Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющих на его состояние
(23 – 29 апреля 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Жилье эконом-класса и новостройки

Госрегулирование и позиция представителей власти


В декабре 2006 года в Градостроительный кодекс был внесен ряд изменений.

Помимо прочих изменений Градостроительный кодекс был дополнен несколькими новыми статьями, посвященными вопросу развития застроенных территорий. Фактически эти статьи регулируют вопрос предоставления земельных участков для возведения новых домов. Решение о развитии принимается исключительно в отношении территорий, где расположены аварийные и подлежащие сносу дома; здания, которые необходимо реконструировать, согласно адресной программе местных властей, или иные постройки, не соответствующие градостроительному регламенту. Иные объекты сносить или реконструировать нельзя.

Решение о развитии той или иной территории принимается по инициативе представителей органов власти различного уровня, граждан или организаций. В решении о развитии определяется не только площадь территории, но и перечень зданий, строений и сооружений, которые должны быть снесены или реконструированы.

Затем органы местного самоуправления проводят аукцион, с победителем которого заключают договор. Вместе с тем, если земля, на которой должно осуществляться возведение в рамках программы развития, принадлежит муниципальным властям или государству, торги проводиться не будут.

Порядок проведения аукциона в общих чертах регулируется ст. 46.3 Градостроительного кодекса. О проведении аукциона должно быть опубликовано извещение, в котором указываются требования к заявкам участников и условия, на которых заключается договор. Для участия в торгах надо представить заявку на участие, выписку из реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, а также документы, подтверждающие внесение задатка и отсутствие задолженности по обязательным платежам (в том числе по налогам). Любые другие документы требовать запрещено. Прием заявок прекращается не ранее чем за пять дней до проведения аукциона. Несмотря на то что аукцион является открытым, заявителя не допустят к участию, если он не представил требуемые документы, не внес задаток или его заявка не соответствует требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона. Других оснований для недопущения нет. Победителем торгов станет участник, который предложит наиболее высокую цену.

Договор о развитии застроенной территории включает сведения об участке, перечень зданий, подлежащих сносу или реконструкции, а также срок действия договора, информацию о стоимости права на его заключение и условия ответственности сторон. К существенным условиям договора также относятся обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории. По условиям договора застройщик обязан не только осуществить строительство, но и уплатить выкупную цену за изымаемое жилье, находящееся в частной собственности, предоставить жилье (предварительно передав его в собственность государства или муниципалитета) нанимателям, переселяемым из сносимых домов.

Никакого другого жилья он передавать муниципальным властям не обязан. Во всяком случае такие обязательства не могут включаться в договор. В свою очередь муниципалитет должен утвердить проект планировки, принять решение об изъятии жилых помещений путем выкупа. После того как застройщик исполнит свою часть обязательств, муниципальные власти предоставляют ему земельный участок для строительства. Помимо обязательных условий договор может предусматривать обязательство застройщика создать определенные объекты инфраструктуры, которые перейдут в собственность муниципалитета. Впрочем, это не исключает создания инфраструктуры силами местных властей.

В том случае, если застройщик по каким - либо причинам решит уступить свои права на землю, где идет строительство, к новому застройщику переходят все обязательства, предусмотренные договором. Если обязательства не исполняются, власти могут изъять землю, прекратив все права застройщика на участок. При этом не имеет значения, подписывал застройщик договор или получил права и обязанности по договору вместе с землей от первого застройщика.

Обращает на себя внимание неравенство сторон. Каждая из них вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при его неисполнении другой стороной. Но обязанность предоставить обеспечение обязательств по договору предусмотрена только для застройщика. Таким образом, муниципальным властям ничего не мешает сначала воспользоваться обеспечительными мерами, а потом расторгнуть договор (если его условия будут нарушаться и дальше). При расторжении договора затраты застройщика никак не компенсируются.

Далеко не каждый девелопер готов нести "сопутствующие" расходы на создание инфраструктуры. Получается, что компания оплачивает изъятие земли, новые квартиры для переселенцев, инфраструктуру застраиваемой территории, но над ней довлеет угроза отчуждения участка. Более того, местные власти, систематически не исполняя своих обязательств, могут просто вынудить фирму расторгнуть договор.

С одной стороны, все перечисленные меры должны дисциплинировать застройщика. Они гарантируют, что он не станет злоупотреблять своими правами и тем более не забудет про обязанности. С другой стороны, у застройщика нет никаких гарантий, что земля останется за ним после того, как он осуществит часть расходов.

Складывается парадоксальная ситуация: власти постоянно твердят о необходимости активизировать возведение жилья, причем жилья, доступного по цене. Вместе с тем новые поправки в Градостроительный кодекс, напротив, вынуждают застройщика повышать стоимость квартир. Ведь теперь в цену каждого метра будут входить не только его себестоимость и взятки, но и все другие затраты.

