Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющих на его состояние
(23 – 29 апреля 2007г)

Жилье в Подмосковье

Проблемы ипотеки

Социологические опросы

Жилье в Подмосковье

В минувшем 2006 г. первичный рынок жилья в Московской области продемонстрировал беспрецедентный рост цен. Влияние целого ряда причин - от сокращения финансирования банками строительных компаний до изменения нормативно - правовой базы - привело к дефициту предложения. Во второй половине 2006 года застройщики начали адаптироваться к последствиям кризиса, и объемы предложения на первичном рынке жилья в области начали постепенно восстанавливаться. Одновременное снижение платежеспособного спроса привело к значительному снижению темпов роста цен и стабилизации на рынке новостроек.

Пока эта стабильность - пусть и относительная - сохраняется. В 2007 г. эксперты ожидают продолжения тенденции восстановления объемов предложения, сохранение стабилизации цен в первой половине года с последующим возвращением на рынок отложенного спроса и ростом цен по итогам года до 15 - 20 процентов.

Кроме того, теперь становится ясно, что будет локомотивом роста цен на новостройки в наступившем году. Решающим фактором, как и ожидалось, становится наличие хорошо развитых, надежных коммуникаций. Хорошо известно, что земля дорожает вслед за сетями. Рынок земельных участков в Подмосковье остается чрезвычайно эклектичным. И наличие коммуникаций, стоимость которых подчас доходит до стоимости самой земли, - важнейший ценообразующий критерий.

Наиболее дорогими городами Московской области продолжают оставаться Мытищи, Химки, Красногорск, Люберцы, Реутов. Цены здесь перешли границу 2, 5 тыс. долларов за 1 кв. метр. Говоря же о прогнозе развития рынка новостроек Подмосковья на 2007 год, наиболее динамичный рост предвидится в городах, расположенных в радиусе 5 - 30 км от МКАД. Это связано с тем, что, во - первых, дома теперь возводят все дальше от столицы, активно застраивают не только относительно крупные города региона, но и небольшие населенные пункты. Во - вторых, максимальное сокращение предложения наблюдается внутри третьего транспортного кольца Москвы - в сегменте элитных квартир. И те, кто не успел стать домовладельцем в престижном районе столицы, все чаще останавливают свой выбор на жилье в почти столь же престижном ближнем Подмосковье.

По - прежнему покупателей влечет за город не только относительно доступные цены, но и экологическая обстановка. Но сегодня стоимость квадратного метра больше зависит не от престижности месторасположения, а, прежде всего, от транспортной доступности. Этот вопрос для потребителя играет основную роль при выборе своего будущего места жительства. По данным компании МИЭЛЬ, основное строительство ведется в городах и поселках, расположенных до 25 км от МКАД - 84, 9% всех новостроек области сосредоточено в этом поясе. Там же и самый большой объем предложения - 89, 6% от общего количества домов, реализуемых в регионе, или 92, 9% суммарной площади квартир.

Кстати, именно поэтому, несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, до сих пор объемы предложения практически не удовлетворяют постоянно возрастающий спрос на квартиры первичного рынка. Покупатели, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий, стремятся в область. Тем более, что добираться до дальних окраин Москвы и до городов - спутников примерно одинаково по времени.

И все же, рассматривая ближнее Подмосковье с точки зрения транспортной доступности, по всем без исключения направлениям картина в большей или меньшей степени удручающая: на многих трассах в настоящее время расширение и модернизация дорожного полотна только лишь планируется.

С точки зрения экологии наиболее привлекательными остаются западные направления. Пользуется спросом также юго - западное и северо - западное. Здесь, несмотря на большую удаленность, пользуются спросом Звенигород, Ногинск, Дмитров.

Покупателям интересен такой город, как Долгопрудный. Также стоит отметить высокий уровень темпов строительства в городах Балашиха и Железнодорожный. В зону интересов клиентов попадают Раменское и Лобня, но экологическая обстановка здесь не самая благоприятная (из - за близости к аэропорту Шереметьево).

Дальнее Подмосковье, как прогнозируют специалисты, будет расти чуть более быстрыми темпами. Но опять - таки только в пределах тех населенных пунктов, из которых хотя бы в перспективе можно будет доехать до МКАД за 40 - 50 минут. (Квартира. Дача. Офис, 27.04.2007. Михаил ЗАЩИТИН. НОВОСТРОЙКИ ПОДМОСКОВЬЯ: ГОНКИ ЗА КОММУНИКАЦИЯМИ)



Сегодня, когда в Москве вот уже несколько месяцев наблюдается стагнация, спрос на областное жилье не только не исчез, но и продолжает стабильно увеличиваться. "У рынков недвижимости Москвы и Подмосковья разные пути, - объясняет руководитель отдела маркетинга и рекламы группы компаний "Домостроитель" Ольга Гусева. - Сейчас в столице происходит дифференциация: низколиквидное жилье дешевеет, а цены на премиум и бизнес - класс остаются стабильными. В Подмосковье же спрос на новостройки по - прежнему высок". Ее поддерживает и Ирина Наумова, руководитель пресс - службы компании "Пересвет - Групп": "Темпы роста цен на объекты нового строительства в области превосходят столичные".

Хотя существенных изменений на рынке Московского региона не происходит, в зависимости от удаленности и направления цена качественного жилья на высокой стадии готовности вырастает примерно на 1 - 3% в месяц. Так, согласно данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" стоимость квартир в новостройках в марте увеличилась в среднем на 2%. Самое заметное подорожание отмечено (по закону рынка) на объектах, где строительство близко к завершению.

В текущем году эксперты предсказывают рынку положительную динамику как минимум в пределах инфляции. А руководитель аналитической службы компании "МИАН - агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев прогнозирует рост цен до 25 %: "В домах экономкласса ближнего Подмосковья квартиры подорожают на 12 - 15%, дальнего - на 5 - 12%, жилье бизнес - класса - на 15 - 25%".

"Объективных причин для снижения цен на новостройки Подмосковья нет, - уверена пресс - секретарь агентства недвижимости "Домострой" Елена Буравцова. - Из - за возросшей доли строительства по социальным программам вымываются коммерческие предложения, что в дальнейшем приведет к увеличению стоимости жилья".

Цифры, приведенные компанией "МИАН", относятся скорее к среднему Подмосковью, которое только вступает в активную фазу развития и имеет значительный потенциал для роста. А в ближнем поясе рынок реагирует на столичную стагнацию более чутко, и здесь увеличение стоимости, очевидно, будет происходить меньшими темпами. Вместе с тем разница между ценой квадратного метра в городах - сателлитах и столичных районах, расположенных за МКАД, заметно сокращается. "Пока покупатель не готов приобретать жилье по московским ценам даже в самом ближайшем Подмосковье. Но по мере интеграции столицы и городов - спутников тенденция, возможно, изменится", - предположил Алексей Кудрявцев.

"Квартиры в новостройках дальнего пояса привлекательны благодаря своей невысокой цене, - комментирует 0. Гусева. - Так, минимальная стоимость квадратного метра в доме, который возводит "Домостроитель" в Электрогорске, - 20 500руб., а в Орехово - Зуеве - 23 500 руб.

Специалисты группы компаний "Пересвет - Групп" также считают перспективным освоение дальнего Подмосковья. "В настоящее время наше подразделение "Доминион - М" реализует программу "100 торговых центров" в городах дальнего и среднего секторов области. Мы думаем, что вскоре там развернется и коммерческое, и жилищное строительство", - рассказывает И. Наумова.

В дальнем Подмосковье возводят преимущественно дома экономкласса. Невысокая динамика подорожания жилья позволяет предположить, что ресурсы этой территории пока недооценены и все масштабные стройки у данного региона еще в будущем.

В общем спрос на квартиры в городах - спутниках стабильный, но постепенно смещается в другие зоны, где цены ниже. "Стоимость квадратного метра на ряде объектов в Реутове и Красногорске перешагнула отметку в 3000 долл. Квартиру в Подольске, Краскове, Апрелевке еще можно купить по цене 1500 - 1700 долл./кв. м, а в Серпухове - менее 1000 долл./кв. м", - привела пример маркетолог департамента новостроек компании "Инком - Недвижимость" Ирина Егорова.

Отток покупателей из Москвы в область оказывает прямое влияние на повышение там спроса. Жилье на первичном рынке Подмосковья пока выгодно отличается по цене от столичных аналогов, поэтому те, кто не смог в течение прошлого года приобрести квартиру в Москве, приходят в поисках недорогих квадратных метров на областной рынок. Практически все опрошенные эксперты утверждают, что почти половина покупателей подмосковных новостроек - москвичи или люди, долго прожившие в столице и решившие наконец обзавестись собственным жильем. Например, компания "МИЭЛЬ" приводит такие данные: в 46 % квартир, реализованных в Подмосковье, поселились москвичи, 26% приобрели приезжие из регионов, 25% - местные жители; 3% приходится на долю иностранных граждан. А по информации Е. Буравцовой, москвичи составляют 60% от всех покупателей новостроек в центре Балашихи.

В удаленных городах области основными покупателями нового жилья являются местные жители и приезжие из регионов. Сказывается и расстояние от МКАД (все - таки большинство переехавших в область москвичей продолжают работать в столице), и слабо развитая инфраструктура. Вот что говорит об этом А. Кудрявцев: "Спрос на жилплощадь в дальнем Подмосковье, несмотря на ее относительную дешевизну, до сих пор невелик. Здесь практически нет случаев покупки квартир с целью дальнейшей перепродажи, их приобретают для проживания. Срок продаж квартир в новых домах почти в два раза больше, чем в городах - спутниках Москвы".

Эксперты отмечают общую тенденцию к вытеснению "панели" с рынка подмосковных новостроек. Более половины всех предложений (56%) - квартиры в монолитных домах. Но типовое жилье все еще занимает значительную долю на областных стройплощадках - около 40%. Реже всего встречаются полностью кирпичные многоэтажки - их всего 3%. ( Недвижимость и цены, 23.04.2007. Наталья МОНАХОВА. РЫНОК ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ: СОСТОЯНИЕ СТАБИЛЬНОЕ).



SmartMoney полагает, что нет оснований ожидать остановки роста стоимости жилья в Подмосковье. В следующем месяце можно прогнозировать двухпроцентный прирост на первичном рынке. Если вторичный сегмент успеет переварить новую порцию предложения, то рост в районе 1% предполагается и там. В случае же, если продавцы не снизят активность, повторится сценарий этого месяца: практически нулевой прирост или незначительная корректировка. (SmartMoney, 23.04.2007. Наценка за развитие)



РБК сообщает, что компания "Новая площадь" построит в деревне Кожине Щелковского района Московской области малоэтажный микрорайон на 250 тыс. кв. м, стоимость которого составит 300 млн долл. К июню девелопер выберет соинвесторов. Среди возможных партнеров - сингапурский фонд CapitaLand, AIG Global Investment Group, Aberdeen Property Investors и Europe Offering, проявившие интерес к проектам "Новой площади". Аналитики отмечают, что проект в Кожине может быть успешным, однако консервативные западные инвесторы вряд ли решатся инвестировать в загородную жилую недвижимость.

В Щелковском районе Подмосковья в 20 - 22 км от МКАД на земельном участке 30 га планируется построить порядка 4 тыс. квартир индивидуальной планировки. 200 тыс. кв. м займет жилое строительство, на остальных 50 тыс. разместятся объекты инфраструктуры. Высотность проекта запланирована в пять этажей. Полная сдача комплекса намечена на ноябрь 2010 года.

Сейчас девелопер проводит серию переговоров с возможными партнерами - иностранными инвестиционными фондами. Аналитики рынка недвижимости напоминают, что Подмосковье уже обогнало столицу по объемам возводимого жилья и дальше из - за сокращения количества площадок в Москве масштабное строительство продолжит перемещаться в Подмосковье. Управляющий партнер подразделения новостроек холдинга "МИЭЛЬ" Оксана Каарма считает, что "расстояние 22 км от Москвы серьезное, учитывая заявленный объем строительства и довольно высокую цену". С ней соглашается исполнительный директор "МИЭЛЬ" Blackwood Мария Литинецкая: "Щелковское направление не очень популярное, поэтому планировать там бизнес - класс довольно смело". Г - жа Литинецкая отмечает, что важно понимать, кто будет покупать квартиры в Кожине. "Для москвичей это может оказаться неинтересно из - за удаленности, а для местных жителей дорого", - рассуждает она. Однако, по ее мнению, малоэтажная застройка - это интересно, так как предлагаются квартиры с различными планировками, в том числе с небольшими площадями, тогда как в случае с таунхаусами выбора у покупателей фактически нет.

Директор по развитию холдинга Rodex Group Валерий Мищенко отмечает, что Щелковское шоссе достаточно проблемное, однако в этом направлении есть успешные загородные проекты, так что спрос протестирован. "Успех проекта в Кожине зависит от набора инфраструктуры, именно от него зависит, будет ли привлечен достаточный поток покупателей". Он отмечает, что партнером "Новой площади" по проекту в Кожине вряд ли станет консервативный западный игрок, так как вложения в загородное жилье считаются рискованными. "Более вероятно, что партнером может стать компания из Азии", - предполагает он. (РБК, 23.04.2007. ОЛЬГА СИЧКАРЬ 300 миллионов в деревню // "Новая площадь" инвестирует в малоэтажку).



Проблемы ипотеки

"До сих пор у нас нет ясности и полноты в законодательстве о залоге, что тормозит развитие ипотечного кредитования", - заявил первый вице - премьер Д.Медведев на научно - практической конференции, посвященной 15 - летию создания арбитражных судов в стране. "От того, насколько прозрачным будет закон о залоге, зависит жизненно важный процесс развития ипотечного кредитования", - сказал он. Первый вице - премьер отметил также, что закон об ипотеке принят в России еще в 1996 году, однако в полной мере до сих пор не работает. По мнению докладчика, "нельзя признать разумными попытки списать ипотечное регулирование из правовых систем других стран, которые не состыкуются с нашими условиями". Несмотря на это, ипотека в России бурно развивается. По его словам, в 2006 году объем рынка ипотек достиг 260 млрд руб. (irn.ru, 26.04.2007. Отсутствие ясности в законе о залоге мешает развитию ипотеки – Д. Медведев).



Ипотека не оказывает значительного влияния на рост цен на жилье, считает генеральный директор федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (ОАО "АИЖК") Александр Семеняка. "Пока это не самый значимый фактор, так как ипотека дает новых денег 5 - 6%. Это не тот приток денег, который бы толкал цены вверх", - заявил он. В среднем по стране, ипотека финансирует около 60% стоимости квартиры, и прибегают к ипотечному кредитованию 9% желающих приобрести жилье, отметил А.Семеняка. По его мнению, рост цен на жилье связан, в первую очередь, с недостаточными объемами строительства и тем, что граждане сохраняют свои сбережения, инвестируя в покупку жилья.

"Я поддерживаю идею введения налога на недвижимость, когда облагается не сама квартира, а доход, полученный от перепродажи этой квартиры в течение короткого периода времени. Если вы купили квартиру и продали за пятилетку, налогообложение не применяется. За рубежом, если вы купили ее и продали в течение года, половина тех денег, которые вы получили, изымается через этот вид налога", - сказал он. (Интерфакс, 24.04.2007. Ипотека незначительно влияет на рост цен на жилье)



В мае у людей, планирующих покупку квартиры в кредит, появится возможность занять деньги под достаточно низкую ставку - 7 - 7,4% в швейцарских франках или 6,5 - 6,9% в японских иенах. Ипотеку на таких условиях предложил Банк Москвы. Эксперты считают, что эти кредиты будут выгодными, по крайней мере в течение ближайших лет.

Непомерно высокая стоимость жилья, особенно в столице, вынуждает банки разрабатывать новые ипотечные программы. В прошлом году на рынке появились кредиты без первоначального взноса, а сейчас в Банке Москвы придумали, как заметно снизить минимальную ставку ипотечного кредита. Здесь разработали кредиты в “нетрадиционных” валютах, процентные ставки по которым в мире существенно меньше долларовых, - швейцарских франках и иенах. Для сравнения: месячный Libor в долларах составляет примерно 5,3% годовых, а в швейцарских франках - 2,2%, в японских иенах - 0,6%. “Теоретически банк может получить в этих валютах более дешевые ресурсы”, - говорит Михаил Бусыгин, замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка.

Это позволяет сделать ипотеку доступнее, утверждает управляющий директор блока “Розничный бизнес” Банка Москвы Александр Шерстюков.

А Бусыгин и некоторые валютные аналитики указывают на наличие определенного валютного риска при получении такого кредита. Но специалисты банка - новатора говорят, что франк - одна из самых стабильных мировых валют, а валютный риск при кредитовании в франках ниже, чем при кредитовании в долларах и евро. “Швейцарский франк очень устойчивая валюта, - соглашается Алексей Розорёнов, начальник департамента розничного бизнеса банка "Зенит", - однако спрогнозировать, сколько будет стоить франк относительно доллара через 20 лет, достаточно тяжело. Поэтому трудно сказать, какой кредит на самом деле окажется выгоднее - долларовый под 9% или в франках под 7%”.

Но некоторые эксперты полагают, что в России кредиты в франках и иенах не будут пользоваться большим спросом. Так, в частности, считают зампредправления Банка жилищного финансирования Олег Клепиков, Князев из ММБ. Все дело в том, что франки и иены не имеют большого хождения и непривычны населению России, объясняет позицию коллег начальник отдела дилинга Межпромбанка Александр Разумный.

В то же время Князев из ММБ полагает, что некоторые банки последуют примеру Банка Москвы, скорее для того, чтобы иметь в арсенале такой продукт. А Михайлов из Альфа - банка уверен, что в перспективе многие банки будут предлагать такие ипотечные кредиты. (Ведомости, 27.04.2007. Людмила Коваль, Анатолий Воронин. Ипотека под 7% годовых // Банк Москвы предлагает кредиты в швейцарских франках и иенах)

Социологические опросы


Сформулированная не так давно российской властью вплоть до президента задача привести налогообложение недвижимости в рыночные рамки выросла в несколько параллельно существующих концепций: взимать налог исходя из рыночной стоимости жилья, из доходов его владельцев или же вводить повышенный налог только для собственников нескольких квартир. Пока ни одна из этих концепций безусловной поддержки в обществе не получила и перспектива введения нового налога сегодня одна из наиболее неоднозначно оцениваемых новаций власти. По оценкам Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), россияне в большинстве своем поддерживают идею реформирования налогообложения жилья. Москвичи, как ни странно, гораздо меньше деревенских жителей опасаются того, что за основу при расчете величины налога будет браться цена жилья.

По данным ВЦИОМ, большинство россиян (68 %) считает несправедливым, что налог на недвижимость не зависит от качества и рыночной стоимости жилья. Полагают, что это справедливо, 13 % опрошенных. Причем таковых меньше в группе малоимущих респондентов и значительно больше в группе финансово благополучных граждан.

Предложение исчислять налог на жилую недвижимость с учетом рыночной цены жилья 47 % опрошенных воспринимают позитивно. Тех, кто оценивает это предложение негативно, несколько меньше - 37 %. Доля сторонников такого нового налога выше всего среди жителей Москвы и Санкт - Петербурга - 66 %. В провинции жители оказались более консервативны, и позитивно новую версию расчета налога воспринимает не более трети граждан. Причем чем меньше населенный пункт, тем меньше и сторонников нового налога. В селах, к примеру, противников нового способа исчисления налога по цене жилья практически в два раза больше, чем в Москве (22 и 12 % соответственно). Удивительно это тем, что жителям столицы, где цены на жилье достигли заоблачных высот, казалось бы, наоборот, стоит больше опасаться введения налога на основе рыночной цены жилья.

На вопрос, что должно стать основой для исчисления налога на недвижимость, наибольшее количество опрошенных - 35 % - ответило, что за основу необходимо принимать уровень доходов ее владельцев. Менее значимыми для определения ставки налога общественному мнению представляются такие факторы, как общий метраж квартиры, дома (10 %), балансовая стоимость квартиры, составляющие расходы на ее строительство (10 %) и местонахождение жилья (6 %).

Идея исчислять этот налог в зависимости от уровня доходов владельцев наименее популярна в группе материально обеспеченных опрошенных, где ее поддерживают 27 % респондентов, тогда как в группах средне - и плохо - обеспеченных она, естественно, гораздо популярнее - 35 - 38 %.

Среди мер, способных ограничить спекуляции на рынке недвижимости, наиболее эффективной россиянам представляется введение повышенного налога на вторую или третью квартиру, причем процент сторонников этой меры за год возрос (с 28 до 36 %). Немало тех, кто считает, что властям не следует ничего предпринимать, поскольку это нормальный рыночный процесс (18 %) или это бесполезно (13 %). Радует при этом тот факт, что экспроприаторские настроения общества по отношению к людям, имеющим в собственности несколько квартир одновременно, постепенно идут на убыль. С 21 до 14 % сократилась доля сторонников уголовного наказания за спекуляцию жильем. За радикальные меры госрегулирования рынка жилья, то есть за запрет на покупку второй или третьей квартиры, высказываются сегодня лишь 9 % опрошенных, в то время как год назад таких граждан было 12 %. (Время новостей, 26.04.2007. Ирина СКЛЯРОВА. Жилой дух либерализма // Россияне против введения запрета на покупку второй или третьей квартиры)