РАССЫЛКА САЙТА

"СОВЕТЫ МУДРОЙ СВЕТЫ"

Жилье мое

WWW.SOMUS.RU

Выпуск № 1.

Перепланировки

ЗДРАВСТВУЙТЕ, УВАЖАЕМЫЕ ПОДПИСЧИКИ,

Сегодня мы поговорим  о проблеме, которая касается очень многих семей. Это перепланировка квартиры.  Вы думаете, что Вас это не касается, потому что перепланировку Вы не делали? Очень может быть. Но не все знают, что застекленный балкон - это тоже перепланировка. Читайте дальше, господа. Быть может Вы найдете что-то интересное для себя.

Многие люди, желая сделать свою жизнь более комфортной, в своей малогабаритной и смежно-изолированной квартире делают перепланировки. Не будем сейчас обсуждать проекты квартир типовых серий 60-80 годов. Давайте исходить из того что у нас есть. 

Типичный пример. Работая риэлтером, сталкиваюсь с такими проблемами очень часто. Двухкомнатная квартира в 5-ти этажном доме. Общая площадь 46 метров или около того. Комнаты смежные 18+12 примерно. В квартире живет семья: муж, жена и ребенок, а также бабушка.  Или муж, жена и двое детей. Весело? Любой нормальный человек захочет сделать комнаты изолированными. Дети подрастают. Поэтому так часто в этих домах можно увидеть перепланировки. Люди пытаются хоть как-то улучшить свою жизнь. Переносят дверь, уменьшают размер большой комнаты примерно до 15 м, организовав тем самым коридор и отдельный вход в комнату. Все эти потуги по организации своего жизненного пространства называются перепланировками.
Другой пример. Однокомнатная квартира все в тех же 5-ти этажках. Общая площадь 30 м, комната 17 м. В крохотной прихожей встроенный шкаф. Иногда этот шкаф одной стороной открывается в прихожую, другой в комнату.  У большинства людей это место для скопища, извините, барахла. Опять же с точки зрения современного дизайна он никак не улучшает внешний вид квартиры. Большинство людей их благополучно сносит, а на их  место ставят современный маленьких шкафчик или оставляют пространство, тем самым хоть чуть-чуть увеличивая прихожую.
Следующий типичный пример перепланировки. 3-х комнатная квартира "хрущик". Общая площадь 41 м. Комнаты 15+8+5.6  м. Помещение 5.6 м. гордо именуется комнатой. Часть ее занимает пресловутый встроенный шкаф. Его обычно сносят, увеличив при этом комнату хотя бы на метр, полтора.
Это тоже перепланировка. Эти перепланировки встречаются очень часто и делают их люди от безысходности.
Вот жили так люди жили, не один год. Решили продать квартиру и приобрести что-то более интересное. И вот тут столкнулись с проблемой. Еще более горькая ситуация бывает, когда умирает один из пожилых супругов. Второму надо вступать в наследство, а для этого необходим технический паспорт на квартиру. И начинает бабушка ходить по мукам, то есть по инстанциям, и расходы ей предстоят не маленькие.
Но часто бывает и не все так грустно. Перепланировки делают в больших квартирах, по дизайнерским проектам, пытаясь подтянуть квартиру до европейского уровня.
Некоторые люди покупают  "убитую" квартиру, делают в ней евроремонт с элементами перепланировки и продают ее, пытаясь на этом заработать денег. Вот уж это совсем напрасно. "Отбить" деньги, вложенные в ремонт всегда трудно, а с перепланировками намучаетесь.

Итак, что же такое перепланировка?
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.  А так же перенос нагревательных и санитарно-технических приборов, переустройство и перенос вентиляции,  устройство и заделка проёмов в стенах и перекрытиях, переоборудование тамбуров, разборка стенных шкафов, остекление балконов и лоджий.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
При проведении перепланировок категорически противопоказано трогать несущие конструкции: опоры, стены, балки. Определить, является ли данная конструкция несущей можно только по технической документации, поэтому перед составлением плана перепланировки необходимо проведение изыскательских работ.

При перепланировках нельзя нарушать обще домовую систему вентиляции, что происходит при демонтаже вентиляционных коробов, которые иные владельцы убирают, считая их бесполезной тратой пространства. В этом случае возможны судебные издержки.

