Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющих на его состояние
(3 – 9 сентября 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Стройиндустрия

Цены на жилье

Проблемы ипотеки

Госрегулирование и позиция представителей власти



Депутаты предлагают решить проблему нехватки жилья для очередников путем передачи им выморочных квартир. Законопроект о возможности наследования выморочного имущества муниципальными образованиями или городами федерального значения принят Госдумой в первом чтении 4 сентября текущего года.

Выморочным имуществом считается собственность, на которую не имеется наследников после смерти владельца. Согласно действующей статье Гражданского кодекса, собственником такого имущества может стать только государство. Однако депутаты намерены расширить полномочия муниципальных образований, на территории которых находятся такие дома или квартиры, поскольку именно местные власти отвечают за обеспечение жильем очередников.

Для решения жилищного вопроса власти изыскивают различные способы. 3 сентября стало известно, что в условиях нехватки земли под строительство домов московское правительство намерено приобрести жилье в Московской области. На покупку 1,2 миллиона квадратных метров планируется направить более 50 миллиардов рублей.

В столице в июне текущего года насчитывалось 192 тысячи семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Для того, чтобы они смогли получить квартиры, нужно построить не менее 14 миллионов квадратных метров жилья. (ПРАЙМ-ТАСС, 04.09.2007. Депутаты предложили отдать выморочные квартиры очередникам)



Большинство аналитиков сходятся во мнении, что заметного падения стоимости жилья в ближайшее время ждать не стоит. рынок "перестоял" локальный кризис, связанный с психологическим неприятием сложившегося уровня цен, и готов к новому восхождению.

Пока аналитики не склонны ожидать излишне резкого роста, темпы которого в значительной степени будут зависеть от динамики предложения нового жилья. Решение столичных властей довести долю муниципального жилья до 50% от общего объема возводимых в Москве новостроек неизбежно наложит свой отпечаток на динамику рыночных цен. Некоторое сокращение предложения выставляемых на рынок новостроек будет иметь место. При бесспорном благородстве самой идеи увеличения доли новых квартир, предоставляемых гражданам бесплатно, это решение окажет вполне определенное влияние на рынок коммерческого жилья.

Масла в огонь способны добавить и предстоящие выборы, провоцирующие политиков на громкие и одновременно весьма опасные для рынка заявления. Например, не так давно депутат Государственной думы от партии "Справедливая Россия" Александр Лебедев призвал московские власти полностью отказаться от коммерческого строительства жилья. По мнению депутата, "в ближайшие годы необходимо строить исключительно муниципальное жилье, которое город будет сдавать очередникам и бюджетникам".

Мнения экспертов по данному предложению достаточно однозначны. "По-моему, подобные высказывания относительно коммерческой застройки - чистый популизм, - считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Коммерческое строительство - это основной источник финансирования социальной застройки. Соответственно, необходимо поддержание определенного баланса, потому как, если не станет коммерческой застройки, не будет и застройки социальной. Я думаю, что такие заявления играют на непонимании народа. Людям кажется, что социальное жилье - это хорошо, а коммерческое - плохо. Им кажется, что коммерсанты просто "рубят" с народа деньги, и все. Ну, а на самом деле рынок-то сбалансирован, и чем меньше на нем коммерческого жилья, тем меньше денег на строительство социального".

Похожего мнения придерживается в своих комментариях СМИ и другой известный эксперт в области недвижимости, независимый аналитик Геннадий Стерник: "На сегодняшний день в Москве и так активно строится муниципальное жилье и для переселенцев из сносимых домов, и для очередников. Собственно, благодаря этому цены на московское жилье так сильно и выросли... Есть ли у города ресурсы, чтобы строить по 5 млн. кв. м в год на муниципальные цели? Очень сомневаюсь. Откуда берутся эти 2, 3-2, 4 млн. кв. м муниципального жилья? Строятся они в основном не на деньги города, а передаются городу инвесторами в виде доли. Так что не будет инвесторов - не будет и муниципального жилья".

В любом случае заявление известного депутата выглядит несколько странно, даже если и сделать скидку на предвыборный PR. По своему электоральному составу Москва существенно отличается от большинства российских регионов, поэтому попытка поймать москвичей на столь незамысловатый ход выглядит не самой удачной. Более того, скорее всего, она вызовет раздражение и неприятие среди весьма многочисленной и активной группы москвичей - представителей среднего класса, являющихся основными потенциальными покупателями коммерческого жилья. Что же касается другой электоральной группы - москвичей с невысоким уровнем дохода, то на сегодняшний день они достаточно широко охвачены городскими жилищными программами, по числу которых Москва является абсолютным лидером по стране. К тому же весьма сомнительно, что относящиеся к этой группе граждане столь наивны и не понимают обозначенной выше аксиомы, согласно которой в современных условиях строительство социального жилья невозможно без жилья коммерческого.

