ОБЗОР
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющие на его состояние
(2 – 8 апреля 2007г):

Жилье эконом-класса и новостройки

Жилье в Подмосковье

Проблемы ипотеки

Социологические опросы

Жилье эконом-класса и новостройки

"Ведомости" отмечают, что в I квартале 2007 г. цены на столичные новостройки практически не росли. С декабря прошлого года 1 кв. м на первичном рынке подорожал не более чем на 2%. Эксперты объясняют происходящее снижением платежеспособного спроса и увеличивающимся предложением. Подавляющее число объектов, выставленных на продажу, находятся в домах повышенной этажности.

По данным аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль-Недвижимость”, в феврале 2007 г. предложение на первичном рынке жилья Москвы включало 336 объектов, увеличившись с начала года почти на 7%. Из них на монолитные дома приходится 73,8%, а на панельные — 17,6%.



Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании “Трест-1991”, отмечает, что высотным в Москве становится как монолитное, так и панельное домостроение. “Уже есть довольно много серий панельных домов, где допустимая высота — свыше 20 этажей (КОПЭ, П-3М, П-44ТМ и т. д.), а монолитно-кирпичные дома в 40 этажей давно никого не удивляют”, — говорит она.

“За последние три года в общем объеме московского жилого фонда доля высоток увеличилась на 2-3%”, — отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway.



По словам Нины Кузнецовой, генерального директора “МИАН — Агентство недвижимости”, в I квартале 2007 г. хорошо продавались квартиры, которые стоили не дороже $3000-3500 за 1 кв. м (в экономклассе) и от $5000 до $8000 за 1 кв. м (в бизнес-классе). Спрос на более дорогие предложения невелик.

Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании “Трест-1991”, замечает, что продавцы новостроек предпочитают не снижать цены, а привлекать покупателей рассрочками, подарками и скидками. В настоящее время компания “Трест-1991” реализует в Кожухове квартиры в почти готовых новостройках по цене от $2200 за 1 кв. м. “Дополнительно действуют скидки и рассрочка”, — говорит Пальчикова.

Новой тенденцией на первичном рынке стало сближение цен на квартиры в домах эконом- и бизнес-класса, строительство которых только началось, и уже в готовых объектах. Раньше подобное практиковали продавцы элитных новостроек.

По словам Веры Лукиной, директора департамента городского жилья Vesco Realty, “если полтора-два года назад цена предложения в новостройках после сдачи дома госкомиссии возрастала на 60-80%, то в начале 2007 г. разрыв сократился до 35-40%”. Она считает, что девелоперы уже не хотят делиться прибылью с посредниками и частными инвесторами. (Ведомости. 03.04.07. Людмила Чичерова. Рост цен на новостройки остановился).

Жилье в Подмосковье

"Вечерняя Москва" отмечает, что в последнее время жилье эконом-класса все чаще приобретают в ближнем Подмосковье.

– Сейчас в столице почти не осталось места для новостроек, – рассказали в известной риелторской фирме. – Раньше в возводили целыми районами. Так появились Бутово, Марьино, Жулебино. Сейчас идет так называемая точечная застройка (в основном на площадях снесенных хрущевок). По этой причине цена на жилье в новостройках значительно подскочила. А ближнее Подмосковье только начинают обживать. Поэтому там купить квартиру гораздо легче.

Квартиру по цене 1100–1700 у.е. за квадратный метр можно найти в удалении от МКАД, в поселке Отрадное, в Раменском или Люберецком районах. Если новый дом рядом с дорогой, обеспечен социальной инфраструктурой, транспортным сообщением, то такая новостройка может стать весьма выгодной. Ведь по удаленности от центра столицы такой дом не сильно отличается от московских окраин,. зато цена на квартиру в нем кусается намного ниже. (Вечерняя Москва, 06.04.07. Лидия Мониава. Откроем окно в Подмосковье).



"Российская газета" отмечает, что по объемам возводимого жилья Подмосковье прочно удерживает первое место среди всех регионов России. В прошлом году в области построено более 6 миллионов квадратных метров.