Таким образом, стоимость квартир вполне может вырасти, и притом значительно. Разумеется, повышение цен не пугает застройщиков. Их пугает не вероятность потратить свои деньги, а риск потратить их впустую, ничего не получив взамен - ни земли (ведь ее могут изъять), ни квартир, которые можно продать. А ведь помимо покрытия расходов застройщики хотят получать прибыль.

Оценить последствия принятия поправок в Градостроительный кодекс удастся не раньше декабря 2007 года. Да и то лишь в том случае, если какой - нибудь девелопер за это время успеет построить дом в рамках договора о развитии застроенных территорий. И не просто построить, а сдать его в эксплуатацию и продать квартиры.( М2 = Квадратный метр, 23.04.2007. ИВАН КУПРИЯНОВ. ЧЕМ ЖЕСТЧЕ НОРМЫ ЗАКОНА, ТЕМ ВЫШЕ СТОИМОСТЬ КВАРТИР)



Самой обсуждаемой темой бюджетного послания президента Путина Федеральному Собранию стало короткое замечание о необходимости дополнить Налоговый кодекс новой главой о налогообложении недвижимости. А именно - предложение перейти на исчисление суммы налога от рыночной стоимости квартиры или дома.

Такую возможность обсуждают в правительстве уже с 2002 г., а последние два года в Нижнем Новгороде и Твери отрабатывалась методика оценки рыночной стоимости квартир. Но обсуждается многое, в экспериментах тоже недостатка нет, а к напоминаниям президента принято относиться с пристальным вниманием.

Вскоре после замечания президента выяснилось, что Роснедвижимость только приступила к переоценке строений и сооружений по новой методике и новый налог будет введен не раньше 2009 г. Более того, он призван заменить два ныне действующих налога - на имущество физических и юридических лиц и земельный налог. И вообще, чуть ли не главная задача новой методики - поставить еще одно препятствие на пути спекулянтов недвижимостью, а значит, обуздать рост цен. Тем не менее у Кайдо Каармы, директора департамента элитной недвижимости холдинга "МИЭЛЬ", несколько иное мнение: "Если основная цель принятия нового закона - ограничение роста цен на жилье, то предлагаемый механизм кажется не самым эффективным. Главным фактором ценообразования является стоимость "входного билета" девелопера в проект - получение участка, оформление разрешительной документации, а также стройматериалы и т. д. У нас были примеры, когда предпринимались попытки поддержать отечественного производителя автомобилей путем повышения пошлин на иномарки. В результате качество отечественных автомобилей не изменилось, а люди по - прежнему предпочитают автомобили иностранного производства. Можно вспомнить и ситуацию с акцизными марками на алкоголь. Как правило, в ответе за все оказывается рядовой потребитель".

Чиновники заявляют, что закон затронет не более 10% населения России, самых богатых. Если учесть, что возможность время от времени улучшать жилищные условия с помощью собственных или заемных средств имеют также 10%, можно предположить, что закон затронет преимущественно приобретателей жилья. Это не совсем так. "В разных сегментах рынка эффект будет разный. В самых недорогих сегментах увеличится количество выставленных на продажу квартир. Наверняка участятся случаи расприватизации, - считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город". - А в секторе жилья бизнес - класса и элиты не будет вообще никакого воздействия на рынок. Там люди психологически готовы к тому, что за собственность надо платить налоги, они видят пример других стран мира".

Обсуждать предметно способы начисления налога будет возможно только после разъяснений инициаторов законопроекта, а еще лучше - после появления проекта закона. "В первом приближении могу отметить, - говорит Кайдо Каарма, - что введение подобного закона повлияет на рынок аренды дорогих квартир. Арендодатель будет закладывать в стоимость повышенный налог на квартиру, что, естественно, приведет к увеличению арендной платы. Хотелось бы, чтобы подобный закон не затронул прав малоимущих. А рассчитывать на то, что состоятельные люди откажутся от покупки квартиры по причине высоких налогов, вряд ли приходится". Тем более что упоминаемые 10% богатых людей не могут оказать влияния на рынок жилья эконом - и бизнес - класса, где ощущается особенно острый дефицит предложения.

"Вопрос в том, как именно это будет сделано, - подчеркивает Наталья Ветлугина. - Пока нет и официальной методики определения "рыночной стоимости квартиры". Хочется, чтобы и здесь не возникло никаких казусов, чтобы институт БТИ нормально и адекватно переквалифицировался, а быстро это произойти тоже не может. И чтобы не случилось так, что взятие справки из БТИ (а она нужна сегодня для любой сделки с недвижимостью) превратится в катастрофу. Хорошо, если новые налоговые правила будут понятными и всеобщими и не станут инструментом избирательного правосудия. Чтобы не получилось, "как всегда": ввели закон - и начали выбирать неплательщиков".

