Профи Клуб

Квартира в кредит или ипотека.

Бизнес есть бизнес.

К содержанию

 Квартира в кредит или  ипотека.

Покупка квартиры в кредит и слово «ипотека» достаточно новое явление в нашей стране и не совсем понятное для большинства россиян. В этой статье речь пойдет об истории возникновения ипотеки, о ее целях и задачах, а также о том, какие схемы ипотечного кредитования реализуются на сегодняшний день в России, их сильных и слабых сторонах.

Название  “ипотека” (от греческого hypotheke  - подставка, подпорка)  впервые появилось в Греции в начале 6 века до нашей эры. Ипотекой назывался столб, устанавливаемый на земельных владениях должника с надписью о том, что эта земля является залогом долговых претензий кредитора на определенную сумму. То есть, в случае, если владелец земли  не мог вернуть в срок сумму, его земля переходила в собственность кредитора.  На этом же столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными.  С течением времени слово «ипотека» стало употребляться  для обозначения залога.  Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая беспрепятственно каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии заложенной земельной собственности  и которая предотвращала опасность, связанную с покупкой земли, обремененной долговыми обязательствами.

   Таким образом, исторически ипотека была порождена хозяйственными отношениями, как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

   Современный термин «ипотека»  означает форму обеспечения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом.

   Существует и другое понятие ипотеки.  Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости.

         По российскому законодательству ипотека  является особой формой кредитования, при которой владелец имущества получает ссуду у кредитора, а его недвижимое  имущество (будь то дом, квартира или  земельный участок) является гарантией возврата долга.  При этом если должник не может вернуть  взятую ссуду в срок, кредитор вправе вернуть долг  либо за счет средств, вырученных от продажи  заложенной недвижимости на торгах, либо становясь ее собственником.

    Для населения ипотечное кредитование  дает возможность не ожидая долгие годы, пока накопится необходимая сумма на покупку квартиры, взять кредит, въехать в новую квартиру, а ту сумму, которая откладывалась бы каждый месяц на накопление, направить на погашение кредита. У большинства семей, относящихся к так называемому среднему классу, основным источником доходов является регулярно  выплачиваемая заработная плата и, как правило, отсутствуют значительные сбережения, необходимые не покупку жилья. Ипотека дает возможность семье, имеющей определенную уверенность в своей будущей работе и зарплате, решить свои потребности в жилье без многолетнего накопления средств на эти цели.  Таким образом, основная роль ипотечного кредитования заключается в разрешении дисбаланса между текущими доходами семей и их потребностями в жилье.

  Несомненно, что идея ипотечного кредитования очень заманчива, но пока  она не получила в нашей стране достаточного распространения.

 В России коммерческие банки стали  проводить операции по кредитованию граждан на покупку жилья  уже начиная  с 1994 года.

     В настоящее время наибольшую известность  у нас получила «классическая»  ипотечная схема жилищного кредитования.  Около 60 лет назад именно такой способ решения жилищной проблемы придумали для себя американцы.  В США в годы великой депрессии  начали широко практиковать ипотеку, и она стала там одним из главных  мероприятий, способствовавших выходу страны из экономического спада.

Какая схема ипотеки была принята в США? Люди брали в банке кредит на 20-25 лет под 3-5% годовых и покупали или строили на эти деньги дом, который и был залогом возврата кредита.

 В 1998г. московскими властями была разработана программа ипотечного кредитования, основанная на американской классической модели.  Срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет 10 лет.  Погашается  кредит  равными ежемесячными платежами, включающими  возврат  части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Кредит предоставляется гражданам, подтвердившим свою кредитоспособность в размере, не превышающем 70% от суммы  залога, а 30% стоимости квартиры оплачиваются покупателем сразу.  При этом заемщик  при оформлении договора купли-продажи становится  собственником квартиры.

К участию в московской ипотечной программе  были допущены всего четыре банка: Сбербанк, Банк Москвы, Мосстройэкономбанк и Инвестсбербанк.  Под  ипотечную программу московское правительство создало Московское ипотечное  агентство (МИА),  которое занимается рефинансированием банковских кредитов, т.е. по сути, выкупает у банков долги москвичей.

