ОБЗОР
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющие на его состояние
(16–22 апреля 2007г):

Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Жилье эконом-класса и новостройки

Госрегулирование и позиция представителей власти

Газета "Московская правда" публикует материал о политике столичных властей в области строительства недвижимости. Стабилизировать цены на жилье для москвичей на ближайшие пять лет - такую задачу поставил перед московским правительством столичный мэр Юрий Лужков, подводя итоги работы стройкомплекса за минувший 2006 год. "Фирмы, отслеживающие этот процесс, заметили, что цены на квартиры уже начали выравниваться и даже пошло легкое снижение, - заявил московский градоначальник. - И это должно стать тенденцией в столице на ближайшие пять лет". Действительно, цены на столичную недвижимость замерли на уровне чуть выше 4000 тысяч за квадратный метр и стоят практически неподвижно вот уже четыре месяца. По данным аналитического центра IRN, средняя стоимость жилья в Москве в марте составила 4218 долларов за квадратный метр, всего на 8 долларов больше февральского значения. Цены дорогого жилья чуть подрастают, дешевого - слегка снижаются. В результате средний показатель топчется на месте.

Московские власти уверяют, что у них есть рецепты и способы к тому, чтобы закрепить этот успех. Первый и главный из них - ни при каких обстоятельствах не снижать темпы строительства нового жилья. "За 2006 год столица впервые преодолела пятимиллионную отметку - построено 5, 3 миллиона квадратных метров квартир. Не собираемся мы снижать объемов и в 2007 году", - заявил первый заместитель мэра, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Этот путь упирается в извечную нехватку земли. "У нас нет новых территорий для застройки, - отметил главный архитектор Александр Кузьмин. - Строительство Кожухова заканчивается, Щербинки тоже, остается только Новоподрезково". Впрочем, необходимые резервы, по его мнению, имеются. Просто их освоение требует иного подхода, чем застройка пустыря "с чистого листа".

В первую очередь главный архитектор Москвы имел в виду промзоны. "Их преимущество для застройки состоит в том, что туда уже подведены и транспорту и тепло, - и энергетика", - подчеркнул он. Правда, Юрий Лужков заметил, что при выводе промзон за городскую черту важно соблюсти баланс между необходимым и достаточным очищением столицы от промышленности. Выводить нужно в первую очередь неработающие, разорившиеся или экологически вредные предприятия. "Тут нельзя допустить перекосов, - предупредил он. -А то проблемы земли для застройки решим, но породим другую - безработицы. Но я этого не допущу", - заявил Юрий Лужков. Пример удачной расчистки под новое строительство территории, на которой сможет разместиться целый район, привел Владимир Ресин. По его словам, "Люберецкий парк" - новый район с общей площадью жилья в 5 млн. квадратных метров начнет возводиться в этом году по примеру Люблино, на бывших полях аэрации.

Другой резерв для строителей Юрий Лужков видит в расширении городского заказа. Это позволит строить больше муниципального жилья, квартир для социальной ипотеки. А значит, сделает жилье доступнее именно для москвичей, на которых рассчитаны эти программы. "Полное, абсолютное превалирование городского заказа над инвестиционными проектами позволит больше строить жилья в городе для социальных программ, для ипотеки. Соответственно и жилье тогда будет дешевле", - подчеркнул столичный градоначальник. По словам Владимира Ресина, мэрия планирует увеличить долю муниципальных квартир в общем объеме возводимого в Москве жилья на 24%: с 8 млн. до 2, 23 млн. квадратных метров. По мнению Александра Кузьмина, именно под строительство жилья по заказу города следует отдать десяток крупных земельных участков, которые освободятся при выводе из города промышленных предприятий.

