В соответствии с Пунктом 4 «Самофинансирование самоуправляемых общин» нашей Программы «Путь из тупика», доктор юридических наук, председатель комиссии по законодательству Союза Юристов Москвы и известный защитник интересов граждан профессор Александр Васильевич Толмачёв строго на основе существующего законодательства рассказывает, как добиться самофинансирования, каковы современные подходы к управлению жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой предприятий (обычно погрязшим в долгах), как эффективно управлять земельно-имущественными комплексами при организации квартальных (микрорайонных) товариществ собственников жилья.

Слушал выступление Александра Толмачёва на конференции "Справедливость ради жизни", происходившей 23 ноября 2006 года в конференц-зале Администрации Президента РФ, и договорился о сотрудничестве. Его материал я опубликовал в газете "Народный Фронт" (27 ноября 2006 года, № 4, стр. 3):

"Граждане должны понимать, что если они не самоорганизуются, то ничего хорошего их не ждёт. В то же время существующее законодательство, при всей его ущербности и часто даже вредоносности, позволяет добиваться позитива в сфере ЖКХ, по при условии именно самоорганизации, самозащиты самих жителей. Какие же формы их кооперации существуют?

Жилищным и Градостроительным кодексами РФ, ранее федеральными законами «О товариществах собственников жилья», «Об основах федеральной жилищной политики в РФ», «О приватизации жилищного фонда в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено управление земельно-имущественными комплексами и жилищно-коммунальными системами через: а) классические ТСЖ; б) ТСЖ во вновь создаваемом имуществе при новом строительстве, реконструкции или капитальном ремонте - ТСЖВСК, в) квартальные ТСЖ; г) ассоциации ТСЖ..

Создание ТСЖ различных типов, например в Москве, финансировалось либо из бюджета города (около 15% от всех ТСЖ), либо за счет застройщиков-инвесторов (около 70% от всех ТСЖ), либо за счет инициативных групп жителей (около 15% от всех ТСЖ).

Общепринято считать, что основная задача ТСЖ - это исполнять функции эксплуатирующей организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан. Главной задачей реформирования ЖКХ в стране и городе является формирование нового типа управляющих компаний - ТСЖ, которые могут помочь в создании нового эффективного собственника в жилищной и иных сферах.

1.Анализ процессов создания ТСЖ в Москве а 1996-2006гг.

Из почти двух тысяч ТСЖ, зарегистрированных в Москве за последние восемь лет, реально прошли все процедуры оформления и регистрации от создания юридического лица - ТСЖ до государственной регистрации кондоминиума (земельно-имущественного комплекса) с оформленным земельным участком и принятием ТСЖ домов в реальное управление не более полутора сотен ТСЖ, т.е. 7-8% от общего числа зарегистрированных «пустых» ТСЖ. Из практического опыта известно, что полный технологический цикл, необходимый для создания ТСЖ и получения зарегистрированного земельно-имущественного комплекса в управление самого ТСЖ в Москве при помощи профессиональных юристов составляет от 15 до 20 месяцев, а количество подписей, которые нужно собрать у чиновников разного уровня для прохождения только регистрационных и разрешительных процедур, превышает сотню.

Всё это достаточно сложно и дорого. Кроме того, пассивность жителей, особенно тех, кто проживает в быстро стареющем жилом фонде, сводит на нет усилия властей разного уровня по перекладыванию бремени управления и содержания собственных домов и коммуникаций ЖКХ на само население.

В связи с вышесказанным, можно сделать прогноз о медленных темпах развития одного из направлений жилищно-коммунальной реформы - создания массовым порядком классических ТСЖ повсеместно.

Однако есть иной путь, осуществляемый сегодня по реформированию ЖКХ в Москве. Несколько домов через своих инициативных домовладельцев, их представителей, местное самоуправление, исполнительные органы власти, инвесторов, объединяются сразу в огромный земельно-имущественный комплекс (кондоминиум), который управляется не ТСЖ, а «квартальным ТСЖ» (КТСЖ). При создании земельно-имущественных комплексов (кондоминиумов), включающих несколько домовладений, быстрее и дешевле идти к управлению ими не ТСЖ, созданными на базе одного дома, а именно кТСЖ, которые будут управлять кварталами!

