ОБЗОР
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющие на его состояние
(26 марта – 2 апреля 2007г):

Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Госрегулирование и позиция представителей власти

Пресса активно комментирует внесенный в Госдуму проект поправок в 214-й ФЗ, согласно которому застройщики смогут привлекать частные средства только через банковские депозиты. Фактически это означает лишение ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве" его изначального посыла.

Согласно закону "Об участии в долевом строительстве" (214-ФЗ), который вступил в силу в апреле 2005 года, застройщики не могут привлекать деньги физических лиц до получения разрешения на строительство. Кроме того, сам долевой договор обязательно должен пройти госрегистрацию. Разумеется, строители предпочитают привлекать средства частников альтернативными путями – по оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по 214-му закону, и это еще оптимистичная цифра. Сами же риелторы утверждают, что в марте этого года в Московском регионе можно было купить квартиры по договорам долевого участия максимум в 10 новостройках.

На вопрос, почему закон так и не заработал, заместитель председателя Банковского комитета Госдумы (инициатора поправок) Павел Медведев ответил: "Такое бывает. Иногда законы несовершенны, потому что авторы не очень умны, а потом оказывалось, что очень сильное сопротивление к принятию разумных законов. В строительстве то же самое. Иногда автор не додумается до последствия, иногда он и рад написать хороший закон, но внешняя среда ему мешает".

Внесенные поправки в действующий закон о долевом строительстве предполагают, что застройщики смогут привлекать деньги граждан-соинвесторов исключительно через банк, который разместит их на депозит и примет на себя гарантии по возврату средств в случае неисполнения обязательств застройщиком. Деятельность и тех и других подлежит обязательному страхованию. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство и соблюдения других формальностей. Но средства с депозитов дольщиков он получит только после привлечения банком всей стоимости строительства по смете. "Законопроект разработан с целью максимально исключить риски физических лиц", – говорится в пояснительной записке к документу.

Ряд экспертов уже высказался в том направлении, что законопроект неминуемо приведет к росту цен на жилье. "За такую схему, наверное, придется заплатить, поэтому она при прочих равных условиях будет чуть менее выгодней действующей. Но за надежность всегда приходится платить", – заявила пресс-служба Банковского комитета.

Впрочем, не все игроки считают неизбежным рост цен – некоторые склоняются к варианту продолжения нынешней ценовой политики. "В нашей компании первоначальный взнос дольщика перечисляется на банковский аккредитив, и только после регистрации договора долевого участия деньги поступают на наш расчетный счет, – говорит Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций "Пересвет-Девелопмент". – Таким образом, на деятельности девелоперской компании, соблюдающей 214-ФЗ, данное нововведение не отразится. Смеем надеяться, что на рынке таких компаний большинство и принятие данного законодательного документа не повлечет за собой рост цен".

В конечном счете у покупателя повода для оптимизма нет: в девальвации "квадратного доллара" не заинтересована ни одна из сторон. С точки зрения покупателей ситуация еще проще: людей, которые сейчас могут себе позволить покупку новостройки в Москве, можно смело отнести к богатым, для которых безопасность покупки стоит в первых строках приоритетов. Однако застройщики уже сейчас говорят, что за этих клиентов приходится бороться, их критически мало, и жилье у них далеко не первое. С другой стороны победа банковской схемы может означать возможность обмена квартиры вторичного рынка на новостройку, если, в Госдуме не забудут, что 80% сделок в столице – это обмены. (Собственник, 30.03.07. Артур Троекуров, Альбина Лебедева. Покупать новостройки станет безопасно… и дорого)



Мэр Москвы Юрий Лужков предложил бороться с высокими ценами на жилье в столице за счет увеличения городского заказа. По мнению Лужкова, "абсолютное превалирование городского заказа над инвестиционными проектами позволит больше строить жилья в городе для социальных программ, для ипотеки, соответственно, тогда и жилье будет дешевле". Мэр заявил, что соотношение между горзаказом и инвестиционным строительством уже "выравнивается, и фирмы, которые следят за состоянием цен на рынке жилья, отмечают легкое их снижение". (АЭИ "Прайм-ТАСС", 27.03.07)



Однако "Ведомости" полагают, что забота мэрии о социально не защищенных москвичах может стимулировать рост цен на квартиры. В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24%. Значит, предложение жилья на рынке сократится и квартиры могут подорожать за год на 30%.

