Профи Клуб

информационно-аналитический бюллетень
Проект компании "Центр развития города "Град"

Выпуск N 11

18.06.2001 г.

Содержание

«Москомрегистрация. Хождение по мукам».

Будь в курсе!

Ипотека

«Москомрегистрация. Хождение по мукам».

 Занимаясь оформлением квартир в домах новостройках, большинство столичных инвестиционных компаний сталкиваются с одной распространенной проблемой, которая связана с регистрацией права в Московском городском Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с  ним. В чем же заключается эта проблема?

Предположим, компанией заключается договор уступки права (требования) квартиры с гражданами. Но договор этот Комитет… не принимает на регистрацию. Причиной отказа являются особые требования к дате заключения договоров, объясняемые внутренней инструкцией Москомрегистрации.

Складывается парадоксальная ситуация…Жилые дома сданы Госкомиссии, о чем  составлен Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденный распоряжением Префекта. Это является основанием для подписания таких документов, как Протокол окончательного распределения жилой площади и Акта о частичном выполнении обязательств по Инвестиционному договору в части строительства по определенному адресу. Вышеуказанный Акт является документом, свидетельствующим, что стороны, то есть администрация, заказчик и инвестор выполнили свои обязательства между собой.

Однако, договор уступки права (требования), составленный в простой письменной форме между инвестиционной компанией и  другим лицом, заключенный после числа, которым датирован Акт о частичном выполнении обязательств, не является для Москомрегистрации правоустанавливающим документом! Все договора, подписанные до Акта - являются правоустанавливающими, а подписанные после - уже нет… Обоснованием тому, по мнению Москомрегистрации, является п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Поэтому сначала предлагается оформить права собственности на компанию, а уж затем на другое лицо.

Указание на необходимость такой предварительной регистрации неправомерно, поскольку участники долевого строительства на момент уступки права (требования) еще не являются собственниками квартир. Согласно договоров долевого строительства, квартиры обезличены, а доля не является овеществленной. Имеется лишь право требовать предоставления квартиры по окончанию договора. Также, неправомерно подменяется суть уступки права требования (ст.ст. 382-390 ГК РФ) – отчуждением имущества в порядке купли-продажи / мены недвижимого имущества.

Правовое основание уступки права требования - наличие у стороны-участника договора именно права требовать предоставление квартиры, а не наличие права собственности на квартиру. При этом сторона-кредитор вправе в любое время уступить свои права третьему лицу без истребования согласия на то должника или иных лиц (Гражданский кодекс предусматривает свободу договора). Правовым же основанием сделки купли-продажи является наличие прав собственности на недвижимое имущество, предполагающее его регистрацию, как у первоначального собственника, так и у покупателя. Поэтому, в данном случае ссылки на правовую основу сделок купли-продажи недвижимости, мягко говоря, неуместны.

Однако на все письменные и устные просьбы дать разъяснения по данному вопросу – было всего лишь указано на возможность обращения в ОАО «Мосжилрегистрацию», (которая является коммерческим отделом  Москомрегистрации) где все вопросы решаются через нотариальное подтверждение договора в простой письменной форме. Помимо «Мосжилрегистрации» существует еще ряд организаций, занимающихся составлением договоров в простой письменной форме. Адреса этих организаций есть на информационной доске в здании Комитета. Что же можно выиграть, обратившись в подобную контору? Ровным счетом ничего, так как там обещают составление точно такого же договора, который был составлен ранее и является юридически правомерным. Составление такого дублирующего договора происходит, разумеется, за определенную сумму.

Произведя процедуру подписания нотариально оформленного соглашения об уступки права требования и уплатив нотариусу 1,5 % от стоимости квартиры (а это немалая сумма!) – рассматриваемая проблема была решена. Комплект документов, отданный на регистрацию, включал в себя договор уступки права (требования) в простой письменной форме и нотариальное соглашение, которое дублировало данный договор почти дословно. Только после проведенной процедуры право собственности было зарегистрировано и выдано свидетельство о государственной регистрации.

