Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющие на его состояние
(4–10 июня 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Жилье эконом-класса и новостройки

Госрегулирование и позиция представителей власти


Совет Федерации предлагает снизить ставки по ипотечным кредитам

Совет Федерации обсудил проблемы ипотечного кредитования в ходе заседания комиссии верхней палаты парламента по взаимодействию со Счетной палатой.

Глава комиссии, сенатор Сергей Иванов, после заседания сообщил журналистам, что речь шла об использовании средств федерального бюджета, которые были выделены на господдержку системы рефинансирования ипотечных кредитов. По его словам, "проблема заключается в чрезмерно высоких ставках по ипотечным кредитам. Сегодня средневзвешенная ставка такого кредита составляет в среднем от 10 до 13 процентов, в то время как во многих странах мира ставка по ипотечным кредитам составляет не более полутора-двух процентов". По мнению сенаторов, ставка должна быть снижена до 7-8%. Однако, по словам г-на Иванова, в ближайшей перспективе снизить ставку ипотечного кредита до мирового уровня в России вряд ли возможно.

Сенатор сообщил, что по итогам 11 месяцев 2006 года были обеспечены следующие параметры предоставляемых по стандартам агентства ипотечных кредитов: "Средневзвешенная ставка - 13,2%, средневзвешенный срок кредита - 184 месяца, средний размер кредита - 665,6 тысячи рублей, а средний первоначальный взнос составляет 465,4 тысячи рублей". (РБК-Недвижимость, 05.06.2007)



Проблемы доступного жилья в России обсуждали участники "круглого стола", который проходил 24 мая в Государственной Думе.

Участники "круглого стола" считают, что, учитывая задачи, поставленные президентом РФ Владимиром Путиным в послании Федеральному Собранию РФ 2007 г. о необходимости ежегодного ввода, начиная с 2010 г., как минимум 100 млн. кв. м необходимо принять дополнительные меры законодательного, организационного и финансового характера, направленные на стимулирование увеличения объемов жилищного строительства. По мнению участников "круглого стола", эти меры должны осуществляться на основе демонополизации строительного рынка, создания условий для вовлечения в строительные программы малого и среднего бизнеса с обеспечением их кредитными ресурсами, расширением рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, а также разнообразием форм государственной поддержки, включая непосредственное бюджетное финансирование строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Участники "круглого стола" считают, что Госдума при рассмотрении проекта закона, вносящего изменения в закон "О федеральном бюджете на 2007 год", и проекта закона "О федеральном бюджете на 2008 год и на период до 2010 года" должна обеспечить направление средств федерального бюджета на создание и финансирование государственной корпорации "Фонд модернизации и реформирования жилищно-коммунальной сферы", средства которой должны быть направлены на капитальный ремонт жилых зданий и расселение граждан из аварийного жилищного фонда. При этом участники "круглого стола" выступают за приоритетное рассмотрение законопроекта о создании такой корпорации в период весенней сессии.

Участники "круглого стола" считают принципиально важным направление средств корпорации, предусмотренных на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, преимущественно на финансирование строительства жилья посредством муниципального заказа. Это, по их мнению, позволит сдержать рост цен. Если направлять эти средства на приобретение жилья, то следует ожидать существенного увеличения цен на квартиры в связи с возрастающим давлением спроса.

По мнению участников обсуждения, правительство в кратчайшие сроки должно принять нормативные правовые акты и обеспечить принятие нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, необходимых для реализации федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья и федеральной целевой программы "Жилище" и входящих в ее состав подпрограмм и мероприятий.

Правительству также предлагается рассмотреть возможность доработки законопроекта о финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса. Участники "круглого стола" считают, что данный законопроект подлежит существенной доработке как с точки зрения соотнесения его положений с законодательством о банкротстве, так и с точки зрения создания непротиворечивой и прозрачной системы финансового оздоровления организаций ЖКХ.

Правительству предлагается ускорить подготовку и внесение в Госдуму законопроектов о депозитарном учете закладных по ипотечным кредитам, о технических регламентах, об организации территорий, о размещении, проектировании, строительстве и об эксплуатации зданий, строений, сооружений, а также законопроектов, вносящих изменения в Градостроительный кодекс (в части введения института саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства), Земельный кодекс (в части совершенствования порядка изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд), и в законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части расширения целей залога земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена), "Об энергосбережении" (об установлении предельных значений нормативов потерь энергоэффективности для основного оборудования и технологий ЖКХ, предельных сроков перехода на приборное измерение количества потребляемых энергоресурсов, предоставлении права субъектам РФ принимать собственные законы об энергосбережении).