Можно, наверное, предположить, что таким образом депутат пытается стимулировать смещение платежеспособного спроса из Москвы в ближнее Подмосковье, где у него, как известно, имеется собственный коммерческий интерес в виде малоэтажного коттеджного поселка. В свое время предлагаемые им коттеджи позиционировались как доступное жилье, но при минимальной площади порядка 150 кв. м и стоимости с участком более 300 тыс. долларов их вряд ли может считать таковыми. Поэтому, учитывая весьма условную доступность такого жилья, определенная раскрутка ему явно не повредила бы. (Новые известия, 05.09.2007. СЕРГЕЙ ДУНАЕВ. РЫНОК ГОТОВ ПРОСНУТЬСЯ // Существенного падения цен на жилье, похоже, ждать уже не стоит)





В начале осени правительство намерено обнародовать свой план спасения нацпроекта "Доступное жилье" - строительство доходных домов.

Первый доходный дом в современной России появился в Москве в 2003 году. С тех пор эта тема активно обсуждалась, но ей так и не нашлось места в обширном пакете новых законов о жилье. Однако после резкого скачка цен ситуация изменилась. По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, 80% россиян никогда не смогут купить себе жилье. Выход из кризиса видится в развитии коммерческого найма. Глава Ассоциации строителей России Николай Кошман, считает ошибкой многолетние призывы к приватизации жилья: они лишь привели к возникновению категория нищих собственников, которые не хотят и не могут содержать свое жилье. Спикер Совета Федерации Сергей Миронов предлагает создать механизм, когда малоимущие граждане получают жилье в пользование за приемлемую плату без права его приватизации.

В 2002 г. Москва пролоббировала внесение изменений в федеральное законодательство накануне сдачи первого доходного дома, чтобы обеспечить невозможность приватизации таких квартир. ДИПС, ставший инвестором проекта, считает эксперимент с доходным домом в Большом Николоворобинском переулке, 10 (ЦАО) удачным. Почти все квартиры в нем сданы. Сейчас свободны лишь несколько трехкомнатных квартир площадью от 100 кв. м. Арендная ставка составляет $5600-6000, стоимость обслуживания - от $235, включая охрану. Проект обошелся в $12, 3 млн. Дом окупится менее, чем за 8 лет. Вскоре ДИПС построил второй доходный дом - в Серебряническом переулке. Там ставки значительно ниже - от $2 тыс.

После ухода Леонида Краснянского с должности руководителя ДИПС процесс остановился. С тех пор руководитель Департамента градостроительства Владимир Ресин не раз заявлял, что в Москве нет ни одного инвестора, который хотел бы строить доходные дома. Эксперты предполагают, что истинная причина нежелания Стройкомлпекса продвигать строительство доходных домов заключается в опасениях компаний, входящих в Московский строительный союз (МСС), что развитие арендного сегмента ударит по продажам домов массовых серий.

Однако коммерческий найм в Москве вовсе не сводится к эксперименту ДИПСа. Еще один "доходный дом" появился по адресу ул. Верхние Поля, 38, к. 1. Дом панельный, но квартиры вполне приличные для эконом-класса - кухня 13 кв. м с эркером, пластиковые окна, ламинат и пр. Вся эта красота на сегодня стоит при найме трехкомнатной квартиры площадью 67 кв. м... от 2470 руб. в месяц для семьи с тремя детьми до 2010 руб. в месяц для семьи без детей (за детей дают скидку). Для сравнения, аналогичная квартира на частном рынке аренды стоит $1000-1500 в месяц, то есть минимум в 12 раз дороже.

Секрет благотворительности властей прост: квартиры в этом доме сдаются москвичам, которые приобретают жилье в рамках Программы "Молодой семье - доступное жилье". Одна из схем этой программы предполагает, что семья в течение пяти лет снимает у города жилье, а затем приобретает квартиру на рынке с использованием городской субсидии. Второй этап Программы предполагает строительство в 2006-2008 годах 275 тыс. кв. м для коммерческого найма.

Недавно в ГУП "Центр арендного жилья" подсчитали, что если город будет строить на бюджетные деньги доходные дома и сдавать квартиры льготным категориям по ставке 82 руб. за кв. м в месяц (это примерно треть от рыночных расценок), то окупаемость проектов составит 11, 5 лет. При этом в ГУПе напоминают: мэр Москвы допускает, что рентабельность в таких домах можно сделать и нулевой, если это поможет сократить очередь на жилье.