Изучая опыт работы ТСЖ, Товариществ собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖВСК), КТСЖ в Москве, наблюдается тенденция постепенного ухода от представления, что ТСЖ - это почти что ДЕЗ, ЖЭК и т.п. Все больше жильцы и иные собственники понимают, что наиболее эффективно ТСЖ, ТСЖВСК, КТСЖ будут работать по управлению финансами в земельно-имущественных комплексах (кондоминиумах), потому что коммунальные услуги будут всегда, и они являются «длинными деньгами», а потому требуют более концентрированного к себе отношения. А вот эксплуатацию разумнее передать профессиональным, подрядным организациям (ДЕЗам, ГРЭПам и др.).

В связи с вышесказанным некоторые ТСЖ и ТСЖВСК в Москве начали объединяться, но не в традиционном понимании слияния имущества и финансов, а путем создания единой управляющей компании, например, квартального ТСЖ, в которой главные рычаги управления сосредотачиваются в руках профессиональных аудиторов, юристов, страховщиков и финансовых брокеров. Другими словами начались процессы самоорганизации домовладельцев, причем не по пирамидальному принципу.

Управляющая компания создается в форме квартального ТСЖ, т.е. реально обеспеченного земельно-имущественными комплексами в границах естественных землеотводов - кварталов, что делает их инвестиционно привлекательными, особенно для паевых инвестиционных фондов, которые по определению сами являются имущественными комплексами.

Кроме очевидной выгоды от самоорганизующегося процесса управления системой жилтовариществ - удешевление расходов на содержание управленческого и обслуживающего персонала, появляется система взаимных инвестиций в ТСЖ и ТСЖВСК, а впоследствии и территориальные общины, что резко повысит их политико-экономическую значимость.

2.Совершенствование систем управления предприятий.

Значительный жилой фонд и соответствующая коммунальная инфраструктура находятся на балансе предприятий, многие из которых обанкрочены или лежат на боку и потому не могут поддерживать своё ЖКХ. Что же делать? На наш взгляд, особенно интересным в таких случаях является использование реструктуризации предприятий через:
∙ инвестиционную реструктуризацию;
∙ реструктуризацию активов (в том числе выделение социально-жилищной сферы);
∙ реструктуризацию долгов (в том числе взаимозачеты по коммунальным и иным платежам).

Для наглядности приведем пример.

Некое предприятие «Икс» обязано передать весь свой ведомственный жилищный фонд (около 10000 кв.м) муниципалитету, а муниципалитет обязан этот фонд принять. Проблема в том, что долгов предприятия по обслуживанию жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры образовалось порядка 10 млн. руб., в связи с чем муниципалитет будет просто разорен при приеме такого бремени. Кроме того, у предприятия масса нерешенных экологических проблем, на решение которых у него просто нет денег. Предприятие и без жилищного фонда лежит на боку.

Один из вариантов решения такой задачи предлагается следующий. Проводится комплексная реструктуризация предприятия. Реструктуризация промышленного предприятия идет через: инвестиционную реструктуризацию; реструктуризацию активов (в том числе выделение социально-жилищной сферы); реструктуризацию долгов (в том числе взаимозачеты по коммунальным и иным платежам).

На базе всего жилищного фонда вместе с обслуживающей его инфраструктурой предприятия создается один земельно-имущественный комплекс, управляемый единой специфической управляющей компанией - квартальным товариществом собственников помещений, которое первоначально состоит из 100% долей предприятия.

Зарегистрированный земельно-имущественный комплекс сохраняет своё единство, но он уже не на балансе предприятия. В дальнейшем, в процессе управления земельно-имущественным комплексом муниципалитет постепенно принимает доли участия в товариществе на себя, по мере покрытия долгов и взаимозачетов. Здания и сооружения в земельно-имущественном комплексе муниципалитет не берет на свой баланс сразу, а использует товарищество в качестве буфера при переброске обремененном долгами жилищным фондом и коммунальной инфраструктуры.