То же опасение высказывает и Кайдо Каарма: "Считаю правильным, что правительство не торопится с решением по этому вопросу и в качестве возможного срока принятия закона называется 2011 г. Не хотелось бы увидеть повторение истории, подобной принятию закона N214 - ФЗ, который стал катализатором небывалого роста цен".

"Речь пока идет исключительно об озвученной идее, - предлагает не драматизировать ситуацию Антон Гололобов, сотрудник пресс - службы корпорации "ИНКОМ - Недвижимость". - Основной вопрос, поставленный президентом, - разработка гибкой налоговой шкалы и создание прозрачной и адекватной системы оценки недвижимости. От этого зависит успех инициативы. На текущую ситуацию на рынке жилья она вряд ли повлияет - процедура выработки и принятия соответствующих нормативных актов займет не один год".

Приняв принципиальное решение о прогрессивном налогообложении дорогой недвижимости, власти инициировали дискуссию по более сложному вопросу - о критериях определения дорогой недвижимости. И сразу выяснилось, что бесспорных критериев нет. В России, да и в Москве, все еще не сложилась система четкой социальной сегрегации по месту жительства: в одном районе по соседству в прямом смысле слова живут люди очень разного достатка и положения. "Основная проблема этой инициативы - в методологии оценки рыночной стоимости квартир, - считает Кайдо Каарма. - Для элитной недвижимости в первую очередь важен критерии местоположения. Но если будет учитываться только он, то мы можем получить ситуацию, когда люди, проживающие в ЦАО поколениями, будут вынуждены продавать свои квартиры и переезжать в более дешевые районы - ведь большая квартира может быть получена и не очень состоятельным человеком в наследство".

Председатель налогового подкомитета при комитете Госдумы по бюджету и налогам Наталья Бурыкина предлагает ввести налог по специфической ставке, которая хоть и рассчитывается в зависимости от количества квадратных метров, но с непременным учетом типа жилья по нескольким важнейшим и простым критериям: "Это позволит облагать по повышенной ставке владельцев роскошного жилья или собственников более одной квартиры. Вместе с тем не потребует разработки методики массовой оценки".

Замминистра финансов РФ Сергей Шаталов заявил, что считает нецелесообразным вводить налог на недвижимость по специфической ставке, то есть за количество метров. "Это лишь полумеры, а базой для нового налога должна стать не площадь жилья, а его рыночная стоимость. Хотя этот путь и сложнее, предполагает осуществление трудоемких работ по составлению кадастра недвижимости, нужно держаться его", - подчеркнул он. (Новый Адрес, 01.05.2007. Альберт Акопян. ПОД ПРИЦЕЛОМ МЕТР2).



Комитет Госдумы по собственности рекомендовал принять в первом чтении законопроект об упрощении процедуры выдачи ипотечных кредитов. Изменения вносятся в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и предусматривают, что орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не вправе отказать в регистрации договора купли - продажи жилого помещения по заявлению одной или обеих сторон договора, если расчеты по договору осуществляются с использованием кредитных средств, а кредитная организация не выразила письменного согласия на неосуществление госрегистрации.

Как говорится в пояснительной записке к документу, действующее законодательство обладает рядом особенностей, не позволяющих в полной мере реализовать возможности ипотечного жилищного кредитования. В частности, если после подачи документов на государственную регистрацию договора одна из сторон представит в регистрирующий орган заявление о возврате документов без проведения госрегистрации, регистрирующий орган сначала должен приостановить государственную регистрацию, а затем отказать в ней сторонам договора.

По мнению авторов законопроекта, это порождает почву для злоупотреблений со стороны продавца, получившего от заемщика денежные средства по договору купли - продажи до государственной регистрации договора и перехода права собственности по нему. Недобросовестный продавец в данном случае может после получения денежных средств отказаться от продажи квартиры, направив в регистрирующий орган заявление о возврате документов. (РБК, 27.04.2007. Комитет ГД по собственности рекомендовал принять законопроект об упрощении ипотеки)



Ввод нового жилья в России в 2007 году в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортной жилье - гражданам России" запланирован в объеме 56 млн. кв. метров, что на 6 млн. кв. метров больше чем в 2006 году. Об этом заявил министр регионального развития РФ Владимир Яковлев.

Он напомнил, что президент "поставил задачу увеличить ввод жилья в стране и довести его к 2010 году до 80 млн. кв. метров ежегодно". Комментируя итоги работы в прошлом году, Яковлев заметил, что "только 16 регионов России справились с заданием по вводу жилья". В частности, речь идет об Иркутской, Самарской, Костромской, Орловской и Калужской областях, Республике Адыгея, Пермском крае. Лидерами же по вводу жилья стали Москва, Московская область, Санкт - Петербург, республики Татарстан и Башкортостан. По словам министра, "Московская область построила 6,4 млн. кв. метров при задании в 5 млн. кв. метров".