Давший газете интервью Евгений Серегин - министром строительства правительства Московской области. Отметил. что в 2007-м сколько бпо соглашению с Минрегионом запланировано возведение 5,1 миллиона квадратных метров жилья. Но он не сомневается, что темпы строительства у нас будут не ниже прошлого года. Всего же за последние 6 лет построено 30,3 миллиона квадратных метров жилья. Дальнейшее наращивание объемов строительства жилья, на еговзгляд, требует поддержки со стороны федеральных властей.

Е. Серегин полагает, что цены на подмосковное жилье стабилизируются. Он так же заявил, что многие в поисках дешевого жилья едут к нам из столицы. Примерно 40 процентов покупателей подмосковных квартир - москвичи. Еще 40 процентов - местное население. Остальные - приезжие из других регионов. (Российская газета, 06.04.07. Ирина Пуля. Среди покупателей квартир, построенных в Подмосковье, 40 процентов – москвичи)

Проблемы ипотеки

"Квартира. Дача. Офис" подготовила информационно-аналитическую статью, посвященную ипотеке.


Ипотека - это кредит под залог недвижимого имущества. Именно поэтому подавляющее большинство ипотечных программ банков предназначено для вторичного рынка жилья, то есть для ситуации, когда это жилье уже есть и его достаточно легко оценить. В 2006 году общий объем выданных ипотечных кредитов в России в два с лишним раза превысил показатель предыдущего года, а в 2007 году, согласно оценкам, он снова удвоится (по некоторым оценкам, объем рынка к 2008 году достигнет $17 млрд).

Рынок ипотеки в России динамично развивается. При этом предлагаются все новые и новые ипотечные программы, что, с одной стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя, но, с другой стороны, очень усложняет процедуру выбора нужного ипотечного продукта. Все обилие ипотечных программ для вторичного рынка жилья имеет смысл рассматривать с точки зрения таких основных параметров, как объем первоначального взноса, размер фактической процентной ставки по кредиту, размер и срок кредита и т.д.


Первоначальный взнос

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его объем определяется условиями ипотечной программы. В основном сейчас практикуется первоначальный взнос, составляющий 30% стоимости жилья. Однако некоторые банки ("ДельтаКредит", "Городской ипотечный банк", "МДМ-Банк" и др.) имеют ипотечные программы с 20% первоначальным взносом. Иногда встречаются предложения с 10% и даже нулевым первоначальным взносом (например, у "ФОРА-банка"), но такие предложения, как правило, сопровождаются более высокими процентными ставками. Например, у "ФОРА-банка" в программе с нулевым первоначальным взносом процентная ставка составляет до 16% в долларах США. Практика показывает, что получить кредит, превышающий 75-80% стоимости жилья, крайне сложно.

Следует иметь в виду, что если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять обычный потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Также надо учитывать то, что банк может снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос будет большим (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья).


Процентные ставки

Размер процентной ставки по кредиту является одним из важнейших показателей, на который обращает внимание заемщик при выборе той или иной ипотечной программы. Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 году составили: в рублях - 13%, в иностранной валюте - 11 процентов. Это в два-три раза превышает аналогичные ставки в других промышленно развитых странах. Впрочем, и инфляция там намного ниже. Крупные ипотечные игроки ("Внешторгбанк-24", "Городской ипотечный банк", "Райффайзенбанк" и "Международный московский банк") практикуют процентные ставки от 10,5 процента. У некоторых банков появились программы со ставками ниже уровня 10% годовых. Связано это с тем, что "вымывание" клиентов с рынка недвижимости просто вынудило банки искать способы сделать ипотечные кредиты более доступными.