Еще один источник площадей для строительства нового жилья - пятиэтажки, на сегодняшний день принадлежащие к так называемым несносимым сериям. Особенно важно использовать этот ресурс там, где все остальные возможности для застройки исчерпаны уже давно, например в центре города. По мнению Юрия Лужкова, следует провести реконструкцию всех пятиэтажек в ЦАО. "В центре полностью завершен снос пятиэтажных домов первого индустриального периода домостроения, но есть и пятиэтажки следующих периодов, нужно перейти к последующему этапу реконструкции этого жилого фонда", - отметил мэр. ("Московская правда" 18.04.2007 Юрий ОРЛОВ Пять лет стабильности // Обещают московские власти столичному рынку недвижимости)



Издание "Независимая газета" опубликовало материал, в котором сообщает, что 18 апреля глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Госстрой) Сергей Круглик отметил, что в следующем году следует ожидать нового роста цен на жилье. По его словам, это обусловлено в основном цикличностью сдачи объектов госкомиссии. "Это очень влияет на рынок, в том числе и на цены. Роста цен на жилье практически не было в этом году. В следующем году в связи с цикличностью сдачи жилья мы прогнозируем опять с меньшей степенью подъем цены", - заявил чиновник на Международном конгрессе по строительству в Петербурге. В качестве подтверждения своих слов глава Росстроя привел в пример возросшие в два раза в 2006 году цены на жилье в Петербурге и в Москве, что, по его мнению, было обусловлено тем, что основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь 2006 года.

Конкретных механизмов для борьбы с ценами чиновник не указал, однако отметил, что не исключено применение административных мер.

Эксперты рынка недвижимости считают данное заявление главного строителя России попыткой подстраховаться на случай провала реализации национального проекта "Доступное жилье" и называют теорию о связи цен со сроком сдачи домов госкомиссии "надуманной". "Продажа жилья и сдача госкомиссии - это не одно и то же, ведь жилье продается с момента получения площадки и во время строительства - а это примерно два года. Поэтому тут нет никакой взаимосвязи", - считает директор аналитического портала IRN. RU Олег Репченко. Проблему роста цен в условиях нынешней стагнации рынка, которая продолжается с осени прошлого года, он называет философской. "Куда еще расти? Этот вопрос особенно актуален для Москвы, где цены выросли до заоблачных высот. Хорошо, чтобы падение остановилось. Вряд ли в будущем году стоимость недвижимости вырастет больше инфляции", - прогнозирует эксперт.

"Корень зла" бешеного роста цен в прошлом году эксперты видят как раз в реализации нацпроекта "Доступное жилье", где произошла подмена понятий "доступное жилье" и "доступная ипотека". "Мне непонятна стратегия реализации этого нацпроекта, где под доступным жильем понимали доступную ипотеку, но при этом не было понимания, где и что могут приобрести заемщики. Только недавно появилось понимание, что для реализации проекта необходимо не только стимулировать население на ипотечное кредитование, но еще и строить само жилье", - считает Олег Репченко. По его словам, в результате усиленное стимулирование ипотеки как раз и привело к перекосу спроса и предложения, когда на руках населения оказалось слишком много средств для покупки жилья, однако квартир под эти кредиты не построили.

Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году составил 39, 5 млрд. руб. , или в два раза больше, чем планировалось изначально (191 % планового значения).

Случаи, когда на деньги нацпроекта с рынка приобретались квартиры для социально значимых слоев населения, например военных, еще больше уменьшали количество предложений для всех остальных. С этой трактовкой согласен и заместитель гендиректора риелторской компании Delta Estate Павел Пряников, который называет два главных фактора ценообразования на рынке недвижимости: переизбыток сырьевых денег и дефицит инженерных мощностей. "Исполнительная власть заранее готовит обоснование невыполнения программы "Доступное жилье". Единственный путь выполнения программы - как и в советское время, власть должна бесплатно строить и раздавать жилье гражданам в размере 40-50 миллионов квадратных метров жилья в год. С помощью рыночных факторов эту программу реализовать затруднительно", - считает Павел Пряников.