Бума строительства доходных домов в Москве не ожидается. В среднесрочной программе "Москвичам - Доступное жилье" на период 2007-2009 гг. (N24-ПП от 23 января 2007 г.) ставится задача построить лишь один экспериментальный доходный дом для семей студентов. Правда, Департаменту жилищной политики предписывается разработать нормативную базу для таких домов и определить круг лиц, которые могут там снимать жилье. Но главное, что до 1 ноября должна быть разработана "Концепция развития доходных домов в городе Москве с различными уровнями платы... в том числе, с низким или нулевым уровнем рентабельности". Такие дома "могут строиться в рамках городского заказа".

Источник в Департаменте жилищной политики города сообщил, что пока не готовится никакая программа по массовому строительству доходных домов, вместо этого власти города намерены усилить контроль за уплатой налогов в частном арендном секторе. Очевидно, в среде чиновников идет борьба интересов по этому вопросу. А вот на федеральном уровне планы куда масштабнее, хотя они пока тоже не получили поддержку Кремля. Минрегионразвития, Росстрой и "Опора России" предлагают построить в стране 3 млн. кв. м доходных домов. Предполагается, что в Москве квартиры можно будет сдавать по $300-400 в месяц. Стоимость проекта оценивается в $4, 2 млрд., из которых $2, 79 млрд. предлагают выделить из федерального бюджета. Если сверху будет дана команда, Москва наверняка, не останется в стороне - ведь она привыкла быть в авангарде в вопросах социальной и жилищной политики. (КДО – информ. 04.09.2007. Алексей МАСЛОБОЙНИКОВ. АРЕНДА МОЖЕТ ПОДЕШЕВЕТЬ! // Коммерческий найм призван спасти жилищный нацпроект.)



На днях правительство Москвы заявило о том, что в 2008 году на выполнение общегородских программ будет выделено 2,5 млн. кв. метров жилых площадей. Эксперты, отдавая должное социальной активности московских властей, считают, что это станет одной из причин нового роста цен на жилье в столице. по их мнению, единственный способ сделать жилье более доступным - развивать ипотеку.

Несмотря на то, что цены на жилье пока не растут, индекс доходности жилья уже пошел вверх, прибавив за неделю 0,1% и составив -0,55 от банковского депозита. Это говорит о том, что проценты от банковского вклада все еще превышают прибыль от инвестирования денег в недвижимость, но картина постепенно начинает меняться.

Между тем желание московского правительства сделать жилье более доступным может привести к обратному эффекту, - считают некоторые участники рынка недвижимости. Напомним, в рамках жилищной программы "Москвичам - доступное жилье" в 2008 году правительство Москвы выделит жителям столицы 2 млн. 584 тыс. кв. метров.

Как рассказал главный аналитик Российской гильдии риелторов (РГР) Геннадий Стерник, "в последние годы московские власти стали выделять до 50% нового жилья на муниципальные программы для очередников. С одной стороны, хорошо, что правительство пытается решить социальные проблемы, но вывод с рынка нового жилья сокращает объем предложения и неизбежно ведет к росту цен", - убежден эксперт. Кроме того, по словам г-на Стерника, появление станций метро в новых микрорайонах также повысит стоимость квадратных метров. "Единственный способ сделать жилье более доступным - повышение объемов строительства и развитие первичной ипотеки", - считает он. Однако пока не только на первичном, но и на вторичном рынке ипотека в России практически не развита.

Как рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, "существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая Bausparkasse (строительно-сберегательная касса). В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система сгройсберкассы финансирует строительство дома. "Американская модель ипотеки скорее подходит для зрелого, среднего класса, у которого уже есть значительные накопления", - уверена эксперт. Суть деятельности немецкой модели ипотеки заключается в следующем: вкладчик заключает договор накопления сбережений со строительной сберегательной кассой и вносит в течение определенного срока фиксированные взносы. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. При этом проценты по кредиту гораздо ниже, чем по обычному ипотечному кредиту - около 5%.

В России пока только готовится законопроект "о строительно-сберегательных кассах". "Недавно он получил одобрение правительства, и осенью состоится первое чтение, - сообщила разработчик закона независимый депутат Госдумы Оксана Дмитриева. - Средства, собранные строительными сберегательными кассами, будут инвестироваться в новое строительство, благодаря чему объемы вводимого жилья вырастут, а вместе с этим, возможно, стабилизируются и цены на квадратные метры". (Новые известия, 04.09.2007. НАТАЛЬЯ КУКЛИНА. НЕДОЛГОЕ ЗАТИШЬЕ // Цены на жилье в столице скоро снова начнут расти)


Стройиндустрия

Строительство доступного жилья в России и выход на контрольные цифры, обозначенные президентом, невозможны при столь высоком росте цен на цемент, который наблюдается сейчас, сообщил заместитель директора департамента строительства Ассоциации Строителей России (АСР) Сергей Фролов в понедельник.

"Этот материал является важной составляющей в себестоимости квадратного метра жилья, и резко повышающиеся цены на цемент ставят строителей в сложное положение", - отметил С.Фролов.