По прогнозам Ассоциации российских банков, к 2008 году процентная ставка должна снизиться до 8-8,5 процента. Однако, как показывает практика, действующие сегодня ставки вполне адекватны реалиям рынка. Они и так уже существенно снизились, и, вероятнее всего, средней ставкой по валюте станет 10%, по рублям - 11 процентов. Некоторые банки ("ДельтаКредит", "Райффайзенбанк", "Газпромбанк") применяют и так называемые плавающие процентные ставки LIBOR, которые могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка. Заключение кредитного договора по такой ставке связано с определенным риском, так как за длительный срок эти показатели могут измениться в сторону повышения.


Дополнительные платежи

Сравнивать напрямую процентные ставки разных ипотечных программ не совсем верно. К сожалению, большинство банков в своей рекламе не указывает размеры всевозможных дополнительных платежей, с которыми неизбежно придется столкнуться заемщику при получении кредита и при его обслуживании. Прежде всего, это ежегодные платежи за страхование квартиры и других рисков. Это тоже составляет некий процент от кредита, и при этом банк, выдающий ипотечный кредит, предпочитает работать со своими страховщиками, а не с теми, что предлагают более выгодные для заемщика условия. Кроме того, возможны и другие дополнительные расходы, например, плата за рассмотрение заявки, плата за обналичивание средств, разовая комиссия банка, комиссия за обслуживание кредита, плата за аренду ячейки, за открытие счета и т.п. Помимо этого, неизбежны единовременные платежи за оценку жилья и его оформление в собственность.

Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассматривать не так называемую декларируемую процентную ставку, а все фактические расходы - как единовременные, так и регулярные, включающие процент по кредиту, процент по страховке и размер дополнительных расходов, набор которых существенно отличается по банкам (он может составлять от 1 до 3-3,5% от суммы кредита). Заемщику следует определить итоговую сумму своих расходов по каждой ипотечной программе и только после этого делать выбор.


Размер и срок кредита

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. Размеры предоставляемых ипотечных кредитов весьма разнообразны. Они могут составлять от $2000 до 400000 и даже $500000. В среднем кредиты выдаются в размере от $10000 до $200000-300000. В связи с ростом цен на рынке недвижимости, наблюдается тенденция к увеличению размера кредита: например, в 2006 году эта планка в ряде программ поднялась до $1-1,5 миллиона.

Сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, составляют от полугода до 30 лет. В среднем срок кредитования равен 10-15 годам и зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до достижения пенсионного возраста. Это стандартная мировая практика: в некоторых странах кредит выдается на срок, который рассчитывается по формуле 65 лет минус возраст заемщика.


Валюта кредита

Большинство банков предлагают ипотечные кредиты в долларах США (более 70% программ). Некоторые банки предлагают кредиты в долларах и рублях. Кредиты в евро выдают "Банк Сосьете Женераль Восток", "МДМ-Банк" и "Газпромбанк". "Московское ипотечное агентство" и "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) работают только с рублевыми кредитами.

Лучше всего брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае как минимум нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту. Кроме того, колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах, и на стоимости кредита. Разумеется, надо учитывать инфляцию и разницу в процентных ставках по рублевым и валютным кредитам.


Возможность досрочного погашения кредита

Существенное преимущество той или иной ипотечной программы заключается в возможности досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику право сократить свои расходы. (Квартира. Дача. Офис, 09.04.07. Сергей Нечаев. "Вторичная" ипотека)


"Коммерсантъ" отмечает, что на прошлой неделе Федеральная антимонопольная служба впервые предъявила банкам претензии по скрытым комиссиям при ипотечном кредитовании – за два дня ФАС возбудила сразу шесть дел о нарушении закона "О рекламе". Участники рынка расценивают инициативу чиновников как давление на кредитные организации и прогнозируют кризис доверия населения ко всей банковской рознице.

На прошлой неделе УФАС по Удмуртской республике возбудило сразу шесть дел о нарушении закона о рекламе при продвижении ипотечных кредитов. Претензии предъявлены четырем банкам ("ВТБ-24", "АК Барс", Банку Москвы, Ижладабанку) и двум небанковским организациям (издательству "Пронто-Казань" как распространителю недобросовестной рекламы и компании "Строй-Инвест"). Дела возбуждены по результатам проверок рекламы ипотечных кредитов, размещенной в газете "Из рук в руки" и журнале "Вся недвижимость. Ижевск", где указывалась лишь кредитная ставка без дополнительных платежей. По словам начальника управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг ФАС Юлии Бондаревой, к рекламе ипотечных кредитов такие претензии служба предъявляет впервые.