К тому же реализация нацпроекта затрудняется недостаточным количеством построенных метров. Как обнародовал Сергей Круглик, в 2006 году рост рынка жилья в России составил 19, 2 %, что соответствовало 50, 2 млн. кв. м нового жилья. При этом еще в конце прошлого года чиновник обещал построить в 2007 году более 55 млн. кв. м жилья. А итогом реализации в 2006 году ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы стал выход на показатель 49 млн. кв. м. "Мы рассчитываем, что по итогам 2006 года будет построено от 48 до 50 миллионов квадратных метров жилья, данные цифры приводятся без учета введенного индивидуального жилья. По нашим данным, объем жилья, построенного индивидуальными застройщиками, составил 47 % от общего объема", - сообщил глава Росстроя.

Напомним, что еще два года назад в момент обсуждения проекта "Доступное жилье" перед строителями ставилась задача выйти к 2010 году на показатели в 80 млн. кв. м ежегодно. При этом сейчас потребность россиян в жилье составляет 1, 6 млрд. кв. м. "У меня складывается впечатление, что объем строительства не растет, а, наоборот, уменьшается. Есть определенный дефицит, так как в той же Москве, где нет практически массовой застройки, причем строительство панельных домов сведено к минимуму", - комментирует гендиректор Russian Research Group Денис Колокольников. Он объясняет, что на выходе в панельном доме больше квартир, чем в монолитном, из-за разницы в метраже. Как заявляли московские власти, в ближайший год будет построено 4, 5 млн. кв. м жилья, что вполне покрывает спрос, однако в пересчете на количество жителей получается 0, 4 кв. м на москвича, а это меньше, чем в некоторых регионах, говорит Денис Колокольников.

Отметим, что многочисленные бюрократические препоны для оформления разрешения строительства, по сути, искусственно сдерживающие амбиции многих застройщиков, привели к переходу части столичных девелоперов на региональные рынки. "Им попросту негде строить в Москве" , - констатирует Денис Колокольников. Таким образом, на примере мегаполиса можно увидеть, как создается и поддерживается дефицит квадратных метров. ("Независимая газета" 19.04.2007 Надежда Померанцева Дешевого жилья не будет)



"Независимая газета" отмечает, что столичные власти нашли новый способ сокращения очередей на получение городской жилплощади. Отныне очередников будут с пристрастием проверять на предмет совершения ими в последние пять лет операций с недвижимостью. И если в истории претендента на городские квадратные метры обнаружатся такие сделки, его без сожалений вычеркнут из общей очереди.

Такое правило прописано в городском Законе "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения". Сейчас органы госрегистрации предоставляют городским властям лишь сведения о наличии или отсутствии у очередника прав собственности на жилые помещения по состоянию на момент запроса, а по сделкам с недвижимостью за пять лет справок не дают. ("Независимая газета" 17.04.2007 Марина Образкова. Выжить со стройплощадки)



Цены на жилье

"Московский Комсомолец" опубликовал статью о прошедшей пресс-конференции на тему "Грядущий передел рынка недвижимости. К чему готовиться?", на которой эксперты обсудили вопрос ценообразования. Как считают риэлторы, с ростом уровня жизни, с появлением возможности сравнить отечественные стандарты обслуживания с западными наши соотечественники стали более разборчивы и требовательны. По мнению члена комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаила Гороховского, сохраняющаяся на российском рынке практика маржевых игр (получение вознаграждения как разницы между ценой покупателя и продавца) является экономическим атавизмом. ("Московский Комсомолец" 17.04.2007 Анна Краснова У риэлторов наступил "момент отрезвления")



"Цены на московском рынке недвижимости отнюдь не завышены, они находятся примерно на том же уровне, на котором были всегда", - считает Григорий Полторак, президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость".