Часть экспертов полагают, что такая политика не повлияет на цены в более высоких сегментах рынка. “Если социальное жилье и упадет в цене, то на недвижимость в более высоких сегментах это никак не повлияет. Это разные сферы рынка, здесь разные покупатели, и они друг от друга не зависят”, - отмечает заместитель гендиректора компании “Дон-Строй” Тимур Баткин. С ним согласен и коммерческий директор компании “Мироздание” Георгий Кузин: “Для среднего москвича, который не может воспользоваться социальными программами, эти меры никакой роли играть не будут, и цены для него снижаться не будут”. Зато уменьшение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального сократит предложение квартир на свободном рынке, а следовательно, квадратные метры подорожают, прогнозирует заместитель гендиректора компании “Трест 1991” Татьяна Пальчикова. Она напоминает, что по статистике до 30% квартир покупают приезжие, которые на социальные программы рассчитывать не могут. “Сейчас спрос немного падает в связи с высокими ценами, но если рынок будет сокращаться, то к концу года вполне можно ожидать нового витка цен, - прогнозирует генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Конечно, не уровня 2006 г., за который квадратные метры подорожали на 80-100%, а уровня 2003 г., т. е. на 30-40%”. Рост объемов муниципального жилья сейчас выгоден застройщикам, считает Кузин. “В данный момент на рынке наблюдается стагнация, а снижать цены застройщики не хотят. Увеличить спрос не в их силах, а вот пролоббировать снижение предложения они вполне могли бы”, - рассуждает он. (Ведомости, 28.03.07. Антон Филатов. Мэрия подтолкнет рост цен).



Планируемое сокращение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального не позволяет надеяться на то, что стабилизация цен будет долгой. Во всем мире социальное жилье стараются строить, не нанося при этом урона ценовому равновесию на рынке. У нас же налицо печальная закономерность. Чем больше резервируется квартир для бедных, тем меньше шансов у всей остальной недвижимости сколько-нибудь приемлемого качества перестать быть товаром исключительно для богачей.

Жилищная политика столичных властей имеет еще один побочный эффект. При естественном для рыночной экономики социальном расслоении принципы расселения людей у нас по-прежнему советские. Как следует из опубликованной на днях отчетности RGI International, только в районах типа Остоженки девелопер может твердо рассчитывать, что при себестоимости 1 м2 порядка $1300-3000 он сможет продать его в 8-10 раз дороже. Периферия же в массе своей на удивление эгалитарна. (SmartMoney, 02.04.07. Столичная мэрия превращает Москву в город для малоимущих и миллионеров)



"Ведомости" сообщают, что 30 апреля в Правительство РФ поступил на рассмотрение новый законопроект по реализации национального проекта "Доступное жилье". Отныне экспериментальные инвестпроекты по возведению жилья будут финансироваться государством. Начальник отдела по реализации нацпроекта Минрегионразвития Андрей Чибис сообщил, что проект постановления правительства “Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства” согласован Минфином и МЭРТ и внесен в правительство РФ. Чиновник рассчитывает, что отбор конкретных проектов состоится уже в мае. Объем финансирования в проекте не прописан.

В проекте прописано несколько форм господдержки: гарантии по заимствованиям для обеспечения участков инфраструктурой; субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры; обеспечение микрорайонов автомобильными дорогами (за исключением внутридворовых). Субъектам Федерации рекомендовано финансировать объекты социального назначения и коммунального хозяйства, а естественным монополиям - учитывать потребности этих проектов в первую очередь. (Ведомости 02.04.07. Застройщики построят "Доступное жилье" с помощью государства.)







Пресса и эксперты активно комментируют разъяснения Минфина и администрации президента по вопросу о том, каким в их понимании должен быть новый налог на недвижимость, о необходимости введения которого заявил президент Путин в Бюджетном послании.

В частности "Время новостей" пишут, что в версии замминистра финансов Сергея Шаталова ставка нового налога с 2009 года составит 0,01-0,05% от рыночной цены жилья вместо нынешней двухпроцентной от инвентаризационной стоимости. В качестве пожеланий администрации президента - введение в рамках нового налога вычета в размере 20 кв.м на человека и удвоенного вычета на ребенка.

Однако на сегодняшний день все это носит характер рекомендаций законодателям. Концепция налога на недвижимость до конца так и не определена, а параллельно выдвигаются и иные идеи: облагать налогом не стоимость недвижимости, а ее метраж или же рассчитывать налог, соотнося его с доходами каждого конкретного владельца квартиры. Никто не гарантирует, что за два года, оставшиеся до введения налога, концепция не изменится до неузнаваемости. И тем более нет никаких гарантий того, что со временем, когда вся недвижимость наконец будет переоценена по рыночным ценам, ставки налога не будут увеличиваться. Ведь первоначально целью введения налога заявлялась вовсе не идея достижения справедливости налогообложения богатых и бедных, а задача помощи местным бюджетам, куда поступают средства.

