ОБЗОР
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющие на его состояние
(2 марта – 8 апреля 2007г):

Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Госрегулирование и позиция представителей власти

"Российская газета" сообщает о селекторное совещание с рядом губернаторов из Приволжского и Сибирского федеральных округов, которое провел первый вице-премьер Дмитрий Медведев. На нем обсуждалась реализация нацпроекта в сфере жилищного строительства. В начале совещания Медведев сообщил, что в прошлом году именно в этих двух округах граждане взяли наибольшее количество ипотечных кредитов: в ПФО - 26 процентов от общего количества взятых в России кредитов по ипотеке, в СФО - 24 процента.

Первый вице-премьер заявил, что с прошлого года, то есть с момента начала практической работы по реализации приоритетных национальных проектов, началось "активное использование ипотечных форм кредитования во всех регионах России". "В нашей стране механизм ипотеки уже работает. Правда, региональная дифференциация в этом деле остается заметной", - сказал Медведев.

Всего в 2006 году в стране было выдано около 200 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 260 млрд. рублей. "Эта сумма в 2,5 раза больше, чем мы в правительстве планировали потратить в 2006 году на эти цели", - рассказал Дмитрий Медведев.

Однако, по мнению Медведева, об успехе реформы в сфере жилищного строительстве говорить пока не приходится. Основной строительный бум и рост числа взятых ипотечных кредитов наблюдается преимущественно в нескольких наиболее экономически развитых регионах: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Тюменской области и Татарстане.. Причины, по которым население пока что не слишком охотно берет ипотечные кредиты, хорошо известны: высокие процентные ставки и низкие доходы самих граждан. По словам Дмитрия Медведева, "разрыв между доходами людей и стоимостью жилья представляет из себя огромную проблему". В результате сейчас, по данным правительства, не более десяти процентов россиян могут воспользоваться ипотечными кредитами при покупке жилья.

В числе других основных задач, которые правительству предстоит решить в ближайшие годы в рамках реализации нацпроекта "Доступное жилье - гражданам России", Медведев назвал дальнейшее снижение процентных ставок при выдаче ипотечных кредитов (в идеале до пяти-семи процентов годовых), а также "введение новых ипотечных продуктов". Первый вице-премьер пояснил, что необходимо разработать особые условия выдачи таких кредитов для молодых семей - в особенности для тех, которые имеют право на получение материнского капитала. Он напомнил, что с 2010 года граждане получат право пользоваться материнским капиталом.

"К 2010 году правительство должно подойти подготовленным. Дело в том, что накопленный к тому времени материнский капитал может "выйти" на жилищный рынок и будет вкладываться в том числе и в систему ипотеки", - сказал Медведев. По его словам, необходимо будет создать все условия для того, чтобы граждане могли максимально эффективно использовать средства материнского капитала на жилищном рынке. Кроме того, необходимо будет принять меры, чтобы эти "выплеснувшиеся" на строительный рынок значительные средства не привели к резкому удорожанию жилья. Как сообщил Дмитрий Медведев, эти вопросы будут обсуждаться в ближайшее время на специальном заседании правительства.

Глава Чувашии Николай Федоров рассказал, что за последний год эта республика смогла привлечь немало западных банков и их "дешевых кредитных ресурсов" в местную строительную отрасль. При этом очень многие жители региона охотнее берут кредиты не у российских финансовых организаций, а у зарубежных, у которых невысоки процентные ставки и отсутствует сложная бюрократическая процедура оформления кредита. (Российская газета 05.04.07. Правительству предстоит снизить ставки жилищных кредитов Дмитрий Владимиров)


"Недвижимость и цены" публикует отчет со II Петербургского ипотечного форума.

Издание отмечает, что системный доклад представил председатель Комитета Госдумы по собственности В. С. Плескачевский. Он отметил, что основная проблема жилищного рынка России — это цены на квартиры. И решить ее крайне сложно, потому что нет возможности регулировать стоимость недвижимости в рамках рыночной модели развития нашей страны. Он назвал факторы, влияющие на повышение и снижение цен на жилые объекты. Причем перевес был явно на стороне первой группы причин.

