Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Аналитическое издание, посвященное проблемам недвижимости.

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Маркетинг. Аналитика. Исследование рынков." на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Июнь 2005   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
14.06.2005
01:27:45
08:05:08
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
promof

Статистика

3.008 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

Аналитическое издание, посвященное проблемам недвижимости.


Информационный Канал Subscribe.Ru


Профи-Клуб

 www.profiplus.ru
информационно-аналитический бюллетень
Проект компании "Центр развития города"Град"
www.grad.ru

Верный способ купить квартиру.

С момента принятия и вступления в силу новых законов направленных на формирование рынка доступного жилья прошло не так много времени и судить о результатах их эффективности пока рано. В свете этих законов нынешние надежды в основном связаны с ипотекой. Но пока она развивается очень медленно и многим гражданам в силу ряда причин всё-таки не доступна.

Мы не будем подробно рассматривать эти причины, а поговорим об одном из механизмов, который определённо помог бы эффективному развитию ипотеки в стране и явился бы хорошим способом для граждан в части накопления средств на приобретение недвижимости и улучшения жилищных условий.

Строительно-сберегательная касса (ССК)

Строительно-сберегательная касса - некоммерческая организация, участие в которой позволяет гражданам осуществить накопление средств для приобретения жилья через ипотеку. ССК специализируется на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.

Иными словами, строительно-сберегательные кассы (ССК) определяются как кредитные организации, аккумулирующие вклады населения на приобретение жилья. При накоплении определенной суммы клиент получает гарантированную ссуду. Мировая практика такова, что ссуды ССК обычно дешевле банковских кредитов, поскольку государство компенсирует разницу в ставках, стимулируя, таким образом, покупку жилья населением.

История.

Строительно-сберегательные кассы первоначально появились в Германии. Первое строительно-сберегательное общество было образовано в 1885 году в г. Билефельде и получило патетическое название “Строительное и сберегательное общество для каждого”. Основал его пастор фон Бодешвинг. Бум строительно-сберегательных обществ в Германии пришелся на период 1924-1929гг., когда ослабленная Первой мировой войной страна нуждалась в привлечении финансов на восстановление и строительство новых домов.

После денежной реформы 1948г. в стране начался период “экономического чуда”, что повлекло за собой весьма динамичное развитие системы строительно-сберегательных обществ (ССО). В те годы Германия нуждалась, по меньшей мере, в 5-6 млн. квартир. В 1948 г. число клиентов ССО незначительно превышало 300 000, а через 23 года их число перевалило за 12 млн.

В 1973г. в стране вступил в силу Акт о строительно-сберегательных обществах, регламентирующий всю их деятельность. В 1980-е гг. система ССО функционировала крайне вяло. Это объясняется в целом благоприятной экономической ситуацией и, как следствие, ростом доходов населения. Второе дыхание система ССО в Германии приобрела уже в 1990-е гг.

Положительный опыт немецких ССК распространился и на другие страны, например Австрию и Францию. На сегодня каждый третий немец и француз приобретает жилье посредством системы ССО. А в начале 1990-х система ССО стала активно развиваться в странах бывшего соцлагеря — Чехии, Словакии и Венгрии. Первые итоги впечатляют: в Чехии через ССК приобретает жилье четвертая часть населения, а в Словакии — пятая. В настоящее время система ССК начинает продвигаться и в Хорватии. Акт, регламентирующий деятельность ССК, был также недавно принят в Румынии. Системой стройсбережений заинтересовались и в правительственных кругах Китая.

Закон и перспективы ССК в России.

Впервые закон «О Строительно-сберегательных кассах» был внесён в Госдуму еще в 2000 году. Идею закона поддержали и в комитете банковского надзора ЦБ РФ, но условием было то, что ССК должны быть банковскими организациями с ограниченным набором функций и стать поднадзорными непосредственно ЦБ или Федеральной службе по финансовым рынкам.

Однако Минфин вынес отрицательное заключение в адрес законопроекта. Причина этому заключалась в том, что правительство не было готово нести ежегодные расходы по стимулированию участников системы ССК. Чиновники из правительства посчитали, что в России следует развивать исключительно двухуровневую ипотечную систему.

Действительно, принятию закона противостоят две враждебные силы. Первая — сторонники американской  двухступенчатой модели ипотеки, которые не признают никакие другие формы жилищного кредитования. Вторая — квазистройсберкассы — учреждения, привлекающие средства населения и строящие финансовые пирамиды.

И тем ни менее, сегодня многие специалисты сходятся во мнении, что в настоящий момент складываются наиболее благоприятные условия для принятия закона «О Строительно-сберегательных кассах». Ориентация только на одну двухуровневую ипотеку все чаще ставится под сомнение и по многим причинам признаётся нецелесообразной. Не случайно в правительственные планы по развитию законодательства уже включен пункт о принятии такого закона.

К тому же закон о ССК позволит исправить явный перекос в области законодательства о доступном жилье, где из 25 принятых законов 23 в той или иной степени относятся к ипотечному рынку и только два - к накопительным системам жилищного строительства.