Как сообщили в пресс-службе АСР, "Департамент ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации проанализировал данные о ценах на цемент и выявил, что средневзвешенный рост цен на материал с начала года составил 106,2%". "А стоимость одной тонны выросла с 3 тыс. рублей за тонну в июне до 4,4 тыс. рублей в августе", - уточнил собеседник агентства.

По данным экспертов АСР, средневзвешенная цена одной тонны цемента (без НДС и стоимости доставки) составила: в августе 2007 года - 4394,1 рублей за тонну, в июле - 3714,37 рублей, в июне - 3071,78 рублей. (Интерфакс, 04.09.2007. Строительство доступного жилья в России невозможно из-за высоких цен на цемент :: Новости)




Цены на жилье


Цены на квартиры вырастут вдвое- это может случиться, но не раньше весны 2009 года. Такой прогноз был озвучен на конференции "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз" , которую в конце прошлой недели провела Московская ассоциация риэлторов (MAP).

По мнению одного из авторитетных аналитиков рынка недвижимости, профессора Российской экономической академии им. Плеханова Геннадия Стерника, нынешний застой на московском рынке жилья с небольшими колебаниями цен вверх-вниз сохранится вплоть до весны 2008 года.

Затем начнется постепенный рост, и к концу 2008-го цены поднимутся в полтора раза.

Дальше рост будет продолжаться до весны 2009 г. - к этому времени, согласно исследованиям профессора Стерника, средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве вырастет вдвое по отношению к нынешнему уровню и составит $9400 - 9600.

Затем опять на год наступит затишье, аналогичное нынешнему.

Какие факторы влияют на рост цен и временные передышки? Есть ли предел подорожанию жилья в столице?

По мнению Геннадия Стерника, первая основная причина роста - это огромные потребности в жилье. Они, похоже, будут всегда: постоянно создаются новые семьи, которые стремятся завести свое гнездышко, не иссякает поток мигрантов -прежде всего из регионов России. Вторая причина помогает таким лицам поддерживать спрос на покупку жилья: экономика нашей страны находится в стадии устойчивого роста, поэтому доходы населения увеличиваются и все больше позволяют различными способами решать жилищный вопрос (ипотека, долевое строительство и др. ).

Так что рост цен в Москве безграничен и бесконечен, - делает неутешительный вывод профессор Стерник.

Из положительных моментов, благодаря которым цены временами будут замораживаться, отмечается рост строительства жилья - он ожидается в связи с активизацией выполнения жилищного нацпроекта. (Комсомольская правда, 04.09.2007. Анна ДОБРЮХА. Цены на квартиры вырастут вдвое? // Это может случиться, но не раньше весны 2009 года)



Эксперты дружно прогнозируют возобновление роста цен на рынке аренды, первичном и вторичном рынках недвижимости.

Год назад бал на первичном рынке недвижимости столицы правили частные инвесторы. Огромное количество людей покупали квартиры не для того, чтобы в них жить, а для перепродажи после повышения цен. По мнению экспертов, доля инвестиционных покупок еще год назад составляла от 20 до 40%. Но как только в начале года цены на жилье в столице притормозили, некоторые аналитики заговорили о возможном массовом обвале цен. Однако рынок первичного жилья устоял. Во-первых, значительную часть покупок жилья в столице совершили жители нефте- и газодобывающих регионов, которые подготовили "запасной аэродром" для себя или детей. Продавать остановившиеся или падающие в цене квартиры они не собирались. Они могут себе позволить дождаться новой волны роста цен через несколько лет. Конечно, часть краткосрочных инвесторов предпочли продать квартиры на пике цен и зафиксировали прибыль, но, по всей видимости, их количество оказалось не так велико, чтобы вызвать обвал цен. Повлияло на ситуацию и то, что в Москве строится все больше жилья по социальным программам, поэтому все меньше квартир выставляется на продажу. Как считает аналитик компании "Домострой" Даниил Пятецкий, на рынке первичного жилья большой дефицит объектов эконом-класса. Недорогие новостройки вытесняются за МКАД.

"В Москве при растущей покупательской активности в активной продаже сейчас находятся всего 34 объекта эконом-класса, причем наибольшее количество их находится в СВАО", - сообщил Даниил Пятецкий.

По данным аналитического центра компании "Домострой", сокращается разница в стоимости строящегося и уже построенного жилья, уменьшается объем предложения квартир в домах на начальных стадиях строительства. Средняя стоимость 1 кв. м в московской новостройке эконом-класса в августе составляет $3847.

Сейчас покупатель, имеющий бюджет до $200 тыс., практически ничего не найдет на первичном рынке Москвы. За счет этого ослабляется конкуренция на вторичном рынке, большую часть которого составляют именно квартиры эконом-класса.