По мнению В. С. Плескачевского, увеличению стоимости жилья способствуют следующие факторы:

· отчисления девелоперов на инфраструктуру в размере 30–40 % в Москве и Санкт-Петербурге и 2–10 % — в других регионах (имеются в виду школы, детские сады, передача квартир в фонд города и т. д.);

· до 50 % покупок жилья в Москве — инвестиционные, они подогревают рынок и создают дефицит предложения квартир;

· обязанность по строительству и передаче объектов на баланс коммунальных служб и естественных монополий (например, передача электростанций энергетическим компаниям);

· административные издержки, составляющие порядка 10 % структуры себестоимости;

· иные расходы строительных компаний.


Факторы, позволяющие снизить цены:

· использование под застройку территорий промзон, которые как в Москве, так и в Санкт-Петербурге занимают 20 % площади мегаполиса. В Германии заводы и другие объекты, ухудшающие вид и экологию городов, даже получили название "строительный грех". Такие предприятия и сооружения необходимо выносить за границы поселения, а территории использовать под строительство жилых зданий;

· развитие института аренды в России. Наниматели жилья — это мобильная рабочая сила, не привязанная к одному месту. Во многих зарубежных странах существуют механизмы защиты прав арендатора и арендодателя, а у нас такое законодательство находится только в стадии формирования. Наем жилплощади должен стать для граждан приемлемой альтернативой собственности;

· разделение функций по строительству и проектированию. В данном случае будут проектировать более дешевые дома, как это делали в СССР;

· снижение административных барьеров и упрощение законодательства.



Заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству А. С. Старовойтов представил в ходе ипотечного форума краткие итоги первого года реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". По его словам, в целом по стране в 2006 году сдано в эксплуатацию 52 млн кв. м жилых объектов, в 2007 году намечено ввести в строй 50,8 млн кв. м. Плановые показатели Федеральной целевой программы "Жилище" — довести годовой объем сдачи жилья в целом по стране до 80 млн кв. м. В январе 2007 года строительные компании страны ввели в строй 3 млн кв. м, что на 64 % больше аналогичного показателя прошлого года. По объемам сдачи жилья лидирует Московская область, затем следуют Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург.


Депутат Госдумы Б. И. Богомольный отметил, что несмотря на рост российского рынка ипотеки, существует комплекс нерешенных задач, препятствующих доступности жилья для большей части наших соотечественников. Разрыв между выросшей за 2006 год стоимостью квадратного метра и доходами граждан — одна из основных проблем. Еще одна препона — ставки кредитования, их уровень не позволяет считать ипотеку доступной. Третьим серьезным препятствием служит отсутствие накопительных схем, альтернативных банковской ипотеке.


Среди других проблем современного законодательства, отмеченных на II Петербургском ипотечном форуме, можно назвать следующие:

· реализация закона об участии в долевом строительстве. До сих пор существует множество схем уклонения от его применения, которые вне закона. Согласно договорам долевого строительства девелоперы работают преимущественно с использованием кредитов Сберегательного банка. С остальными финансовыми учреждениями предпочитают сотрудничать на основании договора предварительной продажи, соглашения о намерениях и т. д.;

· реализация закона о жилищных накопительных кооперативах, особенно в части нормативов финансовой устойчивости этих организаций. Кооперативы, соответствующие требованиям закона, существуют на рынке, но параллельно действуют и кооперативы других типов;

· формирование и работа саморегулируемых организаций и профессиональных объединений в условиях отсутствия закона о саморегулируемых организациях. Необходимо четко прописать статус отраслевых союзов и профессиональных объединений, их полномочия и обязанности;

· реализация Закона "О рекламе", фактически запретившего рекламу объектов недвижимости, разрешение на строительство которых было получено до срока, предусмотренного законом об участии в долевом строительстве, и которые реализуют не по долевым схемам. (Недвижимость и цены, 06.04.07. Валентина Павлова. Ипотека и доступное жилье).



