Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Аналитическое издание, посвященное проблемам недвижимости.

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Маркетинг. Аналитика. Исследование рынков." на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2002   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
11.11.2002
13:09:28
13:09:46
12
13
14
15
16
17
18
18.11.2002
12:13:57
16:44:20
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
promof

Статистика

3.008 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

Аналитическое издание, посвященное проблемам недвижимости.


Информационный Канал Subscribe.Ru
Профи-Клуб http://www.proficlub.ru/ информационно-аналитический бюллетень Проект компании "Центр развития города"Град" http://www.grad.ru/ 11.11.2002 Город прощается с инвесторами Интервью с Исполнительным директором инвестиционно-строительной компании ЗАО "Центр развития города "Град" Бобровой Еленой Николаевной. Елена Николаевна, в среде московских девелоперов ходят слухи, что в ближайшем будущем город окончательно вытеснит частных инвесторов из Москвы. Есть ли повод для подобных слухов? К сожалению, это не слухи. Это фактически сформированная программа застройки г. Москвы на 2003-2004 г., из которой собственно и видно, что частных инвесторов в этой программе практически нет. Большинство позиций по новостройкам инвестирует город. Подрядчики и заказчики тоже городские. Возвращаясь в недавнее прошлое... Почему город начал привлекать частных инвесторов? В первую очередь Москва начала привлекать частных инвесторов, потому что город ощущал недостаток средств на масштабное строительство, способное кардинально преобразить облик столицы. У города не было достаточно денег на застройку, на прокладку сетей, на развитие инфраструктуры районов застройки. Вот и была создана городская инвестиционная программа по переселению и привлечению частных инвесторов к застройке. Если бы город все это начинал собственными силами – он просто не осилил бы затрат. А сейчас столица решила, что получает от инвесторов мало площадей (30%, которые безвозмездно передает инвестор городу в т.н. "периферийных" округах столицы – для Москвы стало мало). И поэтому город решил, что сам будет строить. Чем вызвана подобная политика? Могу предположить, что сменой руководства. Судите сами: все инвестиционные контракты, начиная с 1998 года, прошли некую ревизию, которую провел аппарат Шанцева. Они проверялись на выполнение (невыполнение) по этапам застройки. Наверное, были обнаружены какие-то нарушения. Вероятно, имели место случаи ухода инвестора с конкретной доли передачи городу. Также отмечу, что, говоря о причинах начала проведения подобной политики, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что таким образом некие силы пытаются участвовать в предвыборной, политической компании. Как будет проходить процесс вытеснения городом частных инвесторов? Готовится ли город к этому город? Этот процесс уже начался. И начался даже не в этом году, а еще раньше: год-полтора назад. В Москве получить площадку для частного инвестора становится все труднее. Уже год подписываются контракты с увеличением процентов отчисления квартир городу. В САО есть прецедент, где городу передается не 30% как раньше, а 42% квартир (МФС-6). Вряд ли кто бы из частных инвесторов рискнул бы подписывать такой контракт. По Центральному округу уже очень долгое время практикуется схема 50Х50. В этом же году было официально объявлено, что с 2004 года программа инвестиционных контрактов прекращается. Конечно, на рынки будут присутствовать инвестиционные проекты. Город будет выставлять на тендеры определенную площадку с готовой проектной и рабочей документацией. Заинтересованным же будет предлагаться выкупать эту площадку выходить на строительство. Что будут собой представлять тендеры на получение землеотводов и строительных площадок? Обыкновенный аукцион. Хорошо, если это будет честный и открытый аукцион. Цивилизованный аукцион. Хотя можно предположить, что все на таких тендерах будет известно заранее, еще до их проведения. Скорее всего тендеры будут носить закрытый характер. Даже не все будут знать, кто там