Касаясь роста цен на квартиры в Москве, министр заверил, что "в ближайшие месяцы скачка цен на жилье не будет". "Это связано с тем, что рынок пресытился, и ввод жилья с каждым годом увеличивается", - сказал он. По данным Минрегиона, "уже в январе роста цен на московскую недвижимость и в целом по России не наблюдалось".

"Я уверен, что повышение цен до начала лета не будет", - еще раз подчеркнул Яковлев.

Раннее глава Росстроя Сергей Круглик сказал, что "по России в 2007 году цены на жилье не будут такими высокими, как в прошлом году". По его мнению, "в мае стоимость квадратного метра может еще немного вырасти, а затем наступит окончательная стабилизация цен на жилье". Рост цен на жилье в 2006 году обусловлен крупными бонусными выплатами компаний и ожиданием бесплатных квартир населением после старта программы "Доступное жилье", сказал Круглик. (Итар – Тасс, 25.04.2007. ВЛАДИМИР ЯКОВЛЕВ: ВВОД НОВОГО ЖИЛЬЯ В 2007 ГОДУ ВОЗРАСТЕТ НА 12 ПРОЦ.)


Глава Росстроя Сергей Круглик, считает, что роста цен на жилье в 2007 году практически не будет. По его словам, в 2007 году в России запланировано строительство 56 млн кв. м жилья. Напомним, что, по данным Росстата, в России в 2006 году было построено 50,2 млн кв. м жилья - это на 15,2% больше показателя 2005 года. Касаясь итогов прошлого года, С.Круглик отметил, что в прошлом году 12% всего построенного жилья в России пришлось на Московскую область, при этом стоимость жилья на территории Москвы и Санкт - Петербурга увеличилась в два раза. Глава Росстроя также привел данные о ситуации с обеспечением жильем граждан, относящихся к льготным социальным категориям, сообщив, что по программе "Жилье" приобретено, в том числе для военнослужащих, 1 млн кв. м жилья (Коммерсантъ - Деньги, 23.04.2007, Росстрой не верит в рост цен на жилье).



Руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик считает, что с начала 2008 года в России начнется новый виток роста цен на недвижимость.

В ходе совещания, посвященного реализации приоритетного национального проекта "Жилье" и его итогам в этом году, С. Круглик отметил, что в этом году рост цен на недвижимость не наблюдался и наблюдаться не будет. Но с первого квартала 2008 года цены на жилье станут расти. Среди факторов, влияющих на изменение цен на рынке жилья, С.Круглик назвал рост цен на нефть, колебания количества выданных ипотечных кредитов и поддержку государства, оказываемую в рамках национальных проектов.

С. Круглик напомнил также, что в 2006 году рост цен на недвижимость составил около 65 процентов. (Квартира. Дача. Офис, 25.04.2007. В будущем году начнется новый рост цен на недвижимость)


Цены на жилье

Пожалуй, сегодня недвижимость - действительно наиболее выгодное и - что немаловажно - наиболее безопасное вложение денег. В отличие от средств, помещенных в банк, с суммой, потраченной на приобретение недвижимости, уже ничего не случится - ей не страшны дефолты, волнения на международных биржах или перепады курсов основных валют. При этом в настоящее время рост цен на недвижимость немного притормозил. Почему это происходит? Этому есть несколько объяснений.

Одно из них - формирование так называемого отложенного спроса на рынке недвижимости. Эта ситуация спровоцирована множеством факторов, не последнюю роль среди них играют приближающиеся выборы - как городские и федеральные, так и президентские. Известно, что новая метла метет по - новому, а рисковать крупными финансовыми вложениями не хочет ни один серьезный бизнесмен. Одним словом, инвесторы замерли, дожидаясь разрешения политической ситуации, потоки вложений в недвижимость в настоящий момент существенно снизились.

