Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Квартирный вопрос - как решить дешевле и быстрее

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "НБИК - все о кредитах, ипотеке и ипотечных брокерах в России" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
НБИК

Статистика

420 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Квартирный вопрос - как решить дешевле и быстрее


 

Добрый день, уважаемые подписчики!

КТО ЕСТЬ КТО НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

(часть 6)

В этом номере нашей рассылки мы завершаем разговор об участниках рынка недвижимости. Напоследок поговорим об ипотечных брокерах.


Профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом.


Ипотечные брокеры создаются как самостоятельные специализированные структуры, так и на базе риэлтерских компаний.


Многие из специализированных ипотечных брокеров столкнулись с тем, что клиенту удобно получить пакет услуг в одном месте, а не бегать между агентством недвижимости и брокером. Поэтому они стали активно развивать риэлтерское направление. Причем тарифы на услуги по подбору квартир, как правило, значительно ниже, чем в агентствах недвижимости. Вот вам, кстати, и один из способов минимизировать свои расходы при покупке жилья в кредит.


Идеальный ипотечный брокер - это в одном лице:
- Экономист, маркетолог ипотечного рынка;
- Банкир, определяющий цену риска;
- Риэлтор, который «чувствует» рынок недвижимости, и имеет большую практику проведения именно ипотечных сделок;
- Юрист, который разбирается в юридических аспектах ипотечной сделки.


Идеальный ипотечный брокер не просто подбирает программу – он планирует сделку. Он выясняет ситуацию в целом. Он видит ситуацию "изнутри", глазами риэлтора, банкира, страховщика, а также глазами ПРОДАВЦА недвижимости и Вашими - глазами ПОКУПАТЕЛЯ.

Именно те компании, которые наладили подготовку таких сотрудников, будут для Вас наилучшими партнерами для проведения ипотечной сделки.

Насколько необходимы ипотечные брокеры для рынка недвижимости? Ведь самому обратиться в банк, казалось бы, проще пареной репы. Тем не менее сам ипотечный брокеридж оказался весьма востребованным.

Дело в том, что многие банки до сих пор не научились работать с физическими лицами. Квалификация ипотечных инспекторов зачастую крайне низка: они худо-бедно вызубрили ипотечную программу родного банка, но не ознакомились с продуктами конкурентов. Хотя бы для того, чтобы сравнить их, показать клиенту свои преимущества.

Некоторые банки — то ли по причине мирового ипотечного кризиса, то ли воспользовавшись им как предлогом — ужесточают условия кредитования.

Важно понимать, что человеку с одними и теми же исходными данными разные банки назовут как минимум разные цифры возможного кредита, как максимум — будут иметь разные точки зрения на то, одобрять или нет Вашу заявку. Что же влияет на решение банка? Помимо необходимого уровня подтвержденных доходов банки рассматривают целый комплекс факторов (ведь деньги выдаются очень надолго): востребованность профессии потенциального клиента, перспективы отрасли, в которой он работает, карьерное продвижение в предыдущие годы и т. д.

Некоторые банки, например, в качестве обязательного требования выдвигают наличие высшего образования. Иногда критически важным являются общий трудовой стаж и трудовой стаж на последнем рабочем месте (что рассматривается многими банками как показатель стабильности положения). Свою роль могут играть ограничения по прописке, возраст заемщика, отсрочки от службы в армии, наличие судимостей и т. д.

Особое отношение у банков к частным предпринимателям и хозяевам бизнеса, которым очень трудно документально доказать наличие определенного уровня доходов.

А теперь посчитайте, сколько времени у Вас уйдет на то, чтобы последовательно обойти хотя бы несколько банков, получить консультацию, собрать пакет документов, дождаться ответа кредитного комитета... Минимум месяц. А если — отказ? Тогда - новый банк, заново вся процедура. Еще месяц... На третьем банке — руки опускаются...