Анализируя состояние рынка жилой недвижимости, можно сказать, что не стоит откладывать на позднюю осень решение жилищных вопросов. Сейчас на рынке жилья Московского региона складывается благоприятная ситуация: цены стабильны, а объем предложений достаточен для выбора оптимального варианта. Как отметил Даниил Пятецкий, на вторичном рынке в июле - августе впервые за первое полугодие 2007 года замечено замедление темпов снижения стоимости квадратных метров при сокращении объемов выставленных на продажу квартир. "До этого на протяжении многих месяцев стоимость жилья эконом-класса неизменно снижалась. За июнь цены на жилье эконом-класса снизились на 0,8%, а за июль - на 0,2%. В августе на вторичном рынке жилья сохранилась тенденция июля - уменьшение объемов предложения и стабилизация стоимости", - пояснил аналитик.

"Рост арендной платы, в свою очередь, будет стимулировать к покупке квартир, поскольку вложения в недвижимость станут более выгодными. Меня как риэлтора, с одной стороны, не может не радовать рост цен на аренду квартир и снижение ставки по ипотечным кредитам - с другой. Потому что в тот момент, когда они сравняются - ежемесячная арендная плата и выплата по ипотечному кредиту, - в этот момент ипотека начинает очень активно развиваться. И становится выгодно покупать, а не снимать. Пока же выгоднее снимать", - подчеркнул Михаил Гороховский.

"Говоря об ожидании изменения цен на жилую недвижимость до конца 2007 года, стоит прогнозировать прирост от 1 до 2% ежемесячно. Сейчас средняя цена 1 кв. м составляет порядка $4 тыс. в эконом-классе и $5 - 7 тыс. - в бизнес-классе", - сообщила гендиректор УК "БЕСТ-недвижимость" Лариса Патлух. По ее мнению, пик роста цен (на 3% и более процентов) скорее всего придется на ноябрь, так как именно к этому моменту начнется активная реализация отложенного спроса, а вот продавцы в ожидании удорожания жилья в сентябре-октябре будут медлить с принятием решения, что, возможно, создаст некоторое ощущение недостатка предложения. Эксперты ожидают увеличение спроса в секторе эконом- и бизнес-класса, а вот низколиквидное жилье вряд ли будет популярным. Сегодня покупатели при одинаковой цене скорее остановят свой выбор на новом доме в ближнем Подмосковье, чем в московской хрущевке.

Как считают в Аналитическом центре "Индикатора рынка недвижимости", хороший потенциал роста имеют цены на жилье в районах, где планируется проложить новые линии подземки. Например, если сравнивать районы за МКАД, то безусловным ценовым лидером является Северное Бутово. Благодаря наличию метро в этом районе жилье здесь стоит на 5,5 - 15,5% дороже, чем в районах, где оно еще не проведено. В Москве южное направление традиционно считается менее престижным, чем северо-западное. Но и Митино, и экспериментальный район Куркино (монолитно-кирпичная застройка, продуманная архитектура, благоприятный социальный климат) безусловно уступают Северному Бутову в цене. Логика явно нарушена. Исправить ее поможет только появление новых станций метро.

По мнению опрошенных экспертов, несмотря на очевидную дороговизну "квадрата" в столице, перекос цен имеет вполне объективные причины: предложение жилья в столице ограничено, а денег в Москве благодаря нефтегазовым и "металлическим" доходам очень много. Так что ожидать "справедливой" цены квадратного метра, о которой накануне выборов в Госдуму говорят некоторые политики, не приходится. (Московский Комсомолец, 04.09.2007. Сергей АРТЕМОВ. ПРОЩАЙТЕ, ЛЕТНИЕ ЦЕНЫ! // Что принесет осень на рынок недвижимости Москвы)



Риелторы уверенно предрекают бешеный рост цен на недвижимость. В течение года она якобы подорожает в 2-3 раза. Причём раньше увеличение стоимости 1 кв. м объясняли подорожанием жилья во всём мире, например в США. Сегодня цены на жильё у американцев падают, так почему же они должны расти у нас?

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко: параллели, которые риелторы проводят между Россией и США, совершенно непонятны. В Америке - кризис перепроизводства, 95% покупок недвижимости происходит через ипотечные кредиты. У нас всё наоборот: благодаря унаследованному ещё с советских времён дефициту жилья на россиянина приходится меньше 20 м2 (на американца - 50-60 м2). Вдвое цены за год не вырастут. Если бы для этого были предпосылки, мы не наблюдали бы такой затяжной стагнации цен. Самый вероятный прогноз - 10-15% в год (на уровне инфляции). Понятно, что квартира в Москве и дальше будет вдвое дороже, чем даже в городах-миллионниках, где 1,5-2 тыс. долл. - предельная стоимость метра жилья среднего класса. Наиболее вероятные кандидаты на постоянный и существенный рост цен - это так называемые "депрессивные" регионы. Нынешние 500-1000 долл. за м2 (в Москве метр стоил столько 5-7 лет назад) по мере вложения инвестиций в эти территории удвоятся, и цены догонят большие города. (Аргументы и факты, 05.09.2007. Жильё подорожает, но ненамного)



По мере приближения осени динамика цен на столичное жилье в целом положительная.