Между тем, как показывают исследования, неоднократно проводившиеся социологами и статистиками, благосостояние населения продолжает расти. К тому же МЭРТ прогнозирует, что зарплаты подавляющего большинства работающей части общества вырастут. На руках у людей аккумулируются огромные суммы денег, которые, естественно, всем хочется повыгоднее вложить. Покупка акций и игра на бирже, возможно, и прибыльные затеи, однако простому обывателю в этом надо разбираться. Остается только недвижимость. В частности, можно констатировать, что ближе к осени цены на московском рынке жилья довольно ощутимо взлетят. Между тем предложение, напротив, не увеличивается. Так, по словам мэра столицы Юрия Лужкова, огромное количество нового жилья, которое строится в городе, уходит на социальные нужды (по данным мэра, это примерно 50% от общего количества). При этом строить большее количество жилья в городе уже не получается: земли для нового строительства не хватает. Кроме того, значительно изношена городская инфраструктура, в первую очередь канализационные и водопроводные трубы. Во многих местах строить просто невыгодно, поскольку чтобы подключить новые здания к бытовым коммуникациям, эти самые коммуникации придется прокладывать заново. (Время новостей. (Приложение "ВРЕМЯ НЕДВИЖИМОСТИ". 25.04.2007. Виктор ШТОМПЕЛЬ. Когда подорожает недвижимость)



Президент Российского союза строителей Виктор Забелин считает, что рост цен на жилье в России по итогам 2007 года составит 7 - 8%, считает.

"В прошлом году в России жилье дорожало в отдельные месяцы на 10%, а по итогам года - в два раза", - напомнил В.Забелин. Говоря о причинах высоких цен, В.Забелин указал на многочисленные затраты, не связанные со строительством, такие как плата за землю и за согласования, поборы чиновников. "Есть строители, которые плохо работают и выживают, задирая цены, благо, все равно купят", - заметил он.

По мнению В.Забелина, добиться удешевления жилья в России можно путем увеличения объемов строительства, а также сокращения различных сборов и обременений, наложенных на строительные фирмы, (RealEstate.ru, 24.04.2007. Цены на жилье в России в 2007 году могут вырасти на 7 - 8% - Союз строителей).



Прогнозируя цены на жилье, президент Российского союза строителей Виктор Забелин подчеркнул, что к концу этого года цена квадратного метра в среднем по России вряд ли вырастет больше чем на 7 - 8%. Но и падения цен на рынке пока россиянам ждать не приходится: слишком мало еще вводится жилья и слишком востребовано оно на рынке, добавил Забелин. (РИА "Новости, 24.04.2007)



Алексей Языков из “Ренессанса” полагает, что цены на недвижимость будут продолжать повышаться, просто не такими феноменальными темпами, как в прошлом году - никаких фундаментальных резонов к их длительному проседанию нет". Речь прежде всего о росте доходов населения. В "Ренессансе" полагают, что доходы населения в 2007 г. вырастут на 20–25%, что обусловит годовой рост цен на жилье на 15%. К тому же, отмечает аналитик, в России наблюдается корреляция между ростом ВНП и стоимостью недвижимости. Если в 2006 г. ВНП составлял почти $1 трлн, то к концу 2010 г. он вырастет до $1,8 трлн

Владислав Луцков из "Миэль - Недвижимости" предлагает не забывать и про сезонность. Традиционно на март приходится максимум годового предложения. "Отложенный спрос начнет постепенно возвращаться, - говорит эксперт. Мы ожидали, что это произойдет уже нынешней весной, но пока этого не случилось. Однако нижнюю планку по рынку новостроек мы уже прошли". Вторичный рынок, по словам эксперта, простоит без изменений в летние месяцы на уровне $4800–4900 за 1 м2.

Оживление спроса уже сейчас отмечают в "Инком - Недвижимости" - количество заключаемых эксклюзивных договоров на продажу сократилось за прошедшую неделю на 5%, а количество авансов, полученных за квартиры агентством, увеличилось на 7%.

Член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев говорит, что не считает ситуацию тревожной: просроченных кредитов, когда банк должен серьезно беспокоиться о стоимости залога, у "Райффайзена" всего около 1%. "Нам [даже] хорошо, - уверяет банкир, - чем ниже цены, тем больше спрос, соответственно, у нас больше клиентов". (SmartMoney, 23.04.2007. Юлия Говорун. Потерпи, риелтор, до осени).



В ходе пресс - конференции, президент "БЕСТ - Недвижимость" Григорий Полторак заявил, что после нынешнего периода стабилизации возобновится удорожание, которое начнется с осени. По оценке эксперта, цены на жилье будут расти на 10 - 12% в год в зависимости от уровня инфляции.

Как считает Г. Полторак, расслоение рынка продолжится. При неизменном повышении стоимости элитного жилья, поскольку этот товар всегда находит своего покупателя, некачественные квартиры вполне могут подешеветь - на 5 - 10%.

Руководитель "БЕСТ - Недвижимости" не согласен с популярным тезисом о том, что цены на московском рынке недвижимости чересчур завышены. По его мнению, они находятся примерно на том же уровне, на каком были всегда. Он напомнил, что в советские годы кооперативная однокомнатная квартира стоила 20 тыс. руб. "Индекс доступности" (цена, поделенная на зарплату) при средней месячной зарплате 140 руб. равнялась тогда 150 месяцам. Сегодня, по официальным данным, средняя зарплата в Москве немного превышает 27 тыс. руб., следовательно, цена однокомнатной квартиры составляет те же 150 месячных зарплат.

