Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторы, влияющие на его состояние
(9–15 апреля)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Госрегулирование и позиция представителей власти


Газета "Квартира. Дача. Офис" публикует материал, в котором сообщает, что столичные власти не намерены мириться с тем, что жилье для большинства коренных москвичей оказалось "за чертой доступности". Впервые они готовы направить финансовую поддержку не только на очередников и льготные категории населения, но и на покупателей коммерческого жилья. Чтобы эта помощь досталась только москвичам, власти намерены применить ценз оседлости. Настоящим москвичом будет считаться лишь тот, кто проживает в столице не менее десяти лет назад.

Автор материала отмечает, что столичные власти стремятся отделить более состоятельных очередников от общей массы, предлагая им льготные условия покупки жилья в рамках программ социальной ипотеки и поддержки молодых семей. Несмотря на длительные сроки ожидания, эти граждане предпочитают дождаться бесплатного жилья, а не покупать его за свои деньги пусть и на очень выгодных условиях. Теперь богатым очередникам могут указать на их реальный материальный статус.

Часть финансовой поддержки решено направить на тех москвичей, которые вообще не являются очередниками и не претендуют на бесплатное жилье. В Программе "Москвичам - доступное жилье" на 2007-2009 гг., говорится о необходимости "осуществить комплекс мер, направленных на реализацию городом Москвой протекционистской политики на рынке недвижимости в жилищной сфере и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность или пользовании за доступную плату". Чиновники Департамента муниципального жилья и жилищной политики подсчитали, что 70% квартир в новостройках не используются для проживания москвичей. И с этим они намерены бороться.

Столичными властями планируется продавать квартиры москвичам по льготным ценам. Одна из задач среднесрочной программы - "стимулирование инвесторов-застройщиков и продавцов жилья реализовывать жилые помещения преимущественно москвичам, в том числе по фиксированным ценам". Стимулировать решено только экономическими методами: разница в цене для москвичей и иногородних будет идти в зачет доли города по инвестиционным контрактам. Поскольку очередников лишать их объемов никто не собирается, то понадобятся дополнительные объемы социального жилья, часть которого будут продавать коренным москвичам по льготным ценам. Именно для этого и понадобились дополнительные 19% социалки.

Некоторые аналитики считают, что основная задача - это не доступность жилья, а недопущение падения цен на рынке недвижимости. Протекционистские действия чиновников могут создать небольшую изолированную нишу первичного рынка, переживающего кризис продаж. Эта ниша не будет оказывать влияния на баланс спроса и предложения. Льготные квартиры будут благополучно перепродаваться по обычным рыночным ценам. Именно иногородние покупают жилье за наличные деньги (большинство москвичей меняют одну квартиру на другую через куплю-продажу). Они уйдут на вторичный рынок, который имеет больший объем и не поддается регулированию. Этим власти пытаются избежать обвала цен на рынке, при этом перераспределив избыточную прибыльность строительного бизнеса в пользу бюджета. (Квартира. Дача. Офис. 12.04.2007 Петр Чернов. Доступность требует жертв // Москвичей защитят от остального человечества)



СМИ сообщают о том, что Мосгордума хочет наделить органы исполнительной власти правом требования информации от граждан обо всех сделках с недвижимостью. Соответствующее постановление о внесении изменения в статью 7 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принято в первом чтении Мосгордумой.

Как пояснил на заседании заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николай Федосеев, таким образом будет создана законодательная база для исполнения требований двух статей Жилищного кодекса.

Он напомнил: ст. 53 Кодекса устанавливает, что граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по истечении 5 лет после осуществления действий, в результате которых они могут признаны нуждающимися. "Следовательно, при принятии решения о признании граждан нуждающимися в жилье необходимо проверять действия граждан в отношении жилья за последние 5 лет", - сказал Николай Федосеев.

Он также подчеркивал, что ст.57 Жилищного кодекса установлено, что при предоставлении гражданам жилья учитываются их действия и сделки с жильем, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Эти сделки учитываются за установленный законом субъекта РФ период, но не менее чем за 5 лет.

"Требования, содержащиеся в этих двух статьях Жилищного кодекса, невозможно исполнить ввиду отсутствия у органов госвласти и местного самоуправления полномочий для истребования из органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимость, сделок с ним, сведений об имевшейся на праве собственности недвижимости у граждан за 5 лет или за период, установленный региональным законом", - рассказал Николай Федосеев.

