Профи-Клуб

Легко ли быть инвестором в Москве?

Но даже получив долгожданную информацию, инвестор не имеет возможности быстро получить разрешение на проектирование. И для него начинается долгий и мучительный период согласования и получения разрешительной документации. Самое главное – получить разрешение (Постановление) от уполномоченного органа исполнительной власти (Правительства г. Москвы) на проведение проектных работ и оформить в Земельном комитете землеотвод. Хотя в Постановлении и указывается о необходимости Москомзему оформить в определенный срок землеотвод, на практике всем этим приходиться заниматься инвестору. Данный период может растянуться от 2 месяцев до полугода, и если у инвестора еще не пропало желание инвестировать в московское строительство здания, то его уже поджидают чиновники следующего этапа.

Итак, инвестор получил долгожданное разрешение на проектирование (лучше получать сразу на комплекс зданий – чтобы не проходить все заново для каждого дома). Далее следует период разработки проектной документации на строительство самого дома, привязки на местности возводимых сооружений, расчет стоимости строительства. Девелоперу в принципе проще иметь уже готовый проект дома и данные этап для него пройдет быстрее, так как ему останется только заказать в специализированной организации привязку дома на местности. Разработав в полном объеме проект строительства здания, инвестору с этим проектом можно смело бросаться на амбразуру административной волокиты.

Начинается процесс согласования со всевозможными инстанциями: Москомзем, Москомархитектура,... и т.д., и наконец самое главное – заключить инвестиционный договор с Правительством города. При этом разработав всю необходимую проектную документацию, согласовав ее, инвестор может лишь рассчитывать на благосклонность уполномоченных чиновников, поставленных для принятия решения о заключении инвестиционного контракта, потому что факт проведения всех вышеперечисленных работ вовсе не является гарантией заключения с инвестором инвестиционного договора. Вся подготовительная работа может быть проведена зря. Единственной гарантией заключения с инвестором договора может быть дружеское отношение многочисленной чиновничьей братии либо большая удача. При этом дружелюбие может быть оценено от пары тысяч рублей до нескольких тысяч долларов. Примером тому служит дело заместителя начальника ОАТИ ЮАО г. Москвы (см. "Московский комсомолец" от 19.11.2002 г.) бравшего достаточно символические дружеские презенты за выдачу разрешения на строительство.

Самым простым этапом в процессе инвестирования строительства является именно процедура строительства объекта, хотя в развитых странах именно этот этап является самым сложным, ведь от него в последствии (после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию) зависят жизни людей. Единственной и практически непреодолимой сложностью в процессе строительства является выбор инвестором подрядчиков для выполнения работ. В г. Москве Вы можете беспрепятственно выбрать практически любого подрядчика из числа Московских организаций. Но если Вы все-таки выбрали подрядчика из другого региона, наберитесь терпения, так как Вас на каждом шагу будут подстерегать "неожиданные" проверки, "дружеские советы" администрации города о нецелесообразности именно этого подрядчика и настойчивые рекомендации сменить подрядчика на московского. Здесь в большинстве случаев нет личной корысти чиновников – это целенаправленно выстроенная система Правительства г. Москвы по защите именно Московских предприятий строительного комплекса. И это стремление вполне похвально, если бы это не было в ущерб простым жителям города желающим приобрести жилье по доступной цене. Следует отметить, что московские предприятия строительного комплекса выполняют свои работы дороже региональных от 1/3 до половины стоимости. Соответственно, московское жилье дороже остального на вполне существенную сумму и для подавляющего большинства москвичей, не говоря уже о жителях регионов страны, становится просто недоступным. Такую невыгодную ситуацию для простого населения могла бы переломить здоровая конкуренция московских предприятий с региональными или хотя бы действующая ипотека. Ни того, ни другого в Москве к сожалению нет (а ипотеки нет и в стране).

Завершив строительство, инвестор вместе с Заказчиком и подрядчиками производит сдачу дома (здания) государственной приемочной комиссии и если дом построен хорошо, то проблем не возникнет, за исключением случаев, когда такое строительство осуществлялось региональными подрядчиками. В таком случае всех действующих в строительстве дома ждет долгая и изнурительная процедура сдачи дома. Практически каждая контролирующая, проверяющая и т.д. организация начнет предъявлять претензии к построенному объекту, забывая при этом тот факт, что некоторое время назад сама согласовывала (утверждала) всю проектную документация по строительству этого дома. Инвестора ждет длительное взаимоотношение и доказывание что он не "верблюд" и имел полное право привлечь любого подрядчика по своему усмотрению.

Далее следует этап передачи Городу инженерных сетей. Только в последнее время за это не взимается плата. Хотя, казалось бы, городу выгодно взамен старых коммуникаций получать фактически бесплатно новые, но и за это взимается плата (оплата расходов по оформлению передачи). Так что, довольно не просто передать в собственность города и само здание и оборудование. Достаточно сказать, что город является собственником трети всех помещений и оборудования дома, передаваемых очередникам (в некоторых случаях на инвестора возлагается почетная "добровольная" обязанность по выделению и оборудованию помещения, к примеру, для ОДС, за свой счет), при этом администрация Москвы не торопится заполучить в собственность это имущество, а тем более оформлять его. Каждому инвестору знакома процедура оформления лифтового хозяйства дома в Госгортехнадзоре. Отличительная особенность - абсолютно невнятные условия оформления, просто невозможно выяснить какие именно документы необходимо для этого представить (просто потому что сотрудники этой многоуважаемой организации сами не знают). На вопросы звучит ответ "принесите что-нибудь и мы рассмотрим Ваши документы".