участвует. Сейчас говорится, что для участия в тендере необходимо будет оформить заявку. Инвестор должен будет показать, что у него зарезервирована определенная сумма денег на расчетном счете, или у него есть кредит на строительство по данной площадке. Ну а уж кто будет выбран, и почему будет выбрать именно эта организация, никто никому комментировать не будет. И вообще, высока вероятность того, что победители тендеров будут заранее известны. Сможет ли частный инвестор, не обладая определенными связями и покровительством во властных городских структурах попасть на подобный тендер? Ну, я думаю, некая процедура будет соблюдена. Скорее всего заявку примут. Другое дело, что могут сослаться на то, что она либо недостаточно оформлена, либо неправильно оформлена и т.д. То есть возможность будет дана. А вот попадешь ты или не попадешь на этот тендер – это вопрос... Больше всех не повезет, конечно, небольшим девелоперским компаниям: если фирма небольшая и не обладает достаточными средствами, у нее изначально не будет возможности не то, что выиграть тендер, а даже поучаствовать в нем. Что получает город, отказываясь от частных инвесторов? Москва получает больше площади для переселения очередников. В этом плане – городу хорошо. Если раньше он получал 30%, то будет получать все 100% площади под переселение. Другое дело, что из этого получится и сможет ли город строить именно столько, сколько строится на данный момент? Трудно сказать... Чем чревата для города политика вытеснения инвесторов? Ведь помимо прибылей, город приобретает и затраты. Расскажите об этом подробнее. Действительно подобная политика ведет к увеличению затрат. То есть, если раньше все строилось за счет средств инвестора, то теперь город должен сам выступить инвестором и застройщиком. Естественно увеличивается смета по затратам. А бюджет столицы - не резиновый. Не секрет, что нужд много. Помимо строительства дома, надо еще создавать инфраструктуру. Нужно строить детские сады, школы. Судите сами: если идет застройка по сносу, то на месте 5-этажки вырастает, к примеру, 14-этажное здание. Это однозначно ведет к увеличению населения. В результате не выдерживает нагрузки существующие в районе объекты инфраструктуры, не рассчитанные на такое большое число жителей. В связи с этим необходимо расширять и развивать уже существующую инфраструктуру. Нужно строить школы, детские сады, магазины, приемные пункты химчистки и т.д. Все это приводит к значительному увеличению капиталовложений. Не забывайте о сетях, дорогах, благоустройстве прилегающей к дому территории. С уходом инвесторов город все это должен будет финансировать сам. Взять, к примеру, те же сети. Это – достаточно дорогое удовольствие! Особенно когда сначала необходимо ликвидировать старые сети и проложить новые. Элементарный пример: диаметр трубы для подачи воды на пятиэтажку один, а диаметр трубы для подачи воды на 12-этажный дом – уже совершенно другой. То есть нужно, если говорить уже совсем простым языком, вынуть старую трубу и проложить новую. Сейчас все это осуществляется за счет инвестора. Кому, на Ваш взгляд, выгодно вытеснение частных инвесторов-застройщиков с московского инвестиционно-строительного рынка? Конечно же, в первую очередь это выгодно крупным строительным компаниям, которые заняли на настоящий момент достаточно сильные позиции на инвестиционно-строительном рынке Москвы. Среди таких организаций можно назвать в первую очередь те компании, которые входят в МСС (Московский строительный союз): ДСК-1, СУ-155, , МФС-6, СУ-83 Можно ли сказать, что городские власти намерены "объявить войну" частным инвесторам? Так они ее фактически уже объявили. Вернее сказать, не войну, а такую мягкую, "бархатную" революцию. На первый взгляд все очень корректно и доброжелательно:Вроде бы никто никого не выгоняет, но плавно, постепенно процент участия в инвестиционном строительстве сокращается. Пожалуйста! Участвуйте в конкурсах, выкупайте и стройте себе на здоровье! Кто же Вам мешает? Но не каждый инвестор станет работать на таких условиях, которые обусловлены ростом аппетитов города в отношении безвозмездно передаваемых площадей. Так что же делать частному инвестору в