Также он отметил, что в настоящее время по федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним предоставляют сведения лишь о наличии или отсутствии у граждан прав собственности на жилые помещения на момент запроса, однако не предоставляют информацию о совершенных гражданами сделках с недвижимостью за последние несколько лет.

"Одобренный в первом чтении проект федерального закона призван исключить существующий пробел в законодательстве и наделить необходимыми полномочиями органы госвласти и местного самоуправления в целях исполнения требований статей 53 и 57 Жилищного кодекса", - заключил Николай Федосеев. (IRN 12.04.2007 Мосгордума хочет знать все о сделках с недвижимостью)



12 апреля состоялась пресс-конференция руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика. По его мнению, в текущем году цены на жилье в России стабилизируются, однако произойдет это не по причине перегретости рынка, а благодаря "грамотной стабилизационной политике и планомерному вводу жилья". Однако, подчеркивал Сергей Круглик, после стабилизации жилье продолжит дорожать. ("Газета" 13.04.2007 Денис Тыкулов. Росстрой заметил стагнацию на рынке жилья).


Цены на жилье

Один из ведущих аналитиков рынка недвижимости, руководитель аналитического портала IRN Олег Репченко в газете "Недвижимость и цены" опубликовал статью, в которой он делает обзор рынка недвижимости за март 2007 года. Он отмечает, что по данным аналитического центра IRN.RU, средняя стоимость столичного жилья в марте составила 4218 долл. за 1 кв. м, а это лишь на восемь долларов отличается от февральского значения. Принимая во внимание неизбежные статистические погрешности расчетов, правильнее, по мнению Олега Репченко, было бы говорить, что цены продолжают топтаться на месте. Положительную динамику можно наблюдать в основном по отношению к дорогим квартирам в хороших домах и престижных районах, а недорогое и низкокачественное жилье дешевеет.

Если исходить из аналогий со стагнацией 2004 года, то период нынешней низкой активности московского рынка недвижимости и коррекции стоимости жилья, как и тогда, может продлиться восемь - девять месяцев, подчеркивает аналитик, то есть до середины лета или начала осени текущего года.

С другой стороны, в нынешних условия рынок поддерживает "ипотечная подушка" - существенный дополнительный спрос, подкрепленный заемными средствами, который и стал одной из главных причин рекордного взлета цен. Остановка роста стоимости столичных квартир осенью 2006 года произошла именно тогда, когда основная часть людей, относящихся к среднему классу, оказалась неспособной приобрести жилье даже с помощью ипотеки. Следовательно, даже незначительная коррекция цен на недвижимость (5-10%), а также увеличение накоплений потенциальных покупателей и улучшение условий по кредитам позволят гражданам вновь включиться в квартирный марафон, что может привести к постепенной активизации рынка.

В нынешних условиях пока неясно, какие из факторов окажутся сильнее и перетянут чашу весов в свою сторону. По мнению специалистов IRN.RU, постепенную активизацию московского рынка недвижимости, вероятнее всего, следует ожидать во второй половине лета или осенью. ("Недвижимость и цены" 09.04.2007 Олег Репченко. Обзор московского рынка недвижимости // Итоги марта 2007 года)



Журнал "Новый Адрес" рассматривает ситуацию на рынке недвижимости через призму парламентских и президентских выборов 2007 и 2008 годов соответственно. По мнению исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, участившиеся в последнее время статьи с заявлениями об обвале рынка могут иметь заказной характер - в преддверии выборов снижение цен на рынке жилья может показаться единственным действенным способом реализации программы "Доступное жилье". Однако спровоцированное таким образом снижение цен выразится не в повышении доступности жилья, а в появлении проблем, ведущих к кризису не только на жилищном рынке, но и в связанных с ним сегментах - банковском, строительном и др. "Объективных же причин снижения цен пока нет. Чтобы они появились, надо увеличивать предложение, и это действительно будут реальные шаги по реализации программы "Доступное жилье", - считает Мария Литинецкая.

"Выборы 2008 года никак не скажутся на активности рынка, - полагает исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова. - Наоборот, часть предвыборных денег неизбежно перетечет на рынок недвижимости. Так было и в 1996 году, и в 2000 году. Бюджет выборов в Госдуму (2007 г.) и президентских выборов (2008 г.), по самым скромным подсчетам, составит около $ 1 млрд. Из них 70-80% останется в Москве". По словам Земцовой, политологи, имиджмейкеры, рекламщики и пиарщики за свои услуги получат одномоментно большие деньги, часть из которых пойдет, как показывает практика, на покупку недвижимости. Этот эффект будет сравним с эффектом выплаты бонусов топ-менеджерам по итогам работы за год.