Ларисы Патлух, генерального директора компании "БЕСТ - Недвижимость" полагает, что риелторские компании вынуждены искать новые пути развития и перестраивать бизнес – процессы. Различные опросы, регулярно проводимые агентствами недвижимости, часто дают неожиданные результаты. Последние же социологические исследования свидетельствуют о коренном изменении потребительских предпочтений. Еще совсем недавно основным критерием была цена, а сегодня она находится в списке приоритетов лишь на четвертом - пятом месте. Потенциальные клиенты стали больше внимания обращать на уровень сервиса, качество оказываемых услуг, надежность.

Причину сложившегося положения Л. Патлух видит в том, что участники сделок с жильем ездят по миру, видят, как организован сервис в других странах, и требуют к себе такого же отношения и дома. Именно в направлении повышения надежности и уровня обслуживания будет развиваться в ближайшей перспективе конкуренция между агентствами недвижимости. Риелторам приходится все более активно перестраивать свою работу, причем с использованием самых современных технических средств.

В подобной конкурентной борьбе, считает генеральный директор "БЕСТ - Недвижимости", наилучшие шансы имеют "большая четверка" (четыре крупнейших московских агентства недвижимости, контролирующих около 30% рынка риелторских услуг) и те из вновь появляющихся компаний, которые придерживаются западных принципов менеджмента. Остальные игроки - агентства "второго эшелона", частные маклеры - на рынке, скорее всего, останутся, но их доля будет неуклонно сокращаться. (Недвижимость и цены, 23.04.2007. Владимир АБГАФОРОВ. КОГДА ВОЗОБНОВИТСЯ РОСТ ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ?)



Представитель риелторской компании Ирина Радченко заявила, что на рынке недвижимости наблюдается стабилизация. Фактически, говорит она, сейчас идет повторение того сценария, который был в 2004 году. После того, как правительство объявило о том, что готовится пакет законов о доступном жилье, активный рост цен, который наблюдался в 2003 году, прекратился. Происходило формирование отложенного спроса вплоть до лета 2005 года, после чего начался очередной виток цен. Этот этап закончился в августе 2006 года, когда правительство снова вмешалось, но на этот раз "крайними" сделали строителей, которые, якобы, вступили в ценовой сговор и повышают без конца цены. Очевидно, что до конца выборов, и парламентских и президентских, цены повышаться не будут. А вот будут ли они снижаться - большой вопрос. Потребность в жилье очень высока. У тех клиентов, у которых нет денег на покупку, сегодня есть шанс получить ипотечный кредит, включая 100 процентов от стоимости квартиры. Поэтому говорить о резком снижении цен преждевременно. Та корректировка цен, которая происходит сейчас на рынке, вполне естественна - плохое жилье дешевеет, новое и современное - дорожает.

Обвала рынка не будет, утверждают строители. До тех пор пока ежегодно не будет вводиться на 13 - 15 процентов больше, ситуация будет такой, какую мы имеем в последние годы. Сейчас застройщики осваивают участки, полученные до введения обязательных аукционов, на которых реализуются земельные участки под застройку и которые затормозили строителей. Масштабный выход новых проектов начнется к 2008 - 2009 годам.

В Санкт - Петербурге цены растут как на первичном, так и на вторичном рынке. В Нижнем Новгороде и Казани цены стабилизировались после очередных взлетов. В Ярославле наблюдается взлет. Причиной этой аномалии эксперты считают отложенный спрос на жилье. Растут цены также в Новосибирске и Волгограде. ( Российская Бизнес – газета, 24.04.2007. Андрей Евпланов. Метры и цены)



Стабилизация цен на столичном рынке недвижимости приводит к увеличению интереса к альтернативным сделкам и сделкам с использованием ипотеки. При этом большинство участников рынка в своих прогнозах не видят предпосылок для серьезного снижения цен.

Специалисты аналитического центра IRN.RU отмечают, что средняя стоимость жилья в марте составила в Москве 4218 долл. за квадратный метр. "Принимая во внимание неизбежные статистические погрешности расчетов, правильнее было бы говорить о том, что цены по - прежнему продолжают топтаться на месте. Анализ показывает, что в плюсе (с точки зрения динамики цен. - Ред.) остаются в основном дорогие квартиры в хороших домах и престижных районах, а более дешевое и низкокачественное жилье уходит в минус", - отмечают аналитики центра.

По словам Андрея Бекетова, руководителя сайта ARN.RU, цены в первом квартале 2007 года снизились, но незначительно. По его мнению, во втором квартале 2007 года цены на жилье в Москве, вероятнее всего, будут опускаться, но значительного падения цен на типовые квартиры ожидать не стоит.