Так, по данным аналитического центра irn.ru, общегородской индекс стоимости жилья на неделе с 20 по 27 августа 2007г. снова в плюсе. Он прибавил два пункта, и средняя по Москве цена составила 4061 долл. за 1 кв. м. Аналогичным образом уменьшилось количество минусов в динамике цен по типам жилья. Подобные выводы можно сделать и в отношении ценовых изменений по районам и даже по отдельным квартирам.

Общий их рост на вторичном рынке типового жилья оказался равен 1,7%. Однако подорожание квартир, предлагаемых к продаже в панельных домах, составило всего 0,8%. При этом в типовых новостройках стоимость квартир увеличилась на 2,1 %, в кирпичных жилых зданиях на 2,2%, а в объектах бизнес-класса - на 2,3%. Парадокс августа текущего года, сообщает портал irn.ru, состоит в том, что ценовой разрыв между наиболее дешевой и наиболее дорогой частью рынка жилья, достигнув рекордных показателей, продолжает расти за счет повышения цен на дорогой сегмент квартир и снижение на низкокачественный. Темпы подорожания в противоположном, дешевом сегменте, меньше в несколько раз. Вектор общей ценовой динамики в сентябре, вероятно, не изменится. Стоимость жилой недвижимости может увеличиться приблизительно на 1%. (Недвижимость и цены, 03.09.2007. Жилая недвижимость Москвы)




Проблемы ипотеки


Если вы хотите уменьшить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, то есть смысл подыскать более выгодную программу и сменить кредитора. Услуга по рефинансированию кредитов, появившаяся в Москве полтора года назад, становится все более популярной.

За последние два года цены на жилье в Москве выросли в два-три раза. Купить квартиру на свои деньги сейчас могут позволить себе только очень состоятельные люди. Подавляющее большинство рядовых москвичей могут рассчитывать только на городские социальные программы и ипотеку. Банки уловили спрос на ипотеку и стали улучшать условия кредитов на покупку жилья. Как отметила руководитель ипотечного центра банка "Агроимпульс" Юлия Ермакова, ставки по ипотечным ссудам в течение последних двух лет значительно изменились: ставки в рублях снизились в среднем с 18 - 19% до 11 - 12% годовых, в валюте - с 13 - 15% до 10 - 11%, а максимальные сроки займов, напротив, выросли с 15 до 40 лет.

Заемщики с хорошей кредитной историей получили возможность взять кредит с пониженной ставкой для досрочного погашения ипотечного кредита у банков-конкурентов. Первыми полтора года назад программы рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов предложили Райффайзенбанк Австрия и ВТБ 24. Минувшим летом программы рефинансирования ипотеки запустили "Хоум Кредит энд Финанс Банк", НОМОС-банк, Русский ипотечный банк и "ДжиИ Мани Банк". Сейчас около 20 банков рефинансируют ипотечные займы. На рынке банковского ритейла существует несколько программ рефинансирования целевого ипотечного кредита: на покупку квартиры, загородного дома или земли другого банка, кроме того, есть рефинансирование кредита на любые цели под залог жилой недвижимости.

Как считает вице-президент по банковским операциям банка DeltaCredit Лора Файнзилберг, клиент может начать процедуру ипотечного рефинансирования, если разница между старой и новой ставками составляет 2 - 3%. Самостоятельно разобраться, выгодно вам или нет перекредитование, достаточно сложно. Поэтому лучше обратиться за помощью к финансовому консультанту, который всего за 1 тыс. рублей не только даст вам ценный совет, но и составит финансовый план по погашению кредита. По оценке банкиров, чем "моложе" кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от перекредитования.

Поэтому чаще всего меняют банки заемщики, взявшие ссуду более трех лет назад. В первую очередь они хотят понизить ставку и платежи. Как отметил член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев, при средней сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более $10 тыс. "Интерес к услуге есть - достаточно много потенциальных клиентов обращается за профессиональными консультациями. На сегодняшний день в Райффайзенбанке доля сделок по рефинансированию ипотечных кредитов составляет порядка 5% от общего объема сделок. Аналитики нашего банка прогнозируют ее рост. Наиболее часто рефинансируют ипотечные кредиты клиенты других банков", - сообщил г-н Воробьев.

