НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ЮСТИЦИИ РСФСР

N 204

НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РСФСР

N 657

ИНСТРУКЦИЯ

от 12 декабря 1925 года

О ПРИМЕНЕНИИ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В ГОРОДАХ И ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЯХ

(Издана взамен инструкции НКВД и НКЮ

от 5 февраля 1923 г. N 381 Инструкция НКВД и НКЮ по применению Постановления Совнаркома от 14 августа 1922 года.)

1. Право застройки имеет своей задачей и целью дать твердое правовое основание строительству жилищ, а равно строений торгово-промышленного характера, гарантируя длительный характер и ненарушимость владения и распоряжения строениями, возведенными на праве застройки, и тем создавая необходимые условия как для привлечения строительных капиталов, так и для осуществления строительного кредита, являющегося необходимым элементом в деле строительства.

2. Право застройки есть вещное срочное право возводить строения на городских и внегородских землях, владеть, пользоваться и распоряжаться этими строениями в пределах срока, предусмотренного договором застройки. Право это устанавливается договором о предоставлении под застройку как свободных земельных участков, так и застроенных в целях достройки, надстройки, перестройки и капитального ремонта строений и возведения новых.

3. В пределах срока договора о праве застройки право это переходит по наследству, может быть обременено залогом и отчуждаемо. Будучи раз установлено договором, право застройки не может быть прекращаемо до истечения срока договора за изъятием, указанным ниже в примечании к настоящей статье.

В случае перехода права застройки к иному лицу право это остается в силе с сохранением всех условий договора и всех связанных с ним прав, обязанностей и обязательств. При признании договора расторгнутым и переходе возведенных построек к коммунальному хозяйству залогодержатель имеет право на удовлетворение из суммы выкупа за строения, подлежащей выплате коммунотделом застройщику. Допускается залог и отчуждение права застройки по частям. При частичном залоге права застройки производится выдел по планам и в натуре предназначенной под залог части земельного участка, причем выдел части земельного участка возможен только с утверждения губернского или уездного инженера и согласия коммунотдела с тем, чтобы каждый строительный участок, образующийся в результате выдела, имел площадь не менее 600 кв. метров. О выделе части земельного участка, а равно о залоге или отчуждении права застройки выделенного участка делается надпись на договоре застройки и отметка в реестровой книге сданных под застройку земельных участков. Для выделенных участков в случае их отчуждения открывается отдельная запись в реестровой книге. Если право застройки земельного участка в целом уже обременено залогом, выдел части участка может быть произведен лишь при согласии залогодержателя освободить от залога выделяемый участок.

Примечание. При досрочном переходе права застройки к коммунотделу при непременном условии, что оно не обременено залогом или иными ограничениями и что фактически постройка не производилась, право застройки прекращается.

4. С застройщиками, явившимися по публикации и изъявившими согласие на условия, предлагаемые коммунотделом, последний обязан заключить договор не позднее как в месячный срок.

Рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества пользуются преимущественным перед всеми другими соискателями правом застройки как свободных земельных участков, так и застроенных строениями, требующими восстановления или достройки не менее чем на 30% их первоначальной стоимости.

Из прочих соискателей госорганам, профессиональным и кооперативным организациям надлежит отдавать предпочтение перед частными лицами.

5. Земельные участки с находящимися на них надстроенными и разрушенными строениями могут сдаваться на началах застройки, если стоимость требующегося восстановления или достройки составляет не менее 30% стоимости всех строений, находящихся на данном земельном участке. Для выявления домов этой категории можно при недостаточности технических сил не производить технической сметы на каждое отдельное здание в целом и недостроенную или разрушенную часть его. Достаточно определить процентное отношение стоимости достройки или восстановления к общей стоимости строения, руководствуясь следующими приблизительными отношениями стоимости отдельных частей здания к общей стоимости его.

I. Для каменных и смешанных строений в процентном отношении

к общей стоимости здания

                                  Одно-           Двух-            Трех- и

                                  этажн.          этажн.           много-

                                                                   этажн.

Стоимость фундамента              6 - 8%          5 - 7%           4 - 6%

   -"-    стен                    35 - 40%        37 - 42%         38 -42%

   -"-    крыш                    12 - 16%        8 - 12%          5 - 8%

   -"-    полов и потолков        8 - 22%         9 - 13%          10 - 14%

   -"-    печей                   5 - 8%          6 - 8%           7 - 9%

   -"-    штукатурн. работ        10 - 12%        11 - 13%         12 - 14%

   -"-    окон и дверей           8 - 12%         9 - 12%          10 - 12%

   -"-    малярн. работ           1 - 2%          1 - 2%           1 - 2%

   -"-    стекольных              1 - 2%          1 - 2%           1 - 2%

   -"-    разных                  до 2%           до 2%            до 3%

II. Для деревянных строений (жилых) в процентном отношении

к общей стоимости здания

                                               Одноэтажн.        Двухэтажн.