СМИ уделяют внимание заседанию Правительства Москвы, посвященному жилищной проблематике. На заседании было сказано, что объем строительства в Москве уже несколько лет находится на примерно одинаковом уровне - 5 млн кв м в год. И, судя по всему, останется таким в ближайшем будущем. Согласно одобренному постановлению "Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2006 г и о городских и жилищных программах на 2007-2008 гг", в 2007-2008 гг в строй будет введено 4,8 млн кв м жилья для социальных целей. Речь идет о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе молодых семьях, переселенцах из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда и с участков, освобождаемых под строительство. Из них в 2007 г будет построено более 2,2 млн кв м. В том числе, за счет бюджета Москвы – чуть менее 2 млн кв м.

Департаменту жилищной политики и жилищного фонда Москвы поручено до 1 октября 2007 г взять на учет всех граждан, признанных до 1 января 2005 г нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства.

Мэр Москвы Юрий Лужков, одобрив в целом документ, отметил, что в него необходимо внести ряд уточнений. В частности, он предложил строить жилье в столице в рамках горзаказа на бюджетные деньги, а не решать городские проблемы за счет инвесторов. По его словам, строительство в режиме инвестирования в городе возможно лишь на тех участках, которые освобождаются от промышленного производства и принадлежат частнику. "Мы будем находить свои деньги и в рамках горзаказа строить жилье", - добавил мэр, попросив поддержки этого начинания у правительства города.

Также он отметил, что программа "Молодой семье – доступное жилье" продемонстрировала хорошие результаты, однако также нуждается в некоторых доработках. В частности, жилье для молодежи необходимо рассредоточить в разных районах города, а не собирать их, как сейчас, в одном районе. Только в одном из таких домов, куда заселили молодые семьи, родилось уже 600 детей. (ПРАЙМ-ТАСС, 05.04.07 Власти Москвы будут строить дома за счет города, и наказывать москвичей за незаконную сдачу жилья в аренду).



"Тверская, 13" пишет, что Москва занялась переориентацией своего огромного строительного комплекса на социальные цели: в 2005 году социального жилья построено в столице 1,370 млн. кв. метров, в 2006 году - уже почти 1,9 млн., на этот год план - 2,2 млн., в будущем году еще больше - -2,6 млн. кв. метров. Таким образом, доля "социалки" в общем объеме строительства превысила 40 процентов.

Однако возводить социальное жилье в Москве весьма непросто. С одной стороны, все ярче проявляется дефицит территорий, где возможно массовое строительство. Чиновники называют всего лишь несколько крупных площадок. Отдельный резерв - промышленные территории, которые переводятся в разряд застраиваемых, и наконец - локальные участки в сложившихся районах, на которых возможна так называемая точечная застройка. При этом представители московского правительства все чаще говорят о сложности расчистки территорий под будущее строительство. Они, как правило, страдают различными обременениями, требуют разрешения массы юридических вопросов.

С другой стороны, до последнего времени именно коммерческие застройщики имели преимущество перед социальным жильем. Первым быстрее готовили всю необходимую документацию, проводили конкурсы, подготавливали площадки и т.д. И это объяснимо: частные компании непосредственно приносят деньги в бюджет, а потому они в первых рядах. Как сообщил руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин, в прошлом году более 60 процентов ввода домов по горзаказу пришлось на четвертый квартал, в этом году показатель, как ожидается, станет еще больше. (Тверская, 13, 09.04.07. Очередь сократится вдвое. Сергей Осипов)



"Взгляд" полагает, что места для строительства жилья в Москве не останется. Надежды застройщиков на то, что им выделят территории, освобождаемые после вывода промышленных предприятий, рухнули. Мэр Москвы Юрий Лужков выступил с новой инициативой – застраивать освобожденные участки только по городскому заказу. По мнению газеты, величение доли муниципального жилья путем сокращения коммерческого приведет к тому, что торговать будет нечем.

