Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Управляй своими деньгами!

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Мои Деньги" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Март 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Макаров Сергей

Статистика

710 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Управляй своими деньгами!::Инвестирование в недвижимость


Управляй своими деньгами!
Путеводитель по личным финансам и инвестициям от Независимого Финансового Советника

Инвестирование в недвижимость

  1. Инвестирование в недвижимость
  2. Дополнение: Закрытые фонды недвижимости.

Выпуск: #47

Дата: 25.03.2008

Здравствуйте, уважаемые подписчики!

В феврале участвовал в подготовке и съемках программы "Домой!" на нижегородском телеканале "Волга", ониделали со мной интервью. К сожалению в прграмму попали не лучшие моменты в из ответов, поэтому в дополнение к видеоролику (смотреть на моем сайте www.money-guide.ru), публикую еще полный текст интервью:

Какие формы получения дохода от действий с недвижимостью существуют за рубежом, у нас в России? Какие из перечисленных наиболее популярны?

Формы, в общем, не сильно различаются в зависимости от страны проживания, накладываются только определенные законодательные ограничения конкретного государства.

Условно их можно разделить на 2 группы:

    1. Операции непосредственно с объектами недвижимости (коммерческой, жилой, промышленной, землей)
    2. Операции с финансовыми инструментами, в основе которых лежат операции с недвижимостью: в России это так называемые Закрытые Паевые Фонды Недвижимости, в США – Real Estate Investment Trusts .

Наиболее популярны в России прямые операции с недвижимостью. Какие здесь есть варианты?

  • •  Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете на рост цен. Особенности:
    • Достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками».
    • Необходима значительная денежная сумма.
    • Риск не получения запланированной доходности
    • Можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
  • Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта
    • Доходность выше
    • Невозможность сдавать в аренду
    • Риск недостроя
  • Покупка с использованием ипотечного кредита.
    • Не факт что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду) покроет затраты по ипотечному кредиту
  • Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в аренду .
    • Рост цен на коммерческую недвижимость может сохранятся, даже когда жилая падает (в Москве сейчас именно так).
    • Можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе города.
    • Могут возникнуть сложности с переводом объекта.
  • Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.
  • Покупка земли – перевод в другой статус -подведение коммуникаций – продажа
  • Покупка земли – строительство коттеджа – продажа

Наиболее популярны операции с жилой недвижимостью, работающие по схеме: покупка – аренда – продажа.

Преимущества и недостатки каждой формы инвестиций?

В предыдущем ответе я перечислил основные + и -. Здесь поподробней хотелось бы остановиться на покупке недвижимости с использованием кредита. Вы должны будете взвесить ставку по кредиту и предполагаемую доходность от инвестиций (с учетом как роста цен на недвижимость, так и дохода от сдачи ее в аренду и инфляции).

Например, вы берете кредит под 12% годовых, недвижимость растет примерно на 15% в год, а доход от аренды ожидается на уровне 5%, тогда, грубо, вы будете иметь 8% дохода в год, если брали кредит на всю сумму недвижимости. С учетом инфляции в 10% в год, эти 8% дохода в итоге окажутся убытками, поэтому данная операция не будет иметь смысла. Более того, используя эту схему, вы ограничиваете себя в отношении свободы операций с приобретаемым объектом: все должно производиться с согласия банка.

С чего начать инвестирование в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость ничем по своей сути не отличаются от других инвестиций и для того, чтобы их начать необходимо определиться с несколькими моментами:

  • С ЦЕЛЬЮ инвестиций. Если цель сформулирована «просто вложить куда-нибудь деньги, а недвижимость никуда не денется, поэтому вложу в нее», то существует риск того, что вы выберете не самый доходный актив.
  • С СУММОЙ инвестиций. Недвижимость – дорогой актив, поэтому и начальные суммы будут высоки. Однако вы можете начать и с небольших сумм, иногда даже от нескольких тысяч рублей, если будете использовать такой инструмент как Закрытый Паевой Фонд Недвижимости.
  • Со СРОКОМ инвестиций. Важно понимать, что вложения в недвижимость – долгосрочны, а сам объект недвижимости – актив менее ликвидный, чем например ценные бумаги, т.е. если акции вы можете продать за несколько секунд, то продавать ту же квартиру можно и месяц.

Когда эти пункты поняты, естественно необходимо подобрать надежных партнеров: риэлтерское агентство, банк, застройщика, юриста и т.д. поскольку сделки с недвижимостью – не самые простые с юридической точки зрения процедуры.

Что бы вы могли посоветовать людям, решившим заработать на недвижимости?

  • Опять же, как и для других типов инвестиций – прежде всего тщательный анализ ситуации на рынке и сопоставление недвижимости с другими типами активов (ценные бумаги, драгоценные металлы и т.д) 
  • С точки зрения диверсификации инвестиций: желательно, чтобы сумма инвестиций в один тип актива (в данном случае недвижимость) не превышала 20-30% всего вашего инвестиционного портфеля.

Какая доходность может быть при инвестировании в недвижимость?

Любая. Даже отрицательная, как это ни странно, например, при неправильном выборе объекта или при возникновении дополнительных непредвиденных расходов на получение каких либо документов/разрешений и т.д. Важно понимать, что любая инвестиция – это риск, даже казалось бы, в такой «безрисковый» актив как недвижимость.