Стоимость фундамента                            6 - 12%            5 - 10%

   -"-    окон                                  23 - 32%           30 - 35%

   -"-    крыши                                 12 - 20%           10 - 15%

   -"-    полов и потолков                      10 - 15%           10 - 16%

   -"-    печей                                 7 - 10%            8 - 10%

   -"-    остального внутреннего устройства

          и отделки                             20 - 25%           22 - 27%

Стоимость центрального отопления к общей стоимости здания составляет в среднем для каменных зданий одноэтажных 8 - 15%, многоэтажных - 7 - 12%, а для деревянных одноэтажных - 10 - 20% и для двухэтажных - 8 - 16%. Водопровод и канализация в деревянных домах обходится в среднем от 5 до 15% и для каменных от 4 до 10% общей стоимости здания в зависимости от числа этажей, его ценности, конструкции и отделки.

Застроенные земельные участки могут быть предметом права застройки также и в тех случаях, когда предложено возведение на этих участках новых строений или надстройка этажей на существующие строения, но с тем, чтобы стоимость новых строительных работ составляла не менее 30% строительной оценки первоначальной стоимости строений.

6. О выделенных для застройки участках, а также о строениях, предположенных к сдаче на право застройки с целью восстановления или достройки коммунальным отделом, должна быть произведена публикация с обозначением срока подачи заявок соискателями. В публикации указывается:

а) точное местоположение участка;

б) размер участка;

в) срок приступа к постройке (который не должен быть более 1 года);

г) обязательный размер застройки и процентное отношение к площади участка, а в отношении сдаваемых на праве застройки разрушенных и недостроенных строений - размер полезной площади и % требующегося восстановления или достройки;

д) срок сдачи на праве застройки;

е) указание о возможности выяснения всяких иных условий и рассмотрения плана участка в коммунальном отделе.

7. Договор о праве застройки должен совершаться под страхом недействительности в нотариальном порядке (ст. 72 Гражд. Кодекса). Точно так же в нотариальном порядке должен совершаться залог или отчуждение права застройки (ст. 90 Гражд. Кодекса), а равно и всякие изменения и дополнения первоначального договора застройки. Сделка залога или отчуждения права застройки должна быть зарегистрирована в коммунальном отделе, который учиняет надпись о регистрации на акте сделки и выдает его заинтересованной стороне (ст. 90 Гражд. Кодекса). При переходе права застройки к коммунальному отделу в порядке ст. 82 Гражд. Код. необходимо составление нотариальной конторой акта приобретения права застройки применительно к ст. 312 Гражд. Проц. Кодекса.

8. Коммунальные отделы обязаны завести реестровые книги участков, предоставленных на праве застройки (форма не приводится). Одновременно с реестром владений на право застройки коммунальные отделы обязаны завести реестры застройщиков с указанием N записи владения по реестру участков. Всякое изменение положения права застройки (обременение залогом, отчуждение, выдел части участка) должно быть отмечено в реестре участков, сданных на праве застройки.

9. В договоре о праве застройки обязательно указывается:

а) Наименование договаривающихся сторон.

Договор заключается от имени коммунального отдела или иного органа, которому законом предоставлено право сдачи земельных участков под застройку в лице его заведующего. Застройщиком может быть как юридическое лицо (кооперативные объединения, учреждения, предприятия, организации и т.п.), так и физическое лицо.

б) Срок действия договора.

Срок этот для каменных строений может быть установлен до 60 лет, а для деревянных и иных до 40 лет (ст. 71 Гражд. Кодекса). Для смешанных строений (каменные и деревянные этажи) предельный срок действия договора устанавливается более длительный, чем для деревянных строений, и менее длительный, чем для каменных, т.е. между 40 и 60 годами. В целях облегчения застройщикам условий кредитования и предоставления им возможности наиболее полного использования производимых затрат срок договора застройки свободного земельного участка при условии возведения не менее 75% помещения жилого назначения надлежит устанавливать, как общее правило, не менее 2/3 предельного срока права застройки, т.е. не менее 40 лет для каменных строений и 26 лет для прочих. Для рабочих жилищно-строительных кооперативов при указанных условиях срок договора не должен быть сокращен против его предельной величины, установленной законом.

При сдаче на право застройки разрушенных и недостроенных строений возможно уменьшение срока договора, но во всяком случае он не должен быть менее 2/8 предельного срока для рабочих жилищно-строительных кооперативов и 1/2 предельного срока для прочих застройщиков.

В тех случаях, когда для восстановления или достройки сдаются строения с значительной жилой площадью, следует устанавливать наиболее продолжительный срок договора.

