Вопросы недвижимости

  Все выпуски  

Квадратный метр будет только дорожать


Мировой Финансовый кризис -
Новости экономики


новостная рассылка

Квадратный метр будет только дорожать

Нина ПРИЩЕП, Фото Александра ГНЕДИЧА и Ильи СМИРНОВА — 17.10.2008

О ситуации на строительном рынке в условиях кризиса за круглым столом «КП» рассуждают специалисты
Почему у нас высокие цены на жилье
Цены на квартиры в Петербурге практически догнали московские. Разница совсем невелика.

- Стоимость жилья величина объективная - объясняет заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Наталья СМИРНОВА. На сегодня запроектировать и собственно построить «голый» «квадратный метр» стоит минимально 38-40 тыс. руб. Далее добавляется: инвестиционная нагрузка (порядка 20 %), согласования, подключения к коммуникациям, аренда земли. И стоимость возрастает до 70-75 тыс. руб. При этом прибыль составляет не более 10-12 %, а это минимум, который необходим для развития и участия в дальнейших инвестиционных проектах. В процессе строительства стоимость еще увеличивается, так как существуют инфляционные процессы. И рассчитывать на то, что квартиры «вдруг» подешевеют не стоит.

Ипотечного кризиса не будет

Ипотеку петербуржцы берут все чаще. Но перед глазами у многих ситуация в США, где должники «не потянули» ипотеку из-за чего и возник кризис.

Специалисты уверяют, что у нас подобного не произойдет. «Невозвраты» в Америке произошли из-за того, что квартиры давали, грубо говоря, всем подряд. У нас более жесткие требования банков к клиентам. Повышается первоначальный размер взноса собственных средств для взятия ипотечного кредита. Сейчас он составляет 15-20 %, а в некоторых банках и до 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости.

Жилья хватит не всем

В Петербурге сегодня предложение на рынке жилья не успевает за спросом

- Было просчитано: для того, чтобы обеспечить каждого петербуржца 10 «квадратами», надо построить 70 млн квадратных метров жилья. В прошлом году было построено 2,5 млн, в этом будет чуть больше- 2,7 млн. Чтобы по генеральному плану обеспечить жильем всех жителей нашего города надо строить такими темпами еще лет 35. При этом надо учитывать, что в город постоянно приезжают новые люди, численность населения постепенно растет. Так что строительный бум будет продолжаться еще долго, - уверена Наталья Михайловна.

Глупо не пользоваться программами

- Существует много социальных программ, и ими надо пользоваться, - утверждает Наталья Смирнова. - Для начала сходите в районный отдел учета жилой площади. Там объяснят, как встать на очередь, и какими субсидиями вы можете воспользоваться. Все слышали о программе поддержки молодых семей, но немногие знают, что возрастной барьер увеличили. Теперь молодой считается семья, в которой муж и жена до 35 лет, а не как раньше - до 30. Много субсидий дают бюджетникам, очередникам, ветеранам, есть и субсидии на улучшение жилищных условий. Доплатив определенную сумму, вы, минуя очередь, сможете даже немного сэкономить, решив свою жилищную проблему.

Что лучше - строящийся или готовый?

Долевое строительство не лишено риска. Многие побаиваются и ждут, когда дом их мечты, наконец-то, достроят, и можно будет купить в нем квартиру. Специалисты же утверждают, что такой вариант - самый невыгодный.

- Можно, конечно, ждать, пока строительство завершится. Но цена каждого метра в таком доме резко повысится. К окончанию строительства свободных квартир остается мало - выбрать не из чего. В итоге получится минимальный выбор при максимальной цене, - объяснила менеджер по маркетингу группы компаний «Невский альянс» Марина БАЛИКИНА.

Обойдемся без ипотеки

По словам специалистов, купить квартиру сразу сегодня могут себе позволить лишь 30-40 % петербуржцев. Ипотеку берут около 10-15 %. А остальные предпочитают покупать жилье в рассрочку.

- Но покупку откладывать не стоит, - в один голос утверждают участники круглого стола. - Процентные ставки ниже не станут. В ожидании кризиса и падения цен мы можем повторить историю 2004 года. Тогда цены подскочили только из-за того, что люди решили подождать, когда жилье подешевеет. Строителям, лишенным притока средств клиентов, пришлось брать займы у банков под большие проценты. И снять с себя их бремя можно было лишь... повысив цены. В итоге квартиры тогда резко подорожали - в 2-3 раза.