Надежда Гаврилова, заместитель начальника отдела имущественных налогов Министерства финансов: Ввести налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости, то есть после 2009 года. Да и то если будут получены результаты оценки. Сейчас даже нет закона о кадастре, он принят только в первом чтении, и полностью его рассчитывают принять в течение нынешнего года. Если закон все-таки примут в этом году, будет начата активная работа по формированию кадастра. Такая работа ведется и сейчас, но неофициально. Как только будет сформирован кадастр и будут утверждены все методики, начнется оценка.

Методика массовой оценки недвижимости для целей налогообложения пока еще не принята. Существует пока очень много нерешенных проблем, и, как заявлял МЭРТ, вряд ли методика оценки жилой недвижимости появится ранее 2009 года, а методика оценки промышленных объектов еще позднее.

Создание справедливой методики оценки недвижимости вполне возможно, но нужно понимать и то, что даже если методика будет основываться на рыночных ценах, то есть на основе сделок на рынке с аналогичной недвижимостью, все равно это будет кадастровая массовая оценка. В ней будут определяться какие-то отдельные параметры, для всех одинаковые: площадь, материалы, из которых сделано, удаленность от центра, этажность.

И только когда будет создан кадастр и проведена оценка, можно будет вводить налог. Причем налог тоже будет вводиться не сразу, не одномоментно по всей стране, а по мере готовности отдельных субъектов. Ведь регионы значительно отличаются по информационной оснащенности, поэтому налог на недвижимость будет вводиться нормативными актами муниципальных образований по мере готовности кадастров и налоговых органов.

Что касается регионов, то вполне возможно, что регионы не смогут сразу решиться на введение нового налога и будут всячески оттягивать принятие решения, потому что это требует большой работы. С другой стороны, регионы должны быть заинтересованы в том, чтобы ввести налог: даже если сразу резко не повысится собираемость, то улучшится администрирование и не нужно будет проводить широкомасштабных контрольных мероприятий. Правда, пока что даже не решено, в какие бюджеты будут зачисляться поступления от налога на недвижимость - в местные или региональные. Ведь сегодня три существующих налога, из которых в перспективе будет состоять налог на недвижимость, зачисляются в разные бюджеты. Налог на имущество организаций - региональный, налоги на имущество физических лиц и на землю - местные. Скорее всего это будет местный налог.

Антон Данилов-Данильян, глава экспертного совета "Деловой России": Если исходить из цели сделать налогообложение более справедливым и эффективным, то линия абсолютно верна: введение нового принципа налогообложения недвижимости на основе его рыночной стоимости в мировой практике используется очень широко. Другое дело, что российская специфика ограничивает использование этого метода. Очень много россиян получили квартиры по наследству, очень много людей получили жилье от предприятий еще во времена Советского Союза. По сегодняшним меркам, с учетом галопирующих цен на недвижимость эти люди владеют очень большим капиталом, особенно если квартиры находятся в престижных районах Москвы. Было бы неправильно заставлять этих людей делать выбор: либо платить огромный налог, либо фактически принуждать продавать жилье и переезжать в квартиру худшего качества. Если же пойти по пути компенсации отдельным категориям увеличенных налоговых ставок, то это будет одновременно путем взращивания новой прослойки бюрократии.

Предложенная в рамках обсуждения иная идея - увязать налогообложение недвижимости с достатком гражданина - чревата тем, что повлечет за собой необходимость создания разнообразных реестров доходов и прочих персональных баз данных. Это только увеличит государственные расходы. Более перспективным поэтому представляется такой налог на недвижимость, который рассчитывается не от стоимости жилья и не с позиции обеспеченности (необеспеченность) его владельца, а исходя из количества квартир, которым владеет гражданин. Для этого хватило бы той информации о квартировладельцах, которая уже есть у налоговых органов, регистрационных палат и БТИ, в документах которых находят отражения все сделки по отчуждению и приобретению недвижимости. Достаточно просто уточнить реестр квартировладельцев и на основании этих данных вменять повышенный налог собственникам второй, третьей, четвертой квартиры, оставив на минимальном уровне ставку налога для владельцев единственной квартиры, в которой человек проживает.