Хотя не все так мрачно в государственных учреждениях, есть в них сотрудники (удивительно: как они работают в таких условиях? Честь им и хвала), для которых личная выгода выражается только в моральном удовлетворении от хорошо выполненной работы и официальной заработанной плате. Такие люди встречаются везде: и в Госгортехнадзоре, и в Префектуре, и Москомрегистрации, и Правительстве Москвы. Жаль только, что они, как правило, не достигают высоких ступеней в карьерной лестнице, а остаются на средних и низких должностях в органах власти.

Завершив оформление законченного строительства, инвестор, казалось бы, может пожинать плоды трудов своих, но на самом деле он прошел только 2/3 длинного пути от вложения средств в строительство до получения прибыли. На пути инвестора становится Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сталкиваясь с ним, девелопер (особенно если в первый раз), просто не может понять какие точно документы и почему он должен предоставлять для регистрации своих прав или прав привлеченных им "соинвесторов" по различным договорам (в зависимости от этапа строительства). Сотрудники комитета, отказываются давать какие либо пояснения по таким вопросам, ссылаясь на Закон о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним Гражданское законодательство и таинственные методические рекомендации. При комитете отсутствует какой-либо консультационный пункт и Вам посоветуют проконсультироваться в очень близкой (практически родственной) к Москомрегистрации структуре, которая за плату проконсультирует и зарегистрирует права инвестора или соинвесторов на помещения. При этом даже на бланках (листах согласования) присутствуют отметки сотрудников Мосжилрегистрации, проводивших правовую экспертизу представленных инвестором документов на регистрацию своих прав в Москомрегистрацию. Соответственно в близкой к этому комитету структуре любой желающий может зарегистрировать права на помещения даже со значительными недостатками в правоустанавливающих документах просто приплатив "немного".

Давайте рассмотрим несколько примеров регистрации прав. Допустим в процессе строительства, инвестор привлек соинвесторов к строительству дома. Москомрегистрации обязательно потребует, чтобы на момент регистрации права собственности в комитете состоялась фактическая передача квартиры, хотя Гражданское законодательство не требует этого и оставляет такую норму на усмотрение сторон. Также остается неясным ответ на вопрос, почему нельзя уступать право требования на квартиру соинвестору после подписания акта реализации инвестиционного контракта. Ответы на эти и многие другие вопросы инвестор, да любое другое лицо, вряд ли получит от сотрудников Москомрегистрации. При этом Москомрегистрация, по истечению 2-х недельного срока (если уложится), выдает заявителю прав (исключительно по почте отсылается оригинал, соответственно срок автоматически увеличивается примерно на 2 недели) копию документа, свидетельствующую о приостановке регистрации права, с сообщением какую именно ошибку допустил заявитель, по мнению Москомрегистрации, но без объяснения, почему комитет считает это ошибкой (и никогда Вам этого не объяснит), в лучшем случае сообщив (устно) Вам, что так указано в методической рекомендации. Также достаточно много времени инвестор проведет в очереди на сдачу документов на регистрацию своих прав, так как единственное место, где регистрируют права на новостройки в Москве – это офис Москомрегистрации на Зеленом проспекте, и прием документов осуществляет 1 человек. Любой может представить себе очередь из нескольких тысяч человек, желающих зарегистрировать свои права. А ведь в г. Москве ежегодно строится просто огромное количество помещений – несколько миллионов квадратных метров в год, и на них необходимо зарегистрировать права. По словам клиентов из регионов, приобретавших квартиры в новостройках Москвы, складывается ощущение, что просто кому-то очень выгодно создавать такую систему, при которой проще обратиться к посреднику, чем сделать это напрямую.

Все вышеперечисленные примеры заволокичевания благого начинания, наглядно показывают многие проблемы строительного сектора экономики города. По мнению отдельных сотрудников Комитета по защите прав потребителей такая ситуация просто выгодна небольшому количеству строительных предприятий города и дружественным им чиновникам для сохранения завышенных цен на недвижимость и получения сверхприбылей за счет искусственно созданной монополии. Как отмечают руководители строительных предприятий регионов России, "монополисты", сговорившись между собой и администрацией, создают максимально невозможные условия для инвестиционной деятельности используя административный ресурс.

Но инвесторы могут, да и просто должны, противостоять этой экономической экспансии (можно сказать диверсии). Для этого необходимо создавать эффективные ассоциации инвесторов (региональных строительных организаций), для защиты собственных и народных интересов, привлекать население к этой работе, ведь в первую очередь это принесет выгоду простому народу в виде дешевого, доступного и качественного жилья. Объединившись в сплоченную ассоциацию можно эффективно влиять на происходящие процессы. Президентом Российской Федерации В.В. Путиным поддержан путь по демонополизации экономики страны, выработке здоровой конкуренции в экономике страны, что в свою очередь приведет к росту экономики и благосостоянию граждан.

Дубинин Андрей Николаевич
Ваши отзывы по данной статье присылайте на e-mail: proficlub@grad.ru

Другие публикации по адресу: http://www.proficlub.ru/

КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ В ДОЛГОСРОЧНУЮ АРЕНДУ С ПРАВОМ ВЫКУПА Подробная информация по адресу: http://www.pcentr.ru/ или по телефону в Москве: (095) 234-8881