Ипотеку можно обойти двумя путями - взять потребительский кредит или квартиру в рассрочку. Последний вариант сейчас наиболее популярен. Вступаете в долевое строительство и потихоньку расплачиваетесь. Из-за ужесточения кредитной политики банков, многие строительные фирмы сейчас пошли на уступки. Появилась беспроцентная рассрочка.Часть денег можно выплатить даже после окончания строительства.

За консультациями можно обращаться в общественные советы, которые существуют при каждой районной администрации.

КОМПЕТЕНТНО

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр ВАХМИСТРОВ: «Строители решают важнейшие социальные вопросы»

- Цены формируют не застройщики и не власти, а соотношение спроса и предложения на рынке. В Петербурге спрос опережал предложение в среднем на 10 %. К тому же рост цен был обусловлен инфляцией. Власть, конечно, должна помогать застройщикам, создавая благоприятные условия для развития комплекса. Финансовый кризис на американском ипотечном рынке оказал влияние и на экономическую составляющую России и Санкт-Петербурга.

Но строители своей работой, в первую очередь, решают важнейшие социальные вопросы. Прежде всего, это строительство жилья. Поэтому сегодня важно не допустить перекосов, следить за рыночной ситуацией, анализировать цены и тенденции. И было бы как минимум неразумно рассчитывать на отсутствие рисков и перманентно ровное положение на рынке. Бизнес это понимает. И сегодня у всех участников рынка есть пути решения проблемы.

Строительным компаниям необходимо оптимизировать процесс, сокращать издержки, перераспределять потоки и так далее. И город готов оказывать в этом поддержку. Об этом мы говорили на последнем совещании в Смольном с руководителями строительных организаций Петербурга. Речь шла о том, что в случае, если застройщик понимает, что он «не потянет» проект, город готов выкупать земельные участки, компенсируя затраты. На этом месте мы построим бюджетное жилье. Возможно, выставим участок на повторные торги. Также город готов выкупать у застройщиков квартиры для реализации городских жилищных программ и на это объем средств в бюджете 2009 года будет увеличен.

Кстати, руководители строительных холдингов, выступая на этом совещании, говорили, что члены ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже достигли договоренности о том, что будут помогать друг другу, передавая, в случае необходимости, объекты менее крупных компаний холдингам, которые смогут гарантировать, что дома будут достроены. Власть сделает все со своей стороны, чтобы эта процедура происходила быстро.

Кроме того, строители говорили, что, понимая важность строительства жилья, прорабатывают сейчас механизмы перераспределения средств, направления всех сил именно на реализацию жилых проектов, замораживая на время иные - торговлю, офисы и так далее. И мы готовы продлить сроки по таким приостанавливаемым проектам без ущерба для инвесторов - соответствующее поручение губернатор города дала Комитету по строительству.

ЦИФРЫ В ТЕМУ

В России установлена социальная норма - на одного человека должно приходится 10-12 квадратных метров жилья. В Европе эта цифра больше в три раза. Специалисты объясняют это тем, что за границей и платежеспособность населения выше.

КОНКРЕТНО

Из чего складывается цена одного метра жилья в новостройке *

50 % Средства затраченные на проект, строительные материалы и собственно строительство

20 % Инвестиционные условия (средства, которые идут в федеральный и городской бюджеты за право строительства, отчуждение территории и т.п.)

12 % Инфляция в течение одного года

10 % Траты строителей на энерго-, водо- и теплоресурсы

8 % Прибыль, необходимая на дальнейшее развитие бизнеса (профессионалы утверждают, что этот показатель должен быть около 14 %)

По информации участников круглого стола.

* В схеме не указаны процентные ставки на кредиты, которые строители берут в банках. Эти ставки в условиях кризиса только растут, вызывая в свою очередь дальнейшее удорожание квадратного метра вновьпостроенного жилья.

КСТАТИ

Кто сегодня покупает жилье в Петербурге

90 % - жители СПб и области

7 % - иногородние россияне

3 % - иностранцы *

По информации участников круглого стола.

* В подавляющем большинстве - иностранцы это наши бывшие соотечественники, которые покупают жилье для своих родителей, родственников и реже для себя.


В избранное