредит в размере от 85 процентов стоимости квартиры - 127 тысяч на 20 лет. Ежемесячная выплата - 1250 долларов. Но надо найти 23 тысячи на первый взнос. Это может быть потребительский кредит, допустим, на пять лет. Здесь ставки побольше, и ежемесячная выплата по кредиту составит шестьсот с лишним долларов. Следовательно, пять лет заемщик будет отдавать банкам около 1900 долларов в месяц. А еще надо платить налог на недвижимость: пока он невелик, но может стать весьма ощутимым, как только оценку БТИ приблизят к рыночной цене. На ежедневные расходы остается тысяча. Поэтому, молодые люди живут с родителями или, что чаще, снимают жилье - спрос на аренду жилья в Москве все выше и выше. Со временем отсутствие собственного жилья перестанет и у нас считаться признаком жизненного неуспеха.. (Итоги, 27.08.2007. Ирина Мельникова. Без крыши)



В России растет число банков, которые пытаются активизировать покупательский спрос на жилье через совместные ипотечные программы с застройщиками. Совместные ипотечные программы заемщиков и банков многие сегодня расценивают как сотрудничество, выгодное обеим сторонам. Банки заинтересованы в размещении своих денежных средств с определенной долей доходности. Застройщики уверяют, что участие банка в реализации недвижимости с использованием ипотечной схемы может служить дополнительными гарантиями того, что дом будет сдан в срок. А значит, новый вид ипотечного кредитования станет стимулом при покупке квартиры в кредит и сделает ипотеку доступней. В Москве и Подмосковье этот вид кредитования уже стал популярным. Теперь к процессу активно подключаются регионы. Но экспертов гораздо больше беспокоит проблема возврата кредитов банкам заемщиками. Ипотечный рынок растет впечатляющими темпами: только в прошлом году он увеличился в 7 раз. Эксперты обращают внимание на то, что облегченный режим кредитования ипотеки в США стал в итоге одной из главных причин разразившегося кризиса. (Российская газета, 29.08.2007. Татьяна Зыкова. Все доступнее // Банки роднятся с застройщиками)



Социологические опросы

Эксперты Росгосстраха, провелия в июле 2007-го исследование в 44 городах страны. Опрошено 13 764 человека. В крупных и средних российских городах качеством своего жилья недовольны 49% семей (в Москве - 47%). При этом 90% покупателей (в Москве - 92%) считают уровень цен на недвижимость запредельно высоким. В среднем по России люди готовы заплатить за квартиру $73 000 (в столице - $81 000).

"Верхняя планка приемлемой для покупателя стоимости кв. метра в крупных и средних городах не превышает $2600, в Москве - $2900, что существенно ниже текущей средней цены", - говорит руководитель Центра стратегических исследований Росгосстраха Алексей Зубец. (Квартирный ряд, 23.08.2007. ЕЩЕ ОДИН СЦЕНАРИЙ)