До сих пор ФАС интересовалась ипотекой только в случае навязывания заемщикам услуг отдельных страховщиков. Проявление внимания к рекламе ипотечных кредитов в самом ведомстве формально объясняют небольшим сроком действия нового рекламного законодательства. "Новый закон о рекламе, содержащий норму об обязательном указании всех условий кредита, вступил в силу лишь летом прошлого года,– пояснила Ю.Бондарева.– Поэтому мы считаем, что региональные управления обратили внимание на ненадлежащую рекламу ипотеки достаточно оперативно. Ввиду отсутствия закона о потребкредитовании и пока не действующей инструкции ЦБ по раскрытию эффективной ставки статья 28 закона о рекламе является единственным инструментом борьбы со скрытыми комиссиями". Согласно КоАП, нарушение рекламного законодательства обойдется банкам в штраф размером от 40 тыс. до 500 тыс. руб. Дополнительно ФАС обяжет их изменить ненадлежащую рекламу.

Участники рынка считают, что активизация антимонопольной службы вызвана общим напряженным фоном вокруг дополнительных платежей, взимаемых банками при кредитовании. "В ипотеке их особенно много,– говорит адвокат коллегии адвокатов Евгений Ращевский.– Тем более что кроме банковских платежей здесь взимается самое большое количество небанковских комиссий: за страховку, оценку, регистрацию залога, нотариальное удостоверение документов и т. п.". А некоторую заминку в действиях ФАС участники рынка объясняют тем, что в ипотеке даже большое количество дополнительных платежей в процентном отношении не так сильно увеличивает сумму выплат, как в других видах розничного кредитования.

Зампред банковского комитета Госдумы и президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков полагает, что интерес ФАС к этому вопросу также подстегнул ипотечный кризис в США. "В условиях стабилизации цен на недвижимость в России возрастает риск дефолтов по ипотечным кредитам,– пояснил А.Аксаков.– Поэтому служба заинтересована в получении заемщиками полной информации по кредитам с тем, чтобы они могли объективно оценить свою платежеспособность".

Участники рынка опасаются, что претензии ФАС к такому относительно беспроблемному сегменту рынка, как ипотека, могут дискредитировать остальные банковские продукты. "Резко возросшая активность ФАС в сегменте ипотечного кредитования чревата тем, что в дальнейшем служба может распространить свои претензии не только на сектор кредитов, но и на вклады",– говорит директор департамента маркетинга Русь-банка Дмитрий Юрцвайг. А это, по мнению участников рынка, чревато уже подрывом доверия населения ко всему розничному банковскому бизнесу. (Коммерсантъ, 02.04.07. Светлана Дементьева. ФАС завела первые шесть дел по ипотечному кредитованию)

Социологические опросы

"Российская газета" публикует результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), опросившие в марте 1600 человек в 153 населенных пунктах 46 областей, краев и республик России.

Как показал опрос, почти половина российских граждан (48 процентов) не видит никакой возможности улучшить свои жилищные условия. А вот треть (33 процента) опрошенных заявила, что они в таком улучшении не нуждаются. Приобрести жилье в собственность за счет своих накоплений намерены 5 процентов участников опроса. Столько же (5 процентов) - планируют взять ипотечный кредит. 2 процента россиян живут надеждой получить жилье от государства на условиях социального найма, 1 процент - рассчитывают на ведомственное жилье и еще 1 процент сказали, что будут снимать жилье на условиях коммерческого найма. 5 процентов участников опроса не смогли определиться с ответом.