      Приобретение квартиры в  рамках этой ипотечной программы происходит следующим образом.  При принятии банком  положительного решения о предоставлении кредита заемщик открывает в банке счета вкладов до востребования и вносит  на счет авансовый платеж (30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком кредитный договор. Заемщик оформляет  покупку квартиры у продавца, заключая трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры с продавцом и банком. Договор купли-продажи и ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

        Вот как по расчетам специалистов Инвестсбербанка, выглядит схема платежей по кредиту, выданному на десять лет, в зависимости от стоимости жилья. Цены указаны в долларах США.

      Хотя для России сегодня 10% годовых – низкая ставка кредита, в мировой практике она составляет  в среднем  2-5%.   При  современных российских экономических условиях квартира стоимостью 40 тысяч долларов через 10 лет после выплаты кредита и стоимости его обслуживания обойдется ее владельцу в 60 тысяч долларов США, то есть в полтора раза дороже.  Так что каждый потенциальный участник должен четко решать для себя – вступать на тропу ипотеки сегодня  или ждать момента, когда обстановка, наконец, стабилизируется и процентная ставка снизится.

       В то же время, несмотря на простоту и привлекательность схемы, у нас ипотека никак не может пустить корни и по другой причине.  Прежде всего, потому, что Конституция гарантирует всем нам право на жилище. Это значит, что никто не может выселить из квартиры заемщика, который вдруг перестал платить по обязательствам ипотечного кредита. А какому банку будет интересно давать людям в долг денег и не иметь никаких гарантий их возврата?

          В связи с таким несовершенством российской законодательной базы  шел активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие банки и риэлторские компании используют для защиты от убытков в случае не возврата кредита не договор залога, а другие договорные формы, например   договор аренды с правом выкупа.  Это позволяет кредитору уменьшить свои риски, заемщик же при этом остается практически незащищенным.

      Сегодня в России идет нечто вроде соревнования между различными инициаторами  ипотечных проектов. Многие регионы пытаются   создать свои ипотечные системы.  Это говорит о том,  что, не смотря на существующие трудности, идея  ипотеки остается  очень привлекательной.

     В следующих выпусках планируется продолжить обсуждение вопросов ипотеки. Ждем ваши пожелания и интересующие вопросы по  адресу: 

Бормот А.Ю.

anna@grad.ru

К содержанию

Бизнес есть бизнес.

В этом выпуске «Профи Клуба» мы продолжаем знакомить вас с реальными историями из жизни известной инвестиционно-строительной компании и их главным героем – менеджером по продажам Денисом.

В начале зимы к Денису обратилась недавно заключившая брак милая супружеская пара – Наталья и Владимир. Молодые люди просили подобрать им квартиру. Само собой, квартиру молодожены хотели получше и  подешевле. Супруги мечтали о «трешке» (ведь пора и о потомстве подумать!). Сказано - сделано: Денис быстро подобрал нужную квартиру на среднем этаже строящегося дома. Составили договор уступки права требования между инвестиционной компанией и Волковыми (именно такая фамилия была у молодоженов), и довольные стороны расстались.

Прошло несколько месяцев…Дом сдали в эксплуатацию. Уже готовились необходимые документы для оформления квартир в собственность, когда к Денису пришли уже знакомые нам Наталья и Владимир, но уже совершенно по другому вопросу. Их просьба, к удивлению Дениса, была прямо противоположной первоначальной, а именно – найти покупателей на их распрекрасную квартиру. Объясняли молодые это тем, что Наталья в положении и, дескать, деньги нужны, а жить они будут у Натальиных родителей, которые и помогут с будущим малышом.          

Денис пошел Волковым навстречу – человек все-таки, понимает, что у молодых супругов тяжелое положение, да и самому выгодно: неплохие проценты от сделки. Через некоторое время нашлись покупатели – семья Филипповых из Уральска, которые хотели жить в Москве поближе к родителям. Денис составил договор переуступки права, или на юридическом языке – цессию, в которой Наталья и Владимир уступали право требования Филипповым, и все остались довольны и счастливы.