 Остается невыясненным один вопрос - о необходимости подтверждения договора нотариальным соглашением. Действующее законодательство предусматривает заключение договоров в простой письменной форме, и данные договора являются соответственно правоустанавливающими документами. Почему же, в таком случае, создана система, занимающаяся созданием дополнительных документов, которые не являются необходимыми для регистрации права собственности? Видимо посредством создания различных бюрократических структур и предоставлением простора для деятельности решается «проблема безработицы» в стране. Неужели здравый смысл не возьмет верх над непробиваемой чиновничьей бюрократией? Хочется верить, что когда-нибудь это произойдет!

Темежникова Светлана

mailto:alf@grad.ru

К содержанию

Будь в курсе!

В этом выпуске «Профи Клуба» мы продолжаем публикацию материалов в рубрике «Советы тем, кто принимает решения».

Работа в любой сфере деятельности (в том числе и в области недвижимости) подразумевает компетентность сотрудника и его умение быстро принимать правильные, обоснованные решения. Согласитесь, для того, чтобы принять верное решение по тому или иному вопросу, необходимо владеть как можно большим объемом информации по данному вопросу. Или, иными словами – быть в курсе дела. Причем, это касается не только какой-то конкретной проблемы. Человеку, в чьей компетенции находится принятие решений, необходимо не только знать, что происходит вокруг, но и предугадывать тенденции развития ситуации. В этой статье Вашему вниманию представлены несколько полезных советов для людей, которые хотят не наблюдать за происходящим, а создавать его!

«Держите меня в курсе…». Знакомое выражение? Наверняка Вам частенько доводилось слышать его из уст своих коллег, принадлежащих к руководящему звену Вашей компании. Почему-то большинство этих людей считает, что снабжать их информацией необходимой для работы, должен кто угодно, только не они сами…Конечно, уметь анализировать информацию собранную другими – важное качество. Однако, не менее полезное и нужное качество, для того, кто хочет всегда «быть в курсе дел» – умение самому, без чужой помощи, собрать необходимую информацию.

Из чего состоит рабочий день менеджера? Из общения с клиентами, телефонных переговоров, встреч с партнерами, чтения корреспонденции, работы с документами... Некоторые относятся к этому, как к рутине. Однако для того, кто хочет быть в курсе возникающих тенденций – подобная работа, все равно, что для кладоискателя карта с обозначенным на ней местом, где зарыты сокровища! Общаясь с клиентами и партнерами, читая входящую корреспонденцию, Вы тем самым изучаете мир, который находится за стенами Вашего офиса. Каждый день появляется новая информация. Возможно, что 90% этой информации не представит для Вас интереса, но из оставшихся 10% можно извлечь те ценные «крупицы», которые окажутся полезными для дела. Таким образом, волей неволей, происходит ежедневное пополнение Вашей собственной «базы данных». Однако, во всем важен системный подход. Лучше выделить полчаса или час в день для усвоения и обработки свежей информации, чем пытаться  решить проблему «кавалерийским наскоком».

Нельзя забывать, что разные источники информации не всем одинаково подходят. Одни люди лучше всего усваивают что-либо с монитора компьютера. Другие могут читать текст только с бумажного листа. Третьи - лучше всего воспринимают информацию на слух… Выберите тот источник информации, который наиболее удобен для Вас и наиболее пригоден для Ваших потребностей и графика.

Конечно же, совсем не обязательно создавать себе лишние проблемы, пытаясь собрать необходимую информацию из множества самых разных источников. Существуют специализированные издания и информационные листки, в которых есть уже обобщенные данные и анализ основных тенденций. Это могут быть, как печатные, так и электронные версии (к таковым можно причислить и Интернет-рассылки). Подпишитесь на издания соответствующие профилю Вашей деятельности, и Вы будете в курсе всех последних событий, происходящих на рынке.

Вообще, пресса является одним из основных помощников для тех, кто стремиться быть в курсе дел. Ежедневно просматривайте первые полосы наиболее популярных информационных и деловых журналов и газет. В этих изданиях сообщают о важнейших событиях, происходящих в жизни страны и мира, что может оказаться полезным для определенного прогнозирования тенденций и анализа Вашей деятельности. Тому, кто владеет иностранными языками можно посоветовать почаще работать с зарубежной периодикой – опыт иностранных коллег может навести Вас на новые, свежие идеи и решения.