Планы улучшить жилищные условия более свойственны молодежи. Например, в группе тех респондентов, которые собираются купить дом или квартиру на собственные сбережения или по ипотеке, 22 процента - молодые люди от 18 до 24 лет и всего 2 процента - от 60 и старше.

Среди тех, кто собирается приобрести жилье в собственность за счет своих средств или взять ипотечный кредит, только 17 процентов участников опроса заявили, что совершенно готовы стать соинвесторами в строительстве дома и выкупать свою долю квадратных метров в течение определенного срока. Однако тех, кто к этому столь же совершенно не готов, значительно больше - 37 процентов. 44 процента сказали, что в принципе решились бы стать "дольщиками", но только тогда, когда власти наведут порядок в сфере долевого строительства. Особенно часто это мнение высказывалось жителями Москвы, Санкт-Петербурга (67 процентов) и крупных городов (58 процентов).

В ситуации с "обманутыми" дольщиками россияне винят прежде всего государство (46 процентов) и строительно-инвестиционные компании (30 процентов). Самих дольщиков виноватят только 9 процентов опрошенных. Меры, которые могли бы снизить риск подобных конфликтов и обезопасить людей от мошенников на рынке недвижимости, назывались самые разные: государство должно ужесточить требования к строительным компаниям (30 процентов опрошенных); необходимо скорректировать законодательство, регулирующее строительство жилья (22 процента); надо бороться с коррупцией и взяточничеством в сфере строительства (19 процентов). 9 процентов участников опроса полагают, что решить проблему могло бы строительство дешевого жилья, 8 процентов предложили такую меру, как создание специальной государственной корпорации по строительству дешевого жилья, 6 процентов опрошенных видят защитный механизм, который может уберечь дольщиков от обмана, в повышении правовой грамотности населения.

Должно ли государство компенсировать "обманутым соинвесторам" их потери? Большинство респондентов считают, что должно - либо обеспечив их жильем (35 процентов), либо выплатив денежную компенсацию в размере сделанных ими вложений (31 процент). 26 процентов придерживаются мнения, что сами дольщики должны через суд требовать компенсации у строительных компаний, не выполнивших своих договорных обязательств. (Российская газета, 04.04.07 Галина Брынцева. Почти половина россиян не надеются на новое жилье)



"Финансовые известия" добавляет к анализу опроса ВЦИОМа так же данные опроса, проведенного и холдингом Romir Monitoring. С одной стороны, как показало исследование Romir Monitoring, подавляющее большинство (80%) россиян имеет собственное жилье. С другой стороны, метраж квартир и домов явно оставляет желать большего. Каждый второй житель страны живет в "двушке". А общая площадь жилья половины российских граждан не превышает 60 кв. метров.

Возможно, именно поэтому только 26% опрошенных Romir Monitoring и 33% респондентов ВЦИОМа считают свои жилищные условия приемлемыми и улучшать их не собираются. Зато почти половина россиян (42% - Romir, 48% - ВЦИОМ) хотели бы расширить свое жизненное пространство, но не имеют для этого никакой финансовой возможности. Некоторые, правда, не оставляют надежды решить свой квартирный вопрос без солидных денежных вливаний. Так, как показал опрос ВЦИОМа, 2% граждан уповают на государство, 1% - собираются снимать жилье. Кстати, популярная, особенно в крупных городах, тенденция. Мол, если уж я не могу себе позволить приобрести в собственность достойную квартиру, то буду хотя бы арендовать ее. Так, 5% сограждан намерены для решения жилищных проблем взять ипотечный кредит.

Проще всего к кредитованию относятся молодые россияне. Среди молодежной аудитории (18-24 года) готовность взять кредит высказало 12% опрошенных. Что естественно, ведь у них впереди еще годы и годы, чтобы рассчитаться с банком.

Большинство опрошенных (46%) обвиняют в проблемахобманутых дольщиков государственные органы, чуть менее трети (30%) - строительные компании и только 9% уверены, что вкладчики виноваты сами. (Финансовые известия, 03.04.07. Анна Каледина. Полстраны мечтает улучшить жилье)