Банкам невыгодно, чтобы клиенты уходили к конкурентам. Им проще смягчить условия кредита, чем потерять клиента. Поэтому, если банк имеет собственную программу перекредитования ипотеки, заемщику есть смысл сначала попытаться договориться о более выгодных условиях со старым кредитором. Как правило, банки идут навстречу своим клиентам и улучшают условия действующих кредитов. Заемщикам это и проще, и выгоднее смены кредитора. Если же переговоры закончились неудачей или банк не имеет собственной программы перекредитования, то тогда можно смело искать удачу на стороне.

Как считает замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов, далеко не все желающие могут получить услугу по рефинансированию. "Помимо того что сама процедура кредитования достаточно сложна, банки-кредиторы не всегда корректно оформляют договоры, большой объем договоров заключается не только на покупку, но и на ремонт жилья. Некоторые банки соглашаются указывать в договорах купли-продажи значительно заниженную цену жилья. Порой не совпадает целевое назначение кредитов. Некоторые банки под лозунгом ссуды без первоначального взноса выдают кредиты в два приема - как ипотеку и как потребительский под залог жилья. На рынке существует около двух десятков таких корявых схем. Поэтому одобрение кредитного комитета получают далеко не все. Из десяти человек, которые обращаются за помощью, кредит в итоге получают всего трое-четверо", - пояснил Вячеслав Шаламов.

"Преимуществом перекредитования является не только снижение ставок, но и возможность получить больший объем средств. Если, например, три года назад при кредите в $25 тыс. клиент купил квартиру за $50 тыс., то сейчас, заработав хорошие деньги на росте цен на свою недвижимость, которая уже стоит около $150 тыс., заемщик может претендовать на ипотечный кредит до $90 тыс.", - сообщил руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. При этом полученные деньги можно потратить на любые цели - к примеру, купить дачу, автомашину, оплатить зарубежное образование детей или сделать ремонт в квартире. Выдать заемщику большую сумму, чем остаток задолженности по ипотеке, сейчас готовы в банке "Абсолют", Альфа-банке, БСЖВ, ВТБ 24. Охотно увеличивают объем кредита и в Международном московском банке, правда, лишние деньги разрешается расходовать только на благоустройство жилья. Большинство банков рефинансирует на сумму до 70 - 80% от оценочной стоимости жилья.

Заемщик может увеличить не только сумму ипотечного кредита, но и увеличить его срок. Сейчас многие ипотечные программы рассчитаны на 30 лет. А если поискать - можно найти и 40 лет. Увеличение срока кредита заметно снижает размер ежемесячного платежа и позволяет заемщику быстрее погасить кредит.

По словам Юлии Ермаковой, заемщику необходимо фактически заново пройти всю процедуру оформления ипотечного кредита, вывести свою квартиру из-под залога у прежнего банка, вновь заложить ее и др. Соответственно, заемщиком уплачиваются комиссии, предусмотренные банками при выдаче кредитов. Каждый банк самостоятельно определяет свои комиссионные за услуги. Как разъяснил Роман Воробьев, комиссия за предоставление кредита обычно стоит 1% от суммы кредита (минимум $250/7500 рублей, максимум $3 тыс./90 тыс. рублей). За оценку квартиры надо выложить еще $150 - 200. Часто банки настаивают на нотариальном оформлении документов (от 12 тыс. рублей) и госрегистрации. При нотариальном удостоверении договора ипотеки согласно Налоговому кодексу РФ и закону "О нотариате" в случае размера нотариальной пошлины менее 12 тыс. рублей дополнительно оплачиваются услуги по сдаче документов в Федеральную регистрационную службу в сумме до 3 тыс. рублей. Доверенности и нотариальные копии будут стоить от 1,5 тыс. рублей (сумма зависит от количества участников и местонахождения в сделке).

Регистрация в Главном управлении Федеральной регистрационной службы стоит в течение 30 дней - до 1700 рублей; в течение 14 дней - 8705 рублей. Страхование (жизнь, трудоспособность, имущество, титул) будет стоить в среднем 1,0% от суммы кредита, увеличенной на 10% (подлежит уточнению согласно тарифам страховой компании).

Многие банки к тому же берут комиссию за перевод денежных средств предыдущему кредитору. В целом на всю процедуру перекредитования, по оценкам банкиров, уходит $1,5 - 2 тыс. Как считает Вячеслав Сергеевич Шаламов, в ближайшее время расходы будут сокращаться, поскольку банки отработают механизмы, которые позволят эффективно проверять надежность заемщика.