В остальных случаях при сдаче участков под застройку строениями торгово-складочного назначения или же с значительной торговой площадью срок договора надлежит устанавливать в зависимости от соглашения сторон.

в) Точное определение сдаваемого под застройку участка с указанием местонахождения и границ участка, размеров его в длину и ширину, находящихся на участке строений и т.п. К договору должен быть приложен план участка, сдаваемого на праве застройки.

г) Размер и сроки взноса арендной платы.

Арендная плата за земельные участки, сдаваемые под застройку при условии возведения не менее 75% площади жилого назначения, устанавливается таким образом, чтобы она совпадала с суммой, причитающейся основной и дополнительной земельной ренты, причем, поскольку земельные участки согласно ст. 76 Гражд. Кодекса освобождены от обложения рентой (основной и дополнительной) на 3 года со времени возведения строений полностью и в размере 50% на все остальное время до истечения срока договора застройки, арендная плата в продолжение первых трех лет не взимается, а на все остальное время договора застройки понижается соответственно уменьшению ренты.

При наличии строений на сдаваемых под застройку земельных участках в составе арендной платы взимаются с момента окончания постройки и взносы на амортизацию в размере не свыше 1% со стоимости каменного строения в момент его сдачи застройщику, не свыше 2% стоимости деревянного строения.

Рабочие жилищно-строительные кооперативы по постановлениям исполнительных комитетов могут освобождаться полностью или частично от дополнительной земельной ренты и взносов на амортизацию.

В разной мере можно с утверждения исполкома уменьшать арендную плату и прочим застройщикам, берущим на себя возведение или восстановление строений с значительной жилой площадью.

Установленная в соответствии с вышеуказанным арендная плата должна взиматься ежегодными взносами. Взимание с застройщиков единовременных взносов, представляющих капитализированную арендную плату или капитализированный доход от строений, не допускается.

Если по договору застройки должны быть возведены или восстановлены строения торгового характера или с высоким процентом (более 25%) торговой площади, размер и сроки взноса арендной платы надлежит устанавливать в зависимости от соглашения сторон. При этом, однако, надлежит варьировать арендную плату в сторону повышения или понижения, исходя из размера и процентного отношения жилой площади к площади строения, предполагаемого к возведению.

В последнем случае в договоре застройки могут быть обусловлены сроки и размер повышения арендной платы, причем сроки повышения не могут быть устанавливаемы чаще одного раза в пять лет (прим. 2 к ст. 73 Гражд. Код.).

д) Характер и размер строений, которые застройщик обязывается возвести.

В случае отступления от обусловленного размера и характера строений на застройщика может быть возложена обязанность произвести изменения и исправления соответственно утвержденному плану постройки или по новому соглашению с коммунальным отделом в предоставленный для этого достаточный срок (не менее одного строительного сезона). Невыполнение вышеуказанного может повлечь за собой расторжение договора с возмещением застройщику вложенных, но не использованных затрат.

е) Срок приступа к постройке, который должен быть в договоре, установлен не более года (прим. 1 к ст. 73 Гражд. Код.) с указанием, что несоблюдение этого условия может повлечь за собой расторжение договора в судебном порядке.

ж) План производства работ по строительным сезонам и срок окончания постройки, который устанавливается в зависимости от размера и характера ее, но во всяком случае не выше 3 лет.

Для всякого рода кооперативов и других организаций, ставящих своей задачей возведение поселков или групп домов, срок окончания всех работ может быть удлинен до 7 лет при непременном условии, чтобы часть строений была закончена до истечения 3 лет.

Нарушение застройщиком обусловленного договором плана производства и окончания строительных работ сопровождается взиманием с него неустойки в размере, не превышающем годовой арендной платы, с предоставлением дополнительного срока для окончания работ не менее 1 строительного сезона. Если работы не будут окончены в установленный льготный срок, помимо взыскания неустойки в том же размере, договор может быть расторгнут с возмещением застройщику невозмещенных затрат.

з) Условия поддержания строений в исправном виде.

и) Обязанность застройщика своевременно страховать от огня все находящиеся на предоставленном ему земельном участке строения не ниже оценки коммунотделом этих строений (ст. 75 Гражд. Код) и в случае уничтожения пожаром всех построек или части их обязанность застройщика их восстановить. Сгоревшие строения должны быть восстановлены в том виде, в каком они были до пожара, или по новому проекту, утвержденному коммунотделом. Застройщик обязан приступить к исправлению повреждений, произведенных пожаром, и к восстановлению сгоревших строений в течение первого строительного сезона со времени получения страховых сумм и закончить означенные строительные работы к сроку, устанавливаемому коммунотделом по соглашению с застройщиком. В случае невыполнения застройщиком договора в этой части коммунотдел может требовать расторжения договора и обратить взыскание в судебном порядке на самое право застройки.

Страховые полисы на здания, возведенные застройщиком за его счет, составляются на его имя и хранятся у него же. Строения, которые предоставлены коммунотделами застройщику для восстановления или достройки, страхуются на имя коммунотдела, у которого и хранятся страховые полисы. В случае пожара полученная коммунотделом страховая сумма за пожарные убытки не позднее двух недель по получении ее коммунотделом выдается застройщику для восстановления строений в прежнем виде или по новому с согласия коммунотдела проекту.

к) Неустойка в определенном размере за несоблюдение срока приступа к постройке и окончания ее, за нарушение условия о размере и характере строений и за нестрахование строений. Неустойка не должна превышать годового размера арендной платы. Требование неустойки не связано с расторжением договора, за исключением случаев невыполнения условия о сроке приступа к постройке, о характере и размере строений и осуществления обусловленного договором плана производства работ. В указанных случаях сверх взыскания неустойки в обусловленном размере комхоз может предъявить в судебном порядке иск о расторжении договора с возмещением застройщику стоимости вложенных им, но не использованных затрат.

За несвоевременный взнос арендной платы устанавливается определенный процент пени - не свыше 2% в месяц. В случае невнесения застройщиком причитающихся с него по договору платежей более чем за один год, равно как и в случае неуплаты неустойки в размере не менее годовой арендной платы, коммунальный отдел может обратить взыскание в судебном порядке на самое право застройки, причем взыскание осуществляется путем продажи права застройки с публичных торгов (ст. 80 Гражд. Код.).

10. В договор о праве застройки могут быть включены и другие условия, не противоречащие закону и сущности самого права застройки. Следует устанавливать процент зеленых насаждений на участках, которые обязан засадить застройщик (примерно от 5% до 10%), может быть возложена на застройщика обязанность сооружения тротуара и содержания в исправности мостовой в части, прилегающей к застроенному участку.

При заключении договоров недопустимо возлагать на застройщиков обязательство отчислять в коммунальный фонд часть возведенной или восстановленной жилой площади.

Лишь в виде компенсации за особые льготные условия, предоставленные коммунотделами застройщику, может быть установлена в договоре о праве застройки или в особом соглашении обязанность застройщика сдать в коммунальный фонд часть жилой площади условленного размера. Так, сдача части возведенной площади в коммунальный фонд может быть установлена договорным соглашением, если коммунотдел предоставляет застройщику недостроенные или требующие восстановления строения без взимания арендной платы за них. Размер сдаваемой в коммунальный фонд площади не должен превышать 20% всей возведенной или восстановленной площади. При этом вместо отчисления доли площади в натуре целесообразно обусловить заселение соответствующей доли по усмотрению застройщика низко оплачиваемыми наемными работниками с окладом жалования до 12 разряда, которые оплачивали бы предоставленную им площадь не по соглашению с застройщиками, а по ставкам, установленным законом.

Для жилищно-строительных кооперативных товариществ обязанность отчисления части жилой площади не может быть установлена независимо от предоставления названным товариществам льготных условий застройки.

11. Залог права застройки устанавливается в пределах срока договора на время, определенное по договору залога. При переходе права застройки к новому приобретателю залоговое обременение остается в силе, за исключением случаев приобретения права застройки с публичных торгов, когда залогодержатель удовлетворяется из сумм, вырученных от продажи, и досрочного перехода права застройки к коммунотделу.

В случае досрочного перехода права застройки к коммунотделу последний обязан при наличии соответствующих требований передать подлежащую выплате застройщику сумму выкупа за строения судебному исполнителю для удовлетворения соответственно ст. 3 настоящей Инструкции требований залогодержателя.

12. При всяком переходе владения, бывш. предметом договора о праве застройки, к коммунальному хозяйству, в том числе и за истечением срока договора (см. ст. 83 Гр. Код.), застройщику возмещается стоимость жилых построек к моменту их сдачи. За переходящие к коммунотделу торгово-складочные и др. доходные строения застройщику возмещается стоимость вложенных, но не использованных затрат, в счет выдаваемой застройщику компенсации за неиспользованные затраты зачитываются причитающиеся коммунотделу от застройщика долги.

13. В комиссию по установлению стоимости построек (ст. 83 ГК) входит не менее чем по одному члену от коммунотдела и технич. строит. надзора (губ. или уездн. инженера). В оценочную комиссию вызываются и застройщик или защитник его интересов.

Источник публикации

"Жилищное законодательство". М., 1924

"Правда" N 123, 06.06.1923

Примечание к документу

Утратил силу в связи с изданием Инструкции Наркомюста РСФСР N 204, НКВД РСФСР N 657 от 12.12.1925

Название документа

Инструкция НКВД СССР, Наркомюста СССР от 05.02.1923 N 381

<О праве застройки земельных участков>