Также нельзя замуровывать в стену стояки газовых труб, так как по требованиям безопасности и для осуществления аварийно-ремонтных работ к ним должен быть обеспечен свободный доступ. Пусть это не так красиво, зато безопасно, и ваш дом при возникновении аварийной ситуации не разнесет взрывом. Опытный дизайнер может так красиво и эргономично "замаскировать" трубы, что вы их даже не заметите, но при этом доступ к ним останется свободным.

По тем же соображениям нельзя переносить кухню в жилую комнату, так как это требует переноса коммуникаций, которые не были для этого спроектированы. В крайнем случае, это можно провести только после получения разрешительной документации соответствующих служб.

Нежелательно размещать санузел над жилыми комнатами соседей, которым в случае затопления вы будете обязаны полностью возместить ущерб, размер которого может быть значительным. То же относится и к обустройству ванной комнаты вместо кухни.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению внешнего вида фасадов, нарушению противопожарной безопасности, а также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры не допускаются.
Собственник, сделавший самовольную перепланировку или переоборудование помещения обязан получить разрешение органов местного самоуправления и зарегистрировать его в соответствующих инстанциях (узаконить), если такого разрешения ему не дадут, то привести это помещение в прежнее состояние.
Нарушение норм и правил безопасности непременно повлечет за собой штрафные санкции. Штраф за незаконную перепланировку составляет от 1000 до 100 000 тысяч рублей. В некоторых случаях дело может дойти даже до лишения права собственности на квартиру или объект. Управляющие домами, должностные лица органов исполнительной власти и жилищной инспекции, согласно закону, обязаны принимать меры для незамедлительной остановки работ, включая опечатывание помещений, в случае угрозы несущим конструкциям здания.
Как же узаконить перепланировку?
Полагается перед тем, как осуществлять перепланировку вначале получить на неё разрешение:
- написать заявление в районную межведомственную комиссию с указанием причин её осуществления;
- представить копию техпаспорта дома, в котором должны быть указаны степень износа дома в целом и его отдельных конструкционных элементов, а также другие подробности в зависимости от характера предполагаемых изменений;
- представить поэтажный план и экспликацию примыкающих помещений, а также тех, которые расположены этажом выше и ниже;
- представить документы о праве собственности и выписку из домовой книги;
- представить справку о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений.
В специализированной проектной организации необходимо заказать и получить проект переоборудования, который согласовывается с балансодержателем или собственником дома, в архитектурном управлении, с органами Госпож надзора, Госсанэпиднадзора, Госжилинспекции и эксплуатирующими дом. Дополнительно могут потребоваться согласования в газовых, энергетических и тепловых хозяйствах.
Не забывайте, что у каждого документа есть свои сроки действия. Если срок разрешения закончился, а ремонтные работы не выполнены, придется получать это разрешение заново. И еще один момент: согласно закону, контролирующие органы получают право беспрепятственного доступа в перестраиваемое помещение.
Изменения по перепланировке, выполненной законным порядком или узаконенной задним числом, должны быть зафиксированы в БТИ и органе юстиции, осуществляющем регистрацию сделок и прав. Внесение изменений в ЕГРП в связи с произведенной перепланировкой жилого помещения осуществляется по заявлению граждан (доверенных лиц) при представлении квитанции об оплате и следующих документов:
- поэтажного плана и экспликации на жилое помещение после произведенной перепланировки;
- разрешающих документов органов государственной власти (распоряжений районных  оправ, префектур, ДМЖ, утверждающих решение межведомственных.
Если вы уже перекроили квартиру по-своему, но не зарегистрировали внесенные изменения, можно получить разрешение по факту - т.е. легализовать свою перепланировку. Маршрут обхода инстанций и перечень необходимых документов тот же самый.
Процесс согласования от начала до конца займет в среднем два месяца: месяц уйдет на сбор документов и еще месяц - на рассмотрение заявления о перепланировке в МВК
После выдачи разрешения на перепланировку, квартира ставится на учет в жилищной инспекции, которая будет контролировать процесс переустройства жилища. Более того, строительную организацию, которая будет проводить ремонтные работы, вы должны будете выбрать из числа аккредитованных в жилищной инспекции. Кстати, не забудьте, что с этого года проводить ремонтные работы в квартире можно с 9.00 до 19.00. По окончании ремонта комиссия принимает объект, снимает его с учета, а в поэтажный план БТИ вносятся необходимые изменения.
. Если такие изменения имеются в квартире, по которой намечается сделка, и они не узаконены - это может стать очень серьёзным препятствием для намечаемого мероприятия.  Квартира с незарегистрированной перепланировкой перестает быть юридически "чистой", и впоследствии у вас могут возникнуть большие проблемы при ее продаже, обмене, передаче в наследство и т.д. Придется либо регистрировать все изменения "по факту", либо возвращать жилищу первозданный вид. Такой масштабный ремонт, понятное дело, обойдется вам гораздо дороже необходимых документов, подтверждающих переустройство.
Но может быть и так. Нового собственника квартиры - покупателя - вполне могут устроить произведённые в результате перепланировки изменения. Это может склонить покупателя пойти на сделку и при отсутствии разрешения на перепланировку. В этом случае на регистрацию представляют документы БТИ с красными линиями, а лицо, к которому переходит право на жилое помещение (покупатель, одаряемый, рентодатель, наследник и т.д.), подписывает заявление с обязательством узаконить произведенную перепланировку или возвратить жилое помещение в исходное состояние. Покупателю рекомендуется хорошенько подумать, прежде чем принимать такое решение. Возможно, ему самому придётся продавать эту квартиру и есть очень реальная перспектива в будущем понести крупные расходы.
В Санкт-Петербурге, например, при заказе технического паспорта в ПИБе вы в заявлении указываете, есть ли в квартире перепланировки. Не пытайтесь скрыть этот факт. К вам домой придет представитель ПИБа и увидит все сам.  Лучше сразу укажите, что у Вас сделано. Если это остекление лоджии или снос шкафчика, то Вы сможете оплатить некоторую сумму денег по квитанции и Вам в техническом паспорте укажут произведенные изменения. Это не является препятствием для регистрации  договора купли-продажи.
Бывает и так. Люди купили квартиру давно. Раньше при продаже не требовался технический паспорт. Какие были выполнены перепланировки до них они не знают. В ПИБе говорят, восстановите все по первоначальному проекту. А как? Вот такие бывают сложности.  Безусловно, все вопросы решаемы, только на их решение необходимы время и деньги, поэтому прежде чем делать  перепланировку, подумайте много раз.