Что касается того, кто будет оценивать недвижимость для целей налогообложения в каждом конкретном регионе, то это должны быть не отобранные государством уполномоченные оценочные компании, а рыночные операторы. И чем больше их будет на местах, чем свободнее будет вход на рынок, тем лучше. В противном случае это приведет к чудовищному витку коррупции. Невозможно вводить рыночную оценку недвижимости нерыночными методами.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости": Отталкиваться от квадратных метров при определении базы для налога на недвижимость - значит проводить псевдоуравниловку, потому что стоимость 30 квадратных метров с видом на Кремль может быть больше стоимости 100 квадратных метров где-нибудь на окраине. Сама же идея унификация налогов выглядит логично. Сейчас собственники платят несколько налогов; объединить их и структурировать для удобства расчетов было бы разумно, но это не должно просто автоматически увеличивать размер отчислений. Кроме того, если ставку налога будут определять местные власти, есть риск, что нововведение в отдельных регионах откроет широкий простор для произвола местных властей, ведь процент ставки налога установлен в достаточно широком диапазоне. Налог должен быть простым, справедливым и посильным. В противном случае единственное, чего можно добиться, - того, что налогоплательщики уйдут в тень. В таком случае денег больше не соберешь, а негатив останется. Во всем мире государство приобретение недвижимости только поощряет, поскольку данная сфера стимулирует развитие экономики. В России же предлагается вернуться к мерам, по сути своим социалистическим.

Ирина ХАКАМАДА, президент фонда "Наш выбор": Введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из рыночных цен, приведет к массовому выселению интеллигенции из центра Москвы. Многим небогатым ныне людям достались квартиры по наследству, и теперь им придется платить огромный налог. Для рынка это нормальная история, но я бы ввела его намного позже. В целях справедливости: ведь еще с советских времен у людей в центре остались квартиры, которые были выданы им за их труд, и они не виноваты, что теперь на эти квартиры такой спрос. Да, многие сдают эти квартиры, но за счет этого только и сводят концы с концами. Другое дело, что на этой почве начался бизнес - огромное количество продаж и покупок квартир в центре Москвы связано с тем, что люди там не живут, а перекупают их и перепродают. Но для этих людей новый налог не будет проблемой.

Если власти хотят именно сейчас ввести налог на недвижимость, нужна какая-то другая схема. Например, введение фиксированного налога на недвижимость, определяемого не по рыночной цене. Нужно отслеживать спекулятивные сделки на рынке недвижимости, они у нас сильно связаны с монополией чиновников на продажу квартир. Часто чиновники ставят под аварийный ремонт хорошие исторические здания, выселяют оттуда людей, а потом продают квартиры. Вначале надо навести порядок в этой сфере. Цена на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге неадекватна, она искусственно раздута и с доходами граждан никак не соотносится. Сейчас люди деньги со всей России везут в Москву и на всякий случай покупают недвижимость. Адекватные цены возможны при прозрачном и конкурентоспособном рынке без вмешательства административного ресурса. Такой рынок удержит цены на уровне, соответствующем доходам граждан.

С помощью налогов не создается здоровая экономика, нужны правила игры. А когда правила игры начинают действовать, они устанавливают справедливые рыночные цены. И только тогда нужно регулировать экономику налогами. А у нас налоги всегда бегут впереди. (Время новостей, 27.03.07. Ирина Склярова. Куда движется налог с недвижимости)



Лица, которые имеют дорогую недвижимость, будут платить повышенный налог. Ввести его планируется после 2010 года, завил Глава Минэкономразвития Герман Греф.

По его словам, этот налог будет исчисляться исходя из рыночной стоимости недвижимости - земельного участка и строения на нем.

"Предполагается, что уровень этого налога для владельцев средних объектов недвижимости не будет выше, чем сейчас. Он будет даже ниже для владельцев скромной недвижимости - 1-2-комнатных квартир, дачных домиков, гаражей, но он будет выше для тех владельцев, у которых огромные участки в престижных местах и большие дачи и виллы. Для таких владельцев этот налог значительно повысится", - рассказал Греф.

В то же время он отметил, что гражданам, которые "исторически" живут в больших квартирах в престижных местах, но не могут платить высокий налог, могут быть предоставлены льготы. Ранее сообщалось, что Минфин предлагал ввести налог на недвижимость, который заменит налог на имущество граждан и земельный налог, с 1 января 2009 года. В то же время, глава экспертного управления администрации президента РФ Аркадий Дворкович заявлял, что в эти сроки налог введен не будет. (РИА "Новости".02.04.07).