Однако не стоит забывать, что право собственности на имущество наступает только после государственной регистрации (Гражданский Кодекс, ст. 219), и ни та, ни другая сторона по договору переуступки пока не имела прав собственности на заветную «трешку».

Спустя несколько дней к Денису пришли уже знакомые нам супруги и опять с новой проблемой: Филипповы денег им не заплатили, да и сами они передумали жить с родителями и просят оформить собственность на них.

Честно говоря, с оформлением тянули довольно долго - сильно тормозила процесс чиновничья бюрократия. Наконец, необходимый комплект документов для регистрации прав собственности Натальи и Владимира был собран, и практически все было готово, чтобы отдать документы в Москомрегистрацию для оформления.   

Вскоре Денису позвонили Филипповы и осведомились о том, скоро ли будет произведено оформление их прав собственности на квартиру и когда же они, наконец, смогут переехать из Уральска в столицу нашей Родины город герой Москву. Требования их были вполне обоснованы, так как договор переуступки права требования был заключен, а деньги они, как утверждали уже заплатили.

Денис, мягко говоря, был в «легком замешательстве». Начались срочные поиски Натальи и Владимира, которые привели к тому, что, приехав по адресу, где находилась многострадальная «трешка», Денис обнаружил там совершенно других людей, которые не только уже жили в этой квартире, но и успели сделать неплохой ремонт. Расспросив перепуганных жильцов, Денис выяснил, что Наталья и Владимир сами нашли других  покупателей на квартиру. Более того, они уже успели получить солидный денежный аванс.  

На следующий день в офис фирмы пришел разгневанный Владимир и предъявил претензии Денису по поводу отсрочки оформления прав собственности на квартиру. Кроме этого молодожен долго возмущался из-за того, что уплатил огромную (по его словам) сумму за оформление прав и за саму квартиру. На резонный вопрос Дениса о самовольной продаже квартиры, Владимир ответил, что так оно и есть и, он хочет оформить собственность сначала на себя, а затем совершить нотариальную сделку купли-продажи.

Надо было, что-то срочно предпринимать…Денис всеми правдами и неправдами «заманил» в офис компании Владимира, Наталью и Филипповых. При «очной ставке» выяснилось, что Филипповы отдали молодоженам часть денег, а остальные обещали отдать впоследствии. Денис предложил всем участникам сделки подписать договор расторжения переуступки права требования, а в денежных отношениях разобраться самим, что было и проделано. Филипповы, получив назад свои деньги от Владимира и Натальи, написали расписку об отсутствии претензий к фирме и уехали в Уральск копить деньги на квартиру.

Теперь Денису надо было разобраться с оборотистыми молодыми людьми – супругами Волковыми. Менеджер предложил им также расторгнуть договор уступки права требования, в тот же день паре были бы возвращены деньги, внесенные за квартиру. Но в злополучной «трешке» уже жили другие люди, которые находились просто в отчаянии от создавшейся ситуации! Они прекрасно понимали, что деньги, заплаченные Наталье и Владимиру авансом, увидеть им снова не светит, так как они, доверчивые люди (!!!) даже не взяли с Волковых расписку в получении денег. Сейчас, главное для этих несчастных было не остаться без квартиры.

Денису пришлось попотеть, но его усилия оправдали себя: по общему согласию сторон был заключен договор уступки права и оформлены права собственности на уже проживавших в квартире людей.

Одна из самых любимых пословиц Дениса – «Нет худа без добра»…Эта пословица наглядно иллюстрирует финал вышеописанной «эпопеи», ведь вторично выставленная на продажу «трешка» была продана за гораздо большую сумму, чем в первый раз.

Темежникова Светлана

alf@grad.ru

Рекомендуем вам подписаться на рассылку "Интеллект Клуб"

Александра  Барышникова.

Адрес рассылки: http://subscribe.ru/catalog/economics.school.intellectclub

В этой рассылке на интересных примерах рассказывается о том, как находить сильные нестандартные решения в бизнесе и технике.

Адрес его сайта: http://members.tripod.com/inventech