Участники "круглого стола" отмечают, что увеличение объемов жилищного строительства, реализация задач по капитальному ремонту жилья, реформированию жилищно-коммунальной сферы требует принятия действенных мер по повышению энергоэффективности зданий и ресурсосбережению при их строительстве и эксплуатации. Решение проблемы дефицита энергетических мощностей для нового строительства, по их мнению, может идти по двум направлениям. Первое - это строительство новых генерирующих мощностей и новых магистральных газопроводов, второе - это энерго- и ресурсосбережение. В связи с этим участники "круглого стола" отмечают необходимость реконструкции старых систем теплоснабжения и строительства новых только с использованием новейших технологических решений. Для нового строительства предлагается ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, которые требуют подведения газовой сети низкого давления и трубопровода холодной воды.

Без решения задачи массового внедрения приборов учета стимулирование энергосбережения, по мнению участников "круглого стола", невозможно. Государственная поддержка перехода к приборному учету при предоставлении услуг должна быть дополнением к рыночным механизмам решения этой проблемы, считают участники "круглого стола".

Органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления предлагается разработать и утвердить в 2007 г. региональные и муниципальные программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов с высокой степенью износа. Кроме того, им предлагается активизировать деятельность по развитию инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и увеличению объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов. (Московская правда, приложение "Квартирный вопрос", 08.06.2007. КАК СФОРМИРОВАТЬ РЫНОК?)



Московские власти хотят провести чистку среди очередников на получение жилья. Сократить огромную очередь планируется за счет тех, кто изменил свои жилищные условия, пока стоял в ней или в течение пяти лет, предшествующих постановке на учет.

В среду Мосгордума одобрила законодательную инициативу о внесении изменений в федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поправки предоставляют органам госвласти и местного самоуправления право требовать и получать информацию о наличии в собственности у граждан недвижимости, а также о совершенных с этой недвижимостью сделках.

Столичные власти не скрывают, что рассчитывают с помощью поправок сократить очередь.

Взяв на себя обязательства (хотя новый Жилищный кодекс от них освобождает) сохранить права очередников, ставших на учет до 1 марта 2005 года, они пытаются таким образом исправить свою "оплошность". Как отметил председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов, "принятие законодательной инициативы необходимо для объективного и справедливого учета нуждающихся в получении жилых помещений в столице".

Как сообщил на заседании Мосгордумы руководитель столичного департамента жилищной политики Петр Сапрыкин, 57-я статья Жилищного кодекса РФ предписывает при предоставлении гражданам жилья учитывать все действия и сделки за последние 5 лет, приведшие к ухудшению их жилищных условий. А согласно 53-й статье Жилищного кодекса, граждане могут встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по истечении пяти лет после осуществления ими действий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися. "Следовательно, при принятии решения о признании граждан нуждающимися в жилье необходимо осуществлять проверку их действий в отношении жилья за последние пять лет", – подчеркнул господин Сапрыкин.

Однако выполнять свой долг чиновникам мешает действующий порядок. Сейчас регистрирующие органы предоставляют сведения о правах собственности граждан на жилые помещения, имеющиеся лишь на момент запроса. Таким образом, при постановке на очередь чиновники не могут узнать, не было ли у граждан жилья раньше и не ухудшили ли они сознательно условия своего проживания, чтобы попасть в очередь.

"Требования, содержащиеся в этих двух статьях Жилищного кодекса, невозможно исполнить в связи с отсутствием у органов госвласти и местного самоуправления полномочий для истребования из органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, сведений об имевшихся в собственности объектов недвижимости у граждан за пять лет или за период, установленный законом субъекта РФ", – пожаловался депутатам Сапрыкин.

Отсутствуют основания предоставлять такую информацию и у самих органов госрегистрации.

Сегодня в перечень лиц, которым предоставляются сведения о наличии у граждан прав собственности на жилье, входят правообладатели, их законные представители или доверенные лица, наследники, руководители органов местного самоуправления и государственной власти субъектов РФ, налоговые и правоохранительные органы, суды, федеральный антимонопольный орган, председатель Счетной палаты РФ, а также нотариусы.

Нет у органов госрегистрации и технических возможностей для выдачи многочисленных справок о сделках с имуществом. Об этом заявила во время начальник отдела управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве Наталья Кожевникова. По ее словам, в службе и так не хватает людей, а для массовой проверки прав очередников придется создавать дополнительные подразделения.

Однако, московские власти уже решили перепроверить права очередников, вставших на учет до 1992 года. Сейчас очередников в Москве проверяют дважды – при постановке на учет и перед получением жилья.

В случае принятия поправок Госдумой, могут начаться сплошные перепроверки.

Если выяснится, что жилищные условия были улучшены, то, согласно Жилищному кодексу, это тоже будет являться основанием для снятия с учета. В итоге выгнать из очереди можно будет каждого человека, в отношении которого найдут информацию об участии в сделках с недвижимостью в последние пять лет. А вместе с ним повылетают из очереди и все члены семьи, вместе с которыми он когда-то становился на учет. (Gazeta.ru, 07.06.2007. Москва почистит очередь на жилье).