Первый заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития г. Москвы Юрий Росляк заявил, что введение единого налога на недвижимость необходимо, но подход к нему должен быть ясным и единым. "Я против формирования единого налога на недвижимость на основе оценки, так как в таком случае может пострадать объективность и оправданность ставки налога", - сказал Юрий Росляк. Он подчеркнул, что главное - не навредить социально незащищенным слоям населения при переходе на единый налог на недвижимость. "Мы можем просто убить социально незащищенные слои населения, такие как пенсионеры и льготники", - сказал первый заместитель мэра Москвы.

"Я думаю, что к 2009-2010 годам мы уже решим вопрос с единым налогом на недвижимость и выработаем четкую схему работы", - отметил первый заместитель мэра Москвы. (ИА "Интерфакс". 02.04.07)

Цены на жилье

Пресс-служба АН "Домострой" подводит предварительные итоги динамики цен на жилье. Прогнозы о грядущем обвале рынка не оправдались. Цены замерли.

В январе, феврале и марте наблюдался стабильный спрос на услуги по операциям с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Данная динамика была обусловлена, покупательной активностью по ипотечным схемам.

Главной позитивной тенденцией для покупателей жилья стало более лояльное отношения со стороны банков к заемщикам. В прошлом году из-за роста цен ипотечные сделки часто распадались. Сегодня, когда цены стабилизировались, такой проблемы нет и с помощью выданного банком кредита можно купить понравившуюся квартиру. Сегодня банки предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов. Эта услуга актуальна, ведь на вторичном рынке жилья альтернативные сделки составляют около 60-70% от общего числа. В последние месяцы наступило благоприятное время для проведения таких сделок - цены стабильны, для поиска вариантов достаточно предложений и при составлении альтернативных цепочек нет причин к их распадам.

В условиях конкуренции банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Сейчас можно взять кредит на приобретение комнаты, квартиры на вторичном рынке и в новостройке, приобрести загородный дом или коммерческую недвижимость, улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Активность банков не уменьшается. Сообщения об уменьшении первоначального взноса, новых продуктах, и других акциях появляются по-прежнему. В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. С другой стороны увеличиваются суммы кредита. Если в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов, то сейчас практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.

На московском рынке недвижимости количество квартир, выставленных в продажу на вторичном рынке, увеличилось на 30%. Вместе с этим и увеличилось среднее время экспозиции квартир. Если весной 2006 года оно составляло 30-35 дней, то сейчас среднее время экспозиции квартиры составляет 70-90 дней. Наступило время, когда механизм спроса формирует расслоение квартир по степени ликвидности, что конечно же отражается на уровне цен. Низколиквидные квартиры, стоимость которых была явно завышена в 2006 году, продолжают свое ценовое падение. Цена квартир в новых домах (построенных за период 90-2000 гг.) имеет слабовыраженную динамику роста.

На первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в 1 квартале 2007 г. составляет 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя 4 кв. 2006 г. При этом основная доля предложения (более 70%) - это объекты, возводимые по индивидуальным проектам (монолит). На первичном рынке Подмосковья объем предложения - около 40 объектов, что на 6% больше объема предложения в 4 квартале 2006 г., в т.ч более 50% - это предложения в монолитных домах.

Резко увеличившийся за последний год спрос на недвижимость ближнего Подмосковья поднял цены. Начиная с марта 2006 г., темп роста цен на недвижимость в Подмосковье начал опережать московский темп роста, а рост цен на недвижимость ближайшего Подмосковья по некоторым городам достигал 20% в месяц.

Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке все еще не удовлетворен и в настоящее время предложение не соответствует спросу. Более благоприятная по сравнению с Москвой экологическая обстановка делает ближнее Подмосковье более привлекательным. В настоящее время подмосковная недвижимость пользуется большим спросом не только у жителей Подмосковья, но и у москвичей и жителей регионов России. В связи с резко увеличившимся спросом, цены на квартиры в ближнем Подмосковье к настоящему моменту вплотную приблизились к ценам на квартиры московских спальных районов. Дома, которые сейчас возводятся в Химках, Красногорске, Балашихе, Люберцах, Мытищах, Одинцово, по качеству не уступают столичным новостройкам, а по многим факторам превосходят московские. По наличию и разнообразию инфраструктуры (магазины, школы, парки, поликлиники, детские сады и пр.) Подмосковье на сегодняшний день почти догнало Москву. Идет активное дорожное строительство по основным направлениям, это также способствуют росту покупок жилья в области.

Уменьшение доступного по ценам предложения на московском рынке заставило покупателей жилья эконом-класса обратить свое внимание на ближнее Подмосковье. По прогнозам АН "Домострой", цены на жилую недвижимость в ближнем Подмосковье не превысят московских цен, но вплотную приблизятся к ценам на квартиры в спальных районах Москвы и в районах за МКАД.