В случае принятия закона, в течение года в стране будет создана реально действующая сеть строительно-сберегательных касс. Разработчики закона полагают, что потенциально услугами ССК могут воспользоваться до 30% населения страны. Это позволяет оценить возможности по привлечению ССК денежных средств в течение нескольких лет примерно в 30 миллиардов долларов. Но это произойдет в том случае, если государство будет оказывать этим людям реальную поддержку. Согласно экспертной оценке, она должна находиться на уровне 10% от внесенной вкладчиками суммы. То есть за 5 лет нужно затратить на эти цели примерно 3 миллиарда долларов - сумма, которая для России вполне доступна.

Институт ССК крайне актуален для переходного периода экономики, так как может предложить самые дешевые кредиты. Режим взносов, ежемесячно вносимых на накопительный счет, должен стать совершенно необременительным для вкладчика. Причем ему надо гарантировать сохранность сбережений и государственную поддержку участия. Низкий процент по вкладу (до 3% годовых) в период накопления компенсируется фактом "зарабатывания прав" на получение кредита, который будет предоставлен на выгодных условиях, по ставке существенно ниже рыночной.

Механизм работы.

Чтобы стать членом ССК, будущий вкладчик должен будет заключить с кассой договор, в котором указываются общая сумма соглашения. Её размер включает взносы вкладчика, которые он накопит, проценты по ним, заемные средства, возможные премии государства и срок действия договора. Как правило, период действия договора прекращается с момента погашения кредитной задолженности. Средний срок договора равен 20 годам.

Чтобы стать обладателем договорной суммы вкладчик должен будет накопить часть этой суммы, размер которой прописывается в договоре. Исходя из размера накапливаемой суммы, будет определяться размер ежемесячных взносов и время накопления. Таким образом, вкладчик проходит первый этап реализации договора – накопительный.

На взносы, которые поступают в ССК, начисляются проценты – правда, их размер ниже банковских, но в условиях инфляции этот момент становится немаловажным фактом. После завершения первого этапа вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и стройсберссуду. Так, у него на руках оказывается вся сумма, указанная в договоре.

Далее следует второй этап - погашение ссуды. В его процессе заемные средства возвращаются в ССК и направляются на кредитование новых участников. Таким образом, ССК почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования здесь образуют замкнутый круг.

В подобной схеме распределения денежных средств имеется определённое достоинство ССК, суть которого заключается самофинансируемой замкнутой системе. То есть система жилстройсбережений синхронизирует накопление капитала и финансирование в определенных рамках, и благодаря рефинансированию за счет собственных средств (накопления стройсбережений) принципиально не зависит от внешнего финансового рынка. Получается, что внутри большого финансового рынка с постоянно меняющейся рыночной ситуацией и варьируемой процентной ставкой по вкладам возникает маленький замкнутый рынок "для своих" со строго фиксированными ставками. При этом количество "своих" может быть любым”.

Преимущества.

Преимуществом функционирования ССК является то, что при низкой процентной ставке в режиме накопления пайщики получают уникальную возможность получения гарантированного кредита на улучшение жилищных условий, причем также по ставке значительно ниже рыночной. А государственные премии позволяют компенсировать инфляцию и практически неизбежный на рынке жилья рост цен. В стране, где отсутствуют гарантированные накопительные системы, этот продукт, безусловно, необходим.

Строительные сбережения позволят удовлетворить индивидуальные потребности в жилье и, несомненно, увеличат число граждан, заинтересованных в реконструкции или обновлении своего жилья. Все это, безусловно, окажет благоприятный эффект на развитие строительной индустрии. К тому же, часть фондов, инвестируемых в строительные сбережения, будут возвращаться в федеральный бюджет в форме возрастающих налоговых платежей строительных компаний и их партнеров, занятых в производстве строительных материалов и других смежных отраслях. В то же время рост объемов строительства и продаж, а также увеличивающиеся доходы населения позволят наращивать объемы потребления (в данном случае объектов недвижимости) и, как следствие, укреплять государственный бюджет.

Таким образом, Строительно-сберегательные кассы имеют все основания стать ещё одной структурой нацеленной на решение проблем граждан в вопросах улучшения жилищных условий. Впрочем, преимуществом на сегодня будут обладать не только ССК, но и другие накопительные финансово-кредитные продукты, доказавшие свою надежность и стабильность. Сегодня актуальны все системы, которые позволяют гражданам купить квартиру в рассрочку. Это расширяет возможности для тех россиян, которые не могут похвастаться высоким доходом. Любые накопительные системы особенно полезны, потому что в силу ряда причин не каждый может претендовать на получение ипотечного кредита.

Александр Альчимбаев.

Архив рассылки Профи-Клуб по адресу: http://www.profiplus.ru

E-mail: grad.ru@mail.ru

Subscribe.Ru
Поддержка подписчиков
Другие рассылки этой тематики
Другие рассылки этого автора 		Подписан адрес:
Код этой рассылки: realty.nedvigimost 		Отписаться
Вспомнить пароль
В избранное