Когда была  уже была написана эта рассылка, пришли совсем свежие сведения по теме. С 25 февраля этого года в столице начнет действовать новый порядок переустройства квартир. Постановление об этом подписал на прошлой неделе мэр Юрий Лужков. Итак, чтобы завершить тему привожу  подробные правила перепланировки квартир в Москве (согласно постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.05 г.).
Что можно делать в квартире без разрешения
- Обычный косметический ремонт;
- установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
- замену без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.
Чем грозит незаконная перепланировка
В лучшем случае - штрафом от 10 до 25 МРОТ, т. е. от одной тысячи до 2500 рублей (сегодня МРОТ для штрафов равен 100 руб.). В худшем - судом и требованием вернуть квартире первоначальный вид. (Согласно закону г. Москвы № 26 от 20.12.95 г. (в ред. закона г. Москвы № 35 от 26.06.02 г. "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда".)
Что творить в квартирах запрещено
Переустройство, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей, в т. ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное жилье или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
- увеличиваются подсобки квартиры за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
- затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба ГОЧС, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях;
- уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий запрещено:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Как выглядит правильный ремонт
Вместе с разрешением хозяину квартиры или строительной фирме, которая будет делать ремонт, дадут "Журнал производства ремонтно-строительных работ". С ним надо идти в управляющую вашим домом организацию (в ДЕЗ, ЖЭК или частную фирму) для регистрации даты начала и окончания ремонта. Напомним, в среднем работы должны длиться четыре месяца, большие сроки оговариваются отдельно. В журнале записывается также порядок и условия вывоза строительного мусора.
Работник ДЕЗа или ЖЭКа, т. е. управляющей домом организации, должен сообщить о грядущей перепланировке вашим соседям в прилегающих квартирах по горизонтали и вертикали. При этом по желанию соседей ДЕЗ составляет акт технического состояния их квартир. Так они смогут потом доказать, что трещины на стенах или протекшие потолки появились у них из-за вашего ремонта.
За каждым этапом перепланировки и записями об этом в "Журнале" будут следить жилищные инспекторы. Проверки проводятся каждый месяц - выборочно или по жалобам соседей. Нарушителям выдают сначала предписания с требованием навести порядок. У пойманных второй раз или невыполнивших предписания разрешение на перепланировку отберут и остановят работу. Хотя можно отделаться и штрафом от 300 до 500 рублей.
Если ремонт завершился успешно, переделанную квартиру принимает, кроме хозяина, приемочная комиссия из представителей Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии), управы, управляющего жилым домом, разработчика проекта и исполнителя работ. Владельца жилья может заменить его представитель с нотариально заверенной доверенностью.
Убедившись, что все выполнено по проекту и в срок, комиссия составляет акт приемки квартиры и выдает его хозяину. После чего можно завозить мебель и праздновать новоселье.