Подводя итоги можно сказать, что в начале 2007 года, на рынке жилья в среднем стоимость московских квартир пока остается постоянной и продолжает колебаться около 4200 долларов за квадратный метр. Наблюдается расслоение рынка по степени ликвидности квартир, что является одним из признаков стабилизации. На более качественное и дорогое жилье цены повышаются в пределах инфляции, на менее престижные - снижаются. Скорее всего, стоимость жилья в ближайшее время будет определяться уровнем инфляции в стране (Пресс-служба АН "Домострой", 28.03.07)

 

По прогнозу одного из ведущих аналитиков профессора Российской экономической академии им. Плеханова Геннадия Стерника, достигнутый уровень цен на жилье в Москве может продлиться весь нынешний год, а в будущем году их ожидает очередной скачок. Объясняет Стерник это тем, что предложения на рынке жилья уже достигли своего пика, а отложенный спрос тем временем копится. Но правительство Москвы такой ход развития событий не устраивает. "За 2006 год столица впервые преодолела пятимиллионную отметку - построено 5,3 миллиона квадратных метров квартир. Не собираемся мы снижать объемов и в 2007 году", - заявил в своем докладе первый зам. мэра Москвы глава комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. Это прибавка новостроек на столичном рынке жилья - почти 700 тысяч квадратных метров по сравнению с 2005 годом - наверняка оказала свое влияние на снижение цен. И если строители будут продолжать в таком же духе, а они своих намерений не скрывают, то аналитики не могут не согласиться с тем, что это весьма действенный способ снижения цен.

Еще один действенный метод, который по мнению Лужкова будет способствовать падению цен - увеличение доли городского заказа, по которому в прошлом году было построено 1,8 миллиона квадратных метров жилья. А главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил, чтодесяток крупных земельных участков, которые освобождаются при выводе из города промпредприятий, и нужно отдать как раз под строительство жилья по городскому заказу. (Российская газета, 28.03.07. Любовь Пятилетова. Юрий Лужков: снижение стоимости жилья - задача на ближайшие пять лет)

 

"Недвижимость и цены" полагают, что сейчас на рынке жилья наступило затишье, чему способствовали также громкие заявления о ценовом сговоре московских строителей и о том, что ситуацию можно сравнить с мыльным пузырем, который вот-вот лопнет. Рынок вошел в длительный период стагнации, и это скорее всего продлится вплоть до президентских выборов в марте 2008 года. Таким образом, мы можем наблюдать повторение сюжета мая 2004 года, когда после объявления о принятии пакета из 27 законов, который должен был сделать жилье более доступным, достаточно долго формировался отложенный спрос, послуживший впоследствии детонатором взрывного роста цен.

Следует признать тот факт, что принятые законы в целом положительно сказались на развитии рынка ипотечного жилищного кредитования, и на сегодняшний день ипотека развивается быстрее, чем идет строительство жилья. Такой дисбаланс провоцирует увеличение цен в большинстве регионов России. Так, за прошлый год были побиты все рекорды и перевыполнены планы правительства и по количеству кредитов, и по объему выданных сумм в отдельных субъектах РФ. В некоторых регионах, таких, например, как Кировская, Оренбургская, Кемеровская области, в Республике Башкортостан и других, доля ипотечных сделок составляет около 50 % от общего объема операций с жильем. В Москве количество покупок квартир в кредит не превышает 15 % от общего числа операций с жилой недвижимостью - и это несмотря на то, что многие банки предлагают ипотечные кредиты.

Тем не менее на ипотечном рынке столицы действительно происходят позитивные перемены: снижаются ставки за пользование кредитом (23 банка готовы предложить своим клиентам ставку в 9,9 % и ниже в валюте, а 18 банков предлагают ставку менее 10,9 % в рублях), шесть банков выразили решимость не брать с заемщиков первоначальный взнос, девять банков предлагают кредиты не только на покупку квартир, но и на приобретение офисов с использованием заемных средств, шесть банков могут рефинансировать ранее выданные другими банками кредиты на более выгодных условиях. Всего же на 1 марта нынешнего года в Москве насчитывалось 90 банков, предлагающих более 2500 различных ипотечных программ. Повысилась лояльность финансовых учреждений к заемщикам и к их представителям в ипотечной сделке - ипотечным брокерам.