Спасать положение призвана программа переноса промышленных предприятий из Москвы и строительство на их месте жилых районов.

Но как бы программа ни работала, рассчитывать на то, что ее реализация приведет к росту ввода жилья (а этот показатель эксперты считают главным в деле снижения цен на квартиры) не приходится. Во вторник, выступая на заседании столичного правительства, мэр Москвы предложил использовать освобождаемые территории только под городской заказ. "Я хочу внести принципиальное предложение о том, что земля, которая высвобождается в городе, должна использоваться под городской заказ", – сказал он, предложив "не искать под городские проблемы инвесторов". "Мы будем находить свои деньги и в рамках горзаказа строить жилье", – добавил Лужков и попросил у столичного правительства поддержать это предложение.

Эксперты говорят, что из-за просматриваемой в Москве четкой тенденции к увеличению объемов муниципального жилья за счет сокращения коммерческого жилья о снижении цен можно забыть. "Увеличение доли муниципального жилья за счет снижения объемов коммерческого приведет к тому, где мы сейчас сидим: то есть торговать будет нечем", – пояснил аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

"А превышение спроса над предложением ведет только к росту цен", – добавил директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.

Согласно данным московского стройкомплекса, в прошлом году после вывода предприятий из столичных промзон на освободившихся площадках было построено 810 тыс. кв. метров жилья (всего в Москве в 2006 году сдано 5,3 млн кв. метров). Цены на квартиры, по различным оценкам, выросли в столице на 80–100%.

"Скоро выборы, и последние заявления Юрия Михайловича все больше попахивают популизмом: вывезем все из города, застроим жильем и раздадим людям", – говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. "Только доступным жилье от этого не будет", – добавляет он. (Взгляд, 04.04.07. Кирилл Комаров. Лужков забирает квартиры)



Цены на жилье

"Независимая газета" отмечает, что портал IRN.ru опубликовал данные о динамике цен на жилье в марте. За месяц квадратный метр в Москве подешевел на 21 долл., или примерно на 0,5%, – до 4201 долл. Из них за последнюю неделю – на 8 долл. При таких показателях говорить о возможном росте цен весной, на что еще пару месяцев назад надеялись многие риелторы и застройщики, не приходится.

"Ситуация очень похожа на 2004 год, когда стагнация началась в мае–июне, тогда тоже списывали остановку цен на сезонность. Но наступила осень – период роста цен, а рынок так и не раскачался и стоял в итоге около 9 месяцев, – говорит директор IRN.RU Олег Репченко. – В нынешней ситуации рынок тоже должен стоять не меньше". По его словам, новой активизации можно ожидать не раньше конца лета – начала осени.

Между тем, если взять во внимание инфляцию, цены на жилье с прошлой осени – начала стагнации – просели примерно на 5%. Даже если цена квадратного метра будет колебаться у нынешних отметок, к началу сентября инфляция еще удешевит жилье примерно на 3–4 %, то есть общее проседание рынка приблизится к 10%. В то же время собственно значительного падения цен в номинальном выражении эксперты не ожидают. По мнению Репченко, ниже 4000 долл. за квадрат средняя цена не упадет.

Аналитики отмечают, что нынешняя стагнация влияет на рынок довольно избирательно. Дорогие качественные квартиры стоимость не теряют, так как до сих пор ощущается их дефицит. А "плохое жилье", куда входят панельная застройка, "плохой кирпич", пятиэтажки и ветхий фонд, снижаются в цене.

По словам заместителя гендиректора риелторской компании Delta Estate Павла Пряникова, в сегменте дешевого жилья (до 4500 долл. за кв. м) четко видна тенденция к уменьшению цены. Примерно на 5–10% за 2007 год. По оценкам Репченко, "плохие квартиры" были переоценены в период бурного роста цен, и сейчас падение может достигнуть 10–15%.