Кроме того, банк может вводить повышенную кредитную ставку на период перерегистрации залога - ведь он фактически выдал клиенту кредит, который временно не обеспечен. Например, Райффайзенбанк Австрия на этот период повышает анонсированный процент по кредиту на 2,1 - 2,6 пункта независимо от валюты, Банк Москвы - на 1 - 1,5 пункта, НОМОС-банк - на 2 - 3 пункта. В дополнение на период перерегистрации могут потребовать поручительства двух частных лиц или залог другого имущества.

Также необходимо знать, что банки обычно не рефинансируют кредиты на покупку еще недостроенного жилья. Их интересуют только объекты, уже оформленные в собственность. Встречаются и другие ограничения: Райффайзенбанк Австрия, "Хоум Кредит энд Финанс Банк" готовы иметь дело лишь с заемщиками, которые исправно выплачивали кредит не менее шести месяцев. А банк "КИТ Финанс" рассматривает заявки клиентов только нескольких крупных банков, в частности Сбербанка, ВТБ. Интересно, что у таких массовых кредиторов, как Сбербанк, DeltaCredit, вообще нет программ рефинансирования. У ВТБ 24 есть, но, как правило, не для собственных клиентов. Не рефинансируют своих клиентов сейчас и в "КИТ Финанс". Абсолют-банк рефинансирует, но ставка для своих на 0,5 процентного пункта выше, чем для чужих. Добавим, что срок перекредитования должен заканчиваться не позднее наступления пенсионного возраста заемщика: 55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин.

Можно также обратиться за помощью в поиске выгодной программы по рефинансированию кредитов к ипотечным брокерам. Вам наверняка поднимет настроение тот факт, что лидеры московского брокериджа возьмут комиссию за эту услугу не с клиента, а с банка-партнера.

После перекредитования банки обычно устанавливают временный мораторий на досрочное погашение займа и штраф за его нарушение. "Если человек знает, что обязательно будет гасить полностью, то нет особого смысла использовать рефинансирование. При досрочном частичном или полном погашении кредита возможная экономия сокращается", - подчеркнул Вячеслав Шаламов.

Согласно действующему законодательству ипотечные заемщики имеют право на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья и суммы уплаченных по кредиту процентов. Государство за счет уплаченного гражданином подоходного налога может возместить заемщику 13% стоимости квартиры - но не больше, чем 1 млн рублей. Таким образом, по налоговому вычету за приобретенное жилье можно вернуть 130 тыс. рублей. При этом если не удалось получить вычет полностью за один год (маленькая официальная зарплата, декретный отпуск, потеря работы и т.д.), то заемщик может дополучить вычет и в последующие годы. Надо только каждый год при подаче декларации писать новое заявление в налоговую инспекцию. Кроме того, заемщик имеет право возмещать ежегодно 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту. Учитывая, что сумма процентов сопоставима с размером самого кредита, налоговый вычет с процентов по кредиту - весьма приличная экономия.

Естественно, налоговые органы не возместят вам больше того, что вы сами уплатили в бюджет в качестве подоходного налога. Например, заемщик, получающий зарплату в размере 20 тыс. рублей в месяц, за год отдает в бюджет 31,2 тыс. рублей подоходного налога. Больше этой суммы ему не вернут. Поэтому, чтобы не прогадать на налогах, белым заемщикам нужно знать важную деталь - при рефинансировании кредита теряется право на налоговый вычет с процентов по кредиту. По закону рефинансированный кредит перестает считаться кредитом на покупку жилья. Считается, что это кредит на погашение прежнего кредита. А налоговая льгота распространяется только на жилищные кредиты. Поэтому, если вы собираетесь перекредитоваться, лучше заявить в налоговую вычет после рефинансирования. Тогда получите вычет и с основного долга, и с процентных платежей. Чем меньше разница между ставками старого и нового кредитов, тем принципиальнее вопрос, когда воспользоваться вычетом. Если разница ставок меньше 2 процентных пунктов, то экономия вообще окажется отрицательной - за счет потери льготы по процентным платежам.

Парадоксально, но, по мнению экспертов, пока что рефинансирование невыгодно для тех заемщиков, которые имеют высокие белые доходы и пользуются правом на налоговый вычет. И наоборот, для тех, кто имеет низкие официальные доходы, рефинансирование выгодно. Правда, для белых заемщиков ставки по кредитам в среднем на 0,5 - 1 процентный пункт ниже, чем для граждан, получающих зарплату в конверте, - так что не ленитесь считать.

Как считают банковские аналитики, конкуренция на банковском розничном рынке заставит многих игроков сокращать расходы клиентов. "Однако снижение ставок по рефинансированию ипотечных кредитов напрямую будет зависеть от уменьшения ставок по "классической" ипотеке", - заключил Роман Воробьев. (Московский Комсомолец, 04.09.2007. Иван БЕРЕСТОВ. ЭКОНОМИЯ НА ПРОЦЕНТАХ // Где и как можно рефинансировать ипотечный кредит)