Количество квартир, выставленных на продажу, с каждым днем растет. Увеличивается время их экспозиции на рынке, а это значит, что у покупателя появляется больше шансов совершать обдуманные поступки, вместо того чтобы хватать то, что первым попалось под руку. Дело в том, что у человека, приобретшего квартиру в кредит, должна сохраняться уверенность в правильности состоявшейся сделки. На стабильном рынке рекомендуется также заниматься обменами (в том числе с использованием банковского кредита в качестве доплаты) с целью улучшения жилищных условий.

Как показывают результаты социологических опросов, проведенные Международной академией ипотеки и недвижимости (МАИН) в рамках выставки "ДОМЭКСПО" на "Улице ипотеки", до 60 % покупателей желают приобрести квартиру в новостройке, однако многих из них пугает факт длительного ремонта, ведь практически все квартиры сдают без отделки. Особенно это охлаждает пыл иногородних покупателей, доля которых среди покупателей московской недвижимости весьма значительна. У большинства клиентов нет времени и возможности месяцами заниматься ремонтом и подбором мебели. Поэтому, пишет издание, хочется надеяться, что строители, желающие конкурировать не демпингом цен на стабильном рынке, а предоставлением дополнительных востребованных услуг, повернутся лицом к потребителям и будут использовать европейский опыт продаж новостроек. (Недвижимость и цены, 29.03.07. Радченко Ирина. Новые тенденции развития московского рынка жилья)

 

"Недвижимость и цены" публикует отчет о прошедшем 28 февраля 2007 года в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU" семинаре для профессионалов "Рынок новостроек до и после скачка цен". На мероприятии были обсуждены причины ситуации, сложившейся в Московском регионе, а также дан прогноз до конца года. В семинаре приняли участие представители ведущих компаний-девелоперов, таких как ДСК-1, Главмосстрой, "Ренова-Девелопмент", КРОСТ, ФСК "Лидер", КомСтрин и др.

Наиболее обсуждаемым на встрече был вопрос объемов строительства и предложения жилых объектов в столице. Так, несмотря на то что за прошедший год в Москве было возведено порядка 4,8 млн кв. м жилья, количество новостроек, представленных на рынке, сейчас по-прежнему сокращается. Если за 2005 год, после введения в действие приснопамятного закона об участии в долевом строительстве (№ 214-‑ФЗ), объем предложений на первичном рынке столицы уменьшился примерно на 30 %, то за 2006 год - еще на 10 %.

Примечательно, что основная причина этого, по мнению участников семинара, связана даже не с названным выше законом. С каждым годом все больше квартир изымается с рынка под переселение очередников, для предоставления военным и по иным схожим причинам. Например, как заявил Андрей Паньковский, первый заместитель генерального директора компании ДСК-1, из 1,2 млн кв. м, которые комбинат возводит ежегодно, на различные социальные программы уходит порядка 800 тыс. кв. м. Несколько лет назад эта цифра не превышала 300 тыс. кв. м. Более того, по словам эксперта, в ближайшие годы доля социального жилья будет только расти и может почти целиком поглотить строительные мощности комбината.

Вытеснение панельного домостроения из Москвы - тенденция неновая. Сегодня в сегменте коммерческого жилья доля панельных зданий упала до 16,7 %, в то время как еще в 2002–2004 годах их возводили примерно столько же, сколько и монолитных. Отсюда еще одна причина сокращения объемов предложения на первичном рынке. Если в панельных домах средняя площадь квартиры составляет порядка 60 кв. м, то в монолитно-кирпичных - около 100 кв. м и более. В результате при том же количестве построенных квадратных метров количество квартир оказывается в полтора-два раза меньше.

Рост объемов предложения наблюдается сейчас только на рынке новостроек Подмосковья, удаленных от МКАД на 5–30 км. Это связано с тем, что, во-первых, дома теперь возводят все дальше от столицы, а также активно застраивают не только относительно крупные города региона, но и небольшие населенные пункты. Во-вторых, максимальное сокращение предложения наблюдается внутри Третьего транспортного кольца - в сегменте элитных квартир.

Дискуссия переросла в глобальное обсуждение стоимости столичной недвижимости. Эксперты называли самые разные причины ее резкого подорожания в 2005–2006 годах. В частности, Дмитрий Эткин, генеральный директор компании "Ренова-Девелопмент", обратил внимание на значительные перемены, произошедшие за последние несколько лет в правилах игры на рынке инвестиционных контрактов, а также на изменения градостроительного кодекса и земельного законодательства. По его словам, большая часть потенциальных площадок под застройку оказалась "подвисшей". А для того чтобы эти территории соответствовали требованиям нового законодательства, девелоперам пришлось отозвать финансовые и управленческие ресурсы, что заметно растянуло сроки реализации проектов. Это, с одной стороны, вызвало значительное снижение рентабельности строительных проектов и рост инвестиционной стоимости квадратного метра, а с другой - привело к дефициту жилья на рынке, что сделало возможным произошедший скачок цен на квартиры в столице.

Эксперты отметили и другие причины двукратного подорожания квартир в Москве за последние полтора года. Среди них и повышенный спрос желающих из регионов приобрести столичное жилье, и высокие цены на экспортное сырье, и общий подъем экономики страны, а также доступность ипотеки. Все эти факторы в совокупности и создали существенный дисбаланс спроса и предложения жилых объектов, который вызвал столь стремительное повышение стоимости квартир для восстановления равновесия на рынке.

В отношении прогноза цен на новостройки в 2007 году эксперты были на удивление единодушны. Все отметили, что для заметного снижения стоимости недвижимости в Московском регионе причин сейчас нет. С одной стороны, наращивать объемы строительства в перегруженной столице уже некуда, а значит, объем предложения будет по-прежнему ограничен. С другой стороны, экономический рост и доступность ипотеки станут поддерживать платежеспособный спрос.

Текущую ситуацию на рынке эксперты склонны сравнивать с периодом стагнации 2004 года. Вполне естественно, что после ценового скачка наступил стабилизационный период. По мнению одних аналитиков, он продлится до майских праздников, а по мнению других - до осени. Впоследствии все ожидают возобновления незначительного роста цен на уровне инфляции - порядка 1–2 % в месяц. (Недвижимость и цены, 29.03.07. Рынок новостроек до и после скачка цен)

 

"Коммерсантъ" публикует мнения участников рынка о перспективах цен на жилье.

Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации "Инком-недвижимость":  Мы до сих пор пожинаем плоды неконтролируемого роста цен, в результате чего был вымыт значительный слой платежеспособного населения, относящегося к среднему классу. Наиболее востребованное недорогое жилье по уровню цен разом сравнялось с бизнес-классом, и потенциальный покупатель лишился последней возможности сэкономить даже на приобретении квартиры низкого качества. Хотя откровенно низкокачественное жилье стремительно уходит в прошлое. Лишь 30% московских новостроек составляют панельные дома, подавляющее большинство приходится на монолитные и монолитно-кирпичные здания, которые отвечают современным потребительским характеристикам. Из больших проектов панельные дома задействованы только в новом районе Кожухово (за пределами МКАД), где возводятся самые недорогие московские новостройки. При этом квартиры в недорогих монолитных домах практически сравнялись по стоимости с современной панелью. Рост спроса в сегменте недорогих новостроек может быть обеспечен за счет использования банками и девелоперами совместных кредитных программ по рассрочке и ипотечному кредитованию. Подобная тенденция находит свое подтверждение в заявлениях ряда крупных банков.

Ждать значительного падения цен на столичную недвижимость бессмысленно – макроэкономических предпосылок для обрушения рынка нет, да и продавцы по-прежнему не готовы уступать в цене предложения. В отличие от вторичного рынка, где цены больше подвержены зависимости от качества жилья, московские новостройки продолжат стабильно дорожать. Разумеется, цены будут варьироваться в зависимости от текущей ситуации в каждом из округов, но в среднем по столице рост будет составлять 1-1,5% в месяц.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate:  Текущее состояние рынка недвижимости очень напоминает ситуацию 2004 года, когда после скачка цен рынок около девяти месяцев пребывал в относительном спокойствии. По аналогии можно предположить оживление рыночных процессов не ранее апреля-мая. До этого времени ценовая ситуация на московском рынке новостроек будет характеризоваться как стабильная, с общим приростом цен на уровне инфляции. При этом единого тренда нет. Слишком очевидно расслоение рынка по сегментам и территориальной принадлежности объектов. Стабилизация темпов роста цен позволяет рынку "отстояться", внести корректировки в стоимость жилья, определить отношение покупателя и продавца к предложенным ценам, но совсем не означает бесконечность этого процесса. К концу первого полугодия новостройки экономкласса сильно дорожать не будут, они и так достигли ценового максимума и значительно превышают платежеспособный спрос. Рост составит не более 1% в месяц.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: Снижение уровня цен на жилые объекты в 2007 году маловероятно, так как спрос постоянно растет на фоне увеличения доходов населения и развития ипотечного кредитования. В целом в 2007 году прогнозируется рост цен в пределах 20-25%.. (Коммерсантъ 30.03.07. Елена Дегтярева Некрутой маршрут).