Выступая на пресс-конференции "Грядущий "передел" рынка недвижимости. К чему готовиться?", он отметил, что в советские годы кооперативная однокомнатная квартира стоила 20 тысяч рублей, а средняя месячная зарплата составляла 140 рублей. Индекс доступности (цена, поделенная на зарплату) составлял 150 месяцев. Сегодня, по официальным данным, средняя зарплата в Москве немного превышает 27 тысяч рублей. Таким образом, цена однокомнатной квартиры составляет те же 150 месячных зарплат.

Г.Полторак также отметил, что нет ничего удивительного и в том, что в Москве цены на квартиры примерно в три раза дороже, чем в среднем по России - доходы в нашем городе также втрое выше среднероссийских. ("Квартира. Дача. Офис" 18.04.2007 Цены на рынке недвижимости соответствуют советскому стандарту)

Жилье эконом-класса и новостройки

Проблема прогнозирования изменения цен на рынке недвижимости стала одной из самых популярных тем рассуждений экспертов и аналитиков рынка. Издание "Недвижимость и цены" дает свой прогноз. Кривая средней стоимости квадратного метра на графиках аналитиков несколько месяцев двигалась практически параллельно оси абсцисс, а затем и вовсе пошла вниз. При этом отдельные категории жилья или районы Москвы то дорожали, то дешевели, но ненамного, на уровне десятых долей процента.

Возвратно-поступательные движения цен на квартиры хоть и нервируют продавцов, покупателей, инвесторов и рантье, но к активным действиям их все же не побуждают. Объемы предложения растут, а сроки экспозиции объектов увеличиваются.

Уже в который раз за последние два года московский рынок недвижимости отказывается подчиняться рыночным же законам. Вот и теперь взлета цен не последовало ни в январе - феврале, когда потенциальные покупатели квартир обычно получают годовые бонусы и премии, ни в марте - апреле, когда наступает традиционный рост активности перед сезоном отпусков. А перед этим точно так же вопреки ожиданиям были преодолены психологические барьеры в три и четыре тысячи долларов за квадратный метр. Впрочем, несмотря на столь противоречивую динамику, объявлять цены на жилье в Москве "вещью в себе" пока рано.

Пожалуй, ключевым словом для понимания того, что происходит сегодня со столичными квартирами будет все-таки не стагнация, а дифференциация. Проще говоря, различные сегменты рынка ведут себя по-разному.

Так, по единодушному мнению экспертов, снижаются цены на жилье с низкими потребительскими характеристиками. Его часто называют дешевым или низколиквидным. По сути, так и есть, однако еще недавно ни тем, ни другим оно не являлось. Напротив, именно такие объекты дорожали быстрее всего и разлетались как горячие пирожки. Причина - низкая начальная стоимость, обеспечившая небывалую популярность квартирам в хрущевках и "плохой панели", расположенным в спальных районах города. Неслучайно в период ценовой гонки одним из основных лидеров был демократичный Восточный округ, где подобных домов очень много. Естественно, что спрос на откровенно переоцененные квартиры рано или поздно должен был начать падать, что и происходит в настоящее время. Вопрос в том, какое именно жилье попадает в эту категорию.

Возможность продать свою собственность по ее максимальной рыночной стоимости упустили по крайней мере на ближайшее время владельцы квартир в домах старой панельной и в несколько меньшей степени кирпичной застройки (не путать с добротными сталинками, которые строились для советской элиты и до сих пор пользуются популярностью среди покупателей). Пресловутые "тридцать три квадратных метра" с совмещенным санузлом, крошечной кухней, низкими потолками и фактически картонными стенами, которые в конце прошлого года предлагались минимум по 150-170 тыс. долл., дорожать больше не будут. В этом сегменте аналитики отмечают ежемесячную коррекцию цен вниз на 0,2-0,8%, которая в итоге может вылиться в 10-15% за год. С другой стороны, на подобные квартиры существует значительный отложенный спрос, в основном, среди людей с не очень высокой платежеспособностью и острой необходимостью решать квартирный вопрос. Это означает, что когда стоимость "плохой панели" и "плохого кирпича" достигнет относительного баланса с качеством, их опять станут активно покупать. Как поведут себя в этой ситуации цены, пока неясно. Вполне возможно, что они опять начнут потихоньку ползти вверх, пока снова не достигнут своего порога или же, наоборот, останутся на том уровне, до которого снизились. В любом случае обвала ожидать не стоит: стремительно растущее население столицы нуждается в гораздо большем количестве жилья, чем та способна ему предложить. Примерно схожая ситуация наблюдается в категориях "типовая панель" и "типовой кирпич". Небольшие квартиры в 6-11-этажных кирпичных и 9-16-этажных панельных домах отличаются не слишком удачной планировкой и высокой степенью износа. При этом первые все-таки пользуются несколько большей популярностью, поскольку теплоизоляция и прочие качественные характеристики кирпичного жилья лучше, чем у панельного.