ситуации, когда город проводит такую политику? Что бы Вы могли посоветовать своим коллегам – девелоперам? Либо уходить в Московскую Область, либо брать кредиты и пытаться участвовать в городских тендерах. Третьего, как говорится, не дано. А способен ли город вытянуть на своих плечах все те городские задачи, которые решались частными инвесторами? Даже при участии инвесторов не все городские задачи решались. Другое дело, что город перекладывал решение этих задач в плане финансирования на плечи инвесторов, "мягко" заставляя их выполнять свои постановления. Если с деньгами инвестора не особенно шла застройка, то хватит ли у города собственных денег – трудно сказать... Можно ли сказать, что для инвесторов выходом из создавшегося положения будет активное освоение ближнего Подмосковья и регионов? Собственно освоение Области уже началось. И если еще более двух лет назад оно было в большей степени перманентно, то последние два года оно идет достаточно активно. Насколько это выгодно московским инвесторам? Где как... Чем ближе к Москве – тем в принципе более выгодно. Хотя – тоже не факт. В Области давно не занимались активным строительством. Естественно, что городские сети находятся в просто убийственном состоянии. И если себестоимость самого здания, возводимого в Области, может быть ниже московского (в силу того, что и цены пониже и стоимость подрядных работ в области пониже) – то прокладка сетей иногда сопоставима по стоимости с целым домом! Поэтому говорить о Подмосковье, как о неком мифическом Эльдорадо для инвесторов я все-таки не решусь. Но с другой стороны, что делать девелоперам? Площадки в Москве под застройку сокращаются, и теперь практически будут выдаваться на других условиях. Не останавливать же производства, не закрывать же фирмы?! Не может ли ситуация повториться в Подмосковье: после того, как москвичи выполнят свою задачу по развитию области, местные власти, что называется "попросят" московских инвесторов и будут развиваться дальше собственными силами? Если это случиться то нескоро. Перспективы московских частных инвестиционных компаний на рынке в общем неплохие. Мы говорили о том, хватит ли денег у Москвы на такую стройку, а в случае с Областью я почти уверена, что там денег как раз на такое строительство нет. Поэтому вряд ли Подмосковье решит последовать по столичному пути. Другое дело, что, почувствовав активность и повышенный интерес московских инвесторов, Подмосковье наверняка попросит больший процент передачи площади. Это прогнозируемо. К тому же местные власти прекрасно осведомлены о состоянии и количестве площадок в Москве. Область понимает, что москвичи сейчас повернулись к Подмосковью и на этом можно выстроить свою инвестиционную политику. Возможно ли "второе пришествие" частных инвесторов в Москву? Что должно произойти, чтобы это стало возможным? На самом деле я думаю, что всё возможно. Абсолютной уверенности, что город сможет осуществить столь масштабное строительство, "потянуть" его исключительно собственными силами нет. Поэтому я думаю, что пару лет город поэкспериментирует с самостоятельной застройкой и опять будет возобновлена инвестиционная программа. Полагаю, что это произойдет даже раньше: года окажется для города достаточным. Сейчас происходит ничто иное, как передел Москвы по строительным организациям. Есть основание полагать, что это политическое решение. Наверху готовятся к выборам. Должны уйти одни люди и прийти другие (вероятно это будет команда Шанцева). Либо, таким образом город хочет просто уменьшить количество инвесторов. Маленькие фирмы должны выйти из этого процесса, умереть. Останутся только сильные. А после того, как этот "естественный отбор" произойдет, возврат частных инвесторов на московский рынок станет возможным. Главное – набраться терпения и не прекращать активной работы: фундамент завтрашнего преуспевания девелоперы должны закладывать уже сегодня! Вопросы задавал Алексей Вавилов Уважаемые читатели! Присылайте Ваши отзывы, мнения и замечания по данной статье на e-mail: proficlub@grad.ru Другие публикации по адресу: http://www.proficlub.ru/
http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
Убрать рекламу
В избранное