Как оформить перепланировку
Шаг 1
Обратиться в службу "одного окна" подразделения Мосжилинспекции вашего округа.
Шаг 2
Заполнить бланк заявки со стандартным заявлением, описанием предстоящих работ и необходимых согласованиях. Здесь же владелец квартиры дает письменные обязательства соблюдать правила и законы.
Шаг 3
Вместе с заявкой подать в "одно окно" такие бумаги:
- копии документов о правах на занимаемые помещения (к примеру, договор купли-продажи, свидетельство о собственности), разрешительных документов на изменение функционального назначения квартиры. Эти документы должны быть нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые после проверки вернут заявителю;
- копии плана помещений и экспликации (они должны быть получены в БТИ не позднее одного года от даты подачи заявки);
- графическое изображение перепланировки помещений (эскиз) выполняется на копии поэтажного плана. Если планируемые работы требуют разработки и согласования проекта, то его надо делать на весь объем заявки);
- для переустройства нежилых помещений - письменное согласие собственника жилого дома (или управляющего жилым домом).
Шаг 4
Если в заявке указаны работы, для которых достаточно эскиза, она считается готовой. С перечисленными выше документами заявка принимается для рассмотрения сотрудником "одного окна".
Шаг 5
Если же вы хотите переделать квартиру по проекту, тогда надо самостоятельно заключить договор со специализированной проектной организацией, имеющей лицензию. Разумеется, и самому оплатить эту услугу. Проект нужно составлять до того, как вы соберетесь в Мосжилинспекцию. В нем обязательно оговорить, что перепланировка согласовывается с жилищной инспекцией, которая проводит еще и авторский надзор за работами.
Шаг 6
Спустя двадцать дней после подачи заявки в "одно окно" Мосжилинспекции хозяину квартиры здесь же выдадут документ под названием "Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме". Эта бумага оформляется отдельным распоряжением Мосжилинспекции на официальном бланке. Если перепланировку проводить нельзя, вам вручат отказ с объяснением причин.

Вот такие новые правила. Каковы они будут на практике - покажет время. А нам с вами надо о них знать чтобы не попасть впросак.

Всего доброго, 

Екатерина
realter@somus.ru  

P.s. Далее в своей рассылке я буду приводить небольшие цитаты, которые, я надеюсь,  помогут Вам снять со своей жизни пелену повседневности и посмотреть на мир  свежим взглядом.

Ваша репутация - это то, что люди думают о Вас; ваш характер - это то, что Вы есть на самом деле.
Если Вы хотите, чтобы ваши репутация и характер совпали, сосредоточьтесь на характере. Возможно, Вам удастся обманывать окружающих некоторое время насчет того, каким человеком Вы являетесь, но, как правило, это не может длиться слишком долго. Основой сильного характера является убежденность в том, что делается именно то, что нужно, и то, что делается, - правильно.

Наполеон Хилл. "План достижения успеха".

Рекомендую подписаться на следующие рассылки: