Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющих на его состояние
(30 апреля - 6 мая 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Госрегулирование и позиция представителей власти


Как известно, в ближайшее время в России планируется ввести новый налог - на недвижимость. Точнее, объединить в нем два ныне существующих налога - на землю и на имущество граждан. Как и его предшественники, новый налог будет зачисляться в местные бюджеты, однако рассчитывать его станут не по балансовой или нормативной стоимости объекта, как сейчас, а по рыночной.

Минфин заявляет: тяготы нового налога почувствуют, прежде всего, владельцы дорогого жилья, загородных вилл и прочих излишеств. Для большинства граждан плата если и возрастет, то незначительно, а малоимущие вообще не ощутят никаких перемен - для них предусмотрят и вычеты, и льготы.

Рыночный налог на недвижимое имущество у нас пытаются установить уже давно. В 2004 году Госдума приняла в первом чтении новую главу Налогового кодекса (НК РФ), которая так и называется: "Местный налог на недвижимость". Предполагалось ввести ее в действие с 1 января 2007 года, но дальше первого чтения законопроект N 51763-4 не продвинулся. Как пояснила председатель думского подкомитета по налогам Наталья Бурыкина, дело застопорилось из-за отсутствия в стране методики массовой оценки объектов недвижимости, несформированности земельного кадастра и Единого реестра прав на недвижимое имущество. Иначе говоря, прежде чем вводить налог и устанавливать его нижнюю и верхнюю границы, нужно определить налоговую базу, то есть стоимость имущества, а как ее определять - пока непонятно.

Тем не менее Президент России и в прошлогоднем, и в нынешнем бюджетном послании Федеральному собранию высказался за скорейшее принятие новой главы НК и введение единого налога на недвижимость уже с 2009 года. В начале марта Правительство РФ одобрило "Основные направления налоговой политики в РФ на 2008-2010 годы", где указан более растянутый срок введения налога: 2009-2010 годы. По прогнозам заместителя министра финансов Сергея Шаталова, с 2009 года единый налог может быть установлен примерно в пяти субъектах Федерации, которые уже провели землеустроительные и оценочные работы. В остальных - по мере готовности. На заседании Российской трехсторонней комиссии 22 марта директор Департамента налоговой и таможенной политики Минфина Илья Трунин также подтвердил: "Сегодня мы не можем сказать ничего определенного ни о величине налоговой ставки, ни о возможных вычетах, ни о правилах администрирования данного налога".

Градостроительный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, рассматривает земельный участок и расположенные на нем строения как единый объект управления. В Земельном и Жилищном кодексах тоже заложен принцип: чей дом, тому принадлежит и земля под ним. Это общемировая практика. Так что логика объединения проста. Неясен главный вопрос: как будет оцениваться недвижимое "достояние" граждан?

Сегодня налоги на квартиры, жилые дома, дачи, гаражи рассчитываются по балансовой стоимости с применением поправочных коэффициентов. В зависимости от суммарной инвентаризационной оценки ставка налога прогрессирует от 0, 1 до 2 процентов. В Москве, например, с квартиры стоимостью до 300 тысяч рублей по оценке БТИ налог взимают по ставке 0, 1 процента, стоимостью до 500 тысяч - 0, 2 процента, свыше 500 тысяч рублей - 0, 5 процента. Абсолютная величина налога зависит даже от времени приобретения квартиры, и нередки случаи, когда владельцы равного по площади и качеству жилья платят разные суммы. В среднем налог на стандартную трехкомнатную квартиру в Москве сегодня не превышает 900 рублей в год. В других городах и районах России картина довольно пестрая: налог на точно такую же квартиру может составлять и 100, и 600 рублей - все зависит от оценки БТИ и налоговой ставки в каждом конкретном муниципальном образовании.

Кроме имущественного налога, собственники квартир обязаны платить налог на землю, на которой стоит дом. Ведь по Жилищному кодексу земельный участок относится к общему имуществу дома. Однако до сих пор этот налог не применялся, поскольку в большинстве городов и районов участки под домами не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Теперь ситуация меняется: местные власти, заинтересованные в увеличении бюджетных доходов, засучив рукава, делят и оценивают землю. Минфин в своем письме "О порядке налогообложения земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами" от 17 мая 2006 года разъяснил, что земельный налог взимается с каждого собственника пропорционально его доле в общем имуществе дома, которая, в свою очередь, зависит от размера занимаемой площади.

Ставку земельного налога, определяют сами муниципалитеты. Налоговый кодекс устанавливает только границы: от 0, 1 до 0, 3 процента от кадастровой стоимости участка. В Москве ставка составляет 0, 1 процента, в Санкт-Петербурге - 0, 042. В Москве чем ближе дом к центру, тем выше земельный налог. Самые "чувствительные" суммы, от 3 тысяч рублей и выше, вменят владельцам больших квартир в малоэтажных домах в престижных районах.

Осознав, что остальные россияне будут протестовать против фискальных инициатив государства, Минфин предлагает снизить ставки налога на порядок - до 0, 01-0, 05 процента от расчетной стоимости. В этом случае минимальный налог на столичную двухкомнатную квартиру с тремя проживающими составит всего 10 долларов, максимальный - 50. Если квартира плохая, маленькая, если в ней много жильцов, то с учетом налоговых вычетов налог может оказаться равным нулю. Кроме того, муниципалитеты вправе увеличить необлагаемый минимум - например, до 15 квадратных метров на человека. "Минфин не собирается для малоимущих граждан устанавливать дополнительную налоговую нагрузку; возможно, она будет и меньше, чем сейчас", - поясняет заместитель министра финансов Сергей Шаталов.

Новый налог больнее всего ударит по пенсионерам, доживающим свой век в просторных квартирах, которые когда-то дало им дало государство. Выбор у них невелик: или продать дорогие квартиры и перебраться на окраину, или вернуть квартиру в собственность муниципалитета, то есть деприватизировать жилье и остаться жить в нем на положении нанимателей. Проблема в том, что деприватизация, как и приватизация жилья, заканчивается 1 марта 2010 года, и когда люди поймут, что не смогут платить налог, уже будет поздно.

Минфин признает, что "на первоначальных этапах неизбежны достаточно серьезные ошибки при оценке налоговой базы". Кроме того, на размер налога может серьезно повлиять спекулятивный рост цен на рынке недвижимости. Поэтому финансисты предлагают дать муниципальным властям право широко варьировать ставки и изменять оценку недвижимости в зависимости от конкретной ситуации. Это означает что все налоговое регулирование в сфере жилой недвижимости отдается на откуп местным властям.

При этом чиновники Минфина оптимистично предполагают, что муниципальные чиновники не будут завышать ставки, поскольку "желания местных властей по установлению более высоких ставок данного налога будут ограничиваться логикой политического цикла, при котором налогоплательщики данного налога являются избирателями муниципальных органов власти".

По мнению председателя подкомитета Госдумы по налогам Натальи Бурыкиной, надеяться на фискальную сдержанность местных властей было бы наивно. Большинство муниципалитетов в России дотационные. При расчете субвенций муниципалитетам субъект Федерации прежде всего смотрит, насколько они использовали свой доходный потенциал.

Для того чтобы избежать неразберихи и несправедливости, которыми неизбежно будет сопровождаться фискальное нововведение, Н. Бурыкина предлагает простое решение: на первых порах налог на недвижимость брать по специфической ставке, в рублях за метр. Причем определить минимальный метраж, например, 50 кв. метров, с которых налог будет взиматься по наименьшей ставке. Для элитного жилья, для вторых и так далее квартир можно применить прогрессивный налог: чем больше хороших метров, тем больше рублей с метра. Плохик квартиры, по мнению Бурыкиной, вообще не должны рассматриваться как объект налогообложения.

Однако замминистра финансов С. Шаталов высказался об этой идее скептически: "В настоящее время существует оценка стоимости жилья БТИ, и есть результат, к которому мы хотим перейти; зачем делать третий промежуточный результат - непонятно".

Результат, к которому мечтает перейти Минфин, ясен: сделать бюджеты муниципальных образований бездотационными. Самый быстрый и простой путь - поднять местные налоги с предприятий и населения. (Строительная газета, 27.04.2007. Наталья КУЧЕР. ЧТО БЕСПОКОИТ В ПРОЕКТЕ НОВОГО НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ?)



Лицензирование строительной деятельности с 1 июля 2007 года предлагают отменить. Как это скажется на всей отрасли? Смогут ли заменить институт лицензирования саморегулируемые организации? Ответы на эти и другие вопросы дает президент Российского союза строителей Виктор ЗАБЕЛИН.

Он считает, , что отказ от государственного лицензирования давно назрел. На Западе, как правило, в свои ряды принимают сами строители. И прежде чем выдать разрешение той или иной компании, ее очень тщательно проверяют.

Он полагает, что существенного снижения стоимости жилья не будет, тк. для этого нетэкономических предпосылок, а наоборот, вероятен небольшой рост - к концу года цены повысятся процентов на 15. (Недвижимость и цены, 30.04.2007. Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН. ЛИЦЕНЗИЯ СО ЗНАКОМ ПЛЮС)



В прошлом году в России было выдано 260 млрд. руб. ипотечных кредитов, что в 2,5 раза выше запланированного объема. Об этом на всероссийской конференции "Ипотека в России-2007" заявил начальник отдела сопровождения нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Министерства регионального развития Андрей Чибис. Вместе с тем он отметил, что сегодня ипотека доступна лишь 10% трудоспособного населения, хотя и снижаются ставки по кредитам, уменьшается размер первоначального взноса, растет количество филиалов крупных банков в регионах.