А теперь сравните, насколько за это время подорожала недвижимость.Итак, положительное решение банка у Вас в кармане. Вы облегченно вздыхаете. И вот как раз тут Вы совершенно не правы, трудности только начинаются. За примером обратимся вновь к банковской статистике: из одобренных банками клиентов до непосредственного завершения сделки доходит лишь каждый второй.


По каким же причинам отсеивается вторая половина? Самая распространенная — проблема с поиском подходящего объекта недвижимости.


Если Вы планируете приобрести квартиру на первичном рынке, то подходящий Вам по цене объект может получить в банке отказ от аккредитации из-за того, что застройщик не может представить банку полный комплект документов на строительство или реализация квартир происходит по схеме, отличающейся от описанной в законе о долевом строительстве.



Еще сложнее со вторичным рынком. Здесь мы вплотную подходим к одному важному выводу: при ипотечном кредитовании процентная ставка не является основным ориентиром привлекательности той или иной программы. И речь сейчас пойдет даже не о вероятности одобрения вашей кредитной заявки. Например, требования банка к квартире, передаваемой в залог, могут оказаться столь жесткими, что вы не сможете найти подходящих объектов в заданной ценовой нише.


Важное значение имеют и возможные варианты передачи денег продавцу квартиры. Не каждый продавец согласится на перевод денег после того, как квартира будет переписана на имя покупателя. Есть банки, готовые отдать деньги продавцу квартиры сразу после сдачи документов в юстицию, есть — настаивающие только на том, чтобы продавец получил деньги только после завершения регистрации сделки.


Наконец, еще один нюанс: сумма сделки, которая указывается в договоре купли-продажи. В случае ипотечной сделки должна быть указана реальная стоимость квартиры, но многие продавцы боятся «светить» получение такого количества денег. Согласно Налоговому кодексу, если квартира находилась в собственности менее 3 лет, продавец обязан будет выплатить налог с полученных доходов. А это уже реальная проблема: либо стоимость квартиры будет увеличена на сумму причитающегося налога, либо нужно будет договариваться с банком. Некоторые из них идут на снижение указываемой в договоре купли-продажи цены квартиры.


Итак, сформулируем три основных преимущества работы с брокером:

Оптимальный выбор. Профессиональный брокер, как правило, может предложить вам огромный выбор ипотечных программ. Из сотен ипотечных программ он подберет для вас ту, которая наиболее полно отвечает Вашим требованиям и возможностям.

Экономия вашего времени и комфорт. Вам не придется жертвовать своим отпуском или вызывать неудовольствие начальства частыми отлучками с работы при оформлении ипотечной сделки. Всю «беготню» по банкам возьмет на себя брокер. В идеале — Вам необходимо будет появиться в банке всего лишь один раз — при подписании кредитного договора. Кроме того, экономия времени сбережет вам несколько десятков, а то и тысяч рублей, именно такую сумму вы теряете при промедлении в несколько недель при существующим росте цен на недвижимость.

Экономия Ваших денег. Брокер предостережет от неоправданных расходов, выберет наилучшую программу кредитования, страховку, и вам не придется переплачивать каждый раз, когда наступает день оплаты процентов. Кроме того, для клиентов ипотечных брокеров многие банки предоставляют льготные условия кредитования (снижение процентной ставки, банковских сборов и комиссий).


Как правильно выбрать ипотечного брокера?


Ипотечный брокеридж — дело в России сравнительно новое, поэтому хороший профессиональный брокер — пока товар штучный.


Если кто-то из ваших знакомых прибегал к услугам ипотечного брокера и от него вы услышали: «Если бы я знал, что все так просто, не стал бы нанимать брокера», знайте — для ипотечного брокера это лучшая рекомендация.


Зад­ним числом многие дела кажутся легкими, особенно когда они сделаны с чужой (и профессиональной) помощью. Но именно легкость — признак настоящего мастерства.


                                                                                                                                                                                                               С уважением, В. Гельбинг

info@felaris-nbik.ru

 


Недвижимость и деньги с комфортом!

www.felaris-nbik.ru

В избранное