Несмотря на стабилизацию цен, стоимость московских квартир с точки зрения потребителей остается высокой, и они, естественно, ищут способ минимизации расходов при покупке жилой недвижимости. Отсюда интерес потенциальных собственников к строящемуся жилью.

По данным аналитиков, цены на квартиры эконом - класса на начальном этапе строительства составляют 3200 - 3700 долл. за кв. метр, а квартиры в домах, которые близки к готовности, продаются по 3900 - 4500 долл. Новостройки бизнес - класса вначале предлагаются по 4500 - 5000 долл., на завершающем этапе - по 6000 - 8000 долларов.

Как утверждает Борис Флексер, директор исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ", большинство новостроек продается еще до окончания строительства. "Разница в стоимости квартиры на уровне строительства и полной готовности колеблется в пределах 10 - 25%. Активнее всего цена начинает расти тогда, когда строительство объекта выходит на наземный уровень. Соответственно самый низкий уровень цен сохраняется только до первого этажа, - подчеркивает Флексер. - Между тем жилье эконом - класса в большинстве своем продается на конечной стадии, то есть на рынке готового жилья эконом - класса больше, чем недостроенного. А в сегментах бизнес - класса и элиты, наоборот, продажи в основном приходятся на объекты, находящиеся на стадии строительства (этот показатель составляет порядка 70%)". По словам Флексера, около 20% объектов реализуется согласно федеральному закону N214 о долевом строительстве. При этом не менее 50% объектов продается по предварительным договорам, по вексельным схемам.

Что касается вторичного рынка, то, по данным корпорации "Инком - недвижимость", объем предложения в этом сегменте достиг максимального значения за последние два года и на середину марта составил почти 49 тыс. квартир. Несмотря на увеличение количества предложений, предпосылок к значительному снижению цен не наблюдается. Однако увеличение объема предложений привело к увеличению сроков реализации квартир. Покупатели, поняв, что значительного снижения цен ждать не стоит, вернутся на рынок, а это, в свою очередь, может привести к новому росту цен, пусть и незначительному (в пределах инфляции). Более существенная коррекция цен в сторону понижения маловероятна, поэтому сейчас потенциальным покупателям можно смело рекомендовать осуществлять сделки купли - продажи и не откладывать принятие решения на завтра. (Время новостей, Приложение "ВРЕМЯ НЕДВИЖИМОСТИ". 25.04.2007. Ни вверх, ни вниз)



Резких изменений на рынке недвижимости Москвы не предвидится. Что будет с рынком жилья после стагнации? Этот вопрос волнует в равной степени и продавцов и покупателей столичных квартир. Эксперты уверяют, что в этом году на рынке наступит равновесие: цены на дешевые панельные дома снизятся на 10 - 15 % и примерно на столько же подорожают элитные новостройки.

По мнению экспертов, сейчас рынок начинает выбираться из той ямы нехватки предложения жилья, в которую он упал год назад. Как отмечает руководитель Аналитического центра IRN Олег Репченко, на рынке происходит "утряска" , никакого падения или резкого повышения цен не предвидится. Мнение аналитика подтверждается на практике. "На сегодняшний день цены на рынке стабилизировались, - утверждает Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний "ДОН - Строй". - Такой нездоровой гонки, какая происходила в прошлом году, быть не должно".

Аналитики расходятся в оценках удешевления или удорожания квартир в разных сегментах рынка, но едины в одном - ни бума покупки квартир, ни резкого роста их продажи не предвидится. "В 2007 - 2008 годах повторения бума покупки квартир не ожидается. Изменения и поправки в Градостроительный и Земельный кодексы должны позволить застройщику осваивать большие земельные ресурсы, а соответственно больше строить жилья, - объясняет Вадим Жук, генеральный директор группы компаний "Жилищный капитал". - Кроме того, в ближайшие 5 - 6 лет не ожидается демографического взрыва, как следствие - товарное предложение будет выше реального спроса. А как известно, при наличии избыточного товара цены не растут и ажиотажного спроса не наблюдается".

По мнению Тимура Баткина, цены на новостройки будут расти. "Цены будут стабильно расти во всех сегментах рынка, особенно в сегменте элитной недвижимости, - уверяет он. - С точки зрения рыночных механизмов это объясняется в первую очередь дефицитом площадок под строительство, а значит, дефицитом предложения на первичном рынке. Если посмотреть на стоимостную составляющую, то и здесь существуют все предпосылки для роста цен: продолжает дорожать земля под застройку и привлечение финансовых средств под строительство не становится дешевле. Соответственно у застройщиков нет и в ближайшей перспективе не будет возможностей для сильного снижения цен".