Если говорить о примерных цифрах по жилой недвижимости, то:

  •   Что касается Москвы, в зависимости от типа объекта недвижимости, в среднем результат может быть в 10-20%.
  • Для регионов, которые сейчас активно растут – цифра может быть и 40% и 60%

Разделы сайта

*Скачать КНИГУ*

*Пройти ДИАГНОСТИКУ*

*Сделать ПЛАН*

О проекте и авторе

Семинар

Финансовый FAQ

Связаться со мной

Если Вам захотелось похвалить или обругать автора - не сдерживайте своих желаний - это ведет к стрессам и неврозам.

Пишите на: smakarov@money-guide.ru

Закрытые фонды недвижимости

Что такое Закрытые Паевые Инвестиционные Фонды? Вообще говоря, это разновидность одного из инструментов коллективных инвестиций – ПАЕВОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА.

ПИФ – это некий общий денежный мешок, т.е. объединенные средства пайщиков. На эти средства Управляющие фондом (это специальная организация – Управляющая компания) приобретают определенные активы, в нашем случае – объекты недвижимости, поэтому фонд называется «фонд недвижимости».

При этом вы приобретаете так называемый «пай» - ценную бумагу, обозначающую ваше право на часть собственности фонда. Поскольку фонд закрытый, то приобрести пай можно только в момент формирования фонда, а продать – в момент расформирования: цена пая увеличилась и Вы получили доход. В принципе, паи некоторых фондов можно купить и продать в процессе работы фонда – через биржу.

Цена паев в некоторых фондах может быть несравнимо ниже стоимости объекта недвижимости. Таким образом, обладая суммой меньшей, чем стоимость квартиры или даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, Вы можете инвестировать в такой инатрумент как недвижимость!

ЗПИФы недвижимости на российском рынке существуют уже три года. По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за 2007 год выросло со 150 до 270 штук. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась на 76,8 млрд рублей, до 143 млрд, — это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФН можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно — не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда или купить. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая — около 1000 рублей.

Типы:

Рентные – направлены на покупку и эксплуатацию готовых объектов коммерческой недвижимости с целью получения рентного дохода. Риск минимален и заключается лишь в вероятности не найти арендатора

Строительные – направлены на строительство и продажу объектов жилой и коммерческой недвижимости. Существует вероятность ошибиться с направлением использования объекта, или неправильно определить стоимость строительства объекта. Основная масса фондов на данный момент – именно строительные.

Плюсы:

  • Инвестирование в актив, менее подверженный рыночным колебаниям, чем акции.
  • Диверсификация – в состав одного фонда входят различные объекты недвижимости.
  • Легкий выход (по сравнению с объектом недвижимости)– возможна продажа паев через биржу или УК. Но открытые фонды облигаций, например, при чуть меньшей доходности более ликвидны.
  • ПИФ – не юридическое лицо + вы не платите налог на имущество, только налог на прибыль при продаже паев.

Доходности:

Девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25-37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов.

Рентные фонды - 15-25%.

Примеры:

КИТ - Российская жилая недвижимость

Инвестиционной стратегией Фонда являются инвестиции в жилую недвижимость, в том числе финансирование строительства жилых комплексов на различных стадиях возведения объектов с последующей продажей объектов недвижимости. Вырученные от продажи активов средства инвестируются в другие объекты рынка жилой недвижимости. Временно свободные денежные средства размещаются в ликвидные инструменты: банковские депозиты и облигации. Доход фонда формируется за счет общего роста цен на рынке жилой недвижимости и роста стоимости (по мере строительства) конкретных инвестиционных объектов в составе активов фонда.

Минимальная сумма первоначального и последующего приобретения:

  • На биржевом вторичном рынке ММВБ1 пай = 1250 рублей
  • На внебиржевом вторичном рынке, организованном КИТ Финанс, 100 000 рублей

Тройка Диалог Коммерческая недвижимость

В настоящее время фонд владеет двенадцатью объектами недвижимости: четырьмя ресторанами "Тинькофф" (в Москве, Екатеринбурге, Самаре и Уфе), аптекой "36,6" (в Москве), торговыми помещениями (в Москве), торговыми центрами "Модная семья" и "Караван" (в Казани), а также тремя земельными участками.

На биржевом вторичном рынке ММВБ 1 пай = 347 рублей

Пайщики фонда получают ежегодный доход от объектов недвижимости, которыми владеет фонд. Доход пайщиков складывается из двух источников: роста рыночной стоимости объектов недвижимости фонда и арендных платежей.

Выбор:

Частным инвесторам стоит выбирать фонды с постоянным денежным потоком и выплатой дохода по паю — рентные и те из девелоперских, которые ведут строительство жилья (лучше несколько проектов) с параллельной реализацией квартир. Оба фонда обеспечат и прирост стоимости пая, и регулярные выплаты.

 

Куда писать согласные и несогласные письма?

Если Вам захотелось похвалить/обругать автора - не сдерживайте своих желаний - это ведет к стрессам и неврозам.
Пишите на: smakarov@money-guide.ru

Удачи Вам в наличной и безналичной жизни!
Макаров Сергей

 
В избранное