Современные же панельные дома высотой от 16 этажей и новостройки экономкласса причин дешеветь не имеют. Постоянно совершенствуются старые серии и разрабатываются новые, растут площади комнат и кухонь, появляются просторные холлы, а главное - улучшается качество строительства. Такие квартиры, конечно, заметно дороже хрущевок, но здесь покупатель хотя бы понимает за что он платит несколько сотен тысяч долларов.

К сожалению, недорогой новострой занимает весьма незначительную долю в общем объеме первичного рынка. Так, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в феврале почти 74% от общего объема предложения составляли монолитно-кирпичные дома. Во-первых, панельная застройка постепенно перемещается за МКАД, а во-вторых, значительная часть возведенных квадратных метров уходит на реализацию различных социальных программ. Все это подстегивает цены на то немногое, что осталось и предлагается к продаже. Прогнозы на этот счет, к сожалению, неутешительны: строить большие объемы панельного жилья в Москве практически негде, поэтому резервов для заметного увеличения предложения в этом сегменте нет. На инвесторов также рассчитывать не приходится - никаких причин "скидывать" столь надежные объекты капиталовложений у них нет.

Как показывает практика, несмотря на все статистические выкладки и прогнозы аналитиков, в глубине души люди верят, что стоимость жилья в Москве может пойти вниз. Недаром специалистам так часто задают именно такой вопрос: упадут ли цены на квартиры? Все это свидетельствует в первую очередь о значительном отложенном спросе, и, к сожалению, именно он и не даст сильно подешеветь столичным "квадратам". Ни чуда, ни кризиса ждать не стоит. Терять в цене у московских квартир нет причин, а сильно расти - нет возможностей. По крайней мере, пока.

В настоящий момент и продавцы, и покупатели выжидают, но долго такая ситуация длиться не будет. Убедившись, что кардинально на рынке ничего не меняется, люди вновь займутся решением квартирного вопроса. В том числе и с использование ипотеки. Недаром на российский рынок выходят все новые западные банки и, следовательно, более длинные и дешевые деньги - потенциал этого сектора огромен. И если предложение существенно не увеличится, а этого скорее всего не произойдет, столицу может ожидать "повторение пройденного", но не такими фантастическими темпами, как в прошлом году, а чуть выше уровня инфляции. ("Недвижимость и цены" 16.04.2007 Елена Масютина Столичный рынок жилья // спокойствие, только спокойствие)



Аналитический центр ИРН по традиции опубликовал изменение цен на рынке недвижимости.

Цены на недвижимость в Москве продолжают постепенно снижаться. За прошедшую неделю индекс стоимости жилья, который рассчитывает аналитический центр www.irn.ru, потерял еще 9 пунктов и снизился до 4.189$ за квадратный метр.

Индекс доходности жилья также продолжает снижаться, и на текущей неделе его значение опустилось ниже единицы. Это означает, что среднегодовая доходность, связанная с инвестициями в столичные квартиры, уже уступает даже доходности по банковским депозитам. Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной, то есть потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды.

(irn.ru 16.04.2007 Индексы рынка недвижимости на неделю от 16.04.2007)