Продолжает стираться разница между ценами на жилье в Москве и Подмосковье. Павел Пряников отмечает, что в то время как в столице цены стагнируют и снижаются, жилье в Подмосковье пусть и незначительно, но дорожает, в среднем – на 0,5–1% в месяц. По его словам, можно прогнозировать, что к концу года разница между "плохим" жильем на окраине Москвы (особенно за пределами МКАД – Бутово, Жулебино, Митино и т.п.) и средним по качеству в ближайшем Подмосковье (Химки, Долгопрудный, Красногорск, Мытищи) практически сравняется, установившись на отметке 3600–3800 долл. за кв. м. По словам Пряникова, в снижении цен на дешевое жилье очень заинтересованы банки, выдающие ипотечные кредиты. По их данным, в конце 2006 года около 50% граждан, получивших ипотечный кредит, ничего не могли найти на рынке и отказывались от покупки квартиры в кредит. В условиях снижения цен количество таких отказов будет уменьшаться. (Независимая газета, 03.04.07. Надежда Померанцева. Весеннего роста цен не будет).



"Недвижимость и цены" публикует отчет о XVI Специализированной городской выставке-ярмарке "Недвижимость-2007". Выступивший депутат Мосгордумы Иван Новицкий, заявил, что ждать снижения стоимости столичного квадратного метра не следует. Данный факт связан прежде всего с отсутствием свободной земли в Москве.. "Для того чтобы осваивать новые площадки, необходимо освобождать территории промышленных предприятий. Но перебазирование производства требует других сроков и затрат. Из-за таких сложностей вводить жилья больше, чем это делается сейчас, мы не можем", — отметил И. Новицкий. При сохраняющемся дефиците жилой недвижимости цены на нее неизбежно останутся высокими.

Заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Александр Максименко также отметил, что помимо того что земли элементарно не хватает, освоение любого участка сегодня стоит на порядок дороже. Подсчеты показывают, что если раньше стоимость подземных работ составляла около 30 % от общей цены строительства, то сегодня она перевалила за 80 %. "Порой дороже освоить территорию, чем построить само жилье. И удорожание будет продолжаться", — подытожил А. Максименко. Поэтому надеяться на массовое снижение себестоимости строительства не приходится. Соответственно, и цена на жилье станет расти.

На удорожание жилья влияет и уменьшение объема новостроек, выходящих на рынок. Все большая часть квадратных метров идет под муниципальный заказ. "На примере ДСК-1 могу это подтвердить, — заявил первый заместитель генерального директора Домостроительного комбината № 1 Андрей Паньковский. — При мощности комбината в 1100–1200 млн кв. м объемы строительства муниципального жилья на 2007 год у нас составят около 800 тыс. кв. м. Следовательно, количество жилья, которое комбинат сможет продать в нынешнем году, значительно сократится. Примерно такая же картина возникает у других организаций". Доля города — это один фактор. А другой — чисто экономический. По словам А. Паньковского, у любой строительной компании заметно увеличивается затратная часть в силу инфляции.

Как ни странно, именно рост цен способствовал возникновению строительного бума в Подмосковье. В 2006 году количество площадок и предложений на территориях близ Москвы резко увеличилось. Это произошло по понятным причинам, считает А. Паньковский. Еще недавно многие инвестиционные контракты в Московской области являлись нерентабельными, потому что с учетом инженерных и административных расходов затратная часть проекта была выше, чем его доходная статья. Но как только подмосковное жилье подорожало, проекты стали экономически сбалансированными. Этоеще один аргумент в пользу того, что нет никаких возможностей снизить цены. Их динамика будет соответствовать темпам инфляции. (Недвижимость и цены, 06.04.07. Погорельцева Татьяна. Рынок недвижимости московского региона: тенденции развития)