В то же время предприятие, избавленное от бремени содержания жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, может более активно заняться экологическим оздоровлением.

Товарищество выполняет роль аккумулятора финансовых ресурсов, в том числе направляемых на экологические программы, и координатора финансовых потоков и инвестиций в управляемом земельно-имущественном комплексе. Органы государственной власти и местного самоуправления реализуют экологические программы через участие в управлении товариществ, путем принятия соответствующих годовых бюджетов товариществ, предусматривающих экологические обязательства.

Опираясь на вышеизложенное, очевидно, что задача государственных органов власти и местного самоуправления состоит в том, чтобы через инструмент товариществ собственников жилья и квартальных товариществ создать эффективного собственника, ответственного за экологическое благополучие территорий, который будет выполнять роль инвестиционного инструмента и управлять финансовыми потоками. Предпосылки для этого уже есть.

В свете предложенной выше структуры, перспективными будут являться такие нормативные акты органов государственной власти и местного самоуправления, которые будут способствовать максимальному развитию двух составляющих управления предприятий и территорий:

∙ управление капиталом и финансовыми потоками, возникающими в процессе управления земельно-имущественными комплексами, как земельно-имущественными комплексами территорий предприятий и т.д.;
∙ управление управляющей информацией, включающей экологическую информацию, - самоорганизующиеся потоки, возникающие в процессе активизации людей при управлении земельно-имущественными комплексами, как местом обитания избирателей.

Выводы:

1. Создание классических ТСЖ приводит к конфликтным ситуациям экономического порядка, так как жители домов, в которых отсутствует доходная база в виде свободных нежилых помещений и свободных пятачков придомовых территорий, категорически отказываются взваливать на свои плечи непосильное бремя собственного содержания домов. Если заставлять их силой ТСЖ, то это приводит к судебным тяжбам по поводу насилия над правами человека.

2. Жителей очень незначительного количества домов, которые можно причислить к доходным, уговаривать не надо - они сами все делают и в помощи властей не нуждаются.

3. Некоторые управы и муниципалитеты районов города Москвы (например, Пресненский, Хамовники, Таганский, Замоскворечье, Лосиноостровский, Тропарево-Никулино, Щукино, Внуково, Войковский, Косино-Ухтомское, Сокольники, Лефортово, Люблино, Донской, Нагатинский затон, Москворечье-Сабурово, Марьина роща, Гагаринский, Молжаниновский и др.), используя законодательство РФ и Постановление правительства Москвы от 30.03.2004г. №178-ПП «О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений, а также реорганизации территории сложившейся застройки г.Москвы на 2004-2006 годы», стали создавать квартальные товарищества собственников жилья, объединяющие как доходные, так и убыточные дома в границах естественных землеотводов - кварталах.

4. Решение по созданию квартальных товариществ в соответствии с законодательством РФ, возлагается на органы местного территориального самоуправления в районах города, а в Москве - на Глав Управ и на руководителей Муниципальных образований. Для принятия такого решения необходимо наличие хотя бы одного застройщика или собственника жилого или нежилого здания, либо лица, уполномоченного собственником по управлению объектом (например, ФГУП при федеральной собственности или ГУП при собственности субъекта федерации). Отдельные домовладельцы, проживающие в квартале, привлекаются к самоуправлению в жилищной сфере посредством их участия в квартальном товариществе.

5. Важным является то, что представитель Управы или Муниципалитета должен обязательно участвовать в Правлении квартального товарищества с тем, чтобы контролировать формирование и исполнение бюджета квартального товарищества, который принимается на общем собрании на год вперед и является важнейшим финансовым документом.

6. Именно такая схема сочетания интересов местного квартального самоуправления и государственной власти города Москвы позволяет безболезненно и плавно переходить от управления ЖКХ государством к самоуправлению в ЖКХ под контролем государства без анархии и ущемления интересов населения.

7. В качестве пилотных проектов органам местных территориальных самоуправлений предлагается выбрать кварталы, в которых есть предпосылки для создания квартальных (микрорайонных) товариществ собственников жилья и управления кварталом, основанного на самофинансировании".