Цены на жилье

Факторы, толкающие цены вверх:

* Строить в черте Москвы особо негде. При этом столичные власти обещают поменять приоритеты в пользу социального жилья. Это означает, что на рынок будет попадать еще меньше новостроек, что, конечно же, подстегнет спрос среди тех москвичей, которые в социальных программах участвовать не могут. Собственно говоря, предложений эконом-класса, в частности ходовых панельных серий, в черте столицы и так уже практически нет.

* Ипотека потихоньку становится-таки более доступной. А это означает увеличение спроса.

* Сохраняется приток иногородних граждан, для которых столица остается центром притяжения. (Комсомольская правда, 05.06.2007. Елена АРАКЕЛЯН. НОВОСТРОЙКИ ЛЕТА-2007: НЕ ДЕШЕВО, ЗАТО СО СКИДКОЙ).


Жилье эконом-класса и новостройки


По данным экспертов столичного рынка недвижимости, сегодня на рынке новостроек наибольшим спросом пользуются квартиры в уже построенных домах.

А ведь еще год назад ситуация была прямо противоположная -покупатели стремились приобрести квартиру на самом раннем этапе строительства. На этой стадии количество квартир в продаже было максимальным, и можно было подобрать подходящий для себя вариант. Кроме того, купив квартиру на так называемом "нулевом цикле" , можно было неплохо сэкономить.

Но, с другой стороны, при подобной практике был риск купить не совсем то, что хотелось - ведь квартир в реальности еще не существовало. Да и ждать новоселья приходилось, как минимум, 1, 5-2 года, что подходит далеко не всем. Найти же готовую квартиру в новостройке в уже построенном Доме было практически невозможно. А дешевые варианты вторичного рынка, как правило, не соответствуют даже минимальным требованиям к месту проживания с точки зрения качества.

Сегодня ситуация принципиально иная. Особой выгоды от покупки жилья на стадии "котлована" уже нет, а на рынке появилось предложение в уже сданных и полностью готовых к заселению новостройках.

По словам специалистов компании "Трест-1991" , сегодня на столичном рынке есть предложение, способное оправдать ожидания покупателя с. точки зрения качества строительства, инфраструктуры, сроков заселения и, что немаловажно, цены. Речь идет о квартирах в новом перспективном микрорайоне Кожухово, который возводится в восточном округе Москвы.

На сегодняшний день это один из самых современных и крупных по жилой застройке районов Москвы, где возведено порядка 1 млн. 200 тыс. квадратных метров жилья, и первые новоселы появились здесь уже более года назад. Это район уникальный во многих отношениях: здесь нет крупных производств, хорошая экология и замечательный природный ландшафт: район с двух сторон окружен зеленым массивом Салтыковского леса, соседствует с озерами и речкой. Есть проект создания благоустроенной лесопарковой зоны.

По словам специалистов компании "Трест-1991" , которая занимается реализацией жилья в Кожухове, одним из основных преимуществ покупки квартиры здесь является максимально высокая степень готовность жилья. "Сегодня у нас вы можете приобрести готовую 1-, 2- или 3-комнатную квартиру в полностью построенном и сданном Госкомиссии доме в любом из 9 микрорайонов Кожухова" , - говорит заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова. "Причем в большинстве домов полным ходом идет заселение, и при оплате полной стоимости квартиры покупатель сразу получает на руки ключи" , - отмечает она.

Сегодня, таким образом, можно реально улучшить жилищные условия, Кожухово - это действительно идеальный вариант для людей, желающих приобрести достойное качественное жилье по приемлемой цене. Здесь созданы все условия для комфортного проживания и отдыха новоселов. Одновременно со строительством жилья здесь возводятся объекты социального значения: общеобразовательные и дошкольные учреждения, магазины, современные спортивные комплексы, детские игровые площадки, паркинги, проводится благоустройство и озеленение. В микрорайоне 4 уже открыта средняя общеобразовательная школа и детский сад.

На должном уровне решен вопрос транспортной доступности. Микрорайон находится в 15 минутах езды от станции метро "Выхино" (авт. , маршр. 772к), в 3 км от МКАД по Новоухтомскому ш. По территории Косино-Ухтомского проходят пять автобусных маршрутов, а вдоль южной границы района пролегает железная дорога с двумя станциями - "Ухтомская" и "Косино". В перспективе здесь планируется провести линию легкого метро и связать район с Москвой новой городской магистралью с развязкой на МКАД. (Комсомольская правда, 05.06.2007. Мария ЛЕБЕДЕВА. ГОТОВЫЕ КВАРТИРЫ ПО ВЫГОДНОЙ ЦЕНЕ)