Как полагает директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль" Кайдо Каарма, за полгода до выборов покупательская способность снизится - люди будут ожидать результатов выборов. В связи с этим на рынке будет достаточно предложений по элитному жилью. Скорее всего, после выборов 2008 г. большинство квартир на этапе строительства будет продаваться по 214-ФЗ, изменятся схемы продаж, условия работы станут жестче. Будут обоснованы и высокие цены - ведь покупатель получит защиту для себя. Ужесточатся требования к застройщикам по финансированию и сбору разрешительной документации. ("Новый Адрес" 11.04.2007 Выборы и недвижимость)



Проблема прогнозирования поведения рынка недвижимости на краткосрочную и среднесрочную перспективу является одной из центральных тем СМИ. В частности журнал "Новый Адрес" отмечает, что информационно-аналитические агентства сообщают о стабильном снижении цен с начала года, а сотрудники риелторских агентств вместе с клиентами наблюдают за тем, как эти цены растут - пусть медленно, но не менее стабильно.

Ситуацию, которая сегодня сложилась на рынке, Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР), назвал выжидательной, поясняя, что начиная с октября 2006 года цены практически не росли. "Это частично восстановило потребительский спрос. Налицо расслоение рынка для различных категорий жилья. Если в группе жилья экономкласса есть снижение покупательской активности, то в секторе жилья повышенного качества такого не наблюдается", - заметил Апрелев на прошедшей на "Домэкспо" конференции. Эксперт считает, что с рынка сегодня ушли инвестиционные покупатели, сдававшие жилье в аренду, для которых теперь перспектива роста цен не очевидна. "Для инвестора остается одна возможность - получать эти доходы от текущего управления недвижимостью. А эти доходы невелики", - резюмирует вице-президент РГР.

Эту точку зрения оспаривает Григорий Куликов, председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", считающий, что снижения цен в ближайшие несколько месяцев не будет: рост реально обеспеченного спроса происходит уже сегодня. Объем предложений на рынке первичного жилья довольно стабилен: в среднем здесь предлагается около 350-370 адресов новостроек. При этом если по трем адресам цены на объекты повышаются, то по одному понижаются. ("Новый Адрес" 11.04.2007 Надежда Русина, Татьяна Демидова. На рынке все спокойно?)



12 апреля на сайте компании "Росгосстрах" был опубликован доклад, согласно которому падение средних цен на московские квадратные метры до гонца года может составить 10 – 20%. "Стоимость 1 кв. м рассчитывается в долларах, тогда как он (доллар) обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка. Если пересчитать стоимость московской недвижимости в рублях, то падение цены 1 кв. м с ноября по март - со 126 100 до 123 400 руб., т.е. на 2,1%", - говорится в исследовании со ссылкой на данные сайта "Анализ рынка недвижимости" (ARN.ru, его автор - Андрей Бекетов, позиционирующий себя как независимый эксперт рынка недвижимости). Сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных скидок, которые достигают 10% стоимости квартиры, а "учитывая инерционность рынка <...> можно утверждать, что такое снижение цены - начало корректировки после перегрева рынка в 2005-2006 гг.", говорится в материалах страховщика.

Однако необходимо учитывать, что страховщики заинтересованы в том, чтобы цены на недвижимость снижались, ведь имущество компании страхуют по рыночной стоимости, а если цены будут идти вниз, то и платить по страховому случаю им придется меньше, отмечает председатель совета директоров страховой компании "Стандарт-Резерв" Виктор Юн. ("Ведомости" 12.04.2007 Бэла Ляув, Наталья Самарина Квартиры дешевеют)



12 апреля выступая на пресс-конференции в РИА Новости президент, председатель правления, председатель совета директоров корпорации "Бест-Недвижимость" Григорий Полторак отметил, что "Сейчас после некоторого периода стабилизации цен на жилье летом-осенью наступит фаза роста цен". По его оценкам, цены на жилье будут расти на 10-12% в год. "Рост цен будет зависеть от инфляции в стране", - добавил Григорий Полторак. Он также отметил, что сейчас наблюдается "момент отрезвления, стабилизации", однако по прошествии некоторого времени люди должны перейти к решению жилищных задач. "Недвижимость в Москве отнюдь не переоценена. Она стоит столько, сколько должна стоить. Она соответствует уровню доходов", - отметил Полторак. (РИА "Новости" 12.04.2007 Цены на недвижимость в России с осени снова начнут расти – эксперт).