По данным А. Чибиса, в первом квартале этого года темпы прироста строительства по сравнению с первым кварталом прошлого года составили 50%. Так что, по мнению выступавшего, в 2007 году перспективы жилищного строительства в России весьма неплохи, ведь темп прироста ввода жилья остается стабильным. (Квартирный ряд, 26.04.2007. Ипотека, жми)



"Квартирный ряд" публикует интервью с председателем экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иваном Грачевым.

Он задается вопросом: какие возможности приобрести жилье у российских граждан и считает, что бесплатно его могут получить 2-3-5 процента населения. Есть богатые люди, которые могут купить не только квартиру, но и виллу - их 2 процента. Если общество разбогатеет, таких будет тоже пять процентов. Остается 90 процентов. Сколько из них предпочтут социальный наем – не известно. Но для большинства, выход один - ипотека.

Но ипотека - механизм для среднего класса. С 1997 года она развивается развиваться в режиме удвоения объема выданных кредитов каждые два года. С учетом того, что у нас высокие налоги и низкие зарплаты, он полагает, что ипотекой могут воспользоваться не более 12 процентов населения.

По мнению И.Грачева есть два пути решения проблемы накопления. Первый, очевидный - социальная ипотека. Речь идет о прибавке к первоначальному взносу военным, врачам, учителям, бюджетникам. Соответственно, должен быть закон о социальной ипотеке. Все иное - от лукавого. Второй путь - стоит посмотреть, как действовали когда-то небогатые страны, например, Германия. Там запустили систему предварительного накопления 30 процентов - стройсберкассы. Людям, у которых нет этих денег в системе ипотечного жилищного кредитования, сказали: государство вам поможет, но все сбережения должны находиться в сберкассах - на улучшение жилищных условий. Когда накопите 30 процентов, получите кредит в полном объеме: от сберкассы, от ипотечного банка.

Нужно расширить число граждан, которые могут быть клиентами проекта. Это можно сделать только одним способом: срочно принять законы о стройсберкассах и социальной ипотеке. Все остальное - не массово. Вторая сторона - цены на жилье. Рост цен не нормальный. Скорость роста цен связана с законами долевого участия, жилищных кооперативов, Градостроительным и Земельным кодексами - там масса глупостей, которые уменьшили объемы строительства и увеличили стоимость.

Во-вторых, нужно строить больше. Но это остается только призывом, если не обеспечено управленческими решениями. Об одном из них я не устаю повторять: об энергетике. Если строишь вдвое больше жилья, то придется вдвое больше тратить энергииДефицит мощностей сегодня 4,4 ГВт. Он нарастает. Может ли РАО "ЕЭС" исправить ситуацию? У них инвестиционный цикл пять лет. Значит, до 2012 года ничего не решат. Соответственно, либо грядет полный провал программы строительства жилья, либо нужно малую энергетику развивать. Нужна федеральная целевая программа.

Вторая сторона вопроса - цены на жилье как инвестиционная составляющая. Связана она с неверным регулированием рубля по отношению к доллару. Эту проблему можно решить, регулируя рубль по отношению к валюте, меняя налоговую составляющую. Укрепления рубля, не связанного с производительностью труда, быть не должно. (Квартирный ряд, 26.04.2007. Иван ГРАЧЕВ: Несите ваши денежки в... сберкассу).


Цены на жилье


"В ценовом отношении в этом году рынок будет "стоять" и "зашевелится" в сторону увеличения только к первому-второму кварталу следующего года", - считает глава Росстроя Сергей Круглик.

По его словам, в некоторых регионах, в частности в Москве, наблюдается снижение цены на недвижимость на 1%, однако это никак не влияет на количество сделок на рынке жилья.

Сергей Круглик напомнил, что цены на жилье с 2005 по 2007 год формировались скачкообразно и наиболее резкий скачок - на 60% - был зафиксирован в прошлом году. Между тем, если в 2006 году в строй было введено 50,1 млн. кв. м жилья, то уже в первом квартале 2007 года - 9,5 млн. кв. м. (Квартирный ряд, 26.04.2007. Метр, стоп))



В 2008 г. стоимость российского жилья будет увеличиваться, заявил глава Росстроя Сергей Круглик. Он объяснил колебания цикличностью сдачи домов строителями и привел в пример 2006г., когда цены выросли почти вдвое, а основной объем квартир был сдан в эксплуатацию только в декабре.

В числе других факторов, влияющих на стоимость недвижимости, С. Круглик назвал цены на нефть, а также объемы выданных ипотечных кредитов и господдержки отрасли нацпроектами. По его словам, пока строители не научились пользоваться кредитно-финансовыми инструментами, так как в 2006г. из 5,5 млрд руб. государственных субсидий частными компаниями оказались востребованы лишь 800 млн руб. (Недвижимость и цены, 30.04.2007. Глава Росстроя предсказал рост цен на жилье).