Уверенно дорожать будет подмосковная недвижимость. Объясняет тенденцию роста цен в этом сегменте жилья Ольга Денисова, заместитель директора управления по маркетингу, руководитель аналитического центра агентства недвижимости "Домострой": "Наибольший рост цен возможен на жилье нового формата. В 2006 - 2007 годах начал активное формирование новый сегмент рынка жилой недвижимости - малоэтажные жилые комплексы в ближнем Подмосковье. Сейчас, поскольку предложение для рынка новое, а характеристики такого жилья высоки, ценовое предложение пока занижено".

Однако слишком сильно цены на квартиры падать не будут: согласно опросу Аналитического центра IRN, около 30 % столичных жителей планируют улучшить свои жилищные условия с помощью кредита. А поскольку ставки по ипотечным кредитам стабильно снижаются, а сроки кредитования растут, спрос на жилье будет расти, а ипотека сделает этот спрос платежеспособным.

"Впрочем, говорить о каких - либо долгосрочных тенденциях пока рано, - резюмирует директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков. - Как в дальнейшем будет развиваться столичный рынок новостроек, станет понятно в ближайшие 2 - 3 месяца, но на рынке вторичного жилья сохраняется вероятность возобновления роста цен ближе к осени 2007 года". (Известия. Приложение "Недвижимость двух столиц", 26.04.2007. СОФЬЯ ПЕТРОВА. ПОЛНЫЙ ШТИЛЬ)



Елена СИНИЦЫНА, эксперт компании "ИНКОМ Недвижимость": В настоящее время рынок жилья стабилен, и рассчитывать на значительное снижение стоимости квадратного метра оснований нет. Многие аналитики рынка недвижимости прогнозируют повышение цен до конца года в пределах пятнадцати процентов. Поэтому для покупки квартиры сейчас самое удачное время. (3 канал, 24.04.2007. СИТУАЦИЯ НА МОСКОВСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ РАСПОЛАГАЕТ К СНИЖЕНИЮ ЦЕН)

Жилье эконом-класса и новостройки

Несмотря на то что в апреле столичный рынок недвижимости по - прежнему находится в состоянии стагнации, увеличение объема предложения и продление срока позиционирования квартир пока не ведут к существенному снижению цен. Наиболее эффективным способом сэкономить по - прежнему остается покупка на ранних стадиях строительства.

Еженедельное падение цен на жилье, по данным агентства IRN.ru, составляет 0,2 - 0,3%. Это касается в первую очередь "вторички". Директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ - Недвижимость" Владислав Луцков отмечает, что "цены фактически оказались зафиксированными с конца 2006 года". Трендом зимы - весны 2007 года стал возврат к рыночной стоимости тех категорий жилья, которые были переоценены в период ажиотажного спроса. Наиболее заметен этот процесс в элитном сегменте. По оценке руководителя аналитической службы "МИАН - Агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева, "средняя цена предложения элитных квартир почти в два раза выше цен продаж - 2,7 млн против 1,4 млн долл.".

Участники рынка при этом отмечают, что массового перехода на современные схемы покупки жилья пока не произошло. "В целом чаще всего квартиры приобретаются за наличные", - говорит пресс - секретарь компании "Комстрин" Алина Андреева. Согласна с ней и директор по маркетингу ипотечного банка DeltaCredit Ольга Базанова, которая отмечает, что "на разовую покупку сегодня приходится наибольший процент". Директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев, говоря об элитном сегменте, указывает, что "60% всех клиентов предпочитают единовременную оплату".

При этом популярными остаются приобретение жилья на ранних стадиях строительства (на стадии котлована). Старший аналитик компании Realty Monitor Виктор Штомпель считает, что таким образом можно хотя бы отчасти компенсировать кредитную ставку. По его словам, "на данный момент разница в цене в зависимости от стадии строительства составляет в среднем 20 - 25%". Эксперты напоминают, что еще в прошлом году разрыв составлял 30% и даже больше, что было следствием скачкообразного роста цен. В компании "Комстрин" приводят такие данные: квартиры эконом - класса на начальной стадии стоят 3,2 - 3,7 тыс. долл. за 1 кв. м, на стадии завершения уже 3,9 - 4,5 тыс. долл.

Руководитель исследовательского центра управления новостроек "МИЭЛЬ" Борис Флексер подтверждает, что большинство новостроек продается еще до окончания строительства. Говоря о покупках жилья на ранних стадиях, г - н Флексер отмечает, что примерно 25% приобретается на этапе "до второго этажа", 60% - на основной стадии строительства, 15% - после сдачи дома госкомиссии. (РБК, 25.04.2007. РУСЛАН ДЗКУЯ. Преимущество котлована // Недвижимость в Москве по - прежнему покупают заранее)