Большим подспорьем в Вашей работе способен стать Интернет. Найдите в Сети те сайты, которые соответствуют направлению Вашей деятельности. На многих из подобных Интернет-страничек есть чаты, форумы, конференции, посвященные профессиональным вопросам. При помощи этого Вы можете получать свежую информацию, спрашивать у коллег совета, обмениваться с ними опытом, участвовать в обсуждении интересующего Вас вопроса.

В том случае, если Всемирная Паутина не в состоянии заменить вам живого общения – посещайте региональные и национальные совещания обществ и ассоциаций, связанных с Вашей профессиональной деятельностью. Чем ценны такие совещания? Во-первых, на них можно ознакомится с докладами о передовых идеях в Вашей области. Во-вторых – установить личные контакты с авторами последних публикаций, новаторами в своей сфере деятельности. И, наконец,  самое главное – на подобных совещаниях Вам предоставляется возможность неформального общения с коллегами из других организаций, с которыми Вы можете обсудить влияние новейших тенденций на повседневную работу.

Если Вы хотите быть в курсе той или иной проблемы, но чувствуете, что без компетентного человека Вам это не под силу – наймите специального консультанта. Конечно, подобные услуги обходятся не дешево, но эти затраты полностью себя оправдывают. Эксперт поможет Вам не только вникнуть в проблему, но и принять продуманное, взвешенное решение.

Мы уже упоминали о совещаниях профессиональных ассоциаций. Не менее полезны, в смысле получения новой информации, различные семинары, обучающие менеджеров мыслить стратегически. Полезно посещать не только семинары по вашему профессиональному профилю, но и мероприятия, посвященные вопросам психологии бизнеса, ораторскому искусству, этикету. В любом случае, информация, полученная на них расширит Ваш кругозор, а, следовательно, будет работать на Ваше стремление повысить свой профессиональный уровень.

Не упускайте возможности проконсультироваться с юристами и экономистами, работающими в Вашей организации. Именно эти люди способны сразу уловить тенденции, которые способны существенно повлиять на ваш бизнес. Их взгляд на ситуацию отличается большей широтой, так как они видят, с какими проблемами приходится сталкиваться многим клиентам.

Подводя итог сказанному, можно посоветовать людям, стремящимся быть «в курсе дел», использовать весь «арсенал» перечисленных способов получения новой информации. И еще одно (самое главное) условие! Вы должны хотеть совершенствоваться, а не воспринимать поиск и обработку информации, как неприятную обязанность. Только в этом случае вы перестанете наблюдать за происходящем, а будете моделировать и творить его!

В статье использованы материалы С. Дипа и Л. Сасмена.

Алексей Якушев

mailto:alex@grad.ru

К содержанию

ИПОТЕКА

            Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

            Развитие полной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

            Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.   

            В соответствии с разработкой принципиально нового жилищного законодательства и улучшение действующего - система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде обязана стать саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

            Основная задача государства в становлении такой системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

            Само же государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, нуждающихся граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

            Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно - строительных кооперативов).

            К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно - строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

            За период реформ 1990 - 2001 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

            Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 процентов. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета только в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2 процента от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 4,1 раза за период с конца 1990 по 2001 год и достигла 42,7 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья. Тенденция к росту сохраняется и поныне.

            Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 67 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

            Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно - финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

            Необходимо отметить, что за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

-         долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

-         кредитование жилищного строительства;

-         государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

            Основой разрабатываемой, на сегодняшний день,  правовой базы ипотечного кредитования является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

            Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

            Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

            Также учитывается применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

            Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

            Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов, остающийся острым на сегодняшний день - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

            Итак:

            Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

            Создание указанной системы позволит:

-         увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

-         активизировать рынок жилья;

-         вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

-         привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

-         обеспечить развитие строительного комплекса;

-         оживить экономику страны в целом.

            Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

            Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться так же и на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимой региональной нормативно - правовой базы и инфраструктуры.

            Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

-         совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

-         создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

-         создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

-         налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

-         создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

-         создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

            Эпилог:

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

            Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.      

Алексей Глянцев

grad@grad.ru

К содержанию

Рекомендуем вам подписаться на рассылку "Интеллект Клуб"

Александра  Барышникова.

Адрес рассылки: http://subscribe.ru/catalog/economics.school.intellectclub

В этой рассылке на интересных примерах рассказывается о том, как находить сильные нестандартные решения в бизнесе и технике.

Адрес его сайта: http://members.tripod.com/inventech